Ejendomskontrakt

skriftligt

det er et lovkrav i alle jurisdiktioner, at kontrakter om salg af jord skal være skriftlige for at kunne håndhæves. De forskellige statutter for svig kræver, at kontrakter om salg af jord skal være skriftlige. I Sydafrika, loven om fremmedgørelse af jord specificerer, at enhver aftale om salg af fast ejendom skal være skriftlig. I Italien, hver overførsel af fast ejendom skal registreres foran en notar skriftligt.

den almindelige praksis er, at en “udveksling af kontrakter” finder sted. Dette indebærer, at to eksemplarer af salgskontrakten underskrives, hvoraf en kopi opbevares af hver part. Når parterne er sammen, underskriver begge normalt begge kopier, hvoraf den ene kopi opbevares af hver part, undertiden med en formel overdragelse af en kopi fra den ene part til den anden. Det er dog normalt tilstrækkeligt, at kun den kopi, der opbevares af hver part, kun underskrives af den anden part. Denne regel gør det muligt at “udveksle” kontrakter pr. Begge kopier af salgskontrakten bliver først bindende, efter at hver part er i besiddelse af en kopi af kontrakten underskrevet af den anden part—dvs., udvekslingen siges at være”komplet”. En elektronisk udveksling er generelt utilstrækkelig til en udveksling, medmindre lovgivningen i jurisdiktionen udtrykkeligt validerer sådanne underskrifter.

en kontrakt om salg af jord skal:

• Identificer parterne: parternes fulde navn skal være på kontrakten. I en salgskontrakt er parterne sælger(E) og køber (e) af fast ejendom, der ofte kaldes rektorer for at skelne dem fra ejendomsmæglere, der faktisk er deres formidlere og repræsentanter i forhandling af prisen. Hvis der er nogen Ejendomsmæglere mæglervirksomhed salg, er de typisk opført også som ejendomsmæglere / agenter, der ville tjene provision fra salg.
• Identificer fast ejendom (ejendom): mindst adressen, men helst den juridiske beskrivelse skal være på kontrakten.
• Identificer købsprisen: Størrelsen af salgsprisen eller et rimeligt konstaterbart tal (en vurdering, der skal afsluttes på et fremtidigt tidspunkt) skal være på kontrakten.
• Inkluder underskrifter: en ejendomskontrakt skal indgås frivilligt (ikke med magt) og skal underskrives af parterne.
• har et juridisk formål: kontrakten er ugyldig, hvis den kræver ulovlig handling.
• Involver kompetente parter: psykisk handicappede, bedøvede personer mv. kan ikke indgå en kontrakt. Kontrakter, hvor mindst en af parterne er mindreårig, kan annulleres af den mindreårige.
• afspejler et sindsmøde: hver side skal være klar og enige om kontraktens væsentlige detaljer, rettigheder og forpligtelser.
• Inkluder overvejelse: overvejelse er noget af værdi, der forhandles om i bytte for fast ejendom. Penge er den mest almindelige form for overvejelse, men anden overvejelse af værdi, såsom anden ejendom i bytte, eller et løfte om at udføre (dvs.et løfte om at betale) er også tilfredsstillende.

notarisering af en notar kræves normalt ikke for en ejendomskontrakt, men mange optagekontorer kræver, at en sælgers eller transportørens underskrift på en gerning notariseres for at registrere gerningen. Ejendomskontrakten registreres typisk ikke hos regeringen, selvom erklæringer eller erklæringer om den betalte pris ofte kræves forelagt optagerens Kontor.

nogle gange fast ejendom kontrakter vil give en advokat gennemgang periode på flere dage efter underskrivelsen af parterne til at kontrollere bestemmelserne i kontrakten og modforslag enhver, der er uegnede.

hvis der er nogen Ejendomsmæglere/agenter, der formidler salget, vil købers agent ofte udfylde emnerne på en standardkontraktformular, som køber(E) og sælger(e) skal underskrive. Mægleren får ofte sådanne kontraktformularer fra en ejendomsforening, han/hun tilhører. Når både køber og sælger har accepteret kontrakten ved at underskrive den, leverer mægleren kopier af den underskrevne kontrakt til køber og sælger.

tilbud og acceptredit

som det kan være tilfældet med andre kontrakter, kan ejendomskontrakter dannes af en part, der fremsætter et tilbud, og en anden part, der accepterer tilbuddet. For at være eksigible skal tilbudene og accepterne være skriftlige (statut for svig, almindelig lov)og underskrevet af de parter, der er enige om kontrakten. Ofte udarbejder den part, der fremsætter tilbuddet, en skriftlig ejendomskontrakt, underskriver den og overfører den til den anden part, der ville acceptere tilbuddet ved at underskrive kontrakten. Som med alle andre typer juridiske tilbud kan den anden part acceptere tilbuddet, afvise det (i hvilket tilfælde tilbuddet opsiges), afgive et modtilbud (i hvilket tilfælde Det oprindelige tilbud opsiges) eller ikke svare på tilbuddet (i hvilket tilfælde tilbuddet ophører inden udløbsdatoen i det). Før tilbuddet (eller modtilbuddet) accepteres, kan tilbudsgiveren (eller modparten) trække det tilbage. Et modtilbud kan modvirkes med endnu et tilbud, og en modtilbudsproces kan fortsætte på ubestemt tid mellem parterne.

for at være eksigibel skal en ejendomskontrakt have originale underskrifter fra parterne, og eventuelle ændringer i kontrakten skal paraferes af alle involverede parter. Hvis det oprindelige tilbud er markeret og paraferet af den part, der modtager det, derefter underskrevet, dette er ikke et tilbud og accept, men et modtilbud.

Deed specificededit

en fast ejendom kontrakt typisk ikke formidle eller overdrage ejerskab af fast ejendom i sig selv. Et andet dokument kaldet en gerning bruges til at formidle fast ejendom. I en ejendomskontrakt kan den type gerning, der skal bruges til at formidle ejendommen, specificeres, såsom en garantihandling eller en afslutningskrav. Hvis en gerningstype ikke er specifikt nævnt, kan “omsættelig Titel” specificeres, hvilket indebærer, at der skal gives en garantihandling. Långivere vil insistere på en garanti gerning. Eventuelle panterettigheder eller andre belægninger på ejendomsretten til fast ejendom skal nævnes foran i ejendomskontrakten, så tilstedeværelsen af disse mangler ville ikke være en grund til at annullere kontrakten ved eller før lukningen. Hvis panterettighederne ikke ryddes før på tidspunktet for lukningen, skal gerningen specifikt have en eller flere undtagelser, der er anført for panterettighederne, der ikke er ryddet.

køberen(E), der underskriver ejendomskontrakten, er ansvarlig (juridisk ansvarlig) for at give det lovede vederlag for fast ejendom, som typisk er penge i købsprisen. Dog kan detaljerne om typen af ejerskab ikke specificeres i kontrakten. Undertiden kan underskrivende køber(e) dirigere en advokat, der forbereder gerningen separat, hvilken type ejerskab der skal anføres på gerningen, og kan beslutte at tilføje en medejer(e), såsom en ægtefælle, til gerningen. For eksempel kan typer af fælles ejerskab (Titel) omfatte lejemål til fælles, fælles lejemål med overlevelsesret eller fælles lejemål af helheden. En anden mulighed er ejerskab i tillid i stedet for direkte ejerskab.

ContingenciesEdit

Contingencies er betingelser, der skal være opfyldt, hvis en kontrakt skal udføres.

uforudsete forhold, der suspenderer kontrakten, indtil visse begivenheder opstår, kaldes “suspensionsbetingelser”. Uforudsete forhold, der annullerer kontrakten, hvis visse begivenheder opstår, kaldes “resolutive betingelser”.

de fleste salgskontrakter indeholder uforudsete udgifter af en eller anden art, fordi få mennesker har råd til at indgå et køb af fast ejendom uden dem. Men det er muligt for en ejendomskontrakt ikke at have nogen uforudsete udgifter.

nogle typer af uforudsete udgifter, der kan vises i en fast ejendom kontrakt omfatter:

• Mortgage uforudsete-opfyldelse af kontrakten (køb af fast ejendom) er betinget af eller underlagt køberen at få et realkreditlån til køb. Normalt kræver en sådan beredskab, at en køber ansøger om et lån inden for en bestemt periode, efter at kontrakten er underskrevet. Da de fleste mennesker, der køber et hus kræver finansiering til at fuldføre deres køb, pant uforudsete udgifter er en af de mest almindelige type uforudsete udgifter i fast ejendom kontrakter. Hvis finansieringen ikke er sikret, kan køberen ensidigt annullere kontrakten ved at angive, at hans eller hendes tilstand ikke er eller ikke vil blive opfyldt, eller lade kontrakten udløbe ved at afvise at give afkald på betingelsen inden for den angivne tidsperiode.
• Inspektionsberedskab – en anden købers tilstand. Køb af fast ejendom er betinget af en tilfredsstillende inspektion af fast ejendom afslører ingen væsentlige mangler. Beredskaber kunne også foretages på tilfredsstillende reparation af en bestemt vare i forbindelse med fast ejendom.
• en anden salgssituation – køb eller salg af fast ejendom er betinget af et vellykket salg eller køb af et andet stykke fast ejendom. Det vellykkede salg af et andet hus kan være nødvendigt for at finansiere køb af et nyt.
• vurdering beredskab – køb af fast ejendom er betinget af, at kontraktprisen er til eller under en dagsværdi bestemt ved en vurdering. Långivere vil ofte ikke låne mere end en vis procentdel (brøkdel) af den vurderede værdi, så en sådan beredskab kan være nyttig for en køber.
• 72 – timers kick out contingency-sælger contingency, hvor sælgeren accepterer en kontrakt fra en køber med en contingency (typisk et hjem salg eller leje contingency hvor køberen betingelser salget på deres evne til at finde en køber eller lejer for deres nuværende ejendom forud for afvikling). Sælgeren bevarer retten til at sælge ejendommen til en anden part, hvis han vælger det efter at have givet køberen 72 timers varsel for at fjerne deres beredskab. Køberen fjerner derefter enten deres beredskab og fremlægger bevis for, at de kan gennemføre salget, eller frigiver sælgeren fra deres kontrakt og tillader sælgeren at gå videre med den nye kontrakt.

Dato for lukning og besiddelseredit

en typisk ejendomskontrakt angiver en dato, hvor lukningen skal ske. Lukningen er den begivenhed, hvor pengene (eller andet vederlag) for ejendommen betales, og ejendomsretten (ejendomsretten) af ejendommen overføres fra sælgeren(E) til køberen(e). Transporten udføres af sælgeren(E), der underskriver en gerning for køber(E) eller deres advokater eller andre agenter for at registrere overdragelsen af ejerskab. Ofte er andet papirarbejde nødvendigt ved afslutningen.

datoen for lukningen er normalt også den dato, hvor besiddelse af ejendommen overføres fra sælger(e) til køber(e). Ejendomskontrakten kan dog angive en anden dato, når besiddelse skifter hænder. Overførsel af besiddelse af et hus, ejerlejlighed eller bygning opnås normalt ved at overdrage nøglen(E) til det. Kontrakten kan have bestemmelser, hvis sælgeren(E) har besiddelse ud over den aftalte dato.

kontrakten kan også angive, hvilken part der betaler for hvilke lukkekostnader. Hvis kontrakten ikke specificerer, er der visse sædvanlige misligholdelser afhængigt af lov, almindelig lov (retslige præcedenser), placering og andre ordrer eller aftaler om, hvem der betaler for hvilke lukningsomkostninger.

Ejendomsbetingelsedit

en ejendomskontrakt kan angive, i hvilken tilstand ejendommen skal være, når den formidler titlen eller overfører besiddelse. For eksempel kan kontrakten sige, at ejendommen sælges som den er, især hvis nedrivning er beregnet. Alternativt kan der være en repræsentation eller en garanti (garanti) vedrørende husets, bygningens eller en del af det, såsom anbragte apparater, HVAC-system osv. Nogle gange bruges også en separat oplysningsformular, der er specificeret af en offentlig enhed. Kontrakten kan også angive enhver personlig ejendom (ikke-fast ejendom), der skal medtages i aftalen, såsom vaskemaskine og tørretumbler, som normalt kan fjernes fra huset. Værktøjsmålere, elektriske ledningssystemer, sikrings-eller afbryderkasser, VVS, ovne, vandvarmere, dræn, toiletter, badekar, og de fleste centrale klimaanlæg anses normalt for at være knyttet til et hus eller en bygning og vil normalt være inkluderet i fast ejendom som standard.

RidersEdit

ryttere (eller tilføjelser) er specielle vedhæftede filer (separate ark), der bliver en del af kontrakten i visse situationer.

Earnest money depositEdit

selvom penge er den mest almindelige overvejelse, er det ikke et nødvendigt element at have en gyldig ejendomskontrakt. Et alvorligt pengeindskud fra køberen(e) ledsager sædvanligvis et tilbud om at købe fast ejendom, og depositumet ejes af en tredjepart, som et titelfirma, advokat eller undertiden sælgeren. Beløbet, en lille del af den samlede pris, er angivet i kontrakten, mens resten af omkostningerne skal betales ved afslutningen. I nogle sjældne tilfælde kan andre værdiinstrumenter, f.eks. sedler og/eller aktier eller andre omsættelige instrumenter, anvendes til overvejelse. Andre hårde aktiver, som guld, sølv og noget af værdi, kan også bruges eller i andre tilfælde kærlighed (hvor det kan påvises at have eksisteret mellem parterne). Imidlertid repræsenterer den alvorlige pengeindbetaling en kredit mod den endelige salgspris, som normalt er den vigtigste eller eneste overvejelse.