Jak odšroubovat-up sousedství zónování ve dvou jednoduchých krocích
po třech letech podle nového územního kódu existuje několik zlomů, které stojí za to vyžehlit. Zde Společenství Přispěvatel Matt Ruben, Prezident Severního Svobody Sousedé, Sdružení, identifikuje dvě opravy, které by mohly pomoci realizovat více okolí měřítku smíšené využití budov, posílení obchodních koridorů s místní maloobchodní a rezidenční hustoty.
sousedství nemohou prosperovat bez komerční činnosti. Malé, místní podniky jsou životní krví každé městské komunity. A místní podniky nemohou existovat, aniž by nad nimi žili lidé: developeři potřebují byty k financování a vydělávání peněz na svých projektech a podniky potřebují co nejvíce zákazníků v okolí.
tento typ rozvoje-podniky na úrovni ulice s byty nahoře-se nazývá rozvoj smíšeného použití a vytváří bezpečné, zajímavé, ekonomicky životně důležité městské čtvrti. Philly je město vesničanů, Ano. Jeho obchodní chodby jsou však ostny, které drží rowhouses pohromadě jako komunity, a tepny, které vyživují veřejný život sousedství.
Zamyslete se nad tím: tolik z našich městských nejvíce proslavených starších oblastí a nejoblíbenějších novějších center na komerčních chodbách. East Passyunk Avenue v Jižní Filadelfii; Frankford Ave. v Fishtown; Baltimore Ave. v Západní Filadelfii; 9. St. na italském Trhu; 4. St/Tkaniny Řádek v Queen Village; N 2. St. v Severní Svobod; “Dvě Ulice” v Pennsport; Germantown Ave. v Mt. Vzdušný a kaštanový kopec-seznam pokračuje dál a dál.
Když naše město aktualizoval jeho zastaralý územní kódu v roce 2012, to uvědomují důležitost smíšené využití koridorů a vytvořil několik CMX (“komerční smíšené využití”) územní kategorií, aby bylo možné takový vývoj bez nutnosti těžkopádné případ od případu územní rozdíly.
ale v drobném tisku se něco velmi pokazilo a dvě nejdůležitější kategorie CMX byly pro naše sousedství zbytečné – nebo dokonce škodlivé. Tady je to, co je s nimi špatné, a jednoduché opravy, díky nimž budou fungovat.
PRVNÍ KROK: CMX-3-
CMX-3 je územní Kategorie určená pro malé a střední bytové domy. Problém je v tom, že zatímco CMX-3 umožňuje bytové domy s podniky a lobby v prvních patrech, nevyžaduje komerční součást. Developeři tak mohou místo toho stavět rodinné domy na pozemku CMX-3.
tato mezera umožňuje developerům umístit rezidence na úroveň ulice a zředit komerční chodby. A protože CMX-3 výšky, open-space, a parkování pravidla jsou určeny pro bytové domy, to umožňuje vývojáři stavět zarostlé měšťanských domů s nedostatečnou metrů, jehož velká velikost je v poměru k okolí a přitahuje kupce nebo nájemce s více vozy. To vytváří nepříznivou pobídku pro single-family home vývojáři hledat CMX-3 vlastnosti namísto vlastnosti vlastně určen pro single-rodinné obytné zástavby.
takže CMX-3 je ztráta-ztráta: Pokud jste urbanista, který chce smíšené použití, vyšší hustotu a méně aut, místo toho získáte jednorázové použití, nižší hustotu a více aut. Pokud jste dlouholetý rezident, který chce udržovat okolí architektonické tkaniny, získat přístup k pohodlné a střední podniky, a kontrolovat rostoucí poptávka po omezené parkovací prostory, místo toho se narušil tkaniny, žádné nové podniky, a více vozů.
Naštěstí CMX-3 mezera, zatímco katastrofální, je snadné opravit: Městská Rada a Starosta Kenney je třeba přijmout zákon, zakazující rodinné domy v CMX-3 zóny. S tímto jednoduchým tahem pera, mohou pomoci zachovat klíčovou součástí toho, co učinil Philly čtvrtí skvěle v minulosti, a zajistí, aby zůstaly skvělé, dlouho do budoucnosti.
druhý krok: CMX-2-přestaňte mučit vývojáře
CMX-2 je určen pro menší komerční rozvoj: výkladní skříň na ulici s několika byty nahoře. Je to klasický městský nastavení: Marshall St řeznictví s majitelem je rodina, žijící nad ním v roce 1926; Pine St starožitnictví s lékařské studenty, kteří žijí nad ní v roce 1996; Frankford Ave. kavárna s webovými vývojáři žijícími nad ní v roce 2016.
teoreticky je CMX-2 skvělý. Vyžaduje komerční první patra (žádné rodinné domy nejsou povoleny) a má jasný, jednoduchý výškový limit, který udržuje vývoj skromný v měřítku. Ale jak je v současné době implementováno, problém CMX-2 je opakem CMX-3: zatímco CMX-3 dává vývojářům příliš mnoho volnosti, CMX-2 je příliš omezující. Téměř nikdo nemůže ve skutečnosti postavit projekt CMX-2 ve Filadelfii, a to ze dvou důvodů.
nejprve je výškový limit příliš nízký. Je to 38 Stop, stejně jako limit pro rodinné domy. Zdá se, že to dává smysl, protože to znamená, že budovy CMX-2 se budou pěkně mísit s blízkými obytnými.
ale v 21. století musí být komerční prostory vyšší a vzdušnější než obytné. Tak určitě, můžete prodávat vintage záznamy z malého starého obchodu rowhouse – ale nemůžete získat financování ani stavební povolení k výstavbě nového komerčního prostoru, jako je tento. Takže je to velmi těžké, aby se vešly správné komerční první patro, plus tři úrovně bytů, do 38 Stop výšky. A je velmi těžké zajistit financování, pokud máte v prvním patře pouze dvě úrovně bytů.
druhý problém s CMX-2 by Kafka červenal. Vzhledem k tomu, jak jsou předpisy napsány, ve většině případů počet bytů, které může developer dát do budovy, neodpovídá tomu, jak velká může budovu vyrobit. Například pravidla CMX-2 mohou developerovi umožnit postavit budovu dostatečně velkou, aby pojala šest bytů. Ale další pravidla CMX-2 by jí neumožnila skutečně rozdělit tuto budovu na šest bytů. Namísto, pravidla by ji mohla omezit, říci, čtyři.
to by ji přinutilo buď postavit absurdně velké byty, nebo postavit uměle malou budovu. V obou případech omezení zbavuje Komerční prostor projektu potenciálním zákazníkům snížením výše uvedeného počtu nájemců-a zásadnější je, že omezení pravděpodobně zcela zabije projekt tím, že znemožní financování.
stejně jako u CMX-3 jsou problémy s CMX-2 velké, ale také snadno opraveny. Starosta Kenny a městská rada musí přijmout pouze zákon, který zvyšuje výškový limit CMX-2 na 41 nebo 42 chodidla, a upravuje přípustnou hustotu bytu tak, aby odpovídala přípustné velikosti budovy. S těmito dvěma jednoduchými změnami, mohou podnítit druh vývoje, který by rádi viděli dlouholetí obyvatelé, tisíciletí urbanisté, a vývojáři.
Matt Ruben sedí v poradním sboru PlanPhilly.
