14 Termes de l’immobilier commercial Que vous devez connaître

Lors de l’achat ou de la location d’immeubles de placement, le vocabulaire de l’immobilier commercial peut être intimidant et assez difficile à naviguer. Peut-être avez-vous entendu parler de termes immobiliers commerciaux comme “amélioration des locataires” ou “superficie utile”, mais vous ne savez pas ce qui se cache sous. Vous connaissez peut-être certains des termes les plus courants de l’immobilier commercial, comme la clause de bail et le résultat d’exploitation net, mais quand vient le temps de parler aux vendeurs et aux courtiers et d’examiner les baux, vous vous sentez peut-être encore sous-informé.

Si vous êtes prêt à vous plonger dans le marché de l’investissement immobilier, nous avons décrit 14 termes clés de l’immobilier commercial que vous devrez connaître. Connaître ces termes de l’immobilier commercial sera bénéfique pour votre entreprise, vous aidera à prendre des décisions éclairées et à clarifier toute idée fausse sur la terminologie.

Droit d’Agrandissement (Option Pure)

Le contrat de location de votre locataire peut inclure une clause de Droit d’Agrandissement, ou ce qu’on appelle aussi une Option Pure, pour une utilisation future. Dans un tel cas, vous – le propriétaire – êtes responsable de fournir de l’espace disponible supplémentaire pour le locataire pendant toute la durée du bail, avant que le locataire n’ait réellement besoin de l’espace. Le locataire peut ou non exercer l’option d’utiliser l’espace disponible à tout moment pendant le bail.

L’avantage pour vous est que, en tant que propriétaire, vous pouvez augmenter le loyer en fonction de l’espace supplémentaire, mais vous devrez garder un œil sur cela car cela peut poser des problèmes plus tard si plus de locataires dans le même immeuble ont des demandes d’agrandissement.

Option d’achat

Si vous louez une propriété à locataire unique en fief simple à un locataire qui souhaite faire beaucoup de constructions ou souhaite simplement acheter la propriété à la fin de la durée du bail, il peut y avoir une “option d’achat” dans le contrat. Si une clause de bail avec option d’achat existe, vous voudrez préciser les conditions dans lesquelles le locataire peut acheter le bien, ainsi que le prix que vous attendez, si vous décidez de vendre. Les locataires effectuent généralement l’option d’achat à la conclusion du bail.

Les frais d’entretien des espaces communs (CAM)

Les frais de CAM comprennent tous les coûts d’exploitation de la propriété commerciale. Ces frais comprennent l’entretien des espaces communs : couloirs, ascenseurs, escaliers, halls d’entrée, toilettes publiques, parkings, trottoirs, etc. En tant que propriétaire, vous devrez savoir comment les frais de CAM sont calculés par locataire.

Comme les différents locataires auront des besoins différents, vous devrez également être en mesure de communiquer clairement comment les frais de CAM affecteront chaque contrat de location individuel. Vous pouvez conseiller à vos locataires de réfléchir à ce qu’ils utiliseraient des espaces communs. Les locataires pourraient décrire leurs attentes dans un document de demande de propositions.

De cette façon, vous faites preuve d’une approche très ouverte et de type partenaire en aidant chaque locataire à être sur la même longueur d’onde avec vous sur tous les détails composant leurs contrats de location individuels.

Pieds carrés utilisables

Pieds carrés utilisables est la quantité d’espace loué. C’est l’empreinte que votre locataire prendra dans un immeuble. La superficie en pieds carrés utilisable détermine l’espace mur à mur selon les conditions du bail et inclut la superficie en pieds carrés de l’endroit réservé à votre locataire. La connaissance de ces informations vous aidera à déterminer si vous avez suffisamment d’espace pour chacun de vos locataires potentiels.

Superficie locative

Superficie locative comprend la superficie utile ainsi qu’une partie de la superficie qui sera partagée entre les locataires. Cela peut inclure des salles de bains dans les couloirs, les halls d’entrée, les toilettes, les ascenseurs ou les cafétérias. Il peut même couvrir des espaces tels que les zones d’entretien et de conciergerie. Par conséquent, le montant du loyer est déterminé par la superficie locative.

Ratio de stationnement

N’oubliez pas qu’un bail implique toutes les places de stationnement disponibles réservées aux employés locataires. Pour déterminer le ratio de stationnement, prenez la superficie locative totale d’un espace et divisez-la par le nombre de places de stationnement. Le contrat de location doit indiquer le nombre de places de stationnement disponibles pour chaque locataire.

Vous pouvez également conseiller à vos locataires potentiels de consulter leurs employés pour savoir combien d’entre eux se rendent au travail en voiture et combien prendraient les transports en commun. De petites choses comme celle-ci montreront à vos locataires que vous êtes un bon propriétaire qui prend soin de leurs besoins.

Représentant du locataire

Le représentant du locataire est souvent l’agent immobilier qui représente le locataire. Il ou elle aide le locataire à négocier avec vous, le propriétaire. Un représentant du locataire travaille sur commission, la partageant avec l’agent de location du propriétaire, et agit en tant qu’intermédiaire entre les locataires et les propriétaires. De plus, le représentant tentera de résoudre certains problèmes entre le locataire et le propriétaire.

En tant que propriétaire, vous pouvez mentionner la possibilité pour le locataire d’avoir son propre représentant juste pour qu’il n’y ait pas de situations gênantes pendant la durée du bail. Les gens ont tendance à oublier les détails, et avoir un représentant du locataire vous facilitera la vie car vous mettez un degré supplémentaire de séparation (et de responsabilité) entre vous et le locataire.

Représentant du propriétaire (Agent de location)

Le représentant du propriétaire travaille comme agent de location. Cet agent représente le propriétaire et veille à ses intérêts. Lorsque vous devenez propriétaire d’une ou plusieurs propriétés commerciales, votre agent de location est l’un de vos meilleurs amis, alors choisissez judicieusement.

Le premier travail du représentant du propriétaire consiste à vous procurer le loyer le plus élevé avec le moins de dépenses. Le contrat du saint graal est un bail triple filet (NNN), bien sûr! Votre agent de location négocie également en votre nom avec le représentant du locataire pour rédiger une convention qui optimise (idéalement) les coûts de location, le dépôt de garantie, les indemnités d’amélioration des locataires, etc.

Choisir un bon agent de location vous aidera à obtenir le meilleur accord possible avec chaque locataire. Mais attention, vous ne voulez pas d’un accord trop agressif où le locataire est tellement acculé que le contrat de location devient une responsabilité légale pour vous.

Co-courtier

Certains propriétaires signent une entente d’inscription exclusive avec un courtier immobilier commercial. Comme ces courtiers sont là pour accélérer le processus de location, ils peuvent inviter d’autres courtiers à examiner la propriété et à la louer. Ces autres courtiers, de votre point de vue, sont des co-courtiers.

Si votre courtier et son co-courtier trouvent un locataire qui accepte de louer le bien, les deux courtiers se partagent la commission. Puisque le co-courtier n’est pas directement lié à vous, vous n’êtes pas tenu de payer une commission supplémentaire pour l’implication du co-courtier.

Par conséquent, votre courtier devrait parfaitement bien demander l’aide d’autres courtiers. C’est un avantage pour vous car vous aurez deux courtiers qui travaillent ensemble et vous ne payez qu’un seul courtier.

Commission de référence

Une commission de référence est une commission payée d’un courtier à un autre lorsqu’il oriente un client. Habituellement, c’est le pourcentage de la commission. C’est ainsi que votre courtier travaille avec un co-courtier. Les deux acceptent généralement de partager les frais 50/50. Vous obtenez le double de l’aide, ils se partagent l’argent, tout le monde est content.

Classifications des bâtiments

Il existe trois classes de bâtiments (A, B et C), et vous devez comprendre ce que signifient ces termes immobiliers commerciaux.

• Les bâtiments de classe A sont presque neufs, à un emplacement très attrayant et sont réputés pour leur bon entretien.
• La classe B est un bâtiment moyen avec moins de commodités.
• Les bâtiments de classe C ont plus de 20 ans et nécessitent beaucoup d’améliorations et de réparations.

Les immeubles de classe A seront les plus attrayants pour les locataires, mais seront généralement les plus chers à l’achat et à la location. Les bâtiments de classe B sont généralement moins chers à acheter, ont un loyer inférieur et sont moins souhaitables. La classe C est généralement les bâtiments les moins chers à acheter, mais vous pouvez faire face à de nombreuses dépenses de rénovation qui peuvent même inclure des problèmes de zonage et d’environnement et des renouvellements de permis.

Il est utile de comprendre ces termes de l’immobilier commercial pour s’assurer que vous ne payez pas plus que vous n’auriez dû pour un immeuble qui ne correspond pas à votre valeur perçue ou à vos attentes.

Les concessions de loyer

Les concessions de loyer sont des allocations qui permettent un loyer réduit ou gratuit pour une période de temps déterminée. Habituellement, les concessions de loyer sont liées à des rénovations ou des adaptations effectuées par le nouveau locataire. Cela peut également signifier de repousser le premier paiement du loyer, de sorte que le locataire ne doit pas faire face à des dépenses supplémentaires pour emménager dans votre immeuble.

Vous devrez être très sage ici car vous ne voulez pas aller trop loin dans des concessions qui nuiraient à vos résultats. Vous devrez également faire attention aux flux de trésorerie, car vous risquez de devoir payer des impôts, en particulier lorsque vous reportez le premier paiement.

Vous voudrez que votre courtier à proximité réfléchisse soigneusement à cela et rende votre propriété attrayante pour les locataires solides sans nuire à la rentabilité.

Améliorations locatives

Les ” améliorations locatives ” sont un sous-ensemble de concessions locatives dont vous discuteriez avec le locataire. Ces améliorations sont des modifications apportées à la propriété par le locataire. Votre locataire peut décider de modifier la propriété et d’apporter des modifications qui répondent mieux aux besoins de l’entreprise. Ces améliorations peuvent inclure des revêtements de sol, des plafonds, de la peinture, etc., et doit être négocié avant de signer le bail.

Vous voudrez avoir des contre-offres pour toutes les améliorations, vous savez donc que les concessions de loyer ne vous coûteront pas trop cher. Dans certains cas, vous feriez peut-être mieux de faire vous-même des améliorations aux locataires et de faire basculer le loyer vers un nombre plus élevé, plutôt que d’accepter une réduction de loyer en raison des améliorations effectuées par le locataire.

Lettre d’intention

Il s’agit d’un document écrit qui renforce l’engagement du locataire à louer le bien. La lettre d’intention (Lettre d’intention) comprend les termes du bail tels que les négociations, les concessions et les délais et elle est signée avant le contrat de location.

Si une lettre d’intention vous est présentée, assurez-vous que votre courtier évalue rapidement la gravité de la lettre d’intention. Dans certains cas, les co-courtiers hâteront la lettre d’intention sans vérifier si le locataire est vraiment un choix solide. Ce sera à vous et à votre courtier de ne laisser aucune pierre non retournée et de vous assurer de conclure un accord avec le bon locataire.

Parfois, vous aurez plus d’une lettre d’intention. Ceci est en fait préféré afin que vous puissiez choisir le locataire que vous aimez le plus. En bout de ligne, c’est votre lieu que vous louez, et vous devriez avoir la possibilité de choisir.

Si vous achetez une propriété à bail NNN, c’est vous qui présentez la lettre d’intention. Dans ce cas, une lettre d’intention est une proposition non contraignante et de bonne foi de votre part, l’acheteur, au vendeur. Ce document fixe les objectifs d’une offre officielle d’achat. C’est un gain de temps qui cristallise les détails de la transaction prospective, minimise les malentendus et documente les progrès vers une offre officielle. Il est souvent utilisé comme outil pour le processus d’identification de la propriété dans un échange 1031 et pour les investissements NNN.

Pour conclure – Connaître les termes clés de l’immobilier Profite à votre ROI

Entrer dans l’immobilier commercial en tant que propriétaire peut être assez effrayant si vous ne connaissez pas les bases, qui incluent les termes clés de l’immobilier et leurs significations. En tant que nouvel investisseur, l’investissement immobilier absolu en location NNN peut être la voie la plus facile et souvent la plus lucrative, car les baux NNN ont tendance à être simples et le locataire paie tout – taxes, assurance et CAM. Vous percevez simplement le loyer.

Cependant, que vous achetiez une propriété à locataire unique en honoraires simples, un bail foncier ou un investissement immobilier à plusieurs locataires, il est très important que vous vous familiarisiez avec les bases du processus et que vous travailliez avec les courtiers immobiliers et les locataires. Travailler en équipe pour s’assurer qu’il n’y a pas d’angles morts dans toute négociation et tout contrat de location que vous signez est impératif.

Chez Westwood Net Lease Advisors, nous fournissons une évaluation et une évaluation de la tolérance au risque, explorons les propriétés qui correspondent à vos critères d’investissement en fonction de chiffres réels plutôt que de conjectures, et évaluons les finances et les cotes de crédit des locataires pour trouver la propriété et le type de locataire qui vous conviennent. Nous travaillons également avec vous pour élaborer la Lettre d’intention et analyser / négocier les détails du bail, trouver des services juridiques et financiers, etc., le tout sans frais pour vous. Nos conseillers acheteurs sont là pour vous à chaque étape du processus, de la demande initiale à la clôture. N’hésitez pas à demander une consultation gratuite sans engagement pour commencer. 314-997-5227.