Proč je družstevní bydlení pro seniory připraveno na Primetime

družstevní bydlení zůstává výklenkem v seniorském bydlení, ale model pomalu roste. Na některých trzích se stala konkurenční možností, a může získat další trakci řešením několika tlaků, kterým průmysl čelí.

například družstevní bydlení lze využít k uspokojení rostoucí poptávky po seniorském bydlení na středním trhu. Navíc, tam jsou různé typy družstev, což je flexibilní volbou pro vývojáře, kteří chtějí proniknout do vyšších trhu. Již, některé zavedené společnosti v sektorech nezávislého bydlení a asistovaného bydlení se rozvětvily do družstev.

Ale družstvo senior bydlení může také vyžadovat vývojářům zaměřit se na celkovou pohodu obyvatel nad výkazy zisků a ztrát, CSI Podporu & Rozvoj Generální Manažer Nancy Evans řekl Senior Bydlení Novinky. Warren, Michigan-založené CSI vlastní 58 senior byt družstva v Kalifornii, Maryland, Massachusetts a Michigan.

“nejsme v tomto oboru, abychom vydělali peníze pro naše majitele a akcionáře. Chceme zlepšit život našich členů, ” řekl Evans.

Co-ops s potenciálem

představují zlomek inventáře bydlení pro seniory, ale existují náznaky, že rostou v popularitě.

počet vedoucích družstev vzrostl z 103 v 2013 na 125 v 2019 celkem 7,700 jednotky a více než 10,500 obyvatelé, Senior Cooperative Foundation Board předseda Dennis Wilson řekl SHN. Shoreview, skupina se sídlem v Minnesotě obhajuje vedoucí družstva po celé zemi.

poskytovatelé si však všimli, zejména na Středozápadě, kde kooperace vzkvétají.

Minnesota, kde byla v roce 1978 otevřena první senior co-op, je domovem 82 komunit a oblast Twin Cities je konkurenčním trhem. Ebenezer, největší senior bydlení poskytovatel ve státě, spravuje 38 co-ops, většina z nich pod Applewood Pointe a Realife Družstva značek.

Minulý rok, Ecumen zahájila vedoucí družstva značky, Zvago, s otevřením 20 milionů dolarů, 54-jednotky společenství v Minnetonka, Minnesota. Ecumen také otevřel Zvago co-ops v St .. Anthony Park a Apple Valley, výstavba čtvrtého družstva v Duluthu je téměř dokončena, a je plánováno páté družstvo ve Stillwater.

Další Gopher Státu developer — Realitní Akcie Vývoj Eagan, Minnesota — se zaměřuje na budování a řízení senior co-ops pod Obec Družstevní značky, a má potrubí z 34 družstev dokončených nebo ve výstavbě v Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Jižní Dakota, Wisconsin a Washington.

Realitní Akcie Vývoj nereagoval na žádosti o komentář, a Ecumen odmítl vyjádřit k SHN pro tento příběh, s odkazem na konkurenční prostředí na trhu.

rozvoj družstev byl dlouho tažen příznivým financováním ve státě s dostatečnou nabídkou. Předseda představenstva družstevního bydlení Dennis Johnson řekl SHN v 2013 že senior co-ops jsou” hlavní hypotéky ” pojištěny Ministerstvem bydlení a rozvoje měst v Minnesotě (HUD) podle oddílu 213 zákona o národním bydlení.

Po HUD restrukturalizace před třemi lety, Minneapolis úřad nyní zpracovává všechny co-op žádosti o financování v USA

Ale Minnesota není pouze co-op pařeniště. Většina potrubí Village Cooperative je v Iowě a Coloradu, s celkem 14 vývoj dokončen nebo ve výstavbě.

oba státy mají rostoucí populaci seniorů. Více než 514,000 Iowans jsou 65 a starší, segment očekává se zvýšit na více než 677,000 2050, podle Iowa Department of Aging. Colorado je 65 a starší populace se očekává, že horní 1,27 milionu do roku 2030, a stát byl zařazen nejlepší stát v USA pro stárnoucí US News and World Report.

Tržní sazba alternativy

Nákup do družstva, je nákladově-efektivní způsob, jak vstoupit senior bydlení, a může být alternativou pro nezávislý život a aktivní dospělé společenství. Obyvatelé nakupují “akcie” ve společnosti, která vlastní budovu. Tyto akcie opravňují zúčastněné strany k pronájmu konkrétní jednotky v budově a využití společných prostor. Kromě toho je měsíční poplatek za posouzení, údržbu a opravy.

Co-op living také dává obyvatelům podíl na tom, jak je komunita spravována, podobně jako tradiční sdružení majitelů domů. Každé družstvo má volenou výkonnou radu a členové mají hlasování o tom, jak jsou budovy spravovány a provozovány, Evans řekl SHN.

co-op akcie zhodnocují hodnotu postupně-obvykle 1% až 2% ročně. To udržuje dostupnosti a prodejnosti pro nové obyvatele, a protože členové jsou odpovědni za měsíční poplatky na prázdné jednotky, dokud nejsou obsazené.

Vzhledem k finanční strukturu družstva, mají tendenci být přehlíženy zisk investorů, ale nabízejí spotřebitelům cenově dostupnější možnost bydlení, Lutz, Bobo & Telfair Partner Scott Gordon řekl, SHN. Gordon se specializuje na právo nemovitostí a mobilních domů pro Sarasotu, floridská firma.

Tam je nějaký důvod se domnívat, že pokud poptávka přepětí pro senior co-ops, investoři mohou vidět více lukrativní příležitost — alespoň, kdyby se například co-op mobilních domů parků je indikací.

Po celá desetiletí, důchodci koupi mobilní domy spojily k vytvoření vlastnictví družstva před soukromými investory a REITs dělal produkt obchodovatelné, institucionální úrovně investiční třídy.

členové, kteří chtějí opustit družstvo, mohou vidět malou návratnost své investice, nebo mohou držet své akcie a pronajmout svou jednotku jinému nájemci. Gordon poznamenal, že měsíční hodnocení může být podstatně nižší než nájemné, které může akcionář účtovat nájemci.

“vím o některých obcích, kde jsou poplatky za údržbu po celá desetiletí rovné,” řekl.

Zvraty na model

na Rozdíl od tradičních bytových družstev, kde obyvatelé koupit podíl ve vlastnictví, které je opravňují k živé jednotky a přístup do sdílené vybavení, CSI vlastnosti — které se většinou skládají z dostupné senior apartments — působit v rámci kooperativního systému řízení. Členové žádají o volné byty jako kdekoli jinde. Oni také zaplatí $ 100 vstupní poplatek vstoupit do družstva, který se pak používá místo kauce.

členství jim dává hlasovací práva v tom, jak je budova spravována, a také možnost podílet se na správě budovy. Místo správců nemovitostí mají kriminalisté na starosti až tři obce najednou, které radí a učí členy družstva, jak si své budovy samy spravovat.

Každý CSI co-op má výkonné rady a poslaneckého zastupovat obyvatele o rozhodnutích v rozmezí od restaurací a zatravněných ploch na údržbu budovy a činnosti programování. Jedná se o všechny volené funkce s jednoletým termínem a dvouletým limitem.

Termín Limity jsou záměrné, řekl Evans SHN.

“to vytváří větší obrat na pozicích a vytváří příležitosti pro další členy, aby vstoupili do manažerských rolí,” ona řekla.

CSI družstva jsou všechny dostupné společenství, postavené a financované prostřednictvím nízkými příjmy bydlení daňové úlevy (LIHTC) a HUD § 202 232 a financování. To umožňuje CSI dotovat nájemné, obvykle ve výši 30% výdělku rezidenta.

další alternativou k družstevnímu vlastnictví domů je společné bydlení. Jedním z příkladů je Garden Spot Community Village Cooperative Living House v New Holland v Pensylvánii, který byl vítězem “Best Affordable Housing Design” 2018 Shn Architecture & Design Awards. Zůstává kooperací v tom smyslu, že obyvatelé žijí komunálně, řekl generální ředitel Garden Spot Village Steve Lindsey SHN.

všechny tyto kooperativní modely nabízejí obyvatelům příležitost setkat se s novými přáteli, najít nové způsoby dobrovolnictví a být aktivní a obohatit jejich kvalitu života. Až 50% obyvatel družstva kriminalistů dělá nějakou dobrovolnickou činnost, což mnohé překvapilo, poznamenal Evans.

“mnoho našich obyvatel mi řeklo, že přišli ukončit svůj život. Místo toho našli nový účel, ” řekla.