Alors que la Tour Fortis Jette de l’Ombre Sur Cobble Hill, le Site de NYU Langone Se Trouve au ralenti

À la fin de 2017, au 347 Henry Street, la construction du 5 River Park, le premier des quatre gratte-ciel prévus par le promoteur Fortis Property Group, qui surplombera bientôt le quartier historique de Cobble Hill. Conçu par Romines Architecture, le bâtiment de 15 étages accueillera 25 condos, avec un prix moyen de 3,15 millions de dollars l’unité. Les travaux de la tour se termineront dans le courant de l’année prochaine.

La charpente ascendante de béton et d’acier à côté des pierres brunes de faible hauteur des rues Pacific et Amity marque le début d’une nouvelle phase de l’histoire topographique du quartier, et de la longue et douloureuse saga qui a commencé en 2013 lorsque, au milieu des protestations et des procès, le SUNY Downstate Medical Center, sous le gouverneur Cuomo, a décidé de fermer le Long Island College Hospital (LICH), qu’il avait acquis moins de deux ans plus tôt, afin de décharger les terrains de plus en plus précieux sur lesquels il siégeait.

Fortis, une entreprise privée peu connue fondée par un donateur de Cuomo, a soumis l’offre gagnante pour réaménager la propriété en 2014.

Schéma de propriété complexe
L’accord de vente entre SUNY et Fortis dictait une clôture en plusieurs parties, selon laquelle Fortis effectuerait deux paiements de 120 millions de dollars chacun, à plusieurs années d’intervalle – un arrangement qui ressemblait sans doute à une hypothèque sans intérêt. En 2019, SUNY – ou, plus précisément, sa holding Downstate at LICH – possède toujours techniquement une grande partie de l’ancien campus de LICH: le bâtiment de la rue Henry (340, rue Henry), le pavillon Polak (363, rue Hicks) et le pavillon Fuller démoli (70, avenue Atlantic).

SUNY loue actuellement le pavillon Polak à Fortis, qui, comme condition du contrat de vente, le sous-loue à NYU Langone, le centre médical universitaire affilié à l’Université de New York, qui exploite un service d’urgence autonome sur le site afin d’atténuer en petite partie la perte des services de santé plus vastes de LICH.

L’accord établissait que, bien que Fortis paierait la valeur de l’ensemble des locaux de LICH (six lots principaux totalisant environ 200 000 pieds carrés, plus diverses petites propriétés dans les environs), la deuxième partie de la fermeture transférerait la propriété du terrain de 33 345 pieds carrés au coin de Hicks et Atlantic de SUNY à NYU, sans frais pour cette dernière, pour la construction d’une clinique de soins ambulatoires.

De plein droit prévaut
En 2015, Fortis a présenté à Cobble Hill deux choix de conception pour le reste de la propriété: une proposition ULURP (Procédure Uniforme d’Examen de l’Utilisation des Sols) et un plan AOR (de droit). ULURP est le processus public par lequel les promoteurs négocient des changements d’utilisation des terres. La proposition de Fortis demandait un zonage qui aurait permis presque deux fois plus de densité résidentielle sur le site de LICH en échange de la construction de logements abordables (20% des unités), d’une école publique, d’un espace de vente au détail sur Hicks et d’un parc au 347, rue Henry. Il aurait également positionné la plus haute tour du développement entre Hicks et la Brooklyn-Queens Expressway (BQE) – aussi loin que possible du quartier historique de Cobble Hill.

Suite à un examen consultatif par le conseil communautaire et le président de l’arrondissement, ULURPs nécessite un coup de pouce de la Commission d’urbanisme, du Conseil municipal et du maire, tandis que le grand public pèse en cours de route. (Le conseiller municipal a généralement la voix la plus influente dans le processus.) D’autre part, les projets d’AOR respectent les règlements de zonage existants et ne nécessitent qu’une approbation légale de la ville – tant que le constructeur n’enfreint aucune loi, il peut faire ce qu’il veut, que les voisins ou les élus le veuillent ou non. L’AOR de Fortis n’offrait aucun avantage communautaire car ils n’avaient besoin d’aucun édulcorant gouvernemental pour y arriver.

Bien que significativement plus petite que l’ULURP, l’AOR comprend toujours un gratte-ciel de 470 pieds sur le côté nord du Pacifique entre Henry et Hicks. Seulement neuf bâtiments dans tout Brooklyn sont plus hauts. Cela a été possible parce que, lorsque la Commission de préservation des monuments (LPC) a créé le district historique de Cobble Hill en 1969, des représentants de LICH se sont plaints que le nouveau règlement de zonage – y compris une limite de hauteur de 50 pieds – inhiberait la croissance future de l’hôpital. La communauté, qui avait fait pression pour la désignation historique de Cobble Hill, a concédé la pointe et LICH a été coupée du district.

L’autre catalyseur clé de l’AOR, comme l’a souligné un article de la Municipal Art Society (MAS) l’année dernière, était une fusion de lots de zonage (ZLM) à laquelle Fortis, SUNY et NYU ont officiellement accepté dans un amendement – daté de septembre 2015 – à leur contrat de vente de 2014. Lorsque les bâtiments ne profitent pas pleinement du FAR (ratio de surface de plancher) que leur zonage permet, les ZLM donnent à leurs propriétaires une chance de vendre leur superficie inutilisée aux propriétaires de parcelles adjacentes.

La ville de New York n’a aucun pouvoir discrétionnaire sur les ZLM. “Ils peuvent être effectués comme des transactions commerciales privées, sans examen public, et le ciel est littéralement la limite”, a écrit MAS en 1999, juste après que ZLMs eut permis à “Donald Trump de planter la plus haute tour résidentielle du monde dans un quartier de midrise” de Manhattan (où la Trump World Tower avance maintenant à 861 pieds dans la ligne d’horizon). Aujourd’hui, MAS plaide pour une révision du code de zonage qui fixerait des “limites au montant des droits de développement qui pourraient être transférés” via ZLM.

Le ZLM de Cobble Hill a déplacé 81 028 pieds carrés de droits de développement résidentiel du site désigné pour le nouvel établissement médical de NYU (ainsi que 34 989 autres du pavillon Polak et du bâtiment de la rue Henry) sur un terrain de 33 108 pieds carrés appartenant à Fortis, préparant ainsi le terrain pour un gratte-ciel résidentiel d’une superficie de 210 000 pieds carrés dans un quartier de zonage R6 à densité moyenne. Le démembrement en 1969 de Pacific Street entre Henry et Hicks, qui donnait une contiguïté au campus de LICH et une contiguïté de zonage à ses lots de chaque côté, a facilité le transfert.

Ces circonstances ont permis à Fortis de réaliser de beaux bénéfices sur son développement – ce qu’il a fait à dub River Park – même sans changement de zonage, ce qui a réduit l’influence de la ville lors des négociations d’ULURP. Après que la proposition surdimensionnée d’ULURP de Fortis eut rencontré la désapprobation de la Cobble Hill Association (CHA), un groupe civique influent dans la région, et la condamnation subséquente des politiciens locaux (y compris la députée d’État Jo Anne Simon, le sénateur d’État Daniel Squadron et la députée Nydia Velazquez) à la fin de 2015, Fortis a décidé en 2016 de poursuivre son programme AOR. Personne dans les environs de LICH n’a aimé ce plan non plus.

Lander blâme l’État
Le conseiller municipal de Cobble Hill, Brad Lander, estime que l’État de New York a mis le quartier dans une situation sans victoire. “Lorsque l’État de New York, le gouverneur et SUNY Downstate ont décidé de fermer et de vendre l’hôpital, ils auraient pu prendre des dispositions pour que cela fonctionne pour la communauté”, a-t-il déclaré le mois dernier. “L’État était propriétaire de la propriété. Ils auraient pu décider de continuer à l’exploiter comme un hôpital, mais même s’ils décidaient de fermer l’hôpital et de le vendre, la chose décente à faire aurait été d’établir des paramètres pour qu’il soit utilisé de la meilleure façon possible.”

Lander a réitéré le point: “Il s’agit d’un terrain appartenant à l’État que SUNY Downstate et le gouverneur Cuomo ont décidé de vendre sans directives de conception urbaine et sans logements abordables ou autres exigences d’utilité publique. Je veux juste être clair: c’est ce qui nous a mis dans ce gâchis.”

Bien que la culpabilité de l’État de New York semble en effet claire pour la plupart des observateurs, il n’est pas nécessairement évident que la ville de New York était plus déterminée à empêcher le développement excessif du site de LICH que ne l’était Cuomo. Certains résidents de Cobble Hill espéraient en vain une superposition de quartier historique du LPC pour le campus de LICH – une décision qui, si elle avait été exécutée en fin de partie, aurait probablement provoqué un procès de Fortis. Ça n’est pas arrivé. Mais plus accablant, peut-être, était le refus de la Mairie en 2014 et 2015 d’exercer une clause dans un document signé par LICH et la ville le 28 novembre 1994, qui aurait réduit la taille de la propriété du campus de l’hôpital et donc la superficie autorisée en vertu du plan AOR de Fortis.

En 1994, en échange du droit de construire un garage de stationnement dans le parc Upper Van Voorhees, LICH a accepté de construire et d’entretenir trois espaces publics privés sur la rue Henry: deux terrains de jeux pour enfants du côté ouest et un coin salon du côté est. Cette obligation est transférée à tout futur propriétaire du bien.

Mais l’Accord et l’Octroi de servitudes stipulaient également que l’hôpital ou son successeur doit céder le titre de ces parcs à la ville “si le Maire, le Maire adjoint ou le Commissaire aux parcs et aux loisirs de la Ville en fait la demande écrite” à tout moment “au cours de la période commençant le 15 août 2009 et se terminant 20 ans et 305 jours à compter de la date de la présente Entente” (ce qui signifie le 28 septembre 2015). Le fait de laisser ces parcs entre des mains privées ne compromettait pas leur avenir en tant qu’espace ouvert à usage public, mais cela signifiait que leur superficie continuait de contribuer à la superficie totale de chacun des lots qui les contenaient, ce qui déterminait à son tour la superficie possible des structures sur ces lots sous zonage.

double affaire de Blasio
En tant que candidat à la mairie en 2013, Bill de Blasio a fait campagne contre la fermeture de LICH puis, une fois que Cobble Hill avait perdu la bataille pour empêcher SUNY de vendre la propriété, a plaidé pour que le site reste un hôpital. Après son élection, cependant, il a aidé à négocier l’accord entre Fortis et SUNY, et les soupçons d’un système de paiement au jeu lui ont valu une enquête fédérale par le procureur américain Preet Bharara.

“Je pense que beaucoup de gens reprochent à juste titre à de Blasio d’exploiter la fermeture de LICH à des fins politiques, puis de demander aux soumissionnaires du site de LICH des contributions pour le sien, puis de trahir la communauté qu’il a utilisée comme base pour sa campagne”, a commenté Peter Bray, directeur exécutif de la Brooklyn Heights Association (BHA), le groupe civique représentant le quartier qui borde le côté nord du campus de LICH. “C’est un gars pro-développement. Il n’a pas dans son ADN de soutenir les préoccupations de la communauté concernant le développement excessif par rapport aux objectifs de la communauté immobilière.”

En 2015, le bureau du maire a publiquement reconnu sa déception que Fortis ait choisi l’AOR au lieu de continuer à travailler à un ULURP réalisable. Lors de son entrée en fonction, de Blasio s’était clairement engagé à créer 200 000 unités de logements abordables; le développement de Fortis aurait pu en générer environ 200.

Lander a rappelé qu’il avait été “surpris” lorsque Fortis avait choisi la route AOR. “Je l’ai lu chez Crain. Je pensais qu’ils auraient au moins repris contact avec nous “, a-t-il déploré. “Je suppose, pour être juste, quand ils ont proposé de doubler la densité, ils ont dit: “C’est notre offre – à prendre ou à laisser.”Mais c’est ce qu’ils disent tous.”

Le conseiller municipal croit, cependant, que, lorsque la CHA et ses élus ont rejeté l’ULURP, ils l’ont fait en pleine conscience que Fortis pourrait choisir l’AOR au lieu de créer une nouvelle proposition, et ils ont pris le pari uniquement parce qu ‘ “une forte majorité” (selon les mots de Lander) des résidents de Cobble Hill avait considéré l’AOR comme la meilleure des deux mauvaises options. Alors que Lander et la CHA espéraient tous deux que Fortis reviendrait à la table avec “quelque chose au milieu” – c’est–à-dire un ULURP avec une augmentation de la densité résidentielle de 50% (environ) sur l’AOR, au lieu de 100% – ils étaient prêts à accepter les conséquences si le développeur se retirait.

“La communauté a pris cette décision avec beaucoup d’informations et les yeux ouverts. J’ai vraiment poussé les gens à être clairs “, a raconté Lander. ” Des centaines de personnes ont participé aux réunions, aux commentaires et à la prise de décision. Nous avons eu des centaines de réponses au sondage.”

Le récit de Lander sur les négociations Fortis est une histoire sur ce qui s’est passé à Cobble Hill en 2015. Celle de Roy Sloane, qui a dirigé la CHA entre 1980 et 2015, en est une autre.

Le mandat de Sloane à la CHA a pris fin lorsque ses membres ont menacé de le destituer. Il a démissionné à la place. Sloane avait jugé le plan AOR de Fortis largement inférieur à la proposition d’ULURP. En décembre, il a qualifié l’AOR de “tout simplement horrible. Il détruit la qualité à faible échelle, la lumière, l’air et les parcs de notre quartier.”

Dans le souvenir de Sloane, “tous les urbanistes à qui nous avons parlé ont convenu que c’était une meilleure solution”, même si cela aurait amené “900 personnes de plus” que l’AOR dans le quartier. Le facteur le plus important, pour lui, n’était pas la quantité mais la distribution: “900 personnes dans votre salon est un problème, mais s’il y a 900 personnes de plus près du parc du pont de Brooklyn et moins de personnes dans votre salon, c’est mieux.”

L’histoire de Roy Sloane
Sloane conteste l’historique de la proposition d’ULURP par Lander, dont Lander s’est souvenu comme une offre générée indépendamment par Fortis et reçue plus ou moins simultanément par les politiciens et la CHA, qui ont ensuite “parlé et consulté” et ont convenu ensemble que le plan était “trop. Selon Sloane, de Blasio, la maire adjointe Alicia Glen et Lander avaient en fait collaboré avec Fortis pour concevoir le plan ULURP, que les responsables de la ville ont “surchargé” d’avantages communautaires (ajoutés à l’obligation préexistante de Fortis de faire don d’une partie importante du terrain à NYU), transformant le projet en une “pièce de showboat”.”

Selon le récit de Sloane, Fortis a provisoirement consenti à ces charges – le logement abordable (pas encore automatiquement intégré à l’ULURP par la politique de logement obligatoire d’inclusion de de Blasio de 2016) et l’école – uniquement en raison de l’énorme augmentation de la densité que les politiciens avaient promise en retour. Au moment où le plan a atteint la CHA, il était évident pour Sloane que la superficie en pieds carrés n’était pas négociable et que la raison pour laquelle elle ne pouvait pas être réduite était que les politiciens ne permettaient pas une réduction du nombre de bénéfices communautaires, ce qui, selon eux, impressionnerait le public.

Dans cette version des faits, Lander ne s’est dissocié du plan ULURP qu’après qu’il s’était avéré impopulaire. Le 7 août 2015, le Star-Revue a publié un compte rendu de “la première d’une série de “Réunions publiques de planification pour le site de l’hôpital Long Island College””et a rapporté que Lander “exhortait le processus de changement de zonage (ULURP) recherché par FORTIS, le qualifiant de meilleur d’une mauvaise situation.”Il s’est opposé à la proposition ULURP trois mois plus tard, poussant pour une révision qui satisferait mieux le quartier.

En fin de compte, Lander a peut–être surestimé l’engagement de Fortis envers le processus ULURP – ce qui, s’il ne fonctionne pas au premier essai, signifie des frais de conception et des retards supplémentaires pour le développeur – tout en sous–estimant le crypto-conservatisme des propriétaires solidement démocratiques de Cobble Hill: selon Sloane, beaucoup d’entre eux ne se souciaient pas réellement des avantages communautaires d’ULURP – ce qui les préoccupait, c’était la quantité de nouvelles personnes dans la région. Après tout, ils n’avaient pas besoin de logements abordables et ils envoyaient leurs enfants à l’école privée.

Sloane se souvient qu'” ils ont dit des choses comme : ” Oh, eh bien, nous ne voulons pas avoir d’école. Tu sais quel genre d’enfants vont dans ces écoles.”En gros, ma communauté a refusé des logements abordables, une école dont elle avait désespérément besoin – elle ne voulait pas avoir de “pauvres gens”.”Amy Breedlove, qui est maintenant présidente de la CHA, a déclaré le mois dernier: “La communauté a exprimé lors de réunions en bloc organisées dans tout le quartier qu’elle n’accepterait pas la superficie supplémentaire pour les soi-disant équipements.”

Jugé doux pour Fortis par la CHA, Sloane – qui, plus tôt dans son mandat, avait négocié l’accord de garage de stationnement avec LICH – était prêt à travailler avec le développeur sur l’ULURP sans exiger une diminution de la taille: Fortis lui avait montré une volonté de déplacer la superficie en pieds carrés pour s’adapter aux préférences de la communauté, mais rien de tout cela ne disparaîtrait jamais. Selon Sloane, le CHA l’a bouc émissaire pour l’ULURP surdimensionné que la ville avait pré-négocié, méprisant ses efforts pour travailler de manière pragmatique dans des conditions indésirables.

Pendant cette période, il reçoit des appels téléphoniques en colère et une pierre à travers sa fenêtre. Il a affirmé que le changement de régime à la CHA était dû à la croyance erronée des “types d’avocats-banquiers d’élite” et des “politiciens” du groupe qu’ils pouvaient “obtenir un meilleur accord.”À la fin, comme il l’a dit, “ils n’ont rien eu.”

Les propres sources de Sloane lui ont dit qu’après une seule réunion avec le nouveau conseil d’administration de la CHA, Fortis a abandonné les pourparlers. Lorsque le développeur a cessé de renvoyer les appels de la CHA, ses dirigeants ont dû se douter que le plan AOR était désormais inévitable, a souligné Sloane.

Sloane estime que, afin de couvrir ses traces, la CHA s’est ensuite lancée dans une campagne pour persuader le reste du quartier que la proposition d’ULURP était pire que l’AOR – rassurant même les résidents que l’AOR, que Fortis pourrait exécuter sans la participation du public, pourrait être amélioré davantage au moyen d’une action en justice (éventuellement un procès environnemental). Dans l’espoir de trouver une “solution miracle juridique” ou une “solution licorne”, la nouvelle direction a embauché de nouveaux avocats et “a consommé tout le trésor de la CHA en six semaines.”

Alors que Sloane reconnaissait que ses voisins détestaient organiquement l’ULURP, il insistait sur le fait que, si les habitants de Cobble Hill avaient vraiment compris que le rejeter signifierait une tour de 15 étages du côté est de Henry Street, ils auraient choisi l’autre voie. Une fois terminée, cette tour bloquera la lumière du soleil dans la cour arrière de Sloane sur Pacific Street.

Un plan diabolique
D’un autre côté, Peter Bray – un parti relativement neutre, car son BHA est resté en dehors des négociations Fortis du CHA – a fait écho au verdict des adversaires de Sloane: “Je dirais que la communauté de Brooklyn Heights a estimé que le plan AOR était le moindre des deux maux. C’est très différent de dire qu’ils étaient satisfaits ou satisfaits ou satisfaits du résultat. C’était le moindre des deux maux, mais c’est toujours un plan diabolique.”

Avec le “plan diabolique” maintenant mis irrévocablement en mouvement, la CHA s’occupe de surveiller “les choses quotidiennes” (expression de Breedlove) sur le chantier de construction, y compris “des choses comme des bâches et des attaches qui se sont détachées à cause du vent”, des camions garés sur le trottoir et “les lumières dans la superstructure du 347 Henry Street”, qui ont “brillé dans les maisons de tout le monde” la nuit.

“C’est un développeur qui n’aime répondre à personne d’autre qu’à lui-même”, a déclaré Breedlove, “c’est donc une tâche quotidienne de les garder sur la bonne voie, de les tenir responsables et de s’assurer qu’ils font la bonne chose” en ce qui concerne “les problèmes de sécurité et de qualité de vie.”En octobre dernier, le département des Bâtiments (DOB) a émis un “ordre d’arrêt partiel des travaux” au 347, rue Henry, après qu’un entrepreneur eut heurté une conduite de gaz, et en décembre, le DOB a statué que le constructeur n’avait pas présenté de “preuve acceptable” d’avoir adopté des “mesures adéquates pour protéger les services publics existants.”Au moment d’écrire ces lignes, la violation (qui a coûté 2 500 $) reste active.

La cour arrière du 347 Henry s’est également transformée en champ de bataille. Contrairement au reste de la propriété, il fait partie du quartier historique de Cobble Hill, ce qui signifie qu’ici Fortis doit marcher plus prudemment. Lorsque son architecte a proposé un mur de briques sur le côté sud de la cour, le long d’Amity, le Conseil communautaire 6 a rejeté la conception, et la CHA a demandé une clôture à la place.

La conception de la clôture en trois parties qui a suivi – une clôture courte à l’avant, suivie d’un mur de végétation, puis d’une clôture plus haute à l’arrière – est passée devant les monuments le 15 janvier. Les rendus soumis par Fortis ont également montré diverses caractéristiques de la cour arrière, y compris une piscine. La CHA a publié une déclaration condamnant “tout élément, tel que le treillis proposé, la cuisine extérieure, les poteaux d’éclairage ou la douche extérieure, qui serait visible de la rue” et “toute piscine qui serait visible de la rue.”

La question de la visibilité depuis la rue, qui détermine si les éléments de la cour arrière relèvent de la compétence du LPC, était apparue précisément parce que la CHA avait demandé une clôture au lieu d’un mur: la seule revendication d’opacité de la clôture, ses arbustes denses, pourrait un jour mourir. Mais le LPC a formellement exigé que le propriétaire du bâtiment maintienne en permanence la barrière de houx proposée, ce qui a à son tour retiré la question de la pertinence historique de la piscine de sa préoccupation.

Le plan a obtenu l’approbation de la LPC avec deux stipulations supplémentaires: que la taille d’un hangar de stockage en brique faisant face à la rue soit réduite et que la clôture avant soit faite de fer forgé au lieu d’acier. Sur le problème de la piscine indésirable, la CHA fait maintenant confiance à la DOB qui, lors d’un audit des documents approuvés soumis par Romines Architecture pour le 347 Henry, a remarqué que, contrairement aux règlements de zonage, la piscine prévue se trouve à moins de 100 pieds de la ligne de propriété.

Romines est retournée au travail et, en novembre, la DOB a décidé, au moyen d’une Détermination de résolution de zonage (ZRD1), qu’elle pourrait accorder une exception pour une conception de piscine extérieure alternative qui, en raison de sa relation de position avec les structures souterraines du bâtiment, serait considérée comme une caractéristique “dans l’empreinte du bâtiment.”Selon le DOB, cette piscine”est proposée sous l’espace du toit de la cave et se trouve donc à l’intérieur du bâtiment” – ainsi, les “dispositions de distance pour les piscines qui ne sont pas à l’intérieur du bâtiment ne sont pas applicables.”Néanmoins, la question de la piscine et d’autres défauts découverts lors de l’audit du 347 Henry a obligé le promoteur à soumettre un ensemble modifié de plans pour l’ensemble du bâtiment, et lorsque la DOB les a examinés en janvier, le ministère a constaté qu’ils n’avaient pas intégré la nouvelle conception de la piscine décrite dans le ZRD1 et a émis un rejet.

Si la CHA veut freiner la piscine, elle souhaite que Fortis accélère sa progression ailleurs. Selon Breedlove, le développeur “est en retard sur tout.”Les résidences et maisons de ville Polhemus de River Park – 17 condos dans le bâtiment Polhemus restauré, un monument Beaux–Arts de 1897 du côté sud d’Amity et huit maisons en rangée adjacentes – ouvriront leurs portes cette année, mais les 48 condos du 1 River Park de FXCollaborative et les 103 condos du 2 River Park de Hill West Architects n’existent actuellement que sous forme de rendus numériques, bien que les travailleurs aient nettoyé le site pour le premier et commencé les travaux de fondation pour le second. En septembre 2017, Fortis a acquis un prêt de 297 millions de dollars auprès de Madison Realty Capital pour financer leur construction.

3 River Park et 4 River Park, qui occuperont le pâté de maisons entre Hicks, Henry, Pacific et Amity, restent plus énigmatiques. Depuis que le ZLM a transféré une partie des droits de développement résidentiel du lot au parc 2 River, Fortis a envisagé de construire un dortoir collégial autonome (qui compterait comme une “installation communautaire” non résidentielle en termes de zonage) à 363 Hicks en 2015, mais Breedlove a depuis entendu dire que le bâtiment deviendra une école privée, qui abritera ses classes inférieures de l’autre côté de la rue à 350 Hicks. Elle s’attend à ce que le 4 River Park consiste en une conversion résidentielle de l’immeuble de la rue Henry.

Nouvel établissement médical futur incertain
Le plus grand retard, cependant, doit à NYU Langone, qui a annoncé en 2015 qu’elle dépenserait 120 millions de dollars pour construire un établissement médical au 70 Atlantic Avenue avec une date d’achèvement prévue pour 2018. Les travaux n’ont pas encore commencé. SUNY détient toujours le terrain où NYU prévoyait de construire, bien que des documents judiciaires montrent que NYU était censée fermer sur la propriété “au plus tard le 30 juin 2016.”On s’attendait à ce que le terrain soit prêt pour une nouvelle construction à ce moment-là.

Cela ne s’est pas avéré être le cas. Breedlove a souligné “des problèmes dans l’excavation du site. Il y avait des fondations souterraines de l’ancien hôpital et des services publics not qui ne pouvaient pas être sectionnés.”Le journal de Brooklyn a cependant rapporté en mars de l’année dernière que la démolition du pavillon Fuller par Fortis était terminée et que le contrat de vente LICH de 2014 spécifiait que le transfert de propriété de SUNY à NYU “interviendrait à la date de trente (30) jours après que l’Acheteur a terminé les Activités de démolition.”

Bien que la promesse de Fortis de conserver des soins médicaux sur le campus de LICH ait contribué à légitimer son offre aux yeux du public, le contrat de vente ultérieur ne garantissait pas pleinement un établissement médical permanent. Au contraire, il a créé un ensemble d’exigences et d’obligations dont l’exécution en temps opportun donnerait le bien situé à Hicks and Atlantic à NYU “à la condition qu’il ne puisse être utilisé à d’autres fins que la prestation de services de santé et d’activités connexes pendant 20 ans.”Dans le cas où NYU ne respecterait pas les termes de l’accord avant la clôture, SUNY conserverait la propriété avec “le droit d’utiliser les Nouveaux locaux médicaux pour toute utilisation autorisée en tant qu’établissement communautaire, non limitée à un usage médical.”

Sinon, dès réception, NYU a promis de fournir “un service d’urgence, comprenant au moins quatre (4) et jusqu’à douze (12) lits d’observation”; un centre de chirurgie ambulatoire; “soins primaires et préventifs”; “services complets pour les femmes, y compris les soins périnatals”; et “un FQHC” (établissement de santé qualifié par le gouvernement fédéral). Contrairement aux autres services, la FQHC pourrait être située hors des locaux.

Selon la Health Resources and Services Administration (HRSA) du gouvernement fédéral, les FQHC “sont des fournisseurs de soins de santé communautaires qui reçoivent des fonds du programme des centres de santé HRSA pour fournir des services de soins primaires dans les zones mal desservies.”L’accord de 2014 indiquait que NYU avait l’intention de “faire fonctionner le FQHC dans le quartier de Red Hook à Brooklyn, New York”, plutôt que de Cobble Hill. Rien ne s’est encore matérialisé de cela – selon Lisa Greiner, porte–parole de l’Université de New York, “la FQHC n’a pas besoin d’être opérationnelle avant l’ouverture de Cobble Hill” – mais cela peut encore se produire.

Cela suppose cependant que la clinique médicale de Cobble Hill aura lieu. En raison des délais manqués du projet, SUNY n’est plus légalement tenue de remettre la propriété à NYU, et NYU n’est pas tenue de la recevoir, mais les deux parties peuvent toujours choisir de réaliser l’accord. “Je crois comprendre, d’après des conversations récentes avec NYU, qu’ils envisagent toujours d’aller de l’avant pour construire l’installation médicale promise”, a affirmé Lander.

En 2015, l’Université de New York a embauché l’architecte Perkins Eastman pour concevoir sa nouvelle clinique à Cobble Hill. À partir de septembre de la même année, la DOB a rejeté à dix reprises les nouveaux plans de construction soumis par Perkins Eastman. “Il n’est pas rare que les demandes de projet pour de nouveaux bâtiments passent par plusieurs séries d’examens de plan avant d’être approuvées”, a expliqué Abigail G. Kunitz, porte-parole de la DOB. “La demande pour le 70, avenue de l’Atlantique a été désapprouvée parce que tous les éléments requis n’ont pas été soumis au Ministère.”Le dernier examen échoué remontait cependant à mars 2017.

L’année dernière, en décembre, une nouvelle clôture de construction a remplacé l’ancienne au 70 Atlantic, et les rendus architecturaux qui ornaient la clôture n’ont pas été remis en place. “NYU, si nous le comprenons bien, a ramené ses installations à la planche à dessin”, a rapporté Breedlove.

Le retard à 70 Atlantic a, selon les mots de Breedlove, ” été extrêmement problématique à bien des égards.”En particulier, cela signifie que sa construction éventuelle coïncidera avec celle de 1 River Park et de 2 River Park, au lieu de la précéder: “Nous sommes maintenant confrontés à trois chantiers majeurs sur le bloc logistiquement contesté de Hicks et Atlantic Avenue, qui, comme vous le savez, est coincé entre un parc public, une autoroute et une bretelle de sortie, une artère majeure et une servitude pour piétons et une chaussée fermée.”

La CHA travaille avec la DOB et le ministère des Transports ” pour élaborer la meilleure planification et la meilleure mise en scène de ces projets. Les grues, les camions de ciment, les fermetures de routes et tout ce qui va avec auront un impact considérable sur ce bloc et cette zone pour 2019 et jusqu’en 2020.”

Dans l’ensemble, Breedlove s’attend à six à huit années supplémentaires de construction sur l’ancien campus de LICH – une période qui verra également une réparation perturbatrice à grande échelle dans une forme ou une autre du BQE adjacent”, le début de la prison basée dans l’arrondissement au 275 Atlantic Ave., “et peut-être la construction du connecteur Brooklyn-Queens, dont la dernière conception avait le tramway longeant l’Atlantique. “Il y a un météore de construction majeure qui se dirige vers nous!”Breedlove a averti.