Hvorfor Co-Op seniorboliger er klar til Primetime

andelsboliger forbliver en niche inden for seniorboliger, men modellen vokser langsomt. Det er blevet en konkurrencedygtig mulighed på nogle markeder og kan få yderligere trækkraft ved at tackle flere pres, som branchen står over for.

for eksempel kan co-op boliger udnyttes til at imødekomme den stigende efterspørgsel efter mellemmarkedsboliger. Derudover er der forskellige typer co-ops, hvilket gør det til et fleksibelt valg for udviklere, der ønsker at udnytte seniormarkedet. Allerede, nogle etablerede virksomheder i de uafhængige levende og assisteret levende sektorer har forgrenet sig til co-ops.

men kooperative seniorboliger kan også kræve, at udviklere fokuserer på beboernes generelle velbefindende over resultatopgørelser, CSI Support & Development General Manager Nancy Evans fortalte Senior Housing nyheder. CSI ejer 58 seniorlejlighedskooperativer i Californien, Maryland, Massachusetts og Michigan.

“vi er ikke i denne branche for at tjene penge til vores ejere og aktionærer. Vi ønsker at forbedre vores medlemmers liv,” sagde Evans.

fyldt med potentiale

Co-ops tegner sig for en brøkdel af ældreboliger, men der er tegn på, at de vokser i popularitet.

antallet af senior co-ops er vokset fra 103 i 2013 til 125 i 2019 i alt 7.700 enheder og over 10.500 beboere, Senior Cooperative Foundation bestyrelsesformand Dennis Vilson fortalte SHN. Kystvisningen, Minnesota-baserede gruppe fortaler for senior co-ops over hele landet.

men udbydere har taget varsel, især i Midtvesten, hvor co-ops blomstrer.

Minnesota, hvor det første senior co-op åbnede i 1978, er hjemsted for 82 samfund, og Tvillingebyområdet er et konkurrencedygtigt marked. Den største senior boligudbyder i staten administrerer 38 co-ops, de fleste af dem under varemærkerne Pointe og Realife Cooperative.

sidste år lancerede Ecumen et senior kooperativt brand, Vago, med åbningen af et samfund på 20 millioner dollars, 54 enheder i Minnetonka, Minnesota. Ecumen åbnede også co-ops i St. Anthony Park og Apple Valley, opførelsen af et fjerde co-op i Duluth er næsten afsluttet, og et femte co-op i Stillvand er planlagt.

en anden gopher State developer — Real Estate aktier udvikling af Eagan, Minnesota — fokuserer på at opbygge og styre senior co-ops under Village Cooperative brand, og har en pipeline af 34 kooperativer det er et af de mest populære områder i verden.

udvikling af ejendomsaktier reagerede ikke på anmodninger om kommentar, og Ecumen nægtede at kommentere SHN for denne historie med henvisning til det konkurrenceprægede miljø på sine markeder.

Senior kooperativ udvikling har længe været drevet af gunstig finansiering i staten med rigelig forsyning. Senior Housing Cooperative Board formand Dennis Johnson fortalte SHN i 2013, at senior co-ops er “master mortgages” forsikret af Minnesota ‘ s Department of Housing and Urban Development (HUD) i henhold til afsnit 213 i National Housing Act.

efter en hud-omstrukturering for tre år siden behandler Minneapolis-kontoret nu alle co-op-finansieringsansøgninger i USA

men Minnesota er ikke det eneste co-op-hotbed. Størstedelen af Village Cooperative ‘ s pipeline er i Colorado, med i alt 14 udviklinger afsluttet eller under opførelse.

de to stater har voksende ældre befolkninger. Over 514.000 mennesker er 65 år og ældre, et segment forventes at stige til over 677.000 i 2050. Colorado ‘ s 65-og-ældre befolkning forventes at top 1.27 millioner i 2030, og staten blev rangeret som den bedste stat i USA for aldring af amerikanske nyheder og verdensrapport.

Markedsrentealternativer

køb i et kooperativ er en omkostningseffektiv måde at komme ind på ældreboliger og kan være et alternativ til uafhængige levende og aktive voksne samfund. Beboere køber “aktier” i et selskab, der ejer bygningen. Disse aktier giver interessenter ret til at lease en bestemt enhed i en bygning og udnytte fællesarealer. Derudover er der et månedligt gebyr for vurderinger, vedligeholdelse og reparationer.

Co-op living giver også beboerne en andel i, hvordan et samfund styres, svarende til en traditionel husejerforening. Hvert kooperativ har en valgt direktion, og medlemmerne stemmer om, hvordan bygninger styres og drives, Evans fortalte SHN.

Co-op — aktier værdsætter i værdi trinvist-normalt 1% til 2% årligt. Dette opretholder overkommelige priser og salgbarhed for nye beboere, og fordi medlemmerne er ansvarlige for de månedlige gebyrer på tomme enheder, indtil de er besat.

på grund af den økonomiske struktur i co-ops har de en tendens til at blive overset af profitdrevne investorer, men de tilbyder forbrugerne en mere overkommelig levemulighed, sagde Bobo & Telfair-Partner Scott Gordon til SHN. Gordon har specialiseret sig i fast ejendom og mobile home park lov for Sarasota, Florida-baserede firma.

der er en eller anden grund til at tro, at hvis efterspørgslen stiger til senior co-ops, kan investorer se en mere lukrativ mulighed — i det mindste hvis eksemplet med co-op mobile home parks er en indikation.

i årtier har pensionister, der køber mobilhomes, slået sig sammen for at skabe ejerskabskooperativer, før private investorer og REITs gjorde produktet til en omsættelig investeringsklasse i institutionel kvalitet.

medlemmer, der ønsker at forlade et co-op, kan se et lille afkast af deres investering, eller de kan holde fast i deres aktier og udleje deres enhed til en anden lejer. Gordon bemærkede, at de månedlige vurderinger kan være væsentligt lavere end den leje, en aktionær kan opkræve en lejer.

“jeg kender nogle samfund, hvor vedligeholdelsesgebyrer har været flade i årtier,” sagde han.

drejninger på modellen

i modsætning til traditionelle boligkooperativer, hvor beboerne køber en egenkapitalandel i ejendommen, der giver dem ret til en boligenhed og adgang til fælles faciliteter, fungerer CSI ‘ s ejendomme — som for det meste består af overkommelige seniorlejligheder — under et kooperativt styringssystem. Medlemmer ansøger om ledige lejligheder, som de ville andre steder. De betaler også et indgangsgebyr på $100 for at blive medlem af kooperativet, som derefter bruges i stedet for et depositum.

medlemskabet giver dem stemmeret i, hvordan en bygning forvaltes, samt mulighed for at deltage i ledelsen af bygningen. I stedet for ejendomsadministratorer, CSI har forbindelser, der er ansvarlige for op til tre samfund ad gangen, der rådgiver og lærer co-op-medlemmer, hvordan de selv administrerer deres bygninger.

hvert CSI-co-op har en direktion og en gulvleder, der repræsenterer beboerne i beslutninger, der spænder fra spisemuligheder og groundskeeping til bygningsvedligeholdelse og programmering af aktiviteter. Disse er alle valgte stillinger med et års perioder og en to-sigt grænse.

udtrykket grænser er ved design, Evans fortalte SHN.

“dette skaber mere omsætning i stillinger og skaber muligheder for andre medlemmer til at træde ind i ledelsesroller,” sagde hun.

CSI ‘ s kooperativer er alle overkommelige samfund, bygget og finansieret gennem lavindkomst boligskattefradrag (LIHTC) og HUD sektion 202 og 232 finansiering. Dette gør det muligt for CSI at subsidiere husleje, normalt til 30% af en beboers indtjening.

et andet alternativ til kooperativt boligejerskab er samboende. Et eksempel er Garden Spot Community Village Cooperative Living House i Ny Holland, Pennsylvania, som var den” bedste overkommelige boligdesign ” vinder af 2018 SHN Architecture & designpriser. Det forbliver et co-op i den forstand, at beboerne bor i fællesskab, Garden Spot Village CEO Steve Lindsey fortalte SHN.

alle disse co-op-modeller giver beboerne mulighed for at møde nye venner, finde nye måder at melde sig frivilligt på og være aktive og berige deres livskvalitet. Op til 50% af CSI ‘ s kooperative beboere gør en slags frivilligt arbejde, hvilket har overrasket mange, bemærkede Evans.

“jeg har fået mange af vores beboere til at fortælle mig, at de kom til at afvikle deres liv. I stedet, de har fundet nyt formål, ” hun sagde.