hvad er et Condo Hotel, Hvorfor virker det, og hvorfor er det udfordrende?
Hvad er et Condo Hotel, Hvorfor virker det, og hvorfor er det udfordrende?
af Irvin Sandman
24 maj 2007
Condo hoteller, branchens hot nye segment, har fået fremtrædende fakturering på stort set alle Hotel konference i de seneste tre år. Skriften om emnet kan imidlertid virke tæt og forvirrende for de uindviede. Denne artikel giver en introduktion til condo Hotel koncepter og er beregnet til at give et tilgængeligt indgangspunkt i feltet. Det søger også at give dem, der er fortrolige med Lejlighedshoteller, en kortfattet, kogt ned oversigt, der krystalliserer nogle af de større billedkoncepter.
Hvad Er Et Condo Hotel?
på et lejlighedshotel ejes værelserne separat som ejerlejligheder. Dette første punkt er noget indlysende: at have en “condo hotel,” ejerlejlighed enheder er nødvendige.
for det andet lejes lejlighedsenheder på et lejlighedshotel af hotellet gennem et lejeprogram. Hvert hotel har værelser opgørelse. På et Lejlighedshotel er separat ejede ejerlejligheder beregnet til at blive en del af hotellets beholdning gennem et lejeprogram. I nogle condo hoteller, er alle hotellets værelser sælges som ejerlejlighed enheder. I andre sælges kun nogle af værelserne, og bygherren bevarer en del eller et flertal af værelserne som “fast lager.”
“blandet brug bolighoteller” er undertiden forveksles med condo hoteller. Hoteller med blandet brug findes typisk på bymarkeder. I dette koncept er et byhotel, ofte fire eller fem diamanter, bygget med avancerede boliglejligheder på de øverste etager. Disse ejerlejligheder er beregnet som boliger. De er ikke beregnet til at være en del af hotellets værelsesopgørelse. Således er condo hoteller og blandet brug hoteller forskellige dyr.
Hvad er fordelene ved Condo hoteller?
condo-hotelkonceptet er drevet af dets fordele for både forbrugeren og bygherren.
fordele for forbrugeren. Typisk er condo Hotel konceptet ansat på steder, hvor ejerlejlighed ejerskab er ønskeligt for deltidsbrug, såsom en udvej placering. For at forstå fordelene ved et condo hotel til forbrugeren, kan man se på forbrugerens alternativ i udvej sammenhæng. Før fremkomsten af condo hoteller, en forbruger, der ønskede fuldt ejerskab af en udvej ejerlejlighed enhed havde kun en reel alternativ: at købe en enhed i en traditionel udvej ejerlejlighed udvikling.
overvej denne sammenligning fra to perspektiver: når forbrugeren ikke bor på ejerlejlighed; og når forbrugeren bliver der.
i en traditionel resort ejerlejlighed udvikling, Hvad gør forbrugeren, når han ikke opholder sig på ejerlejlighed? Han kan lade enheden ligge ledig og derved give afkald på ethvert indkomstpotentiale. Alternativt kan køberen forsøge at udleje enheden selv. Dette alternativ bruger selvfølgelig meget tid og problemer. Et tredje alternativ er at ansætte et eksternt agentur, der ville leje enheden ud i ugen. I ethvert lejescenarie er markedsføringen af enheden imidlertid problematisk. Udviklingens underliggende dokumenter kræver normalt ikke, at ejere opretholder deres enheder med nogen konsistens. Som et resultat vil enhver gæst, der er interesseret i at leje enheden, have meget lidt tillid til enhedens kvalitet–der er ingen konsekvent “værdiproposition” for bygningen, udviklingen eller enhederne i den.
condo hotel konceptet besvarer disse bekymringer. Lejen af enheden håndteres professionelt. Enhederne skal typisk vedligeholdes på en ensartet måde. Markedsføringen af enheden er mere effektiv, og enhedsejeren behøver ikke spilde sin tid og kræfter. Med andre ord, condo hotel har en forbedret værdi proposition til forbrugeren, giver et bedre svar på spørgsmålet, “Hvad gør jeg, når jeg ikke bruger enheden?”
condo hotel konceptet har også en forbedret værdi proposition, når forbrugeren opholder sig på enheden. I et traditionelt feriested ejerlejlighed er ejerens oplevelse meget som en lejlighed. Et lejlighedshotel, i modsætning, giver enhedsejeren de udvidede faciliteter på et hotel: roomservice, check-in i receptionen, rengøring og andre faciliteter. Det er let at se, hvorfor mange købere ville finde disse fordele en forbedring i forhold til en traditionel resort ejerlejlighed enhed.
fordele til udvikleren. Condo Hotel konceptet giver også betydelige fordele for bygherren. Den traditionelle hoteludvikler har en lang vej mellem den tid, han forestiller sig et projekt, og den tid, han er i stand til at realisere et afkast på egenkapitalen. Udvikleren skal opnå rettigheder til projektet, bygge det, åbne det og derefter over typisk tre år stabilisere operationen. Først da kan udvikleren forvente at se et investeringsafkast eller realisere et overskud gennem et salg eller en anden likviditetsbegivenhed. Denne proces kan tage fem år eller længere. I modsætning hertil kan en ejerlejlighed hotel Udvikler realisere en betydelig investeringsafkast meget tidligere, fordi salget af enhederne normalt lukke omkring det tidspunkt, hotellet åbner for erhvervslivet. Derudover har condo Hotel developer adgang til en ekstra kilde til sikret finansiering: puljen af långivere, der yder finansiering til traditionel ejerlejlighed udvikling. Denne ekstra kapitalkilde kan reducere udlånsomkostningerne.
Hvorfor Er Condo Hotel Udvikling Udfordrende?
Lejlighedshoteller er udfordrende, fordi de rejser både juridiske og praktiske kompleksiteter, der ikke findes i traditionel hoteludvikling.
Juridiske Kompleksiteter. Condo Hotel udviklinger præsentere flere yderligere juridiske udfordringer. For det første er der værdipapirretlige risici, der ikke findes i traditionel hoteludvikling. Når en udvikler sælger et hotelværelse som ejerlejlighed, opstår der et spørgsmål: sælger udvikleren fast ejendom eller en investering? Problemet krystalliseres, når man koger ned og evaluerer udviklerens tonehøjde til den potentielle enhedskøber. Banen kunne være: “jeg vil sælge dig en ejerlejlighed enhed. Du giver det tilbage til mig for meget af tiden, Jeg vil leje det som en del af hotellets forretning, og jeg vil gøre dig en hel masse penge.”Alternativt kan banen være:” jeg vil sælge dig en ejerlejlighed enhed. Her er det – have det sjovt med det.”I den tidligere tonehøjde sælger udvikleren klart en sikkerhed, og værdipapirlovgivningen vil gælde. I sidstnævnte tonehøjde sælger bygherren kun fast ejendom, og værdipapirlovene ville ikke finde anvendelse. For at undgå værdipapirretlige risici er der udviklet en detaljeret liste over do ‘s and don’ ts, der primært stammer fra det Intraveste intet handlingsbrev.
for det andet skal en condo-hoteludvikler i modsætning til traditionelle hoteller også overholde statslige og lokale ejerlejlighedslove. Disse love er primært oplysningslove designet til at beskytte potentielle enhedskøbere ved at give dem oplysninger, som statens lovgivere mente ville være værdifulde. Lovene indeholder også de specifikke måder, hvorpå ejerlejlighedsregimet kan oprettes.
for det tredje kan juridiske kompleksiteter opstå ved anvendelse af reguleringslove på lejlighedshotellet. Er condo hotel et ejerlejlighed? Eller er det et hotel? Reguleringslovene er ofte ikke klare. Dette betyder, at bygherren skal evaluere disse love og samarbejde med de lokale myndigheder for at løse klassificeringsproblemer og spørgsmål, såsom om en enhedsejer skal betale en forbigående belægningsafgift, når han besætter enheden.
Forretningskompleksiteter. Ud over de tilføjede juridiske spørgsmål, der opstår i condo Hotel udvikling, er der også praktiske kompleksiteter, der ikke findes i traditionel hotel udvikling.
for det første har hoteludvikleren tre slags långivere at overveje, snarere end blot en. Der kan være en traditionel hotelkonstruktion / permanent långiver, som det normalt er tilfældet i hoteludvikling. Men der kan også være en ejerlejlighed långiver, der er erfarne i de særlige træk ved ejerlejlighed udvikling lån, såsom processen for salg og gerning udgivelser. Og udvikleren skal overveje behovene hos detaillånerne, der vil låne penge til køberne af ejerlejlighedsenhederne–den måde, udvikleren konfigurerer værelserne på, kan påvirke puljen af detaillånere, der er tilgængelige for enhedskøberne.
for det andet kan projektets succes afhænge af markedet for boliger, snarere end blot på markedet for hoteller og udbud og efterspørgsel efter værelser. Afhængighed af bolig ejerlejlighed markedet kan være fint, når dette marked er varmt. Når det ikke er tilfældet, kan det dog være nødvendigt med tilbagefaldsstrategier.
for det tredje er der usikkerhed om rumopgørelsen. For at undgå anvendelse af værdipapirregistreringslove kan lejlighedshoteludvikleren ikke tvinge enhedskøberne til at indgå i hotellets lejeprogram. Som et resultat kan lejlighedshoteludvikleren ikke være sikker på, hvor mange værelser der vil være i hotellets beholdning, og denne usikkerhed gør indtægtsprognoserne mere udfordrende.
for det fjerde er der normalt enkle regler, der tager på kompleksiteter i condo Hotel sammenhæng. For eksempel er udviklere bekendt med ADA-overholdelse, og de ved, hvordan man sikrer, at der er konstrueret tilstrækkeligt antal ADA-kompatible værelser. Men hvordan gøres dette, når alle værelser er beregnet til at blive solgt som ejerlejlighed enheder? Et andet eksempel er anvendelsen af spirituslicenslove. Et hotels spirituslicens tillader normalt levering af alkoholholdige drikkevarer til værelser på hotellet. Tillader licensen levering til enheder, der ejes separat?
endelig kan bygherren blive tvunget til at fortsætte som ejer af “hotelenheden.”Brandede hotelvirksomheder ønsker ikke at indgå ledelsesaftaler med en ejerlejlighedsforening. Hvis et branded administrationsselskab er involveret, vil det typisk kræve, at udvikleren opretter en “hotelenhed”, der består af hotellets kommercielle og fælles områder, og kræver, at udvikleren fortsætter med at eje og drive denne hotelenhed, efter at hotelværelserne er solgt. Denne struktur kan skabe interessekonflikter mellem bygherren og enhedsejerne på længere sigt og kan også skabe retssager.
udfordringerne ved condo Hotel udvikling er mange. Men branchen og dens rådgivere har gjort det godt at møde dem i de sidste mange år. Det intellektuelle fundament for Lejlighedshoteller er sat på solid grund.
er Lejlighedshoteller her for at blive?
Condo hoteller har to væsentlige fordele, der vil udholde. De er en fremragende løsning for folk, der ønsker at eje en resort condo enhed og ikke ønsker at forlade enheden ledig eller besværet med at leje det. Condo hoteller giver også bygherren mulighed for at opnå et afkast af egenkapital tidligere end ville være til rådighed i en traditionel hotel udvikling. Disse fordele vil sandsynligvis fortsat være meget attraktive, indtil en bedre løsning er udtænkt. Vi kan forvente condo Hotel enheder til at være en funktion i de fleste udvej udvikling i de kommende år.
