Byt-Hotely na cestách na Floridě

Lisa Simundson
Setkání na Jih, duben 2005

byla doba, kdy, pokud hotel nebo resort, “pokračoval byt,” své dny, že hotel byl v podstatě hotový. Dnes, nicméně, tvrdý rozdíl mezi “hotelem” a “bytem” byl rozmazán vznikem relativně nového konceptu v pohostinství- “condo-hotel”.”

myšlenka bydlení v hotelu není nic nového; bohatí a slavní to dělají po celá desetiletí a zabydlují se v luxusních vykopávkách s Ritz-Carlton a Four Seasons na adrese. Nicméně, na rozdíl od hotelových rezidencí-což jsou skutečné první nebo druhé domy-condo-hotelové jednotky, které kupují jednotliví vlastníci, buď jako investiční nebo rekreační rezidence, jsou umístěny v programu pronájmu v době, kdy je majitelé nepoužívají.

ale ještě nezačněte myslet na” sdílení času”; kupující pokojů v condo-hotel skutečně vlastní jejich část nemovitosti, vydělávat procento z příjmu z pronájmu, a nejsou uzamčeny do určitých týdnů roku pro použití.

Existují však určitá omezení použití pro ty, nákup jednotek v byt, hotel, vyžádala skutečnost, že nemovitost je, v první řadě, stále hotel a stále generuje postel-příjmy z daní pro města, v nichž se nacházejí.

” je to opravdu živý, dýchající hotel. Za 99.9 procent jednotek, které vlastníme, v nich nikdo nikdy nežije, ” říká Chris Falor, viceprezident pro architekturu a inženýrství pro Falor Cos., Miami a Chicago-založené pohostinnost firmy, která má již převeden, nebo je v současné době převod zabil of South Florida nemovitostí na byt, hotely, včetně Cheeca Lodge v Islamorada a čtyři high-profil South Beach vlastnosti: Příliv a odliv; Royal Palm Resort, který se stane Sol Melia majetku; a Vlnolamu a Edison, které budou sloučeny do jedné 113-suite majetku.

dříve oznámila dohodu o koupi a převést Omni Kolonády v Coral Gables v poslední době propadla, když Falor Protože je řízení s nákupem a konverze Hilton Palm Beach Oceanfront.

“mají právo je používat 30 až 45 dní v roce, podle toho, co nastavili, když jednotku koupili,” říká Falor. “majitel se nemůže jen ukázat a říct:” Chci toho člověka z mého pokoje.””

ve skutečnosti jsou chvíle, kdy majitelé musí před použitím svého pokoje dát až tři měsíce předem, což udržuje hotel přístupný přechodným návštěvníkům, kteří často netuší, že pobývají v jednotce vlastněné jednotlivým kupujícím.

” funguje jako hotel v plném rozsahu. Rozdíl je ve straně vlastnictví a ve straně financování, ” říká David Falor, předseda Falor Cos. “To, co děláme, je prodávat nemovitosti, nikoli příjmy, jednotlivcům. A pokud se rozhodnou, a nemusí, mohou jednotku zařadit do programu řízení pronájmu.”

Nicméně, drtivá většina využít program, David Falor říká, takže většina pokojů v hotelu, byt k dispozici pro rezervace, včetně skupiny podnikání.

“dělejte skupinové nebo kongresové bloky stejně jako každý normální hotel,” říká Falor. “Takže pokud majitel zavolá a je již rezervován pro skupinu nebo konvenci, je rezervován. Není k dispozici.”

Pokud plánovači chtěli další ujištění, že dost pokojů v bytě-hotel by být k dispozici, i když, oni by se vždy zvážit, smíšený-používat vlastnosti jako jsou downtown Miami je Four Seasons, které obsahuje 221 pravidelné hotelové pokoje a apartmá, 89 byt hotel jednotek-50 procent, které jsou v současné době hrnul do hotelu zásob-a v horním patře rezidence, které nejsou součástí hotelu bazén.

pro čtyři roční období bylo mít další inventář velkou výhodou v podnikání skupiny, říká Eveliny Bastos-Klein, mluvčí hotelu.

” vzali jsme více než jednu skupinu, která byla mnohem větší, než bychom byli schopni pojmout jinak,” říká. “Pro nás je to skvělé. Plánovač schůzek, který by nás předtím nebral v úvahu-nyní mohou.”

na Rozdíl od pokoje na některé z Falor vlastnosti, které jsou přímo hotelové pokoje bez kuchyně-všechny jednotky byt na Čtyři roční Období kuchyně a jsou trochu větší než standardní pokoje. Nicméně, v ostatních vlastností, jako jsou Pink Shell Beach Resort & Lázeňské služby v Fort Myers, tam je mix ze studia bez kuchyně a jedno – a dvou-ložnice, bydliště-stylu jednotek.

“je to velmi nový koncept, který se velmi liší,” říká Bastos-Klein.

i Když většina byt hotely v Florida jsou sdružené v Jižní Floridě, myšlenka je chytat na celém státě jako vývojáři realizovat finanční výhody operačního dluhu-zdarma hotel, který je více pravděpodobné, aby vydržely jakýkoliv pokles na trhu, a méně pravděpodobné, že změní ruce a značky.

“koncept roste mílovými kroky,” říká condo-hotel broker Joel Greene, prezident Miami-založené Condo Hotel Center, která prodává byt, hotely po celé Floridě, včetně nemovitostí v Orlandu, Sandestin a St. Augustine-stejně jako v Chicago, Las Vegas a několik rekreačních oblastech, jako jsou Avon, Colorado. a Myrtle Beach, S. C.

“šli Jsme z webové stránky, která vyrábí 143 kupující pro nás v roce 2003 do databáze, která je téměř 3,900 v tomto bodě,” green řekl. “V prosinci 2003 jsme měli čtyři lidi, kteří nás kontaktovali celý měsíc, a do prosince 2004 bylo toto číslo přes 850.”

nicméně ziskové condo-hotel boom může být pro kupující a prodávající zapojené, to má některé v jižní Floridě nešťastný. V době, Miami Herald uvádí, že jeden z města grande dame vlastnosti-Sheraton Bal Harbour-byl zakoupen Miami-založené Související Group of Florida a byl naplánován na demolici, aby se způsob, jak pro byty a 250 pokoji-St. Regis condo-hotel.

téměř 50-rok-starý byl majetek navrhl slavný architekt Morris Lapidus, kdo také vytvořil mezník Fontainebleau a Eden Roc hotely-a byl jedním z jeho největších úspěchů, podle místního historika Dr. Paul George.

“je to plačící hanba,” řekl George Herald.

kromě svého kulturního významu, Sheraton Bal Harbour byl také důležitou součástí Greater Miami convention Hotel inventory. Objekt zůstane otevřený až do května 2006.

jak ctihodný hotel míří do historie, zbývá vidět, jak konverze condo-hotel ovlivňuje volný čas a skupinové podnikání v dlouhodobém horizontu, protože stále více kupujících soutěží s cestujícími o pokoje condo-hotel.

Movers & Shakers

následuje vzorkování bytových hotelů na Floridě.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump intl Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• Atlantiku, Fort Lauderdale
• W Hotel & Rezidence Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (otevření pozdním létě 2005)
• Reunion Resort & Club Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (zahájení 2006)
• Laterra, St. Augustine