À Columbus, dans l’Indiana, un centre commercial mort prend un nouveau souffle en tant que centre communautaire axé sur la santé
En 1990, une année où B. Dalton et Wet Seal régnaient en maître et où le centre commercial américain apparemment indomptable était à son apogée, la ville de Columbus, dans l’Indiana, a gagné son deuxième centre commercial fermé approprié – l’un des 19 centres commerciaux estimés à ouvrir à travers les États—Unis cette année-là.
Situé sur le site de l’ancien parc des expositions du comté de Bartholomew, dans le quartier commercial central de la ville, le nouveau centre commercial Fair Oaks Mall a été construit à trois miles au nord-est du centre-ville, un centre commercial couvert conventionnel du début des années 1970 joint à un espace événementiel civique vitré connu sous le nom de Commons. Les deux bâtiments ont été conçus par César Pelli pour Gruen Associates — un nom synonyme de centres commerciaux de Culver City, en Californie, à Waukegan, en Illinois, et de nombreux points entre les deux. En 1956, Victor Gruen, le fondateur de l’entreprise originaire de Vienne, a présenté aux consommateurs américains le premier centre commercial entièrement fermé et climatisé du pays, le Southdale Center à Edina, dans le Minnesota.
L’ère des deux centres commerciaux de Columbus fut cependant de courte durée. Les communs et le centre-ville de Pelli – mieux connus sous le nom de Commons Mall — ont été presque entièrement démolis en 2008 pour faire place à un projet de réaménagement du centre-ville centré sur un nouvel espace communautaire intérieur. Le centre commercial Fair Oaks Mall de 413 000 pieds carrés, une destination de vente au détail plus professionnelle avec un nombre décent de produits de base du centre commercial et aucun pedigree architectural à proprement parler, a survécu.
Aujourd’hui, le centre commercial Fair Oaks est toujours ouvert et abrite une poignée de locataires de magasins et de restaurants modestes — moins que vous ne pouviez compter avec deux mains — avec un magasin d’articles de sport Kmart devenu Dunham servant de point d’ancrage unique. Les promeneurs du centre commercial continuent d’utiliser le hall et l’ancien J.C. Penny a vu beaucoup d’action ces derniers temps. Mais à toutes fins utiles, Fair Oaks Mall est mort.
Comme avec de nombreux centres commerciaux mourants et morts à travers le pays, la vie après la mort du centre commercial Fair Oaks a été prédéterminée avant que le bouchon proverbial ne soit complètement tiré. Mais dans un écart rafraîchissant par rapport à la norme, le centre commercial ne cédera pas la place à un développement privé à usage mixte avec des logements ou ne sera pas partiellement converti en une méga-église ou un centre de distribution Amazon. La société de développement communautaire Fair Oaks à but non lucratif (FOCDC), un partenariat entre la Ville de Columbus et Columbus Regional Health (CRH), possède maintenant la propriété de 36 acres et prévoit de transformer le centre commercial en un bien public: Un campus de santé et de loisirs centré sur le “bien-être holistique” où les promeneurs actuels du centre commercial et les clients des magasins d’articles de sport se sentiront comme à la maison.
Du centre de vente au détail mourant à la ressource communautaire
Après avoir acquis le centre commercial en décembre 2018, la FOCDC a fait appel à la firme d’architecture de paysage et de design urbain MKSK et Perkins &, basée à Columbus, en Ohio, en juin suivant, pour créer un plan directeur et une vision à long terme pour le site du centre commercial Fair Oaks. Alors que la mise en œuvre de cette vision est actuellement en suspens en raison de la pandémie de coronavirus, le plan directeur issu du processus est remarquable: un centre communautaire aux multiples facettes – slash – centre de bien-être qui fonctionne comme une sorte de cousin spirituel d’un YMCA, mais avec une aire de restauration et, oui, même un commerce de détail.
Comme l’a expliqué Lindsey Peckinpaugh, chef de pratique basée à Chicago au sein de la division des sports, des loisirs et du divertissement de Perkins &Will, CRH et la Ville ont “l’objectif commun de rendre le centre commercial à une sorte d’utilisation communautaire et tournée vers l’extérieur.”Pourtant, les deux poursuivent également leurs propres objectifs uniques. Pour le CRH, le projet de réutilisation adaptative l’aide à centraliser certains services cliniques disséminés dans la ville en un centre de soutien. La ville, quant à elle, a depuis longtemps besoin à la fois d’installations récréatives intérieures pour les programmes dirigés par le département des parcs et d’espaces administratifs supplémentaires.
“Je pense que le maire, plus que tout, était préoccupé par ce qui arriverait au centre commercial s’il était simplement laissé au marché privé”, a ajouté Peckinpaugh. “Il n’allait probablement pas être développé de manière à correspondre à l’utilisation des terres environnantes et à la qualité de vie de la ville.”
Bien que la pratique de Peckinpaugh ait connu une vague d’intérêt — de la part des promoteurs immobiliers et des gestionnaires de la ville — pour le potentiel de conversion de magasins d’ancrage à grande surface défunts en installations récréatives, ce qui est prévu pour le centre commercial Fair Oaks va au-delà de la transformation d’un vieux Sears en un très grand Équinoxe. Chaque pouce carré de l’installation prévue de plus de 526 000 pieds carrés sera dédié à des utilisations liées à la santé et au bien-être, y compris des aires d’exercices de groupe et des studios de conditionnement physique, des terrains de sport, une cuisine de démonstration, un centre cardiaque, une piscine d’hydrothérapie et des services nutritionnels et cliniques exploités par CRH. Parce que le programme du bâtiment est si diversifié, il y a une sorte d’inclusivité qui amène tous les utilisateurs, que ce soit pour un cours de pilates ou un conseil pour diabétiques, à se sentir les bienvenus.
” Quelque chose d’intéressant dont nous avons parlé comme un objectif ambitieux — et nous le voyons dans d’autres projets de typologie mixte comme celui-ci – est la notion de spectre des soins ou de spectre du bien-être “, a expliqué Peckinpaugh. “Peu importe que vous soyez en bonne santé, que vous vous remettiez d’une blessure ou que vous receviez un traitement pour une maladie, tout le monde se mêle comme un dans une communauté.”
Bienvenue, marcheurs de centre commercial
En plus des services de santé ambulatoires et des installations de conditionnement physique dirigés par CRH, 25% de l’empreinte du centre commercial Fair Oaks sera réservée à des partenaires communautaires à but non lucratif à des taux de location compétitifs ainsi qu’à des détaillants “complémentaires” — pensez, par exemple, à un fournisseur d’équipement de yoga remplissant l’endroit où se trouvait le Limited.
Le magasin d’articles de sport de Dunham qui est toujours lié à un bail actif a exprimé son intérêt à la ville pour maintenir une présence sur la propriété après le réaménagement, ce qui, comme l’a observé Peckinpaugh, est logique car “ce sera un usage complémentaire pour eux.”D’autres locataires pourraient potentiellement inclure des services de spa, des banques et des établissements de restauration pour remplir l’aire de restauration. “Vous pensez à toutes les mamans de football qui pourraient aller se faire une manucure entre faire autre chose”, a songé Peckinpaugh. Et, comme mentionné, les fidèles marcheurs du centre commercial sont pris en compte. Selon le plan directeur, une piste de marche dédiée le long du hall existant serait une caractéristique centrale du centre commercial Fair Oaks, repensé et réactivé.
“Dans notre pratique, nous parlons beaucoup de l’élimination des obstacles à l’accès et du fait qu’au sein de nos communautés, il y a très peu d’endroits où vous pouvez vous rendre en tant que membre de la communauté et où vous n’avez pas à payer pour quelque chose, à croire en quelque chose ou à acheter quelque chose”, a déclaré Peckinpaugh en parlant du maintien d’un élément entièrement accessible au public, comme un couloir de centre commercial transformé en piste de promenade. “Un principe important du plan est que les gens entrent dans le bâtiment, se promènent librement et magasinent s’ils le souhaitent. Mais il y aura des points de contrôle d’accès pour lesquels vous avez besoin d’une adhésion, d’un rendez-vous ou d’une raison d’être dans un programme.”
David Sheldon, directeur associé de Perkins &Will, basé à Los Angeles, a également souligné le rôle clé que joue le concourse pour donner une nouvelle vie à ce centre commercial mort et potentiellement à d’autres. “Ce qui est intéressant à propos du hall, c’est le potentiel de l’activer avec des baux de bien-être plus réfléchis”, a-t-il déclaré. “Le repli est d’aller aux bretzels de Claire et de Tante Anne, mais je pense qu’avec des concepts comme celui—ci et ce qui est envisagé pour cette propriété particulière, il y a une opportunité de la rendre vraiment holistique – c’est juste là.”
“Les développeurs doivent penser différemment à leurs performances et doivent également penser un peu différemment à leurs rouleaux de loyer”, a ajouté Sheldon. “Et cela peut aider à mieux activer cette armature afin que tout le monde éprouve un sentiment accru de l’opportunité de bien-être.”
Le plan directeur envisagé par MKSK et Perkins & s’étendra également au-delà de l’empreinte existante du centre commercial. Le réaménagement sera ancré par une grande maison de campagne polyvalente située directement au nord du centre commercial sur le site d’un ancien grand magasin satellite (Goody’s) qui est maintenant loué comme espace de bureau à la Cummins Engine company basée à Columbus; Le siège social de Cummins conçu par Kevin Roche, achevé en 1983, est situé au centre-ville, pas trop loin de l’ancien centre commercial Commons. Et ce bail arrive bientôt à échéance.
Comme l’a noté Peckinpaugh, Columbus cherche depuis longtemps à établir une installation de gazon intérieur pouvant attirer des foules qui pourrait être utilisée toute l’année pour accueillir des tournois régionaux pour des sports comme la crosse et le rugby football. L’idée est qu’un tel lieu, envisagé comme un centre animé pour le “tourisme sportif régional des jeunes”, pourrait attirer suffisamment de spectateurs pour soutenir le commerce de détail et d’autres services complémentaires au centre commercial adjacent.
Un retour au 21e siècle de la vision de Gruen
Alors que la crise du COVID-19 a obligé la FOCDC à appuyer sur le bouton pause pour le moment, le réaménagement métamorphique du Fair Oaks Mall est toujours en jeu. “La ville de Columbus nous a dit qu’il ne s’agissait pas de savoir si, mais juste de savoir quand”, a expliqué Peckinpaugh. “Ils attendent le rétablissement. (Une grande partie du financement qui avait été réservée pour la première phase du projet a finalement été distribuée dans toute la communauté sous forme de prêts aux petites entreprises pendant la pandémie.)
Comme avec le vaste processus d’engagement communautaire qui a éclairé le plan directeur et attiré ce que Peckinpaugh estime être une moyenne de 20 à 300 membres de la communauté par réunion, le FOCDC s’engage à un niveau élevé de transparence concernant l’avenir du réaménagement.
” C’est l’une des plus grandes différences entre ce concept et le concept plus typique d’engagement sur l’avenir de ces propriétés “, a ajouté Sheldon à propos de l’ouverture du projet. “Parce que le fait qu’il soit si public et qu’il s’enracine déjà dans la communauté — vous n’avez pas le choix, vous y êtes. Il ne s’agit pas d’autre chose que de savoir comment faire avancer quelque chose qui a un certain niveau de consensus.”
Et bien que le Fair Oaks Mall soit peut-être dans le même état de limbes (l’ancien rédacteur en chef Matt Shaw a visité le Fair Oaks Mall en 2008 et l’a même observé comme étant en grande partie abandonné) que d’innombrables autres propriétés du centre commercial dans le pays, il y a, bien sûr, le fait qu’il s’agit d’un centre commercial mort dans une ville de taille moyenne du Midwest internationalement célèbre pour sa richesse d’architecture moderniste. ” Travailler à Columbus est à la fois un honneur et une grande responsabilité”, a déclaré Peckinpaugh. ” Le simple réaménagement de 400 ou 500 000 pieds carrés d’espace en soi représente un investissement énorme. Je pense que lorsque nous entrerons dans la conception, il y aura beaucoup de gestion des attentes, car il s’agit d’un projet mis de l’avant par la communauté — et ce ne sera probablement pas le joyau architectural qu’ils veulent, mais je sais qu’avec de la créativité et une bonne gestion, l’installation peut être transformée de manière significative en une installation dont Columbus est fier.”
Les attentes de conception mises à part, Peckinpaugh et Sheldon espèrent que le centre commercial Fair Oaks réinventé n’attirera pas nécessairement l’attention pour son apparence, mais pour son accent mis sur une programmation communautaire qui rappelle la vision originale de Victor Gruen pour le centre commercial américain.
“Nous avons vu un nombre assez important de centres commerciaux qui cherchent à se transformer”, a déclaré Sheldon. “Et en tant qu’architectes, nous entrons, et nous regardons le résidentiel, nous regardons l’usage mixte, nous regardons le divertissement. Et puis cela remonte à une sorte de vente au détail jetable, qui sera obsolète et démodée dans les cinq à sept prochaines années, de toute façon. Et donc, ils ne résolvent pas vraiment le problème.”
“Notre intérêt pour cela est vraiment né de la façon de prendre des millions de pieds carrés de propriétés et de les transformer dans nos communautés et de le faire d’une manière différente”, a-t-il ajouté. “Et je pense que ce dont nous parlons avec Columbus en est un excellent exemple.”
