14 erhvervsejendomme Vilkår du behøver at vide

når du køber eller leasing investeringsejendomme, erhvervsejendomme ordforråd kan være skræmmende og ganske udfordrende at navigere. Måske har du hørt om kommercielle ejendomsbetingelser som” lejerforbedring “eller” brugbar firkantet optagelse”, men du ved ikke, hvad der ligger under. Du kender måske nogle af de mere almindelige kommercielle ejendomsvilkår, som leasingklausul og netto driftsindtægter, men når det er tid til at tale med sælgere og mæglere og gennemgå lejemål, kan du stadig føle dig underinformeret.

hvis du er klar til at dykke ned i markedet for investering i fast ejendom, har vi skitseret 14 vigtige kommercielle ejendomsvilkår, som du skal vide. At kende disse kommercielle ejendomsbetingelser vil gavne din virksomhed, hjælpe dig med at træffe informerede beslutninger og afklare eventuelle misforståelser om terminologien.

Udvidelsesret (Pure Option)

din lejers lejekontrakt kan indeholde en Udvidelsesretsklausul, eller hvad der også kaldes en Pure Option, til fremtidig brug. I et sådant tilfælde er du – udlejer – ansvarlig for at give yderligere ledig plads til lejeren i hele lejeperioden, før lejeren faktisk har brug for pladsen. Lejeren kan eller ikke kan udnytte muligheden for at bruge den ledige plads til enhver tid i løbet af lejemålet.

fordelen for dig er, at du som udlejer kan øge lejen baseret på den ekstra plads, men du bliver nødt til at holde øje med dette, da det senere kan forårsage problemer, hvis flere lejere i samme bygning har udvidelsesanmodninger.

mulighed for at købe

hvis du lejer en gebyr-enkel, enkelt-lejer ejendom til en lejer, der ønsker at gøre en masse build-outs eller blot ønsker at købe ejendommen i slutningen af lejeperioden, kan der være en “mulighed for at købe” i kontrakten. Hvis der findes en mulighed for at købe lejekontrakt, skal du angive de vilkår, hvorunder lejeren kan købe ejendommen, samt den pris, du forventer, hvis du skulle beslutte at sælge. Lejere udfører normalt mulighed for at købe ved afslutningen af lejekontrakten.

Common Area Maintenance (CAM) gebyrer

CAM gebyrer inkluderer alle omkostninger ved drift af den kommercielle ejendom. Disse gebyrer inkluderer vedligeholdelse af delte områder: gange, elevatorer, trapper, lobbyer, offentlige toiletter, parkeringspladser, fortove osv. At være udlejer, skal du vide, hvordan CAM-gebyret beregnes pr.

da forskellige lejere har forskellige behov, skal du også være i stand til at kommunikere klart, hvordan CAM-gebyrer vil påvirke hver enkelt lejekontrakt. Du kan råde dine lejere til at tænke over, hvad de ville bruge fra de fælles områder. Lejere kunne skitsere deres forventninger i en anmodning om forslag dokument.

på denne måde demonstrerer du en meget åben og partnerlignende tilgang til at hjælpe hver lejer med at være på samme side med dig om alle detaljer, der udgør deres individuelle lejeaftaler.

brugbar firkantede optagelser

brugbar firkantede optagelser er den mængde plads, der lejes. Det er det fodaftryk, som din lejer vil tage i en bygning. Brugbare firkantede optagelser bestemmer Væg-til-væg-plads under lejebetingelserne og inkluderer firkantede optagelser af det sted, der er reserveret til din lejer. At kende disse oplysninger hjælper dig med at afgøre, om du har plads nok til hver af dine potentielle lejere.

lejelige firkantede optagelser

lejelige firkantede optagelser inkluderer de brugbare firkantede optagelser plus en del af de firkantede optagelser, der deles mellem lejere. Dette kan omfatte badeværelser i gange, lobbyer, Toiletter, elevatorer eller cafeterier. Det kan endda dække rum som vedligeholdelse og janitorial områder. Derfor bestemmes lejebeløbet af de lejelige firkantede optagelser.

parkeringsforhold

Husk, at en lejekontrakt involverer alle de tilgængelige parkeringspladser, der er reserveret til lejeransatte. For at bestemme parkeringsforholdet skal du tage den samlede lejelige firkantede optagelse af et rum og dele det med antallet af parkeringspladser. Lejekontrakten skal foreslå, hvor mange parkeringspladser der vil være tilgængelige for hver lejer.

du kan også rådgive dine potentielle lejere til at rådføre sig med deres medarbejdere til at lære, hvor mange af dem kører til arbejde, og hvor mange ville tage offentlig transport. Små ting som dette vil vise dine lejere, at du er en god udlejer, der tager sig af deres behov.

Lejerrepræsentant

lejerrepræsentanten er ofte den ejendomsmægler, der repræsenterer lejeren. Han eller hun hjælper lejeren med at forhandle med dig, udlejer. En lejerrepræsentant arbejder på provision, deler den med udlejerens leasingagent og fungerer som mellemmand mellem lejere og udlejere. Desuden vil repræsentanten forsøge at løse nogle problemer mellem lejer og udlejer.

som udlejer kan du nævne muligheden for, at lejeren har deres egen repræsentant, så der ikke ville være nogen akavede situationer i lejeperioden. Folk har en tendens til at glemme detaljer, og at have en lejerrepræsentant vil gøre dit liv lettere, da du lægger en ekstra grad af adskillelse (og ansvar) mellem dig og lejeren.

Udlejerrepræsentant (Leasingagent)

udlejerrepræsentanten arbejder som leasingagent. Denne agent repræsenterer udlejer og tager sig af udlejerens interesser. Når du bliver ejer af en eller flere erhvervsejendomme, er din leasingagent en af dine bedste venner, så vælg klogt.

udlejerrepræsentantens første job er at få dig det højeste lejebeløb med det mindste udgiftsbeløb. Den hellige gral deal er en triple-net (NNN) lejekontrakt, selvfølgelig! Din leasingagent forhandler også med lejerens repræsentant på dine vegne for at udarbejde en aftale, der (ideelt set) optimerer lejeomkostninger, depositum, lejerforbedringsgodtgørelser osv.

at vælge en god leasingagent hjælper dig med at få den bedst mulige aftale med hver lejer. Men vær forsigtig-du ønsker ikke en alt for aggressiv aftale, hvor lejeren er hjørnet så meget, at lejekontrakten bliver et juridisk ansvar for dig.

Co-Broker

nogle udlejere underskriver en eksklusiv noteringsaftale med en kommerciel ejendomsmægler. Da disse mæglere er der for at fremskynde lejeprocessen, kan de invitere andre mæglere til at kigge over ejendommen og leje den. Disse andre mæglere, fra dit perspektiv, er co-mæglere.

hvis din mægler og hans eller hendes medmægler finder en lejer, der accepterer at lease ejendommen, opdeler de to mæglere provisionen. Da co-broker ikke er direkte forbundet til dig, er du ikke ansvarlig for at betale ekstra provision for co-brokers involvering.

derfor bør du være helt fint med din mægler nå ud til hjælp fra andre mæglere. Det er en fordel for dig, da du vil have to mæglere, der arbejder sammen, og du kun betaler for en mægler.

henvisningsgebyr

et henvisningsgebyr er et gebyr, der betales fra en mægler til en anden, når de henviser en klient. Normalt er det procentdelen af provisionen. Sådan arbejder din mægler med en medmægler. De to af dem er normalt enige om at opdele gebyret 50/50. Du får dobbelt hjælp, de deler pengene, alle er glade.

Bygningsklassifikationer

der er tre klasser af bygninger (A, B og C), og du skal forstå, hvad disse erhvervsejendomme betyder.

• klasse A bygninger er næsten nye, på et meget attraktivt sted, og er kendt for god vedligeholdelse.
• klasse B er gennemsnitlige bygninger med færre faciliteter.
• klasse C bygninger er ældre end 20 år, og de har brug for en masse forbedringer og reparationer.

klasse A-bygninger vil være de mest attraktive for lejere, men vil normalt være de dyreste at købe og leje ud. Klasse B-bygninger er normalt billigere at købe, har lavere husleje og er mindre ønskelige. Klasse C er typisk de billigste bygninger at købe, men du kan stå over for mange renoveringsudgifter, der endda kan omfatte regulerings-og miljøproblemer og tillade fornyelser.

det hjælper med at forstå disse kommercielle ejendomsvilkår for at sikre, at du ikke betaler mere end du burde for en bygning, der ikke opfylder din opfattede værdi eller opfylder dine forventninger.

Lejekoncessioner

Lejekoncessioner er kvoter, der tillader nedsat eller gratis leje i en fast periode. Normalt er lejekoncessioner knyttet til renoveringer eller tilpasninger udført af den nye lejer. Det kan også betyde at skubbe frem den første huslejebetaling, så lejeren ikke står over for ekstra udgifter til at flytte ind i din bygning.

du bliver nødt til at være meget klog her, da du ikke ønsker at komme for langt ind i indrømmelser, der ville skade din bundlinje. Du skal også være opmærksom på pengestrømmen, da du kan blive udsat for skatteforpligtelser, især når du udsætter den første betaling.

du vil have din mægler i nærheden til at tænke igennem dette omhyggeligt og gøre din ejendom attraktiv for solide lejere uden at skade rentabiliteten.

lejer forbedringer

“lejer forbedringer” er en leasing delmængde af leje indrømmelser, som du ville diskutere med lejeren. Disse forbedringer er ændringer foretaget af ejendommen af lejeren. Din lejer kan beslutte at ændre ejendommen og foretage nogle ændringer, der passer til virksomhedens behov bedre. Sådanne forbedringer kan omfatte gulve, lofter, maling osv., og bør forhandles inden underskrivelsen af lejekontrakten.

du vil gerne have modtilbud til alle forbedringer, så du ved, at lejeindrømmelserne ikke vil være alt for dyre for dig. I nogle tilfælde kan du være bedre stillet gør lejer forbedringer dig selv og vende lejen mod et højere antal, snarere end at acceptere en husleje reduktion på grund af lejer-udførte forbedringer.

hensigtserklæring (LOI)

dette er et skriftligt dokument, der styrker lejers forpligtelse til at leje ejendommen. Hensigtserklæringen (LOI) inkluderer vilkårene for lejekontrakten, såsom forhandlinger, indrømmelser og tidsrammer, og den underskrives inden lejekontrakten.

hvis du bliver præsenteret for en LOI, skal du sørge for, at din mægler hurtigt vurderer, hvor alvorlig LOI virkelig er. I nogle tilfælde vil medmæglere fremskynde hensigtserklæringen uden at kontrollere, om lejeren virkelig er et solidt valg. Det vil være op til dig og din mægler til at forlade ingen sten unturned og sørg for du lukker en aftale med den rigtige lejer.

nogle gange vil du have mere end en hensigtserklæring. Dette foretrækkes faktisk, så du kan vælge, hvilken lejer du kan lide mest. Bundlinjen, det er dit sted, du lejer, og du skal have mulighed for at vælge.

hvis du køber en NNN lease ejendom, vil du være den, der præsenterer LOI. I dette tilfælde er en hensigtserklæring et ikke-bindende, god tro forslag fra dig, køberen, til sælgeren. Dette dokument sætter målene for et officielt tilbud om at købe. Det er en tidsbesparende, der krystalliserer de potentielle transaktionsoplysninger, minimerer misforståelser og dokumenterer fremskridt mod et officielt tilbud. Det bruges ofte som et værktøj til ejendomsidentifikationsprocessen i en 1031-udveksling og til NNN-investeringer.

at pakke det op – at kende nøgle Real Estate vilkår fordele din ROI

at komme ind i erhvervsejendomme som en udlejer kan være ganske skræmmende, hvis du ikke er bekendt med det grundlæggende, som omfatter de vigtigste fast ejendom vilkår og deres betydninger. Som ny investor kan absolut NNN lease ejendomsinvestering være den nemmeste og ofte mest lukrative rute, da NNN – lejemål har tendens til at være ligetil, og lejeren betaler for alt-skatter, forsikring og CAM. Du skal blot indsamle huslejen.

men uanset om du køber et gebyr-enkel, enkelt-lejer ejendom, en grundleje, eller en multi-lejer ejendomsinvestering, er det meget vigtigt, at du uddanne dig selv om det grundlæggende i processen og arbejde med ejendomsmæglere og lejere. At arbejde som et team for at sikre, at der ikke er nogen blinde pletter i nogen forhandling, og enhver lejekontrakt, du underskriver, er bydende nødvendigt.

hos Net Lease Advisors leverer vi en evaluering og risikotolerance vurdering, udforsker ejendomme, der passer til dine investeringskriterier baseret på faktiske tal snarere end gætterier, og evaluerer lejers Økonomi og kreditvurderinger for at finde den ejendom og lejertype, der passer til dig. Vi arbejder også sammen med dig for at udforme hensigtserklæringen (LOI) og analysere/forhandle lejedetaljer, kilde juridiske og finansielle tjenester og mere – alt uden omkostninger for dig. Vores køberrådgivere er her for dig hvert skridt på vejen-fra indledende forespørgsel hele vejen til lukning. Du er velkommen til at nå ud til en uforpligtende, gratis konsultation for at komme i gang. 314-997-5227.