Sådan skrues op kvarterinddeling i to nemme trin

efter tre år under en ny reguleringskode er der nogle kinks, der er værd at stryge ud. Her samfund bidragyder Matt Ruben, formand for Northern Liberties Neighbors Association, identificerer to rettelser, der kunne hjælpe med at realisere flere kvarter skala blandet brug bygninger, styrke kommercielle korridorer med lokal detail og bolig tæthed.

kvarterer kan ikke trives uden kommerciel aktivitet. Små, lokale virksomheder er livsblodet i ethvert bysamfund. Og lokale virksomheder kan ikke eksistere uden folk, der bor oven på dem: udviklere har brug for lejlighederne til at finansiere og tjene penge på deres projekter, og virksomheder har brug for så mange nærliggende kunder som muligt.

denne type udvikling – virksomheder på gadeplan med lejligheder på toppen – kaldes blandet brugsudvikling, og det skaber sikre, interessante, økonomisk vitale bykvarterer. Philly er en by med rækkehuse, Ja. Men dens kommercielle korridorer er rygsøjlerne, der holder rækkehusene sammen som samfund, og arterierne, der nærer kvarterets offentlige liv.

tænk over det: så mange af vores bys mest storied ældre områder og mest populære nyere Centre på kommercielle korridorer. East Passyunk Avenue i South Philly; Frankford Ave. i Baltimore Ave. i vest Philly; 9. St på det italienske marked; 4. St / Stof række i Dronning landsby; N 2.st .. i nordlige friheder; “to gade” i Pennsport; Tyskby Ave. i Mt. Airy og Chestnut Hill-listen bliver ved og ved.

da vores by opdaterede sin forældede områdekode i 2012, erkendte den vigtigheden af korridorer med blandet brug og skabte flere CMH (“kommerciel blandet brug”) reguleringskategorier for at tillade denne form for udvikling uden behov for besværlige afvigelser fra sag til sag.

men noget gik meget galt i det med småt, og de to vigtigste CMK – kategorier er blevet gjort ubrugelige – eller endda skadelige-for vores kvarterer. Her er hvad der er galt med dem, og de enkle rettelser, der får dem til at fungere.

TRIN ET: CMH – 3-Kill the McMansions

CMH-3 er en reguleringskategori beregnet til små til mellemstore lejlighedsbygninger. Problemet er, at mens CMH – 3 tillader boligblokke med virksomheder og lobbyer på de første etager, kræver det ikke en kommerciel komponent. Så udviklere kan i stedet bygge enfamiliehuse på CMH-3 ejendom.

dette smuthul lader udviklere sætte boliger på gadeniveau, fortynding kommercielle korridorer. Og fordi CMH-3 højde, åbent rum og parkeringsregler er beregnet til lejlighedsbygninger, giver det udviklere mulighed for at bygge tilgroede byhuse med utilstrækkelige værfter, hvis store størrelse er ude af forhold til kvarteret og trækker købere eller lejere med flere biler. Det skaber et pervers incitament for enfamiliehusudviklere til at søge CMH-3-ejendomme i stedet for ejendomme, der faktisk er indrettet til enfamilieboligudvikling.

så CMH-3 er en taber-taber: Hvis du er en urbanist, der ønsker blandede anvendelser, højere tæthed og færre biler, får du i stedet engangsbrug, lavere densitet og flere biler. Hvis du er en langvarig beboer, der ønsker at opretholde kvarterets arkitektoniske Stof, få adgang til praktiske virksomheder og kontrollere stigende efterspørgsel efter begrænsede gadeparkeringspladser, får du i stedet forstyrret stof, ingen nye virksomheder og flere biler.

heldigvis er CMH-3-smuthullet, selvom det er katastrofalt, let at rette: byrådet og borgmester Kenney er nødt til at vedtage en lov, der forbyder enfamiliehuse i CMH-3-områder. Med dette enkle pennestrøg kan de hjælpe med at bevare en vigtig del af det, der har gjort Phillys kvarterer store i fortiden, og sikre, at de forbliver store langt ind i fremtiden.

trin to: CMH-2 – Stop med at torturere udviklerne

CMH-2 er beregnet til mindre kommerciel udvikling: en butiksfacade på gaden med et par lejligheder på toppen. Det er den klassiske bymæssige indstilling: Marshall St. butcher shop med ejerens familie, der bor over den i 1926; Pine St. antikvitetsbutik med medicinstuderende, der bor over den i 1996; Frankford Ave. kaffebar med internetudviklere, der bor over det i 2016.

i teorien er CMH-2 stor. Det kræver kommercielle første etager (ingen enfamiliehuse tilladt), og det har en klar, enkel højdegrænse, der holder udviklingen beskeden i skala. Men som i øjeblikket implementeret er CMH-2 ‘s problem det modsatte af CMH-3’ er: mens CMH-3 giver udviklere for meget spillerum, er CMH-2 for restriktiv. Næsten ingen kan faktisk bygge et CMH – 2-projekt i Philly af to grunde.

for det første er højdegrænsen for lav. Det er 38 fod, det samme som grænsen for enfamiliehuse. Dette synes at give mening, fordi det betyder, at CMH-2 bygninger vil blande sig pænt med nærliggende boliger.

men i det 21.århundrede skal kommercielle rum være højere og luftigere end boliger. Jo da, du kan sælge vintage poster ud af en lille gammel rækkehus butiksfacade – men du kan ikke få finansiering eller byggetilladelser til at bygge et nyt kommercielt rum som det. Så det er meget svært at passe en ordentlig kommerciel første sal, plus tre niveauer af lejligheder, i 38 fod højde. Og det er meget svært at sikre finansiering, hvis du kun har to niveauer af lejligheder oven på din første sal.

det andet problem med CMH-2 ville få Kafka til at rødme. På grund af hvordan reglerne er skrevet, svarer antallet af lejligheder, som en udvikler kan lægge i en bygning, i de fleste tilfælde ikke til, hvor stor hun kan gøre bygningen. For eksempel kan CMH-2 regler tillade en bygherre at konstruere en bygning, der er stor nok til at rumme seks lejligheder. Men andre CMH-2-regler ville ikke tillade hende at opdele bygningen i seks lejligheder. I stedet, reglerne kan begrænse hende til, sige, fire.

dette ville tvinge hende til enten at bygge absurd store lejligheder eller ellers at bygge en kunstigt lille bygning. I begge tilfælde fratager begrænsningen projektets kommercielle plads potentielle kunder ved at reducere antallet af lejere ovenfor – og mere grundlæggende vil begrænsningen sandsynligvis dræbe projektet helt ved at gøre det umuligt at finansiere.

som med CMH-3 er problemerne med CMH-2 store, men også let løst. Borgmester Kenny og byrådet behøver kun at vedtage en lov, der hæver CMH-2 højdegrænsen til 41 eller 42 fødder, og justerer den tilladte lejlighedstæthed for at matche bygningens tilladte størrelse. Med disse to enkle ændringer kan de anspore den slags udvikling, som mangeårige beboere, tusindårige urbanister og udviklere alle ville elske at se.

Matt Ruben sidder i Planphillys Advisory Board.