tendenser i erhvervsejendomme teknologi

de er ikke forkert. Forhold betyder stadig noget, matematikken fungerer stadig på samme måde, og principper som placering, grundlæggende marked, og risiko-vs-belønning gælder stadig, ligesom de gjorde for hundrede år siden.

men erhvervsejendomme investorer ignorere teknologiske tendenser på deres fare. Hos Feldman-aktier værdsætter vi at holde os ajour med moderne tendenser (inklusive teknologi) som en måde at komme videre med grundlæggende strategier. Her er vores guide til tendenser inden for kommerciel ejendomsteknologi.

relateret: erhvervsejendomme tendenser i 2020

Hvad er fast ejendom teknologi?

City Center

fast ejendom teknologi er undertiden benævnt “RE Tech” eller “PropTech.”Ejendomsbranchen kan have været historisk modstandsdygtig over for ændringer, men den stædighed går forbi. Alene i første halvdel af 2019 hældte venturekapitalister og engelinvestorer 12,9 milliarder dollars i fast ejendom.

PropTech søger ikke nødvendigvis at genopfinde hjulet på ejendomstransaktioner eller investeringspraksis. Ingen teknisk opstart vil sandsynligvis opfinde nyt land eller en helt ny form for fast ejendom uden for bolig, kommerciel og industriel. Ingen Isaac af fast ejendom venter i kulissen for at opdage en helt ny grundlæggende teori om fast ejendom til at gå sammen Cap satser, IRR s, eller Cash-on-Cash afkast. (Eller måske er de! Sig aldrig aldrig.)

hvad PropTech har potentialet til at gøre på kort sigt er at ændre, hvordan vi driver forretning som ejendomsinvestorer—hvor hurtigt vi finder, evaluere, og luk tilbud; hvordan vi forholder os til partnere, medinvestorer, og lejere; hvordan vi markedsfører ejendomme og får konkurrencefordel.

ejendomsspillet er det samme; hvordan vi spiller det ændrer sig hurtigt. PropTech er klar til at levere mere intelligente løsninger til udlejere, lejere og investorer.

Er Teknologi Forstyrrer Erhvervsejendomme?

“forstyrrelse” lyder som en dårlig ting, som når en ulydig studerende “forstyrrer” klassen. Men “markedsforstyrrelser” har en anden betydning. Business-as-usual kan ikke fortsætte efter en markedsforstyrrelse. Landskabet har ændret sig for dramatisk. Markedsforstyrrelser skubber ofte erhvervslivet og samfundet frem til højere niveauer af teknologisk sofistikering. Tænk på skæbnen på CD ‘ en eller kassettebåndet, efter at Apple debuterede iPod, eller udsigterne for hestetrukne buggies ved bilens fremkomst.

vi ser denne form for forandring truende i den kommercielle ejendomssektor på en række måder. For eksempel:

• investorer er mindre tilbøjelige til at stole på et mousserende smil, en skræddersyet dragt og et fast håndtryk. De ønsker at se tal og data, og de ønsker, at data skal være forudsigelige.
• Historiske mellemmænd udfases. Købere, sælgere, investorer og lejere er mindre end nogensinde afhængige af banker, advokater og deponerede virksomheder. Kløften mellem køber og sælger bliver mindre hvert år, skære mellemmand udgifter ud af transaktioner.
• “skyen” fortsætter med at være konge. Fast ejendom skifter hænder uden en dråbe blæk på det faktiske papir. Digitale data og godkendelse gør det muligt for tilbud at lukke hurtigere end nogensinde.
• real estate investering bevæger sig tættere og tættere på hænderne på “folket.”Før, kun eliten kunne investere i fast ejendom. Nu Kan flere og flere spillere, selv dem med beskedne midler, deltage i spillet gennem folkemængdefinansieringsplatforme.

• selvom tendensen er i retning af demokratisering af ejendomsinvesteringer, er der nogle begrænsninger. For eksempel kan reglerne, der begrænser visse investeringer til “akkrediterede” (højindkomst, høj nettoværdi) investorer virke som et stodgy værktøj til at støtte et aristokrati. Imidlertid, disse regler debuterede som svar på svig begået af gennemsnitlige borgere af slangeoliesælgere, tilbyder at sælge godtroende mennesker Brooklyn Bridge. Personer med lavere indtjening kan have været lukket for lukrative tilbud, men de var også mere beskyttet mod svindel. Ånden i den” akkrediterede investor ” – regel er, at hvis du har mange penge, skal du vide bedre, eller i det mindste har du råd til at tage et tab, hvis tingene ikke går nøjagtigt efter planen.

andre farer ved en markedsforstyrrelse inkluderer:

• ekstra omkostninger til at integrere ny teknologi.
• læringskurven for at integrere ny teknologi.
• modstand fra tidligere generationer, mange af dem erfarne eksperter med uvurderlig institutionel hukommelse.
• information overload—så meget data online, det kan være svært at træffe en beslutning overhovedet (“analyse lammelse”).
• Data er magtfulde, men personlige forhold har stadig deres plads—evaluering af sandsynligheden for, at en køber afslutter en aftale; egnetheden af en investering; den ubestridelige magi ved en “magefølelse.”

teknologitendenser, der forstyrrer erhvervsejendomme

Morgan Stanley tårn

mange teknologitendenser forsøger at gøre ejendomsvirksomheden lettere. Nogle få repræsenterer potentialet for en seismisk ændring i branchen. Disse teknologier har endnu ikke nået deres fulde potentiale. Mange kinks skal udarbejdes. Imidlertid, et kreativt og fremadrettet sind kan se potentialet til at fremskynde og strømline transaktioner, gøre dem gennemsigtige og svindelbestandige, og bringe ejendomspotentialet i fast ejendom til offentligheden som helhed snarere end en elite få.

vil de gøre ejendomsbranchen bedre eller forårsage flere problemer, end de er værd? Uanset, de er her, og deres indflydelse vokser …

Blockchain

for al støj fra cryptocurrency boom og buste er potentialet i blockchain lidt forstået og langt større end Bitcoin. Faktisk står blockchain-teknologien til at revolutionere selv et støvet gammelt investeringskøretøj som fast ejendom gennem fordelene ved tokenisering og smarte kontrakter.

tokenisering

tokenisering er “cryptocurrency” – funktionen af blockchain. Aktiver i blockchain kan opdeles i tokens på kæden, i stedet for klumpede og stærkt regulerede aktier i en LLC. Dette giver effektivt en ejendomsejer mulighed for at sælge en del af deres ejendom, eller investorer til at videresælge deres andele af ejendom på et sekundært marked.

effekten, på godt og ondt, er ofte hyldet som værende demokratisering af fast ejendom investere. Personer, der aldrig har haft en chance for at investere i erhvervsejendomme vil have en chance for at sætte deres penge i kommercielle tilbud. De havde ikke denne mulighed før, fordi de enten var for langt væk, for dårligt forbundet eller “for fattige” (ikke akkrediteret).

tokenisering forbliver dog meget spekulativ og følgelig meget høj risiko. Investering i fast ejendom gennem uprøvede og uprøvede teknologier, som tokenisering, er en hurtig vej til betydelige tab.

andre muligheder er tilgængelige for investorer. Regulatoriske ændringer, der anerkender ønsket om, at mange investorer skal placere deres besparelser i kommercielle ejendomsmuligheder, der tidligere har været utilgængelige for dem, har gjort dette muligt uden at skulle investere ved hjælp af uprøvede teknologier. Finansiering af fast ejendom giver for eksempel en direkte vej til ejendomsinvesteringer af høj kvalitet, der stadig er afhængige af den beskyttelse, der ydes af værdipapirlovgivningen, uden at udsætte investorer for den yderligere risiko ved at bruge ‘innovative’ teknologier.

smarte kontrakter

City Center

at købe fast ejendom som Bitcoin lyder fancy, men den rigtige spilskifter skjult i blockchain er langt mere dagligdags. For at forstå virkningen skal du forstå, hvad en blockchain er. Den består af en blok (digitaliseret information) gemt på en kæde (en offentlig, 100% krypteret database).

at digitaliserede data ikke behøver at være serienummeret på en kryptomønt. Det kan også være detaljer om en ejendomskontrakt. Pludselig er spærrede virksomheder og banker ude af et job. Vi har ikke brug for fingrene på potentielt svigagtige mellemmænd over hele vores ejendomstransaktioner, fordi der ikke er behov for verifikation. Dataene er lige der på kæden, offentligt tilgængelige på tværs af tusindvis af computere, næsten umuligt at hacke eller bedrage.

i det mindste er det teorien. Igen er der betydelige grunde til at være skeptiske over for smarte kontrakter uden nødvendigvis at være helt afvisende. Bedre at vente, indtil teknologien er bevist, og lad andre tage pionerens pile. Muligheden for at udnytte gennemprøvet teknologi, som digitale signaturer, der tilbydes gennem virksomheder som Docusign, eller reguleringskompatible finansielle transaktionssider som IMS eller folkemængder, der anvender de højeste inden for digitale sikkerhedssystemer, kan gøre investering i fast ejendom effektiv uden at være unødvendigt risikabelt.

kunstig intelligens

når vi tænker på kunstig intelligens (AI), har vi en tendens til at tænke på terminatoren, HAL9000 eller andre beboere i en skræmmende dystopisk fremtid.

vi er ikke der endnu. Det, vi har lige ved hånden, er kraften i maskinlæring (ML).

almindelige computere skal programmeres til at udføre en bestemt opgave. Opgaven kan være utrolig kompleks, men når den først er programmeret, kan computeren gengive denne opgave efter behov, ofte i en lille brøkdel af den tid, det ville tage et menneske at udføre den samme opgave. Derfor har Digital Assurance (deal analysis) løftet om at være en spilskifter.

en endnu større game-changer ville være en computer, end kan analysere data og lære af det. I stedet for at gøre, hvad det bliver fortalt uden afvigelse, kan det behandle information og plotte et handlingsforløb baseret på disse oplysninger.

virksomheder bruger allerede maskinlæring til at træffe smartere forretningsbeslutninger. Hvad hvis en computer kunne undersøge tidligere og aktuelle tendenser i lokaliserede økonomiske indikatorer — beskæftigelsesdata, demografi og økonomisk sundhed i en stat … en by … et postnummer — og opdage, hvilke tendenser der forudsiger en hurtig stigning eller fald i ejendomsværdien for en bestemt ejendomsklasse? Hvad hvis den computer så kunne fortælle dig hvilken stat, hvilken by, hvilket Postnummer var tidligt i processen, og hvilken procentdel chance regionen var på randen af en boom eller en buste? Om kommerciel, multifamilie eller industriel var den bedre investering for det sted og den tid? Alt ved at bruge tidligere data til at forudsige fremtiden.

faktum er dog, at sådan teknologi endnu ikke eksisterer på en måde, som den forsigtige investor kan stole på. Fast ejendom investering er stadig meget en kunstform. Overvej for eksempel psykografien i en bygning – den følelse, man har, når man kommer ind i en bygning. Der er ikke noget kunstigt ved det. Det er en ægte følelse af sikkerhed, elegance, sofistikering, og kun ejere og operatører med årtiers erfaring med at leje til tusinder af lejere kan forstå, hvordan man maksimerer lejertilfredsheden gennem design og atmosfære i en bygning.

teknologi bruges dog af sofistikerede kontorbygningsoperatører til at forbedre arbejdsområdet. Hos Feldman indarbejder vi f.eks. trådløst internet med høj hastighed i fællesområder i vores bygninger, store digitale kunstskærme i lobbyerne, avancerede elevatorsystemer, der reducerer ventetiderne og forbedrer produktiviteten.

maskinlæring og kunstig intelligens er endnu ikke klar til at genopfinde kontorbygningen fuldstændigt; men hos Feldman udnytter vi det, der er tilgængeligt for at tilføre værdi til de bygninger, vi ejer, og for at give nogle af de mest avancerede arbejdsmiljøer i landet.

Virtual Reality

alle kan lide at prøve, før de køber. I erhvervsejendomme begrænser få investorer sig til deres egen baghave. Investorer i en kontorbygning i Poughkeepsie kunne være placeret i Portland eller endda Pakistan. Mobile og cloud computing gør afstanden mellem lande og valutaer endnu mindre.

hvad mobil-og skyteknologi ikke har gjort lettere, går imidlertid faktisk på grunden. Observere bygningen fra alle sider. Inspektion af det elektriske system tæt på. Gå det omkringliggende kvarter.

indtil nu.

Drone-optagelser og gadevisninger, der tilbydes af virksomheder som Google Maps, lader dig allerede lægge virtuelle fødder i nærheden af en fjern investeringsmulighed. VR øger ante med 360-graders Videografi og fotografering af høj kvalitet. Sælgere, mæglere og deal sponsorer kan fordybe fjerne investorer i ejendomme som aldrig før.

VR tilbyder også fordelen ved virtuel planlægning, som giver dig mulighed for at visualisere en nødlidende bygning efter renovering og endda møblere den eller tilføje faciliteter. Dette hjælper med at sælge din vision til både købere, investorer og lejere.

tingenes Internet (IoT)

første centrale tårn

“Internet of Things” er tech bro tale for dagligdags enheder, der får tilpasset til at tjene teknologiske behov. Vi har måske aldrig tænkt på døre, lys eller HVAC ‘ er som en del af et “internet” … indtil vi husker, at det nu er muligt at låse en dør, dæmpe lysene eller justere temperaturen i et rum fra en mobil enhed, mens tusinder af miles væk.

“SmartHomes” eller “SmartOffices” lydhør over for mobil kontrol er kun begyndelsen. Moderne kontorer kan udstyres med sensorer, der bruger maskinindlæring (se ovenfor) for at optimere lejeroplevelsen. Centraliserede kontorcontrollere kan lære, hvilke områder der får mest fodtrafik, og hvornår, justering af belysning og temperatur i overensstemmelse hermed. De kan lære, når en leder ankommer til hans eller hendes kontor og justere belysningen eller temperaturen i overensstemmelse hermed og sæsonmæssigt. De kan endda registrere, når mange mennesker er i et rum og justere temperaturen for at tage højde for deres vejrtrækning og kropsvarme!

IoT-sikkerhedskontrol gør en stor forskel i sikkerheden i kommercielle bygninger. Automatiske låse og smart godkendelse af autoriseret personale hjælper med at bevare integriteten af følsomme områder og data.

efterhånden som teknologien skrider frem, vil flere og flere af dine high-end kontorlejere—mange af dem tech—virksomheder selv-forvente “SmartOffice” – teknologi. Få en konkurrencemæssig fordel ved at holde sig foran banen.

dataanalyse

har du nogensinde spekuleret på, hvordan vi ved, hvilke produkter vi kan anbefale dig? Hvordan ved vi, hvilke film og serier vi kan tilbyde dig?

alt, hvad vi gør på internettet, på vores telefoner, bliver et datapunkt, som disse virksomheder kan bruge til at evaluere vores købsadfærd gennem en praksis kaldet “predictive analytics.”

husk Maskinintelligens ovenfra? Denne teknologi fungerer kun, fordi internettet er oversvømmet med data. Erhvervsejendomme investorer og udviklere behøver ikke at ansætte dyre analytikere til at indsamle data fra begravede rapporter. Byer, amter og stater offentliggør rækker af data online for nem offentlig adgang, herunder beskæftigelsesdata, migrationsdata, demografi og andre statistikker, der er meget relevante for erhvervsejendomme.

dybere data er tilgængelige via Saas månedlige gebyrer for investorer, der har midlerne og viljen til at træffe endnu mere datadrevne investeringsbeslutninger.

RELATERET: Hvad er typiske kommercielle Ejendomsadministrationsgebyrer?

teknologi ændrer erhvervsejendomme til det bedre

vi spurgte tidligere, om den truende forstyrrelse af erhvervsejendomsbranchen, repræsenteret af disse tekniske tendenser, var en god ting eller en dårlig ting. Rimelige mennesker kan være uenige, men vi er på team “god ting.”Overvej …

• PropTech gør det muligt for flere kommercielle ejendomsinvestorer at genkende muligheder, som de måske tidligere har overset. Dette gør det muligt for flere ejendomme at finde den rigtige køber, og flere købere at få succes i deres investering.
• med fast ejendom investere mere tilgængelige, erfarne investorer bliver nødt til at op deres spil. Kan ikke hvile på deres laurbær, de vil stige til anledning af den nye udfordring, forbedre investorrelationer og lejertjenester for alle.
• salgscyklussen forkortes med færre mellemmænd og færre fingre i kagen. Dette reducerer udgifter, chancen for svig, og antallet af forhindringer, der bremser tilbudene. Penge vil kunne bevæge sig hurtigere med større gennemsigtighed og forståelse.
• købere vil udnytte data til at træffe bedre investeringsbeslutninger. Investorer vil opdage en masse, at de ikke behøver at tage nogens ord for noget; alle de data, de har brug for for at træffe den rigtige beslutning, vil være lige ved hånden ved hjælp af kraftfulde databaser og læringscomputere.
• lejeroplevelsen bliver ved med at blive bedre og bedre med teknologi, der forbedrer egenskaberne og leveringen af tjenester fra deres udlejere.
• fast ejendom rigdom vil være til rådighed for flere og flere mennesker … og de vil have adgang til data og uddannelse til at håndtere det.

konklusion

City Center

teknologi fører an i enhver branche. Erhvervsejendomme er ingen undtagelse.

nogle gange er det let at glemme. I fast ejendom har vi en tendens til at vedtage en “nogle ting ændrer aldrig” holdning. Når alt kommer til alt har det land, vi bygger på, været der i millioner eller endda milliarder af år. De bygninger, vi køber, har stået i årtier eller endda århundreder; vi håber, at de nye, vi bygger, vil stå i århundreder mere.

teknologi kan ikke ændre karakteren af de tilbud, men det meget står til at ændre, hvordan de tilbud få gjort, i et vilkårligt antal måder. Dette omfatter:

• hvordan vi finder tilbud.
• hvordan vi vurderer tilbud.
• hvordan vi lukker tilbud.
• hvordan vi markedsfører disse tilbud.
• hvordan vi imødekommer forventningerne hos vores partnere og vores lejere.

ejendomsbranchen går tilbage til Landbrugstiden, men hver efterfølgende æra har bygget på den. Den industrielle tidsalder tilbød revolutioner inden for menneskelige ressourcer og fremkomsten af kontoret og industriel ejendom. Informationsalderen tilføjede data. Nu står innovationsalderen for at gøre vores ejendomshandler hurtigere, mere sikker, mere tilgængelig, og mere teknologisk fremad, end vi nogensinde troede var muligt.

relateret: historien om Feldman – aktier-100 år i fast ejendom