Condo anmeldelse … trin for trin

for dem af os, der har arbejdet i pant industrien længe nok til at blive komfortabel og fortrolig med alle de jargon og akronymer, kan det være svært at huske, hvad det var at føle sig overvældet og usikker om pant proces. Vi er nutidige alkymister, der kan gøre en 1003 og nogle lønstubber til et nyt hjem for en familie. Den viden og processer, vi bruger til at gøre det, kan virke lige så arcane og okkulte for vores låntagere, da ritualerne fra gamle alkymister må have virket for en simpel landmand. Endnu, inden for dette samfund af hemmelig viden, eksisterer et felt af ekspertise, der forvirrer og skræmmer selv de mest erfarne pant fagfolk. Seniorforsikringsselskaber bryder ud i nervøse sved. Erfarne processorer udvikler hovedpine og har brug for at få en anden kop kaffe. Denne labyrint af tvivl og forvirring er projekt gennemgang, specifikt ejerlejlighed og kooperative ejendomstyper. Vi håber, at vi kan give et indblik i, hvordan man gennemgår et ejerlejlighedsprojekt.

vi er moderne alkymister, der kan gøre en 1003 og nogle lønstubber til et nyt hjem for en familie.

et af de mest forvirrende aspekter ved gennemgang af et ejerlejlighed er at prøve at bestemme, hvilken gennemgangstype der kræves til dit faglån. Fannie Mae-Salgsguiden viser flere forskellige gennemgangstyper for ejerlejligheder, men de mest almindelige er begrænset gennemgang og fuld gennemgang. Hvad gør et lån berettiget til en begrænset gennemgangstype? Hvorvidt en begrænset gennemgang kan udføres afhænger af parametrene for det enkelte lån, ikke selve projektet. Logikken bag en begrænset gennemgang er, at lånet i sig selv er en lav nok risiko for, at gennemgangen af projektet ikke behøver at være så streng.

de tre parametre, der bestemmer, om et lån er berettiget til begrænset gennemgang, er:

• beliggenhed
• LTV/CLTV
• belægning

for ejendomme i alle stater undtagen Florida er den maksimale LTV / CLTV for hver belægningstype:

• ejer besat-90% LTV / CLTV
• 2. hjem – 75% LTV/CLTV
• investering-75% LTV / CLTV

for ejendomme beliggende i Florida er den maksimale LTV / CLTV for hver belægningstype:

• ejer besat-75% LTV / 90% CLTV
• 2. hjem – 70% LTV/75% CLTV
• investering-70% LTV/75% CLTV

ny eller etableret?

Husk, at hvis et projekt er “nybyggeri”, er det ikke berettiget til en begrænset gennemgang. Det vil kræve en fuldstændig gennemgang, uanset de specifikke låneparametre. Så hvordan ved du, om din lejlighed betragtes som “ny”eller ” etableret”? Nylige retningslinjeopdateringer har gjort dette mere kompliceret, men giver dig også mere plads til at få dit projekt til at fungere.

for at blive betragtet som “etableret” skal følgende være sandt:

• projektet skal være 100% færdigt, inklusive alle enheder og fælles elementer
• projektet må ikke være genstand for yderligere udfasning eller annektering
• kontrol af HOA skal være overdraget til enhedsejere
• mindst 90% af de samlede enheder i projektet er overført (solgt eller under kontrakt) til enhedskøbere…

men her er hvor vrikkerummet kommer ind…

• et projekt kan også betragtes som “etableret” med mindre end 90% af de enheder, der sælges til enhedskøbere, så længe de usolgte enheder bliver opbevares af bygherren som lejeenheder.

men hvis du vil bruge denne definition af” etableret”, så sammen med de første tre punkter ovenfor (100% komplet, ingen yderligere fasning, kontrol af HOA vendt), skal følgende også være sandt:

• udviklerens lejeenheder skal svare til mindre end 20% af de samlede enheder i projektet
• alle HOA-gebyrer skal betales løbende i udviklerholdte enheder
• der er muligvis ikke nogen aktive eller afventende specielle vurderinger i projektet

nu hvor vi ved, hvilken type anmeldelse vi har brug for (begrænset eller fuld), kan vi gå videre til projektet

Tilmeld dig vores lanceringsliste, så holder vi dig opdateret.

trin to: gennemgå spørgeskemaet

condo-spørgeskemaet er dit primære gennemgangsdokument. Det kan udfyldes af en repræsentant for boligejerforeningen, ejendomsadministrationsselskabet eller en anden part, der er bekendt nok med projektet til at besvare spørgsmålene nøjagtigt. Den ene person, der muligvis ikke udfylder spørgeskemaet, er låntageren.

generelt vil långivere have deres egen standard spørgeskema formular, som de sender ud for at blive udfyldt og returneret. Fannie Mae har deres egne versioner, der kan bruges, hvis du ikke har adgang til din egen formular.

den FNMA lange form kan findes her: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

den FNMA korte form kan findes her: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

spørgeskemaet giver os oplysninger om projektet, såsom antal enheder og månedlige gebyrer, men dets primære funktion er at afgøre, om projektet har nogen egenskaber, der gør det ikke berettiget til udlån ifølge Fannie Mae.

Hvad gør et projekt ikke støtteberettiget?

Fannie Mae har en meget lang liste over ting, der kan diskvalificere et condo-projekt fra berettigelse. Noget at huske på er, at i modsætning til en enkelt familiebolig, en ejendom beliggende i et ejerlejlighedsprojekt kan afvises af grunde, der ikke har noget at gøre med den emneenhed, der finansieres. Her er nogle af de mest almindelige eksempler på ikke-støtteberettigede egenskaber:

• projekter med obligatoriske forhåndsgebyrer eller periodiske medlemsgebyrer for brug af rekreative faciliteter, såsom country club-faciliteter og golfbaner, der ejes af en ekstern part (inklusive bygherren eller bygherren)
• projekter, der administreres og drives som et hotel eller motel, selvom enhederne ejes individuelt
• projekter med ikke-tilfældige forretningsaktiviteter, der ejes eller drives af HOA, herunder, men ikke begrænset til, en restaurant, en spa eller et motel, der health club
• projekter, hvor Hoa er navngivet som part i verserende retssager, eller for hvilke projektsponsoren eller udvikleren er navngivet som part i verserende retssager, der vedrører projektets sikkerhed, strukturelle soliditet, beboelighed eller funktionelle brug
• projekter, hvor en enkelt enhed (samme person, investorgruppe, partnerskab eller selskab) ejer mere end følgende samlede antal enheder i projektet:
• projekter med 5-20 enheder – 2 enheder
• projekter med 21 eller flere enheder – 20% af de samlede enheder
• den samlede plads, der bruges til ikke-residentielle eller kommercielle formål, må ikke overstige 35%

Trin 3: Projektdokumentanmeldelse

vi er endelig nået til det sidste trin, vi kender gennemgangstypen, og om emnet er nyt eller etableret. Herfra er vi nødt til at afslutte med at se på disse nøglekomponenter i processen.

budgettet

på trods af den lange liste over potentielt ikke-støtteberettigede funktioner, der kan komme op, når man gennemgår et spørgeskema, er en af de mest almindelige grunde til, at en lejlighed skal afvises, et uacceptabelt budget. Problemet med ejerlejlighed budgetter er, hvad du ender med at få fra HOA er så vildt uforudsigelig. Du modtager muligvis et professionelt, tydeligt mærket budget fra et ejendomsadministrationsselskab, der viser alle indtægter og udgifter, inklusive de krævede reserveoverførsler. De er de bedste! Eller du kan modtage pensionisten-Hoa-præsidentens bedste gæt om, hvad de kan bruge til det næste år håndskrevet i ulæselig kursiv uden regnskab for forventet indkomst eller overførsler til en reservekonto. Nogle gange føles det som om den person, der opretter “budgettet”, ikke engang ved, hvad et budget faktisk er

selvom budgettet er godt udført og let at læse, kan reservekravet komme til kort. Fannie Mae kræver, at alle fulde anmeldelser inkluderer et budget med mindst 10% af den årlige vedligeholdelsesindkomst, der er afsat til reservekontoen. Der er nogle arbejdsområder, der kan bruges til at få procentdelen op lidt højere, hvis de er lidt korte, men hvis lånet har brug for en fuld gennemgang, kan budgettet være et hårdt stop. Nogle HOA ‘ er har en så stor saldo på deres reservekonto allerede, at de ikke tror, at de skal bidrage med hele 10%. Fannie Mae er ligeglad. En reservekontosaldo på 1 milliard dollars ville ikke vælte budgetkravet på 10%. Den eneste undtagelse fra 10% – reglen er, hvis HOA har en nuværende (afsluttet inden for de sidste 3 år) reserveundersøgelse udført af et eksternt selskab, der viser, at deres nuværende reservebidrag er tilstrækkeligt.

forsikringen

alle condo anmeldelser, begrænset og fuld, omfatter en slags forsikring krav. Forsikringsstykket er langt den største kilde til afviste projekter (og hovedpine!). Forståelse og fortolkning af forsikringsindustriens jargon er nok til at få dit hoved til at dreje uden at forsøge at kontrollere, at politikkerne opfylder Fannie Mae-retningslinjerne. Nedenfor er en oversigt over hver krævet politiktype og nogle oplysninger om, hvad der gør det acceptabelt.

Master ejendomspolitik

hver ejendomspolitik, uanset gennemgangstype, skal indeholde følgende:

• 100% genanskaffelsesomkostningsdækning
• dækning for vindskader
  • til stede i særlig eller bred formdækning
• Bygningsforordning & lovpåtegning
  • påkrævet på alle politikker, hvor den er tilgængelig fra forsikringsselskabet
• udstyr opdeling påtegning
  • kræves til projekter med store, dyre, centrale kedler eller HVAC-systemer

nogle røde flag til at holde øje med på en master ejendom politik er:

• Co-forsikring
  • koster HOA et strafgebyr, hvis de er underforsikrede under en tabshændelse
• samlede politikker
  • Giant policy dækning beløb fordelt mellem flere ikke-tilknyttede Hoa ‘ er

generel ansvarspolitik

ansvarsdækning kræves kun for fulde anmeldelser, og den skal have et dækningsbeløb på mindst $1 million pr. Det eneste vanskelige ved ansvarspolitikken er, at Fannie Mae kræver, at du bekræfter, at politikken omfatter “adskillelse af forsikrede”. Dette er standardformulering i de fleste generelle ansvarspolitiske former, så du kan støde på nogen hos et forsikringsbureau, der ikke ved, hvad du beder om, og bliver forvirret på udkig efter en separat godkendelse af politikken. Jeg har fundet den nemmeste måde at bekræfte sin tilstedeværelse i politikken er at spørge: “omfatter den generelle ansvarsform adskillelse af forsikrede sprog?”

Fidelity Policy

denne politik kan gå under flere navne: Fidelity, Crime, Employee uærlighed, men de betyder alle det samme. Fidelity-dækning er en anden politik, der kun kræves for fulde anmeldelser, og selv da kun for projekter med mere end 20 enheder. Det krævede dækningsbeløb afhænger af, om HOA / administrationsselskabet har nogle specifikke økonomiske kontroller på plads:

• Separate bankkonti opretholdes for arbejdskontoen og reservekontoen, og den bank, hvor midler deponeres, sender kopier af de månedlige kontoudtog direkte til HOA
• administrationsselskabet fører separate poster og bankkonti for hver HOA, der bruger sine tjenester
• administrationsselskabet har ikke myndighed til at trække checks på eller overføre penge fra reservekontoen for HOA
• to medlemmer af bestyrelsen skal underskrive eventuelle checks skrevet på reservekontoen

så længe mindst en af disse kontroller er på plads, det krævede minimumsbeløb for fidelity-dækning er lig med tre måneders samlede vurderinger for projektet. Ellers skal fidelity-politikken dække summen af alle kontanter til rådighed for HOA (drifts-og reservekonti). Hvis HOA administreres af et ejendomsadministrationsselskab, dette selskab skal være dækket af politikken, enten gennem en administrerende Agent rytter eller som en yderligere navngivet forsikret.

Oversvømmelsespolitik

oversvømmelsesforsikring kræves kun, hvis lejligheden er beliggende i et oversvømmelsesområde, og så behøver vi kun at se dækning for den bygning, hvor vores fagenhed er placeret. Mængden af oversvømmelse dækning kræves er den mindste af:

• 80% af udskiftningsomkostningerne vist på RCBAP
• den maksimale forsikring, der er tilgængelig fra NFIP (som er $250.000 pr. enhed i bygningen)

projekt juridiske dokumenter

så hvad hvis din lejlighed er nybyggeri? Hvad skal du ellers gennemgå i så fald? Fannie Mae kræver en gennemgang af projektets juridiske dokumenter eller Pagter, betingelser & begrænsninger (CC&Rs). Dette dokument kan være lidt forvirrende, hvis du ikke er vant til at læse legalese, men der er en liste over specifikke emner, du skal finde for at tilfredsstille Fannie Mae.

• ret til første afslag – ikke alle projekter har ret til første afslag, så det er den første ting at kontrollere dokumenterne. Hvis det ikke er nævnt, fantastisk! Gå videre til næste trin. Hvis projektet bevarer retten til første afslag, skal du kontrollere, at det ikke vil have negativ indflydelse på en panthavers eller dens erhververs rettigheder til:
  • afskærme eller tage ejendomsret til en condo-enhed i henhold til retsmidlerne i pantet
  • Accepter en gerning eller opgave i stedet for afskærmning i tilfælde af misligholdelse af panthaver
  • Sælg eller lease en enhed erhvervet af panthaveren eller dens erhverver
• Panthaveres rettigheder til skriftlig meddelelse-panthaveren skal have ret til rettidig skriftlig meddelelse om:
  • enhver fordømmelse eller tab af ulykke, der påvirker enten en væsentlig del af projektet eller enheden, der sikrer sit pant
  • enhver 60-dages misligholdelse i betalingen af vurderinger eller gebyrer, som ejeren af en enhed, som den har pant på, skylder
  • en bortfald, annullering eller væsentlig ændring af enhver forsikringspolice, der opretholdes af husejerforeningen
  • enhver foreslået handling, der kræver samtykke fra en bestemt procentdel af af panthavere
• panthaverens rettigheder bekræftet-de juridiske dokumenter kan ikke give nogen part prioritet over rettighederne for den første panthaver af enheden i tilfælde af betaling af forsikringsprovenu eller fordømmelse priser for tab til enheden
• ændringer til dokumenter-projektdokumenterne skal indeholde bestemmelser for følgende:
  • ændringer af væsentlig negativ karakter over for panthavere godkendes af panthavere, der repræsenterer mindst 51% af stemmerne for enhedsboer, der er pantsat
  • enhver handling for at afslutte projektets juridiske status efter væsentlig ødelæggelse eller fordømmelse forekommer eller af andre grunde, der skal godkendes af panthavere, der repræsenterer mindst 51% af stemmerne for enhedsboer, der er pantsat
  • underforstået godkendelse kan antages, når et projekts juridiske status panthaver undlader at indsende et svar på et skriftligt forslag til ændring inden for 60 dage efter det modtager korrekt meddelelse om forslaget, forudsat at meddelelsen blev leveret med certificeret eller anbefalet post, med en anmodning om returkvittering.

konklusion

gennemgang af et ejerlejlighed er ganske vist en kompliceret proces. Der er masser af bevægelige dele og masser, der kan gå galt, men det kan mestres. Forhåbentlig har vi hjulpet med at give en vis indsigt og en trinvis retning om, hvad der går ind i en condo-gennemgang og gjort processen lidt mindre skræmmende.

Hvad er det næste?

hvorfor taler Uberforfatter om condo anmeldelser? Gør I ikke indkomstanalyse? Ja, men vi transformerer condo og projekt anmeldelser ligesom vi gjorde indkomst analyse. Hvis du vil lære mere og komme på vores liste over tidlig adgang, slip din e-mail i nedenstående formular. Vi vil ikke spam dig, men vi vil holde dig opdateret om vores udvikling for dette nye produkt.

i denne blog introducerede vi dig til to af vores nyeste teammedlemmer: Lisa Geloso og Crystal Pickering. Med kombineret erfaring på over 30 år i realkreditbranchen og fokus på projektanmeldelser har de viden og færdigheder, der er nødvendige for at lære dig det perfekte system af condo og coop projektanmeldelser. Hvis de ikke kan få dig til landet med “støtteberettigede projekter”, kan ingen!

videre.