Kategori: Heat, Utilities & Other Essential Services
lejere uden adgang til sikringsboks
i bygninger over fire enheder kræver Chicago Electrical code, at en lejer har adgang til deres sikringsboks. Hvis lejeren ikke kan komme til deres sikringsboks, har lejeren ret til at ringe til en låsesmed og få døren åbnet og en nøgle lavet. Før lejerne ringer til låsesmeden, skal lejerne give udlejeren skriftlig meddelelse som krævet i afsnittet om reparationsmidler i Chicago-forordningen (14 dages varsel for ikke-nødsituationer og mindre for en nødsituation).
desværre vil de fleste Låsesmede ikke lave en nøgle uden ejerens tilladelse. En anden mulig løsning er at anmode om en elektrisk inspektion ved at ringe til 311, anmode om en elektrisk inspektør komme ud og få et referencenummer til dit opkald. Byinspektøren vil citere udlejer for overtrædelsen. At gå gennem bygningsafdelingen tager et stykke tid (21 dage bare til inspektionen). En inspektion garanterer ikke adgang til sikringsboksen.
endelig kan lejere bruge bestemmelserne om tilbageholdelse af husleje i Chicago-forordningen reducere lejen. Før du tilbageholder nogen husleje, bedes du ringe til Metropolitan Tenants organisations Hotline på 773-292-4988.
omdirigering af lejere forsyningsselskaber
omdirigering af en lejers forsyningsselskaber er et almindeligt problem, og de fleste lejere er ikke engang klar over, at det sker. Nogle eksempler på et hjælpeprogram omdirigering er, når en nabos lejlighed er hooked ind i lejerens meter, eller lejeren betaler for fælles område belysning eller varmt vand for hele bygningen bliver opvarmet på lejerens gasregning. I henhold til Illinois-statslov 765 ILCS 735/1.1 skal udlejer informere lejeren om alle belastninger på systemet. I den virkelige verden udlejere aldrig informere deres lejere. Mange lejere har sagt, at de troede, at deres regning var høj, men vidste ikke hvorfor. De opdagede situationen ved en tilfældighed. Sikringen blæste, og naboens fan gik også ud. Denne omdirigering af magt kaldes tyveri. Det er en strafbar handling. Udlejer er ansvarlig for at korrigere ledningerne og kompensere lejeren.
forsyningsselskaber er ansvarlige
det er lettere sagt end gjort at få kompensation og korrigere forkert måling. Lejeren vil løbe ind i mange vejspærringer undervejs. Den første vejspærring vil være forsyningsselskabet. Når lejeren finder ud af, at hans/hendes magt omdirigeres, skal han/hun ringe til forsyningsselskabet og kræve en inspektion. Public Utility Act kræver, at værktøjet inspicerer og om muligt bestemmer, hvem der udnytter lejerens magt. Forsyningsselskaberne prøver hårdt på at undgå deres ansvar. Illinois Commerce Commission (ICC) håndhæver loven. Hvis værktøjet nægter at inspicere, skal lejeren ringe til ICC på 1.800.524.0795.
når en lejer først ringer, kan værktøjsrepræsentanten informere lejeren om, at de ikke har noget at gøre med problemet – “det er et udlejer-lejer-problem.”Lejeren skal insistere på, at forsyningsselskabet kommer ud og inspicerer. Om nødvendigt skal lejeren bede om at tale med en vejleder. Det er vigtigt for lejeren at anmode om, at de er til stede på inspektionstidspunktet. Ellers kan inspektøren bare komme ud og kontrollere måleren for at se, om den fungerer, og aldrig kontrollere, om der er og ekstra belastning på linjen. Forsyningsselskabet skal udstede en rapport, der bekræfter tyveriet og give det til lejeren. Hvis værktøjet nægter at inspicere, skal der indgives en klage til ICC.
i teorien er forsyningsselskaberne forpligtet til at justere lejerregningen i de sidste to år for at afspejle overbetalingen på grund af et tryk på kraftledningen. I praksis vil det være svært at få nogen refusion. Det vil være lettere at få refusion fra udlejer.
udlejerens ansvar
lejere skal derefter skriftligt informere udlejeren om, at værktøjet har bestemt, at de betaler for yderligere belastninger, og at når de blev enige om at betale forsyningsomkostninger, accepterede de kun at betale for den service, de bruger. De skal oplyse, at de ønsker den defekte ledninger korrigeret og kompensation for deres over betaling. Hvis udlejer er villig til at arbejde noget ud, kan lejeren gå videre med forhandlinger. Resources for Apartment Dispute Resolution (RADR) kan muligvis hjælpe med at formidle denne proces sammen. Hvis udlejer ønsker at tilslutte huset, kan lejeren foreslå, at alle forsyningsselskaber indgår i lejen. Hvis udlejer nægter at forhandle, i henhold til lov om udlejning af ejendom, domstolene kan holde udlejer ansvarlig for tredobbelt erstatning. Forhåbentlig kan udlejer og lejer finde ud af noget.
det er vores erfaring, at de fleste udlejere vil nægte at afhjælpe situationen. Så hvad så?
nogle mulige forslag er:
1. Giv udlejer en 14-dages varsel for at rette op på den defekte måling. Hvis udlejer undlader at rette op på situationen, kan lejeren tage omkostningerne ved overfakturering fra deres husleje. Hvor mange penge skal lejeren reducere deres husleje? Ring til MTO hotline, hvis du vælger denne mulighed.
2. I henhold til statens lovgivning kan lejeren tage udlejer til retten for at inddrive overbetalingen. Lejeren kan sagsøge udlejer beder om tredobbelt skader. Lejeren kan sagsøge for de samlede omkostninger ved el eller gas. Lejeren er stadig ansvarlig for det værktøj, de brugte, men det er udlejerens byrde at bevise lejerens brug. Hvis det samlede beløb for retssagen er over $3000, kan udlejer holdes ansvarlig for advokatgebyrer.
3. Lejeren skal sende et brev til forsyningsselskabet om, at de ikke er ansvarlige for service, der bruges af andre uden tilladelse. Registrer en klage til Illinois Commerce Commission vedrørende overfakturering. ICC kan nås på 1.800.524.0795.
4. Endelig har Legal Assistance Foundation (LAF) for beboere med lav indkomst haft en vis succes med at indgive klager til ICC og tvinge det elektriske selskab til at godtgøre lejeren for overbetalingen. Lejere med lav indkomst kan kontakte LAF på 312.341.1070.
kan du stadig ikke finde svaret? Send os dine spørgsmål. Tillad venligst flere dage for et svar.
