I Columbus, Indiana, får et dødt indkøbscenter en ny lejekontrakt på livet som et sundhedsfokuseret samfundshub

i 1990, et år, hvor B. Dalton og våd Seal regerede øverst, og det tilsyneladende ukuelige Amerikanske indkøbscenter var på sit højdepunkt, byen Columbus, Indiana, fik sit andet rigtige lukkede indkøbscenter—et af anslået 19 indkøbscentre, der åbnede i hele USA det år.

beliggende på stedet for det gamle Bartholomæus County Fairgrounds i byens centrale detaildistrikt, blev det nye Fair Oaks Mall bygget tre miles nordøst for City Center, et konventionelt indendørs indkøbscenter i begyndelsen af 1970 ‘ erne, der er forbundet med et glasindkapslet civic event-rum kendt som Commons. Begge bygninger blev designet af C. C. P. Pelli til Gruen Associates—et navn, der er synonymt med indkøbscentre fra Culver City, Californien, til V. C. P. Pelli, Illinois, og mange punkter imellem. I 1956 introducerede firmaets Vienna-fødte grundlægger, Victor Gruen, amerikanske forbrugere til landets første fuldt lukkede, klimakontrollerede indkøbscenter, Southdale Center i Edina, Minnesota.

Columbus ‘ to-mall æra var imidlertid kortvarig. Pellis Commons og City Center—bedre kendt som Commons Mall—blev næsten fuldstændigt revet ned i 2008 for at give plads til et ombygningsprojekt i centrum centreret omkring et nyt indendørs samfundsrum. 413.000 kvadratmeter Fair Oaks Mall, en mere arbejdsdag detaildestination med et anstændigt antal mall hæfteklammer og ingen arkitektonisk stamtavle at tale om, soldat på.

i dag er Fair Oaks Mall stadig åbent og hjemsted for en beskeden—mindre end du kunne regne med med to hænder—smattering af detail-og restaurantlejere med en Kmart-slået Dunhams sportsforretning, der tjener som det eneste overlevende anker. Mall vandrere fortsætte med at udnytte concourse og den tidligere JC Penny har set en masse handling som for sent. Men til alle formål er Fair Oaks Mall død.

som med mange døende og døde indkøbscentre over hele landet, efterlivet i Fair Oaks Mall er forudbestemt, inden det ordsprogede stik trækkes fuldt ud. Men i en forfriskende afvigelse fra normen, indkøbscentret vil ikke give plads til en privat blandet brugsudvikling med boliger eller blive delvist omdannet til et megakirke-eller amason-opfyldelsescenter. Nonprofit Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), et partnerskab mellem City of Columbus og Columbus Regional Health (CRH), ejer nu den 36 hektar store ejendom og planlægger at omdanne indkøbscentret til et offentligt Aktiv: en sundheds-og rekreativ campus centreret omkring “holistisk velvære”, hvor de nuværende indkøbscentre og sportsforretninger vil føle sig hjemme.

fra døende detailhub til samfundsressource

efter at have erhvervet indkøbscentret i December 2018 tappede FOCDC Columbus, Ohio-hovedkontor landskabsarkitektur og bydesignfirma MKSK og Perkins& vil den følgende juni oprette en masterplan og langsigtet vision for Fair Oaks Mall-stedet. Mens implementeringen af denne vision i øjeblikket er på vent på grund af coronaviruspandemien, masterplanen, der opstod fra processen, er bemærkelsesværdig: et mangesidet samfundscenter-skråstreg-velvære-knudepunkt, der fungerer som en slags åndelig fætter til en KFUM, men med en madret og, ja, endda noget detailhandel.

som Lindsey Peckinpaugh, en Chicago-baseret praksisleder med Perkins &vilens Sports -, rekreations-og underholdningsafdeling, forklarede det, både CRH og byen besidder “det fælles mål at returnere indkøbscentret til en slags samfund og udadvendt brug.”Alligevel forfølger begge også deres egne unikke mål. For CRH hjælper adaptive reuse project det med at centralisere nogle kliniske tjenester spredt over hele byen til et støttende knudepunkt. Byen, i mellemtiden, har længe haft brug for både indendørs rekreative faciliteter til programmering af parkafdelinger, og yderligere administrativt rum.

“jeg tror , at borgmesteren mere end noget andet var bekymret for, hvad der ville ske med indkøbscentret, hvis det bare blev overladt til det private marked,” tilføjede Peckinpaugh. “Det ville sandsynligvis ikke blive udviklet på en måde, der svarede til den omgivende arealanvendelse og additiv til byens livskvalitet.”

selvom Peckinpaughs praksis har oplevet en flurry af interesse—fra både ejendomsudviklere og byledere-i potentialet til at konvertere nedlagte store boksankerbutikker til rekreative faciliteter, hvad der er planlagt til Fair Oaks Mall går ud over at gøre en gammel Sears til en meget stor jævndøgn. Hver kvadratcentimeter af den planlagte facilitet på over 526.000 kvadratmeter vil være dedikeret til sundheds-og velværerelaterede anvendelser, herunder gruppetræningsområder og fitnessstudier, sportsbaner, et demonstrationskøkken, hjertecenter, hydroterapipool og ernæringsmæssige og kliniske tjenester, der drives af CRH. Fordi bygningens program er så forskelligt, der er en slags bagt inklusivitet, der fører til, at alle brugere, hvad enten de er der for en pilates-klasse eller diabetisk rådgivning, føler sig velkomne.

“noget, som jeg synes er interessant, at vi har talt om som et ambitiøst mål—og vi ser det i andre blandede typologiprojekter som dette—er forestillingen om spektret af pleje eller spektrum af velvære,” forklarede Peckinpaugh. “Uanset om du er sund, du er ved at komme dig efter en skade, eller du får behandling fra en sygdom, blandes alle sammen som en i et samfund.”

Velkommen tilbage, mall vandrere

ud over CRH-ledede ambulante sundhedsydelser og fitnessfaciliteter vil 25 procent af Fair Oaks malls fodaftryk være forbeholdt nonprofit samfundspartnere til konkurrencedygtige lejepriser samt “supplerende” detailhandel—tænk for eksempel på en yoga gearleverandør, der udfylder det sted, hvor den begrænsede plejede at være.

Dunhams sportsforretning, der stadig er bundet til en aktiv lejekontrakt, har udtrykt interesse for byen for at opretholde en tilstedeværelse på ejendommen efter ombygningen, som, som observeret af Peckinpaugh, giver mening som “det vil være en komplementær anvendelse for dem.”Andre lejere kan potentielt omfatte spa-tjenester, banker og mad-og drikkevarevirksomheder for at udfylde madretten. “Du tænker på alle de fodboldmødre, der kunne gå og få en manicure mellem at gøre noget andet,” musede Peckinpaugh. Og, som nævnt, loyale mall vandrere er taget i betragtning. I henhold til masterplanen ville en dedikeret vandresti langs den eksisterende hal være et centralt element i det reimagined og genaktiverede Fair Oaks Mall.

“vi taler meget om i vores praksis om at fjerne adgangsbarrierer og det faktum, at der inden for vores samfund er meget få steder, hvor du kan gå som medlem af samfundet og ikke behøver at betale for noget, tro på noget eller købe noget,” sagde Peckinpaugh om at opretholde et element, der er helt tilgængeligt for offentligheden som en mall korridor-drejet vandresti. “Et vigtigt princip i planen er, at folk går ind i bygningen, frit går rundt og handler, hvis de vælger det. Men der vil være adgangskontrolpunkter, som du har brug for medlemskab, en aftale eller grund til at være i et program.”

David Sheldon, en Los Angeles-baseret associeret rektor med Perkins&vil ‘ s Corporate and Commercial practice, bemærkede også den nøglerolle, som concourse har i at trække nyt liv i dette særlige døde indkøbscenter og potentielt andre. “Det interessante ved concourse er potentialet til at aktivere det med mere tankevækkende velværekontrakter,” sagde han. “Tilbagefaldet er at gå til Claires og tante Annes kringler, men jeg tror, at med begreber som dette og hvad der er forestillet for denne særlige ejendom, er der en mulighed for virkelig at gøre det holistisk—det er lige der.”

” udviklere skal tænke anderledes om deres præstationer og skal også tænke på deres lejeruller lidt anderledes ” tilføjede Sheldon. “Og det kan bidrage til bedre at aktivere den anker, så alle oplever en øget følelse af velværemuligheden.”

den masterplan, der er planlagt af MKSK og Perkins&, vil også strække sig ud over indkøbscentrets eksisterende fodaftryk. Ombygningen vil blive forankret af et stort felthus med flere anvendelser beliggende direkte nord for indkøbscentret på stedet for et tidligere satellit stormagasin (Goody’ s), der nu er lejet som kontorlokaler til Columbus-baserede Cummins engine company; Cummins ‘ Kevin Roche-designede hovedkvarter, afsluttet i 1983, ligger i centrum, ikke for langt fra old Commons Mall. Og denne lejekontrakt modnes snart.

som bemærket af Peckinpaugh, Columbus har længe forsøgt at etablere et publikum-tegning indendørs græstørv facilitet, der kunne bruges året rundt til at være vært for regionale turneringer for sportsgrene som lacrosse og rugby Fodbold. Ideen er, at et sådant sted, forestillet sig som et travlt knudepunkt for “regional ungdoms sportsturisme”, kunne trække nok tilskuere til at støtte detailhandel og andre supplerende tjenester i det tilstødende indkøbscenter.

en tilbagevenden fra det 21.århundrede til Gruens vision

mens COVID-19-krisen har tvunget FOCDC til at trykke på pauseknappen indtil videre, er den metamorfe ombygning af Fair Oaks Mall stadig meget i spil. “Vi har fået at vide af byen Columbus, at det ikke er et spørgsmål om hvis, det er bare et spørgsmål om hvornår,” forklarede Peckinpaugh. “De venter på genopretning. (Et stort beløb, der var afsat til projektets første fase, blev i sidste ende fordelt over hele Fællesskabet som lån til små virksomheder under pandemien.)

ligesom med den omfattende samfundsengagementsproces, der informerede masterplanen og trak, hvad Peckinpaugh skønnes at være et gennemsnit på 20 til 300 medlemmer af samfundet pr.

“dette er en af de største forskelle mellem dette koncept og det mere typiske koncept for engagement om fremtiden for disse egenskaber,” tilføjede Sheldon om projektets åbenhed. “Fordi det faktum, at det er så offentligt og allerede inddrager sig i samfundet—du har ikke noget valg, du er i det. Det handler ikke om andet end hvordan bevæger vi os fremad, der har en vis grad af konsensus.”

og mens Fair Oaks Mall kan være i samme tilstand af limbo (tidligere redaktør Matt Shav besøgte Fair Oaks Mall i 2008 og selv da observerede det som stort set forladt) som utallige andre mall ejendomme i landet er der selvfølgelig det faktum, at det er et dødt indkøbscenter i en mellemstor midtvestlige by internationalt berømt for sin rigdom af modernistisk arkitektur. “At arbejde i Columbus er både en ære og et stort ansvar,” sagde Peckinpaugh. “Bare ombygning af 400 eller 500.000 kvadratmeter plads i sig selv er en enorm investering. Jeg tror, at når vi kommer ind i design, vil der være en masse styring af forventningerne, fordi dette er et projekt, der fremlægges af samfundet—og det vil sandsynligvis ikke være den arkitektoniske perle, som de ønsker, at det skal være, men jeg ved med kreativitet og korrekt ledelse, at anlægget meningsfuldt kan omdannes til et anlæg, Columbus er stolt af.”

Design forventninger til side, peckinpaugh og Sheldon håber, at reimagined Fair Oaks Mall ikke nødvendigvis får opmærksomhed for den måde, det ser ud, men for sin vægt på samfundsbaseret programmering, der harkens tilbage til Victor Gruens oprindelige vision for American mall.

“vi har set en temmelig betydelig mængde indkøbscentre, der søger at transformere,” sagde Sheldon. “Og vi som arkitekter kommer ind, og vi ser på boliger, vi ser på blandet brug, vi ser på underholdning. Og så går det bare tilbage til en slags form for engangshandel, som vil være forældet og forældet inden for de næste fem til syv år, alligevel. Og så løser de ikke rigtig problemet.”

“vores interesse for dette er virkelig født af, hvordan man tager millioner af kvadratmeter ejendomme og omdanner dem tilbage til vores samfund og gør det på en anden måde,” tilføjede han. “Og jeg tror, at det, vi taler om med Columbus, er et godt eksempel på det.”