14 podmínky komerčních nemovitostí, které potřebujete vědět

při nákupu nebo pronájmu investičních nemovitostí může být slovní zásoba komerčních nemovitostí zastrašující a docela náročná na navigaci. Možná jste slyšeli o komerčních realitních termínech jako “zlepšení nájemců” nebo “použitelné záběry náměstí”, ale nevíte, co leží pod nimi. Možná víte, některé z více společné obchodní real estate podmínky, jako nájemní bodě a čistý provozní zisk, ale když přijde čas mluvit s prodejci a makléři a recenze leasingu, stále můžete cítit nedostatečně informována.

pokud jste připraveni se ponořit do trhu s investicemi do nemovitostí, nastínili jsme 14 klíčových podmínek komerčních nemovitostí, které potřebujete vědět. Znalost těchto podmínek komerčních nemovitostí bude přínosem pro vaše podnikání, pomůže vám činit informovaná rozhodnutí a objasní jakékoli mylné představy o terminologii.

právo na rozšíření (čistá volba)

nájemní smlouva vašeho nájemce může zahrnovat doložku o právu na rozšíření, nebo to, co se také nazývá čistá volba, pro budoucí použití. V takovém případě jste vy – pronajímatel-odpovědní za poskytnutí dalšího dostupného prostoru pro nájemce po celou dobu pronájmu, než nájemce prostor skutečně potřebuje. Nájemce může nebo nemusí uplatnit možnost využít dostupné prostory kdykoli během pronájmu.

výhodou pro vás je, že jako pronajímatel, můžete zvýšit nájemné na základě dalších prostor, ale budete muset dávat pozor na to, jak to může způsobit problémy později, pokud více nájemců ve stejné budově mají rozšíření žádosti.

Možnost Koupit

Pokud jste leasing poplatek-jednoduché, single-nájemce majetku na nájemce, který chce hodně stavět-out, nebo prostě jen chce koupit majetek na konci doby trvání leasingu, tam může být možnost “koupit” ve smlouvě. Pokud existuje klauzule o pronájmu opce, budete chtít specifikovat podmínky, za kterých může nájemce nemovitost koupit, stejně jako cenu, kterou očekáváte, pokud byste se měli rozhodnout prodat. Nájemci obvykle provádějí možnost nákupu na konci nájmu.

poplatky za údržbu společných prostor (CAM)

poplatky za CAM zahrnují veškeré náklady na provoz komerčního majetku. Tyto poplatky zahrnují údržbu společných prostor: chodby, výtahy, schodiště, lobby, veřejné toalety, parkoviště, chodníky atd. Být pronajímatelem, budete potřebovat vědět, jak se poplatek za kameru vypočítává na nájemce.

protože různí nájemci budou mít různé potřeby, budete také muset být schopni jasně sdělit, jak poplatky za CAM ovlivní každou jednotlivou nájemní smlouvu. Mohli byste svým nájemníkům poradit, aby přemýšleli o tom, co by použili ze společných prostor. Nájemníci by mohli nastínit svá očekávání v dokumentu žádosti o návrh.

Tímto způsobem to prokázat velmi otevřené a partnerské přístup v pomoci každého nájemce být na stejné stránce s vámi o všechny detaily, aby se jejich jednotlivé nájemní smlouvy.

použitelné záběry náměstí

použitelné záběry náměstí je množství pronajatého prostoru. Je to stopa, kterou váš nájemce vezme v budově. Použitelné záběry náměstí určují prostor ode zdi ke zdi podle podmínek pronájmu a zahrnují záběry náměstí místa, které je vyhrazeno pro vašeho nájemce. Znalost těchto informací vám pomůže určit, zda máte dostatek místa pro každého z vašich potenciálních nájemců.

pronajímatelné záběry náměstí

pronajímatelné záběry náměstí zahrnují použitelné záběry náměstí plus část záběrů náměstí, které budou sdíleny mezi nájemci. To může zahrnovat koupelny na chodbách, lobby, toalety, výtahy, nebo jídelny. Může dokonce pokrývat prostory, jako je údržba a úklidové oblasti. Výše nájemného je proto určena pronajímatelnou rozlohou náměstí.

parkovací poměr

nezapomeňte, že pronájem zahrnuje všechna dostupná parkovací místa vyhrazená pro zaměstnance nájemce. Chcete-li určit poměr parkování, vezměte celkovou pronajímatelnou rozlohu prostoru a vydělte ji počtem parkovacích míst. Nájemní smlouva by měla napovědět, kolik parkovacích míst bude pro každého nájemce k dispozici.

můžete také radí váš potenciální nájemce konzultovat s jejich zaměstnanci se naučit, jak mnoho z nich jezdí do práce autem, a kolik by se veřejné dopravy. Malé věci, jako je tato, ukáží vašim nájemníkům, že jste dobrý pronajímatel, který se stará o jejich potřeby.

zástupce nájemce

zástupce nájemce je často realitní agent, který zastupuje nájemce. Pomáhá nájemci vyjednávat s vámi, pronajímatelem. Zástupce nájemce pracuje na provizi, rozděluje ji s leasingovým agentem pronajímatele a působí jako prostředník mezi nájemci a pronajímateli. Zástupce se navíc pokusí vyřešit některé problémy mezi nájemcem a pronajímatelem.

jako pronajímatel můžete zmínit možnost nájemce mít svého vlastního zástupce, aby během doby pronájmu nedošlo k žádným nepříjemným situacím. Lidé mají tendenci zapomínat na detaily a mít zástupce nájemce vám usnadní život, protože mezi vámi a nájemcem vložíte jeden další stupeň oddělení (a odpovědnosti).

zástupce pronajímatele (leasingový Agent)

zástupce pronajímatele pracuje jako leasingový agent. Tento agent zastupuje pronajímatele a stará se o zájmy pronajímatele. Když se stanete vlastníkem jedné nebo více komerčních nemovitostí, váš leasingový agent je jedním z vašich nejlepších přátel, takže si vyberte moudře.

prvním úkolem pronajímatele je získat nejvyšší částku nájemného s nejmenším nákladem. Svatý grál dohoda je triple-net (NNN) pronájem, samozřejmě! Leasing agent také vyjednává s nájemcem zástupce vaším jménem, aby návrh dohody, která (v ideálním případě) optimalizuje náklady na pronájem, kauce, nájemce zlepšení, příspěvky, atd.

výběr dobrého leasingového agenta vám pomůže získat nejlepší možnou dohodu s každým nájemcem. Ale buďte opatrní – nechcete příliš agresivní dohodu, kde je nájemce zahnán do kouta natolik, že se nájemní smlouva pro vás stane právní odpovědností.

Co-Broker

někteří pronajímatelé podepsat smlouvu exkluzivní výpis s komerční realitní makléř. Protože tyto makléři jsou tam k urychlení procesu pronájmu, mohou pozvat ostatními makléři, aby se podívali na majetek a pronajmout. Tito další makléři, z vašeho pohledu, jsou co-makléři.

pokud váš makléř a jeho spolupracovník najdou nájemce, který souhlasí s pronájmem nemovitosti, oba makléři rozdělí provizi. Od co-broker není připojen přímo k vám, nejste odpovědný za připlatit komise pro spolupráci makléřů zapojení.

proto byste měli být naprosto v pořádku, když váš makléř osloví pomoc od jiných makléřů. Je to výhoda pro vás, jak budete mít dva makléři pracují společně a platíte pouze za jednoho makléře.

poplatek za doporučení

poplatek za doporučení je poplatek placený od jednoho makléře k druhému, když odkazují klienta. Obvykle se jedná o procento provize. To je, jak váš makléř pracuje s co-broker. Oba se obvykle dohodnou na rozdělení poplatku 50/50. Dostanete dvojnásobnou pomoc, rozdělí si peníze, všichni jsou šťastní.

klasifikace budov

existují tři třídy budov (A, B A C) a musíte pochopit, co tyto podmínky komerčních nemovitostí znamenají.

• budovy třídy a jsou téměř nové, na velmi atraktivním místě a jsou známé dobrou údržbou.
• třída B jsou průměrné budovy s menším vybavením.
• budovy třídy C jsou starší než 20 let a potřebují hodně vylepšení a oprav.

budovy třídy A budou pro nájemce nejatraktivnější, ale obvykle budou nejdražší na nákup a pronájem. Budovy třídy B se obvykle kupují levněji, mají nižší nájemné a jsou méně žádoucí. Třída C jsou obvykle nejlevnější budovy koupit, ale může čelit spoustu nákladů na renovaci, které mohou zahrnovat i územní a environmentální otázky a povolení obnovy.

pomáhá pochopit tyto podmínky komerčních nemovitostí, abyste se ujistili, že neplatíte více, než byste měli za budovu, která nesplňuje vaši vnímanou hodnotu nebo nesplňuje vaše očekávání.

koncese na nájemné

koncese na nájemné jsou povolenky, které umožňují zlevněné nebo bezplatné nájemné po určitou dobu. Obvykle jsou koncese na nájemné spojeny s renovací nebo úpravami prováděnými novým nájemcem. Může to také znamenat posunutí první platby nájemného, takže nájemce nebude čelit dalším výdajům na přestěhování do vaší budovy.

zde budete muset být velmi moudří, protože se nechcete dostat příliš daleko do ústupků, které by ublížily vašemu spodnímu řádku. Budete také muset věnovat pozornost peněžnímu toku, protože můžete čelit daňovým závazkům, zejména při odložení první platby.

Budete chtít váš makléř v okolí, aby si, že prostřednictvím tohoto pečlivě a aby vaše nemovitost atraktivní pro solidní nájemníky bez nepříznivých dopadů na ziskovost.

vylepšení nájemce

“vylepšení nájemce” je podmnožina nájemného, o které byste s nájemcem diskutovali. Tato vylepšení jsou změny provedené v majetku nájemcem. Váš nájemce se může rozhodnout změnit nemovitost a provést některé změny, které lépe vyhovují potřebám podniku. Taková vylepšení mohou zahrnovat podlahy, stropy, malování atd., a měla by být sjednána před podpisem nájemní smlouvy.

budete chtít mít protinabídky pro všechna vylepšení, takže víte, že koncese na nájemné pro vás nebudou příliš drahé. V některých případech může být lepší udělat nájemce vylepšení sami a převrácení nájemného směrem k vyššímu počtu, spíše než přijetí snížení nájemného z důvodu zlepšení provedených nájemcem.

Letter of Intent (LOI)

Jedná se o písemný dokument, který posiluje závazek nájemce pronajmout nemovitost. Dopis o záměru (LOI) obsahuje podmínky pronájmu, jako jsou jednání, koncese a časové rámce, a je podepsán před nájemní smlouvou.

pokud se vám zobrazí LOI, ujistěte se, že váš makléř rychle vyhodnotí, jak vážná je LOI. V některých případech, co-makléři urychlí dopis o záměru, aniž by zkontrolovali, zda je nájemce opravdu solidní výběr. To bude na vás a váš broker neponechávají kámen na kameni a ujistěte se, že uzavření dohody s právem nájemce.

někdy budete mít více než jedno písmeno záměru. To je ve skutečnosti výhodné, abyste si mohli vybrat, který nájemce se vám nejvíce líbí. Sečteno a podtrženo, je to vaše místo, které pronajímáte, a měli byste mít možnost si vybrat.

pokud kupujete pronájem nemovitosti NNN, budete tím, kdo představí LOI. V tomto případě je dopis o záměru nezávazným návrhem v dobré víře, který jste vy, kupující, prodávajícímu. Tento dokument stanoví cíle oficiální nabídky na nákup. Jedná se o spořič času, který krystalizuje potenciální detaily transakce, minimalizuje nedorozumění, a dokumenty postupují směrem k oficiální nabídce. Často se používá jako nástroj pro proces identifikace majetku na burze 1031 a pro investice NNN.

to Zabalit – Znalost Klíčových Realitních Podmínky Výhody Vaše ROI

Dostat se do komerčních nemovitostí jako pronajímatel, může být docela děsivé, pokud nejste obeznámeni se základy, které jsou klíčové realitní pojmy a jejich významy. Jako nový investor, absolutní investice do pronájmu nemovitostí NNN může být nejjednodušší a často nejlukrativnější cestou, protože pronájmy NNN bývají přímočaré a nájemce platí za všechno – daně, pojištění, a CAM. Jednoduše vybíráte nájemné.

Nicméně, ať už jste nákup poplatek-jednoduché, single-nájemce nemovitosti, nájemní, nebo multi-nájemce majetek investice, je velmi důležité, že jste vzdělávat sami na základy procesu a práci s realitní makléři a nájemníky. Pracovat jako tým, aby se ujistil, že v žádném vyjednávání nejsou žádná slepá místa a jakákoli nájemní smlouva, kterou podepíšete, je nezbytná.

V Westwood Čistý Nájem Poradců, nabízíme zhodnocení a riziko tolerance posouzení, prozkoumat vlastnosti, které vyhovují vašemu investiční kritéria, na základě skutečných čísel, spíše než dohady a hodnotit nájemce finance a ratingy najít nemovitost, a nájemce typ, který je pro vás to pravé. Spolupracujeme s vámi také na vypracování dopisu o záměru (LOI) a analýze / vyjednávání podrobností o pronájmu, zdrojových právních a finančních služeb a dalších – to vše zdarma pro vás. Naši poradci pro kupující jsou tu pro vás na každém kroku – od počátečního dotazu až po uzavření. Neváhejte se obrátit na nezávaznou bezplatnou konzultaci, abyste mohli začít. 314-997-5227.