Condo – hoteller på farten i Florida

af Lisa Simundson
møder Syd, April 2005

der var en tid, hvor, hvis et hotel eller resort “gik condo,” sine dage for at være et hotel var dybest set færdig. I dag er den hårde skelnen mellem” hotel “og” condo “imidlertid blevet sløret af fremkomsten af et relativt nyt koncept i gæstfrihedsbranchen-” condo-hotel.”

ideen om at bo på et hotel er ikke noget nyt; de rige og berømte har gjort det i årtier, tager ophold i luksusgraver med Rits-Carlton og Four Seasons i adressen. Imidlertid, i modsætning til hotelboliger-som er ægte første-eller andet hjem-condo-hotelenheder, der købes af individuelle ejere, enten som en investering eller feriebolig, placeres i et lejeprogram i den tid, hvor ejere ikke bruger dem.

men begynd ikke at tænke “time share” endnu; købere af værelser i et condo-hotel ejer faktisk deres stykke af ejendommen, tjener en procentdel af lejeindtægterne, og er ikke låst i bestemte uger af året til brug.

der er dog visse brugsbegrænsninger for dem, der køber enheder i et lejlighedshotel, nødvendiggjort af det faktum, at ejendommen først og fremmest stadig er et hotel og stadig genererer sengeskatteindtægter for byer, hvor de er placeret.

“det er virkelig et levende, åndende hotel. Til 99.9 procent af de enheder, vi ejer, ingen bor nogensinde i dem,” siger Chris Falor, vicepræsident for arkitektur og teknik for Falor Cos., et Miami-og Chicago-baseret gæstfrihedsfirma, der allerede har konverteret eller i øjeblikket konverterer en masse South Florida-ejendomme til condo-hoteller, herunder Cheeca Lodge i Islamorada og fire højt profilerede South Beach-ejendomme: Tides; Royal Palm Resort, som bliver en Sol Melia-ejendom; og bølgebryderen og Edison, som vil blive fusioneret til en ejendom med 113 suiter.

en tidligere annonceret aftale om at købe og konvertere Omni Colonnade i Coral Gables faldt for nylig igennem, selvom Falor Cos fortsætter med køb og konvertering af Hilton Palm Beach Oceanfront.

” har ret til at bruge dem 30 Til 45 dage om året, afhængigt af hvad de oprettede, da de købte enheden,” siger Falor. “en ejer kan ikke bare dukke op og sige,” Jeg vil have den person ud af mit værelse.”

faktisk er der tidspunkter, hvor ejere skal give op til tre måneders varsel, før de bruger deres værelse, hvilket holder hotellet tilgængeligt for forbigående besøgende, der ofte ikke aner, at de opholder sig i en enhed, der ejes af en individuel køber.

“det fungerer som et hotel i sin helhed. Forskellen ligger i ejerskabssiden og i finansieringssiden,” siger David Falor, formand for Falor Cos. “Det, vi gør, er at sælge fast ejendom, ikke indkomst, til enkeltpersoner. Og hvis de vælger at, og de ikke behøver at, de kan sætte enheden i en leje management program.”

langt de fleste drager imidlertid fordel af programmet, siger David Falor og efterlader størstedelen af værelserne i et lejlighedshotel til rådighed for bookinger, inklusive gruppevirksomhed.

” gør gruppe-eller konventionsblokke ligesom ethvert normalt hotel gør,” siger Falor. “Så hvis en ejer ringer ind, og den allerede er reserveret til en gruppe eller konvention, er den reserveret. Den er ikke tilgængelig.”

hvis planlæggere ønskede yderligere sikkerhed for, at nok værelser i et condo-hotel ville være tilgængelige, kunne de dog altid overveje ejendomme med blandet brug som Miamis centrum Four Seasons, som inkluderer 221 almindelige hotelværelser og suiter, 89 condo-Hotel enheder-hvoraf 50 procent i øjeblikket rulles ind i hotelopgørelsen-og boliger på øverste etage, der ikke er en del af hotellets pool.

i de fire sæsoner har det at have den ekstra opgørelse været en stor fordel ved at gå efter koncernvirksomhed, siger Eveliny Bastos-Klein, en talsmand for hotellet.

“vi har taget mere end en gruppe, der var meget større, end vi ellers ville have været i stand til at rumme,” siger hun. “For os er det fantastisk. En mødeplanlægger, der ikke ville overveje os før-nu kan de.”

i modsætning til værelserne på nogle af Falor-ejendommene-som er lige hotelværelser uden køkkener-har alle condo-enheder på Four Seasons køkkener og er lidt større end standardværelserne. På andre ejendomme såsom Pink Shell Beach Resort & Spa i Fort Myers er der dog en blanding af studios uden køkkener og enheder med et og to soveværelser.

“det er et meget nyt koncept, der varierer meget,” siger Bastos-Klein.

selvom størstedelen af condo-hoteller i Florida er grupperet i Det Sydlige Florida, er ideen ved at fange i hele staten, da udviklere indser de økonomiske fordele ved at drive et gældfrit hotel, der er mere tilbøjelige til at modstå enhver nedgang i markedet og mindre tilbøjelige til at skifte hænder og mærker.

“konceptet vokser med stormskridt,” siger condo-Hotel mægler Joel Greene, formand for Miami-baserede Condo Hotel Center, som markedsfører condo-hoteller i hele Florida-herunder ejendomme i Orlando, Sandestin og St. Augustine-samt i Chicago, Las Vegas og en håndfuld resort områder som Avon, Colo., og Myrtle Beach, S. C.

” vi gik fra at have en hjemmeside, der producerede 143 købere til os i 2003 til en database, der er næsten 3,900 på dette tidspunkt,” siger Greene. “I December 2003 havde vi fire personer, der kontaktede os hele måneden, og i December 2004 var antallet over 850.”

uanset hvor rentabel condo-hotelboomen kan være for de involverede købere og sælgere, har den nogle i Det Sydlige Florida ulykkelige. På pressetid rapporterede Miami Herald, at en af byens grande dame-ejendomme-Sheraton Bal Harbour-var blevet købt af Miami-baserede relaterede gruppe af Florida og var planlagt til nedrivning for at give plads til både ejerlejligheder og et 250-værelses St. Regis condo-hotel.

den næsten 50 år gamle ejendom blev designet af den berømte arkitekt Morris Lapidus-som også skabte landemærket Fontainebleau og Eden Roc hotels-og var en af hans fineste præstationer, ifølge den lokale historiker Dr. Paul George.

“det er en grædende skam,” sagde George til Herald.

bortset fra dens kulturelle betydning var Sheraton Bal Harbour også en vigtig del af Greater Miami ‘ s convention hotel inventory. Ejendommen forbliver åben indtil maj 2006.

da det ærværdige hotel går ind i historien, er det stadig at se, hvordan condo-hotelkonvertering påvirker fritids-og gruppevirksomhed i det lange løb, da flere og flere købere konkurrerer med rejsende om condo-hotelværelser.

Movers & Shakers

følgende er et udsnit af condo-hoteller i Florida.

• Cheeca Lodge& Spa, Islamorada
• The Setai, South Beach
• Fontainebleau II& III, Miami Beach
• Køb en palisander Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort, Sunny Isles
• Conrad Miami
• Atlanterhavet,Fort Lauderdale
• V Hotel& boliger, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Spa ,Daytona Beach (åbning sensommeren 2005)
• Reunion Resort & Club Of Orlando
• villaer på ChampionsGate, Kissimmee (åbning 2006)
• Laterra, St. Augustine