co je to Condo Hotel, proč to funguje a proč je to náročné?

Co je aparthotel, Proč to Funguje, a Proč je to Náročné?

Irvin W. Sandman
24. Května 2007

Byt hotely, horký průmysl je nový segment, dostal prominentní účtování na prakticky každý hotel, konference, v posledních třech letech. Psaní na toto téma se však může pro nezasvěcené zdát husté a matoucí. Tento článek poskytuje úvod do konceptů condo hotel a má poskytnout přístupný vstupní bod do pole. Snaží se také poskytnout těm, kteří jsou obeznámeni s bytovými hotely, stručné shrnutí, které krystalizuje některé z konceptů většího obrazu.

Co Je To Condo Hotel?

v bytovém hotelu jsou pokoje vlastněny samostatně jako bytové jednotky. Tento první bod je poněkud zřejmý: mít “condo hotel,” kondominium jednotky jsou potřeba.

za druhé, v bytovém hotelu jsou bytové jednotky pronajaty hotelem prostřednictvím programu pronájmu. Každý hotel má pokoje inventář. V bytovém hotelu mají být samostatně vlastněné bytové jednotky součástí inventáře hotelu prostřednictvím programu pronájmu. V některých hotelech jsou všechny hotelové pokoje prodávány jako kondominiové jednotky. V jiných, prodávají se pouze některé pokoje, a vývojář si ponechá část nebo většinu pokojů jako “pevný inventář”.”

“smíšené obytné hotely” jsou někdy zaměňovány s bytovými hotely. Smíšené použití rezidenční hotely se obvykle nacházejí v městských trzích. V tomto pojetí, městský hotel, často čtyři nebo pět diamantů, je postaven s luxusními obytnými byty v horních patrech. Tyto bytové jednotky jsou určeny jako rezidence. Nejsou určeny k tomu, aby byly součástí inventáře hotelových pokojů. Tím pádem, condo hotely a hotely se smíšeným využitím jsou různá zvířata.

jaké jsou výhody bytových hotelů?

condo Hotel concept je poháněn jeho výhody pro spotřebitele i developera.

výhody pro spotřebitele. Koncept condo hotel se obvykle používá v místech, kde je vlastnictví kondominia žádoucí pro použití na částečný úvazek, například v místě letoviska. Chcete-li pochopit výhody condo hotel pro spotřebitele, lze se podívat na alternativu spotřebitele v kontextu resortu. Před příchodem bytových hotelů měl spotřebitel, který chtěl plné vlastnictví jednotky kondominia resortu, pouze jednu skutečnou alternativu: koupit jednotku v tradičním resortu kondominium development.

zvažte toto srovnání ze dvou hledisek: když spotřebitel nezůstává v kondominiu; a když tam spotřebitel zůstane.

v tradičním resortu kondominium vývoj, co dělá spotřebitel, když není pobyt v kondominium? Může nechat jednotku ležet neobsazenou, čímž se zbaví jakéhokoli příjmového potenciálu. Případně se kupující může pokusit pronajmout jednotku sám. Tato alternativa samozřejmě spotřebovává mnoho času a potíží. Třetí alternativou je najmout externí agenturu, která by jednotku pronajala do týdne. V každém scénáři pronájmu je však marketing jednotky problematický. Podkladové dokumenty vývoje obvykle nevyžadují, aby vlastníci udržovali své jednotky s jakoukoli konzistencí. Jako výsledek, každý host zájem o pronájem jednotky, bude mít velmi malou důvěru o jednotky kvalitu–není konzistentní “value proposition” pro budování, vývoj, nebo jednotky.

condo hotel concept odpovídá na tyto obavy. Pronájem jednotky je řešen profesionálně. Jednotky se obvykle vyžadují, aby byly udržovány konzistentním způsobem. Marketing jednotky je efektivnější a majitel jednotky nemusí ztrácet čas a úsilí. Jinými slovy, condo hotel má pro spotřebitele lepší hodnotovou nabídku a poskytuje lepší odpověď na otázku: “co mám dělat, když jednotku nepoužívám?”

condo hotel concept má také zlepšenou hodnotovou nabídku, když spotřebitel pobývá v jednotce. V tradičním rekreačním kondominiu je zkušenost majitele velmi podobná bytu. Condo hotel, v porovnání, poskytuje majiteli jednotky rozšířené vybavení hotelu: pokojová služba, Recepce check-in, úklid, a další vybavení. Je snadné pochopit, proč mnoho kupujících by najít tyto výhody zlepšení oproti tradiční resort kondominium jednotky.

výhody pro vývojáře. Condo Hotel concept také poskytuje významné výhody pro vývojáře. Tradiční developer hotelu má dlouhou cestu mezi časem, kdy si představuje projekt, a časem, kdy je schopen realizovat návratnost vlastního kapitálu. Developer musí na projekt získat oprávnění, postavit ho, otevřít a poté během tří let provoz stabilizovat. Teprve pak může developer očekávat návratnost investice nebo realizovat zisk prostřednictvím prodeje nebo jiné likviditní události. Tento proces může trvat pět let nebo déle. V porovnání, condo Hotel developer může realizovat podstatnou návratnost investic mnohem dříve, protože prodej jednotek obvykle blízko v době, kdy hotel otevírá pro podnikání. Navíc, aparthotel developer má přístup k dodatečným zdrojem zajištěné financování: fond věřitelé, které poskytují financování pro tradiční svj rozvoj. Tento přidaný zdroj kapitálu může snížit úvěrové náklady.

Proč Jsou Condo Hotel Developments Náročné?

Condo hotely jsou náročné, protože zvyšují právní i praktické složitosti, které v tradičním vývoji hotelů neexistují.

Právní Složitosti. Vývoj bytového hotelu představuje několik dalších právních výzev. Za prvé, existují právní rizika cenných papírů, která v tradičním vývoji hotelů neexistují. Když developer prodává hotelový pokoj jako kondominium, vyvstává otázka: prodává developer nemovitost nebo investici? Problém je krystalizován, když se člověk scvrkává a vyhodnotí rozteč vývojáře potenciálnímu kupujícímu jednotky. Hřiště by mohlo být: “prodám vám byt. Po většinu času mi ho vrátíte, pronajmu si ho jako součást hotelového podnikání a vydělám vám spoustu peněz.”Alternativně by hřiště mohlo být:” prodám vám byt. Tady to je – bavte se s tím.”V bývalém hřišti developer jasně prodává cenný papír a zákony o cenných papírech by platily. Na druhém hřišti developer prodává pouze nemovitosti a zákony o cenných papírech by neplatily. Aby se předešlo rizikům ze zákona o cenných papírech, vypracoval se podrobný seznam úkolů a nedělat, vyplývající především z dopisu Intrawest no action.

za druhé, na rozdíl od tradičních hotelů, condo hotel developer musí také dodržovat státní a místní kondominium zákony. Tyto zákony jsou především zákony o zveřejňování, jejichž cílem je chránit potenciální kupce jednotek tím, že jim poskytne informace, které zákonodárci státu považovali za cenné. Zákony také stanoví konkrétní způsoby, jak lze vytvořit kondominiový režim.

za třetí, právní složitosti mohou vzniknout z uplatňování územního práva na condo hotel. Je condo hotel kondominium? Nebo je to hotel? Zákony o územním plánování často nejsou jasné. To znamená, že vývojář musí tyto zákony vyhodnotit a spolupracovat s místními úřady na řešení otázek a otázek klasifikace územního plánování, například zda vlastník jednotky musí při obsazení jednotky zaplatit daň z přechodného obsazení.

Obchodní Složitosti. Kromě přidaných právních otázek, které vznikají při vývoji bytových hotelů, existují také praktické složitosti, které v tradičním vývoji hotelů neexistují.

Za prvé, hotel developer má tři druhy věřitelů, aby zvážila, spíše než jen jeden. Může existovat tradiční stavba hotelu / stálý věřitel, jak je tomu obvykle v případě vývoje hotelu. Může však existovat i věřitel kondominia, který má zkušenosti se zvláštními rysy půjček na rozvoj kondominia, jako je proces prodeje a vydání skutků. A developer musí zvážit potřeby maloobchodní věřitelé, kteří budou půjčovat peníze, aby kupující kondominium jednotky–tak, jak vývojář nastaví pokoje mohou mít vliv na bazén maloobchodní věřitelé k dispozici jednotka kupujících.

za Druhé, úspěch projektu může záviset na trhu pro rezidenční byty, spíše než jen na trhu pro hotely a nabídky a poptávky po ubytování. Závislost na trhu rezidenčních bytů může být v pořádku, když je tento trh horký. Pokud tomu tak není, nicméně, mohou být vyžadovány záložní strategie.

za třetí, existuje nejistota ohledně inventáře pokojů. Aby se zabránilo uplatňování zákonů o registraci cenných papírů, vývojář bytového hotelu nemůže nutit kupující jednotky, aby vstoupili do hotelového programu pronájmu. Jako výsledek, byt, hotel, developer nemůže být jistý, kolik pokojů bude v hotelu zásob, a tato nejistota dělá prognóz příjmů náročnější.

Začtvrté, existují obvykle přímočaré předpisy, které berou na složitosti v kontextu condo hotel. Například vývojáři jsou obeznámeni s dodržováním předpisů ADA a vědí, jak zajistit, aby byl vybudován dostatečný počet místností kompatibilních s ADA. Ale jak se to dělá, když jsou všechny pokoje určeny k prodeji jako kondominiové jednotky? Dalším příkladem je aplikace zákonů o licencích na alkohol. Hotelová licence na alkohol obvykle umožňuje dodávku alkoholických nápojů do pokojů v hotelu. Umožňuje Licence dodání jednotkám, které jsou Samostatně vlastněny?

konečně může být developer nucen pokračovat jako majitel “hotelové jednotky”.”Značkové hotelové společnosti nechtějí uzavírat smlouvy o správě se sdružením kondominia. Pokud značkové řízení společnosti se podílí, to bude obvykle vyžadovat, aby developer k vytvoření “hotel jednotku,” skládá se z komerční a společné prostory hotelu, a vyžadují vývojáře, aby i nadále vlastnit a spusťte tento hotel jednotka po hotelové pokoje jsou prodávány. Tato struktura může v dlouhodobém horizontu vytvářet střety zájmů mezi developerem a vlastníky jednotek a může také vytvářet rizika soudních sporů.

výzvy rozvoje condo hotel je mnoho. Ale průmysl a jeho poradci udělali dobře, aby se s nimi setkali v posledních několika letech. Intelektuální základ bytových hotelů byl postaven na pevné zemi.

jsou zde Aparthotely k pobytu?

Condo hotely mají dvě významné výhody, které vydrží. Jsou vynikajícím řešením pro lidi, kteří chtějí vlastnit jednotku resort condo a nechtějí nechat jednotku prázdnou nebo se obtěžovat s pronájmem. Byt hotely také poskytují vývojář možnost získat návratnost vlastního kapitálu dříve, než by být k dispozici v tradiční hotel rozvoj. Tyto výhody budou pravděpodobně i nadále velmi atraktivní, dokud nebude navrženo lepší řešení. Můžeme očekávat, že bytové hotelové jednotky budou v nadcházejících letech součástí většiny resortů.