Ley relativa a la adquisición, propiedad y venta de bienes por un menor

Adquisición de bienes inmuebles por un menor

Un menor puede adquirir un inmueble de diversas maneras. Puede adquirirla por herencia, ya sea mediante testamento o mediante la ley de sucesión intestada según la religión del menor. Un menor también puede adquirir un bien inmueble a título de regalo. Un menor no es competente para contratar con arreglo a la Ley de contratos de la India de 1872, pero con arreglo a las disposiciones de la Ley de Transferencia de bienes de 1882, un menor puede aceptar un regalo de un bien inmueble sin la intervención de sus tutores. Desde un punto de vista práctico, dado que el acuerdo para la transferencia de cualquier bien inmueble debe registrarse, de conformidad con las disposiciones de la Ley de registro de 1908, y dado que cualquier donación debe ser aceptada por el donatario para que sea efectiva, es aconsejable que la donación sea aceptada por el tutor natural del menor en nombre del menor, para evitar cualquier molestia con las autoridades de registro. Si bien, legalmente, un menor puede firmar la escritura de donación de bienes inmuebles, esta sugerencia se hace desde un punto de vista práctico, para evitar demoras en el registro de la propiedad.

Aunque un menor puede aceptar un bien inmueble como regalo, cualquier regalo oneroso, que conlleva alguna responsabilidad, no puede ser vinculante para un menor. Sin embargo, si el menor consiente en el regalo oneroso después de adquirir la capacidad para contratar, ya sea de forma expresa o por conducta, no podrá repudiar el regalo más adelante.

En caso de que el menor reciba una donación de bienes cuyo valor exceda de 50.000 rupias, el valor de mercado de esos bienes podrá considerarse como ingresos del menor en el año en que se transfiera el bien. Sin embargo, en caso de que el regalo se reciba de determinados parientes, como los padres, los tíos y tías maternos y paternos, así como los abuelos, los regalos están totalmente libres de impuestos en manos del menor.

Un menor también puede adquirir bienes inmuebles con sus propios fondos. Todo acuerdo de compra de un bien inmueble debe ser ejecutado por su tutor natural o legal en nombre del menor, ya que éste no es competente para contratar. Al actuar en nombre de un menor, el tutor debe actuar con la máxima fe, en beneficio del menor.

Tributación de los ingresos procedentes de bienes inmuebles de propiedad de un menor

Dado que un menor puede heredar, comprar o recibir una donación de un bien inmueble, lógicamente tiene derecho a conservar y disfrutar de los frutos del bien inmueble. En virtud de las leyes del impuesto sobre la renta, se permite a una persona tener dos propiedades residenciales como ocupadas por sí misma, cuyo valor imponible a efectos del impuesto sobre la renta se considera nulo.

Por lo tanto, si el menor o los miembros de su familia utilizan algún bien inmueble para su propia residencia, no se presume que se hayan obtenido ingresos de ese bien. Los bienes de propiedad de un menor también pueden ser cedidos a través de sus tutores. Para una propiedad alquilada, los ingresos por alquiler son imponibles después de la deducción del 30% del alquiler recibido como deducción estándar. Como los menores generalmente no tienen ingresos activos, la probabilidad de que un menor obtenga un préstamo hipotecario es baja. Sin embargo, si el menor ha pedido dinero prestado para la compra, construcción, reparación o renovación de una propiedad, tiene derecho a solicitar beneficios fiscales por ese dinero prestado.

Cualquier ingreso pasivo de un menor, calculado de acuerdo con las disposiciones de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se requiere que se asocie con los ingresos del padre cuyos ingresos sean más altos y se seguirá sumando, hasta que el funcionario de evaluación indique lo contrario. En consecuencia, los ingresos de alquiler o las ganancias de capital con respecto a una propiedad propiedad del menor, deben ser agrupados con los ingresos de los padres, después de permitir las deducciones y exenciones disponibles. Los ingresos del menor están exentos hasta 1.500 rupias al año, de conformidad con el párrafo 32 del artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre la renta. Por lo tanto, cualquier ingreso por encima de esto, se agregará a los ingresos del padre.

Venta y enajenación de bienes inmuebles de propiedad de un menor

De conformidad con las disposiciones de la Ley de Minorías y Tutela hindúes de 1956, cualquier propiedad o parte de la propiedad de un menor no puede ser vendida o enajenada por el tutor natural del menor sin el permiso del tribunal. Para obtener el permiso, el tutor del menor debe presentar una solicitud ante el tribunal de distrito. Toda venta de bienes de propiedad del menor por el tutor, sin el permiso del tribunal, es anulable a elección del menor al convertirse en mayor. El hecho de que la venta de la propiedad se haya realizado en beneficio y para cubrir el costo de mantenimiento del menor, no hará que la venta sea ipso facto legalmente válida.

La Ley de minorías y Tutela hindúes de 1956 prohíbe al tutor natural hipotecar, cobrar, vender, intercambiar o regalar cualquier parte de los bienes inmuebles del menor sin el permiso del tribunal. El tutor natural también tiene que obtener el permiso del tribunal para arrendar los bienes del menor a cualquier persona. Esta posición ha sido confirmada por el Tribunal Supremo en el caso Saroj c/s Sundersingh. Para aclarar, cualquier transacción de bienes de propiedad de un menor no es ilegal ni nula ab-initio, sino que es anulable a opción de que el menor se convierta en adulto e incluso puede ser repudiada por cualquier persona que represente a un menor. Por lo tanto, cuando compre, o incluso tome en arrendamiento, una propiedad que es propiedad de un menor, asegúrese de que el tutor natural del menor haya obtenido el permiso necesario del tribunal, para evitar complicaciones en el futuro.

(El autor es experto en impuestos e inversiones, con 35 años de experiencia)