Comment dévisser le zonage du quartier en deux étapes faciles

Après trois ans sous un nouveau code de zonage, il y a des défauts qui méritent d’être corrigés. Ici, le contributeur communautaire Matt Ruben, président de la Northern Liberties Neighbors Association, identifie deux correctifs qui pourraient aider à réaliser plus de bâtiments à usage mixte à l’échelle du quartier, renforçant les corridors commerciaux avec une densité de commerces de détail et résidentielle locale.

Les quartiers ne peuvent pas prospérer sans activité commerciale. Les petites entreprises locales sont le sang-froid de toute communauté urbaine. Et les entreprises locales ne peuvent pas exister sans que des personnes vivent au-dessus d’elles: les promoteurs ont besoin des appartements pour financer et gagner de l’argent sur leurs projets, et les entreprises ont besoin d’autant de clients à proximité que possible.

Ce type de développement – des entreprises au niveau de la rue avec des appartements au–dessus – est appelé développement à usage mixte, et il crée des quartiers urbains sûrs, intéressants et économiquement vitaux. Philly est une ville de maisons en rangée, oui. Mais ses couloirs commerciaux sont les épines qui retiennent les maisons en rangée en tant que communautés, et les artères qui nourrissent la vie publique du quartier.

Pensez-y: tant de quartiers anciens les plus historiques de notre ville et les plus récents les plus populaires sont centrés sur des couloirs commerciaux. Avenue Passyunk Est dans le sud de Philly; Frankford Ave. à Fishtown; avenue Baltimore. à West Philly; 9e Rue sur le marché italien; 4e Rue / Rangée de tissus à Queen Village; N 2e Rue dans les libertés du Nord; “Two Street” à Pennsport; Avenue Germantown. au Mont. Airy et Chestnut Hill – la liste s’allonge encore et encore.

Lorsque notre ville a mis à jour son code de zonage désuet en 2012, elle a reconnu l’importance des corridors à usage mixte et créé plusieurs catégories de zonage CMX (“commercial mixed-use”) pour permettre ce type de développement sans avoir besoin de variances de zonage fastidieuses au cas par cas.

Mais quelque chose s’est très mal passé en petits caractères, et les deux catégories CMX les plus importantes ont été rendues inutiles – voire dommageables – pour nos quartiers. Voici ce qui ne va pas avec eux, et les correctifs simples qui les feront fonctionner.

PREMIÈRE ÉTAPE: CMX-3 – Kill the McMansions

CMX-3 est une catégorie de zonage destinée aux immeubles d’habitation de petite à moyenne taille. Le problème est que bien que CMX-3 autorise les immeubles d’appartements avec des entreprises et des halls d’entrée au premier étage, il ne nécessite pas de composante commerciale. Ainsi, les développeurs peuvent plutôt construire des maisons unifamiliales sur la propriété CMX-3.

Cette échappatoire permet aux promoteurs de placer les résidences au niveau de la rue, diluant ainsi les corridors commerciaux. Et parce que la hauteur CMX-3, les espaces ouverts et les règles de stationnement sont destinés aux immeubles d’habitation, il permet aux développeurs de construire des maisons de ville envahies par la végétation avec des cours insuffisantes, dont la grande taille est disproportionnée par rapport au quartier et attire les acheteurs ou les locataires avec plus de voitures. Cela crée une incitation perverse pour les promoteurs de maisons unifamiliales à rechercher des propriétés CMX-3 au lieu de propriétés réellement zonées pour le développement résidentiel unifamilial.

Donc CMX-3 est un perdant-perdant: Si vous êtes un urbaniste qui veut des usages mixtes, une densité plus élevée et moins de voitures, vous obtenez plutôt des voitures à usage unique, à densité plus faible et plus de voitures. Si vous êtes un résident de longue date qui souhaite maintenir le tissu architectural du quartier, accéder à des entreprises pratiques et contrôler la demande croissante de places de stationnement limitées dans la rue, vous obtenez plutôt un tissu perturbé, pas de nouvelles entreprises et plus de voitures.

Heureusement, la faille CMX-3, bien que catastrophique, est facile à corriger: le conseil municipal et le maire Kenney doivent adopter une loi interdisant les maisons unifamiliales dans les zones CMX-3. Avec ce simple coup de stylo, ils peuvent aider à préserver une partie clé de ce qui a fait la grandeur des quartiers de Philly dans le passé, et à s’assurer qu’ils restent grands longtemps dans le futur.

DEUXIÈME ÉTAPE: CMX-2 – Arrêtez de torturer les développeurs

CMX-2 est destiné au développement commercial à plus petite échelle: une vitrine dans la rue avec quelques appartements au-dessus. C’est le cadre urbain classique: La boucherie Marshall St. avec la famille du propriétaire vivant au-dessus en 1926; le magasin d’antiquités Pine St. avec des étudiants en médecine vivant au-dessus en 1996; l’avenue Frankford. café avec des développeurs web vivant au-dessus en 2016.

En théorie, CMX-2 est génial. Il nécessite des premiers étages commerciaux (pas de maisons unifamiliales autorisées), et il a une limite de hauteur claire et simple qui maintient le développement à une échelle modeste. Mais tel qu’il est actuellement implémenté, le problème de CMX-2 est à l’opposé de celui de CMX-3: Alors que CMX-3 donne trop de marge de manœuvre aux développeurs, CMX-2 est trop restrictif. Presque personne ne peut réellement construire un projet CMX-2 à Philly, pour deux raisons.

Tout d’abord, la limite de hauteur est trop basse. C’est 38 pieds, la même que la limite pour les maisons unifamiliales. Cela semble logique car cela signifie que les bâtiments CMX-2 se fondront bien avec les bâtiments résidentiels à proximité.

Mais au 21e siècle, les espaces commerciaux doivent être plus grands et plus aérés que les espaces résidentiels. Bien sûr, vous pouvez vendre des disques d’époque à partir d’une petite vieille vitrine de rowhouse – mais vous ne pouvez pas obtenir de financement ou de permis de construire pour construire un nouvel espace commercial comme celui-ci. Il est donc très difficile d’adapter un premier étage commercial approprié, plus trois niveaux d’appartements, à 38 pieds de hauteur. Et il est très difficile d’obtenir un financement si vous n’avez que deux niveaux d’appartements au-dessus de votre premier étage.

Le deuxième problème avec CMX-2 ferait rougir Kafka. En raison de la façon dont les règlements sont rédigés, dans la plupart des cas, le nombre d’appartements qu’un promoteur peut mettre dans un immeuble ne correspond pas à la taille qu’il peut faire du bâtiment. Par exemple, les règles CMX-2 pourraient permettre à un promoteur de construire un bâtiment suffisamment grand pour accueillir six appartements. Mais d’autres règles CMX-2 ne lui permettraient pas de diviser cet immeuble en six appartements. Au lieu de cela, les règles pourraient la limiter à, disons, quatre.

Cela l’obligerait soit à construire des appartements absurdement grands, soit à construire un bâtiment artificiellement petit. Dans les deux cas, la restriction prive l’espace commercial du projet de clients potentiels en réduisant le nombre de locataires au–dessus – et plus fondamentalement, la restriction est susceptible de tuer complètement le projet en le rendant impossible à financer.

Comme avec CMX-3, les problèmes avec CMX-2 sont majeurs, mais aussi faciles à résoudre. Le maire Kenny et le conseil municipal n’ont qu’à promulguer une loi qui augmente la limite de hauteur CMX-2 à 41 ou 42 pieds et ajuste la densité d’appartements autorisée pour qu’elle corresponde à la taille autorisée du bâtiment. Avec ces deux changements simples, ils peuvent stimuler le type de développement que les résidents de longue date, les urbanistes du millénaire et les développeurs aimeraient tous voir.

Matt Ruben siège au Conseil consultatif de PlanPhilly.