Byt Recenzi… Krok za krokem

Pro ty z nás, kteří pracovali v hypotečního průmyslu dost dlouho, aby se stal pohodlné a obeznámeni se všemi žargonu a zkratky, to může být těžké si vzpomenout, jaké to bylo cítit zavaleni a nejistý o procesu hypotéky. Jsme novodobí alchymisté, kteří dokážou proměnit 1003 a některé výplatní pásky v nový domov pro rodinu. Znalosti a procesy, které k tomu využíváme, se mohou našim dlužníkům zdát stejně tajemné a okultní, jako se rituály starověkých alchymistů musely zdát prostému farmáři. Dosud, v této společnosti tajných znalostí, existuje pole odborných znalostí, které matou a zastrašuje i ty zkušené hypoteční profesionály. Starší upisovatelé propukají v nervózní pocení. Zkušení zpracovatelé vyvíjejí bolesti hlavy a potřebují získat další šálek kávy. Tento labyrint pochybností a zmatků je přezkum projektu, konkrétně typy kondominia a družstevního majetku. Doufáme, že můžeme poskytnout nějaký pohled na to, jak přezkoumat projekt kondominia.

jsme novodobí alchymisté, kteří mohou proměnit 1003 a některé výplatní pásky v nový domov pro rodinu.

jedním z nejvíce matoucích aspektů přezkoumání kondominium se snaží zjistit, který typ přezkumu je vyžadován pro váš předmět úvěr. Průvodce prodejem Fannie Mae uvádí několik různých typů recenzí pro byty, ale nejběžnější jsou omezené recenze a úplné recenze. Co dělá půjčku způsobilou pro omezený typ kontroly? Zda lze provést omezenou kontrolu, závisí na parametrech jednotlivé půjčky, nikoli na samotném projektu. Logika omezený přezkum je, že úvěr je sám o sobě dostatečně nízké riziko, že přezkum projektu nemusí být tak přísné.

tři parametry, které určují, zda úvěr je způsobilý pro přezkum je omezený, jsou:

• Umístění
• LTV/CLTV
• Obsazení

vlastnosti ve všech státech kromě Floridy, maximální LTV/CLTV pro každou osobu je typ:

• Vlastník Obsazené – 90% LTV/CLTV
• 2. Home – 75% LTV/CLTV
• Investice – 75% LTV/CLTV

vlastnosti nachází na Floridě, maximální LTV/CLTV pro každou osobu je typ:

• Vlastník Obsazené – 75% LTV/90% CLTV
• 2. Home – 70% LTV/75% CLTV
• Investice – 70% LTV/75% CLTV

Nový nebo sídlo?

mějte na paměti, že pokud je projekt “Nová výstavba”, není způsobilý k omezenému přezkumu. Bude vyžadovat úplnou kontrolu bez ohledu na konkrétní parametry úvěru. Jak tedy víte, zda je váš byt považován za “nový” nebo “zavedený”? Poslední pokyn aktualizace dělali to složitější, ale také dát větší manévrovací prostor, aby se vaše práce na projektu.

aby bylo možné považovat za “zavedené”, musí být pravdivé následující:

• projekt musí být 100% kompletní, včetně všech jednotek a společných prvků
• projekt nesmí být předmětem další postupné nebo připojení
• Ovládací HOA musí být předáni vlastníků jednotek
• alespoň 90% z celkového počtu jednotek v projektu byly předal (prodal nebo na základě smlouvy) jednotka kupujících…

Ale tady je místo, kde prostor je dodáván v…

• projekt může být také považována za “Usazené” s méně než 90% prodaných kusů na jednotku kupující, tak dlouho, dokud neprodaných jednotek jsou ponecháno developerem jako nájemní jednotky.

Nicméně, pokud se chystáte použít tuto definici “Zavedené”, pak spolu s první tři položky výše (100% kompletní, žádné další zavádění, kontrola HOA obrátil), následující musí být také pravda:

• developer je nájemních jednotek se musí rovnat méně než 20% z celkového počtu jednotek v projektu
• Všechny HOA poplatky musí být uhrazeny v současné developer-konat jednotky
• Tam nemusí být žádné aktivní nebo čekající zvláštní posouzení v rámci projektu

Teď, když víme, jaký máte TYP recenze potřebujeme (omezené nebo plné), můžeme přejít na další krok.

Připojte se k našemu seznamu spuštění a my vás budeme informovat.

druhý krok: Zkontrolujte dotazník

dotazník condo je vaším primárním recenzním dokumentem. Může být vyplněn zástupcem sdružení majitelů domů, správcovskou společností nebo jinou stranou, která je s projektem dostatečně obeznámena, aby přesně odpověděla na otázky. Jediná osoba, která nemusí vyplnit dotazník, je dlužník.

obecně platí, že věřitelé budou mít svůj vlastní standardní dotazníkový formulář, který zasílají, aby byl vyplněn a vrácen. Fannie Mae má své vlastní verze, které lze použít, pokud nemáte přístup k vlastnímu formuláři.

dlouhý formulář FNMA najdete zde: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

krátký formulář FNMA najdete zde: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

dotazník nám poskytuje informace o projektu, jako je počet jednotek, a měsíční poplatky, platby, ale jeho primární funkcí je určit, zda projekt má nějaké vlastnosti, které by bylo způsobilé pro poskytování úvěrů podle Fannie Mae.

co dělá projekt nezpůsobilým?

Fannie Mae má velmi dlouhý seznam věcí, které mohou diskvalifikovat bytový projekt z způsobilosti. Něco, co mít na paměti je, že na rozdíl od jednoho rodinného sídla, se nachází v kondominium projektu může být odmítnuta z důvodů, které nemají nic společného s předmětem jednotky financovány. Zde jsou některé z nejčastějších příkladů nezpůsobilých charakteristik:

• Projekty s povinným předem nebo pravidelné poplatky za členství pro využívání rekreačního vybavení, jako jsou country club zařízení a golfových hřišť, ve vlastnictví venkovní strany (včetně developer nebo stavitel)
• Projekty, které jsou spravovány a provozovány jako hotel nebo motel, a to i přesto, že jednotky jsou individuálně vlastněné
• Projekty s non-náhodné obchodních operací vlastněné nebo provozované HOA, včetně, ale ne omezený k, restaurace, spa, nebo health club
• Projekty, v nichž HOA je jmenován jako účastník probíhajících soudních sporů, nebo pro které projekt sponzor nebo developer je jmenován jako účastník probíhajících soudních sporů, které se týká bezpečnosti, strukturální přiměřenost, obyvatelnost, nebo funkční využití projektu
• Projekty v níž jeden subjekt (téhož jedince, skupiny investorů, partnerství, nebo společnost) vlastní více než následující celkový počet jednotek v projektu:
• Projekty s 5-20 jednotek – 2 jednotky
• Projekty s 21 nebo více jednotek, – 20% z celkového počtu jednotek
• celkový prostor, který se používá pro neobytné nebo komerční účely nesmí překročit 35%

Krok 3: Kontrola projektového dokumentu

konečně jsme dosáhli posledního kroku, známe Typ recenze a zda je předmět nový nebo zavedený. Odtud musíme dokončit pohled na tyto klíčové komponenty procesu.

Rozpočet

i Přes dlouhý seznam potenciálně nezpůsobilých funkce, které mohou přijít při kontrole dotazník, jeden z nejčastějších důvodů, byt musí být odmítnuta, je nepřijatelné rozpočtu. Problém s rozpočty na kondominium je to, co nakonec získáte od HOA, je tak divoce nepředvídatelné. Můžete obdržet profesionální, jasně označený rozpočet od společnosti pro správu nemovitostí, která zobrazuje všechny příjmy a výdaje, včetně požadovaných převodů rezerv. Ty jsou nejlepší! Nebo můžete obdržet nejlepší odhad důchodce-HOA-prezidenta o tom, co by mohli utratit za příští rok, ručně psaný nečitelnou kurzívou bez účtování předpokládaných příjmů nebo převodů na rezervní účet. Někdy je to pocit, jako když člověk vytváří “rozpočet” ani neví, jaký rozpočet je vlastně

I v případě, že rozpočet je dobře a snadno čitelné, povinnost minimálních rezerv, může zaostávají. Fannie Mae vyžaduje, aby všechny úplné přezkumy zahrnovaly rozpočet s nejméně 10% ročního příjmu z údržby vyčleněného na rezervní účet. Existují některé práce-arounds, které mohou být použity k získání procento až o něco vyšší, pokud jsou trochu krátké, ale pokud úvěr potřebuje úplné přezkoumání, rozpočet může být těžké zastavit. Někteří HOA mají na svém rezervním účtu tak velký zůstatek, že si nemyslí, že potřebují přispět plných 10%. Fannie Mae je to jedno. Zůstatek rezervního účtu ve výši 1 miliardy dolarů by nezvrátil 10% rozpočtový požadavek. Jedinou výjimkou z pravidla 10%, je-li HOA má aktuální (dokončené v posledních 3 letech) rezervní studie, které provádí externí společnost, ukazuje jejich aktuální rezervy příspěvek je dostačující.

pojištění

všechny recenze bytů, omezené a plné, zahrnují nějaký druh pojistného požadavku. Pojištění je zdaleka největším zdrojem odmítnutých projektů (a bolesti hlavy!). Pochopení a interpretace žargonu pojišťovnictví stačí k tomu, aby se vaše hlava roztočila, aniž byste se snažili ověřit, zda zásady splňují pokyny Fannie Mae. Níže je uveden přehled každého požadovaného typu zásad a některé informace o tom, co je přijatelné.

hlavní zásady vlastnictví

každá politika vlastnictví, bez ohledu na typ recenze, musí obsahovat následující:

• 100% náhradní pokrytí nákladů
• Pokrytí pro poškození větrem
  • Přítomen ve Speciální nebo Široké formě pokrytí
• Stavební Vyhláška & Zákon schválení
  • Nutné na všechny politiky, kde je k dispozici od pojišťovny
• Zařízení Členění schválení
  • Potřebné pro projekty, velké, drahé, centrální kotle nebo systémy HVAC

Některé červené vlajky dát pozor na hlavní politiky v oblasti nemovitostí jsou:

• Co-pojištění
  • Náklady HOA sankční poplatek, pokud jsou pod-pojištěný během pojistné události
• Sdružené Politiky
  • Obří politiky pokrytí částku rozdělit mezi několik unaffiliated HOAs

Obecné Odpovědnosti Politiky

pojištění Odpovědnosti je nutné pouze pro plné hodnocení, a to musí mít pokrytí výši alespoň $1 milionů na jeden výskyt. Jediná složitější věc, o pojištění odpovědnosti je, že Fannie Mae vyžaduje, abyste potvrdili, že politika zahrnuje “Oddělení Pojištěnců”. Toto je standardní znění ve většině obecných forem politiky odpovědnosti, takže můžete narazit na někoho v pojišťovací agentuře, která neví, o co žádáte, a zmateně hledá samostatnou podporu v této politice. Našel jsem nejjednodušší způsob, jak potvrdit jeho přítomnost v politice, je zeptat se: “zahrnuje obecná forma odpovědnosti oddělení jazyka pojištěnců?”

politika věrnosti

Tato politika může mít několik jmen: věrnost, zločin, nepoctivost zaměstnanců, ale všechny znamenají totéž. Fidelity pokrytí je další politika, která je vyžadována pouze pro úplné recenze, a to i tehdy, pouze pro projekty s více než 20 jednotkami. Požadovaná částka krytí závisí na tom, zda má HOA / správcovská společnost zavedeny určité konkrétní finanční kontroly:

• Samostatné bankovní účty jsou vedeny u pracovního účtu a účtu rezervy, a banky, ve které jsou uloženy peněžní prostředky posílá kopie měsíční bankovní výpisy přímo HOA
• řízení společnost vede oddělené záznamy a bankovní účty pro každého HOA, který používá jeho služeb
• vedení společnosti nemá pravomoc k tomu kontroly, nebo převod peněžních prostředků od, účet rezervy HOA
• Dva členové Představenstva musí podepsat nějaké kontroly napsané na rezervní účet

tak dlouho, Jak na nejméně jedna z těchto kontrol je zavedena, minimální požadovaná částka pokrytí věrnosti se rovná třem měsícům celkového hodnocení projektu. V opačném případě musí politika věrnosti pokrývat celkovou částku veškeré hotovosti, která je k dispozici pro HOA (provozní a rezervní účty). Je-li HOA spravována správcovskou společností, tato společnost musí být pokryta politikou, buď prostřednictvím řídícího agenta jezdce nebo jako další pojmenovaný pojištěný.

Povodeň

Flood pojištění je nutné pouze v případě, že byt se nachází v povodňové zóně, a pak potřebujeme jen vidět pokrytí pro budovy, ve které náš předmět, jednotka nachází. Množství povodňové zpravodajství vyžaduje, je menší:

• 80% z reprodukční pořizovací ceny zobrazené na RCBAP
• maximální pojištění k dispozici NFIP (což je 250 000 dolarů za jednotku v budově)

Projekt Právní Dokumenty

Takže, co když váš byt je v nové výstavbě? Co jiného je třeba v tomto případě přezkoumat? Fannie Mae vyžaduje přezkoumání právních dokumentů nebo smluv projektu, podmínky & omezení (CC& Rs). Tento dokument může být trochu matoucí, pokud nejste zvyklí číst legalese, ale existuje seznam konkrétních položek, které musíte najít, abyste uspokojili Fannie Mae.

• Právo Prvního Odmítnutí – Ne každý projekt bude mít předkupní Právo, takže to je první věc, ke kontrole v dokumentech. Pokud to není zmíněno, skvělé! Přejděte k dalšímu kroku. Pokud projekt nemá nadále Právo Prvního Odmítnutí, budete muset ověřit, že to nebude mít nepříznivý dopad na práva zástavního věřitele nebo jeho postupník:
  • Uzavřít nebo se název jednotky byt podle prostředků v hypoteční
  • Přijmout skutek nebo úkol místo uzavření v případě selhání hypotéční
  • Prodat nebo pronajmout jednotku získané zástavního věřitele nebo jeho postupník
• Práva zástavních věřitelů Písemného Oznámení zástavního věřitele musí mít právo na včasné písemné oznámení o:
  • Žádné odsouzení nebo úrazové ztráty, které postihuje buď materiální část projektu nebo jednotku zajištění své hypotéky
  • Jakékoliv 60-denní mladistvých v placení hodnocení nebo poplatky dlužné na některý vlastník jednotky, na kterém drží hypoteční
  • uplynutí, storno, nebo podstatnou změnu jakéhokoli pojištění spravuje sdružení majitelů domů
  • všechny navrhované akce, která vyžaduje souhlas určitý podíl mortgagees
• Zástavního Práva Potvrdil – právní dokumenty nemusí dávat žádné strany přednost práva prvního zástavního věřitele jednotky v případě platby z pojištění výnosů nebo odsouzení ocenění za ztráty na jednotku,
• Změny Dokumentů – dokumenty projektu, musí zahrnovat ustanovení pro následující:
  • Změny materiálu nežádoucí přírody retenčních být schválen zástavních věřitelů, které představují nejméně 51% hlasů jednotka statky, které jsou předmětem hypotéky
  • Nějaké akci ukončit právní stav projektu po značné poškození, zničení nebo odsouzení dochází, nebo pro jiné důvody, třeba souhlasil s tím, retenčních, které představují nejméně 51% hlasů jednotky statky, které jsou předmětem hypotéky
  • Předpokládané schválení lze předpokládat, když hypotéční věřitel nepředloží reakci na jakýkoli písemný návrh na změnu do 60 dnů po přijímá řádné oznámení návrhu, za předpokladu, že oznámení bylo doručeno certifikovanými nebo doporučeným dopisem, s doručenkou.

závěr

přezkoumání kondominia je sice komplikovaný proces. Existuje spousta pohyblivých částí a spousta, které se mohou pokazit,ale lze je zvládnout. Doufejme, že jsme pomohli poskytnout nějaký pohled a nějaký krok za krokem o tom, co jde do přezkumu bytu, a tento proces byl o něco méně děsivý.

co bude dál?

proč je UberWriter mluví o condo recenze? Neděláte analýzu příjmů? Ano, ale transformujeme recenze bytů a projektů, stejně jako jsme provedli analýzu příjmů. Pokud se chcete dozvědět více a dostat se na náš seznam včasného přístupu, napište svůj e-mail do níže uvedeného formuláře. Nebudeme vás spamovat, ale budeme vás informovat o našem vývoji tohoto nového produktu.

v tomto blogu jsme Vám představili dva z našich nejnovějších členů týmu: Lisa Geloso a Crystal Pickering. S kombinovanou zkušenosti z více než 30 let v oblasti hypoték, a zaměřit se na projekt recenze, mají znalosti a dovednosti potřebné, aby vás naučí, perfektní systém byt a coop projekt recenze. Pokud vás nemohou dostat do země “způsobilých projektů”, pak nikdo nemůže!

kupředu.