Condo-Hôtels en mouvement en Floride

par Lisa Simundson
Réunions Sud, Avril 2005

Il fut un temps où, si un hôtel ou un complexe hôtelier “devenait condo”, ses jours d’hôtel étaient pratiquement terminés. Aujourd’hui, cependant, la distinction difficile entre “hôtel” et “condo” a été brouillée par l’émergence d’un concept relativement nouveau dans l’industrie hôtelière – le “condo-hôtel”.”

L’idée de vivre dans un hôtel n’est pas nouvelle; les riches et les célèbres le font depuis des décennies, s’installant dans des fouilles de luxe avec le Ritz-Carlton et le Four Seasons à l’adresse. Cependant, contrairement aux résidences hôtelières – qui sont de véritables résidences secondaires ou résidences secondaires – les unités de condos-hôtels achetées par des propriétaires individuels, que ce soit comme résidence d’investissement ou de vacances, sont placées dans un programme de location pendant le temps où les propriétaires ne les utilisent pas.

Mais ne commencez pas à penser à “partage du temps” pour l’instant; les acheteurs de chambres dans un condo-hôtel sont en fait propriétaires de leur propriété, gagnant un pourcentage du revenu de location, et ne sont pas enfermés dans certaines semaines de l’année pour l’utilisation.

Il existe cependant certaines restrictions d’utilisation pour ceux qui achètent des unités dans un condo-hôtel, rendues nécessaires par le fait que la propriété est, avant tout, toujours un hôtel et génère toujours des recettes de taxe de séjour pour les villes dans lesquelles elles sont situées.

“C’est vraiment un hôtel vivant et respirant. Pour 99.9% des unités que nous possédons, personne n’y vit jamais “, explique Chris Falor, vice-président de l’architecture et de l’ingénierie du Falor Cos., une entreprise hôtelière basée à Miami et à Chicago qui a déjà converti ou convertit actuellement un grand nombre de propriétés du sud de la Floride en condos-hôtels, y compris Cheeca Lodge à Islamorada et quatre propriétés de South Beach de haut niveau: the Tides; le Royal Palm Resort, qui deviendra une propriété Sol Melia; et the Breakwater et Edison, qui seront fusionnés en une propriété de 113 suites.

Un accord annoncé précédemment pour l’achat et la conversion de la Colonnade Omni à Coral Gables a récemment été conclu, bien que le Falor Cos procède à l’achat et à la conversion du Hilton Palm Beach Oceanfront.

“ont le droit de les utiliser 30 à 45 jours par an, selon ce qu’ils ont configuré lors de l’achat de l’appareil”, explique Falor. “un propriétaire ne peut pas simplement se présenter et dire: “Je veux que cette personne sorte de ma chambre.””

En fait, il arrive que les propriétaires doivent donner jusqu’à trois mois de préavis avant d’utiliser leur chambre, ce qui maintient l’hôtel accessible aux visiteurs de passage qui n’ont souvent aucune idée qu’ils séjournent dans une unité appartenant à un acheteur individuel.

“Il fonctionne comme un hôtel dans son intégralité. La différence se situe du côté de la propriété et du côté du financement “, explique David Falor, président du Cos Falor. “Ce que nous faisons, c’est vendre des biens immobiliers, pas des revenus, à des particuliers. Et s’ils le choisissent, et ils n’ont pas à le faire, ils peuvent placer l’unité dans un programme de gestion locative.”

Cependant, la grande majorité profite du programme, explique David Falor, laissant la majeure partie des chambres d’un condo-hôtel disponibles pour les réservations, y compris les affaires de groupe.

“faites des blocs de groupe ou de convention comme n’importe quel hôtel normal”, explique Falor. “Donc, si un propriétaire appelle et qu’il est déjà réservé pour un groupe ou une convention, il est réservé. Ce n’est pas disponible.”

Si les planificateurs voulaient une assurance supplémentaire que suffisamment de chambres dans un condo-hôtel seraient disponibles, ils pourraient toujours envisager des propriétés à usage mixte telles que le Four Seasons du centre-ville de Miami, qui comprend 221 chambres et suites d’hôtel régulières, 89 unités de condo-hôtel – dont 50% sont actuellement intégrées à l’inventaire des hôtels – et des résidences à l’étage supérieur qui ne font pas partie de la piscine de l’hôtel.

Pour les Quatre saisons, avoir l’inventaire supplémentaire a été un avantage majeur pour courtiser les affaires du groupe, explique Eveliny Bastos-Klein, porte-parole de l’hôtel.

“Nous avons pris plus d’un groupe qui était beaucoup plus grand que ce que nous aurions pu accueillir autrement”, dit-elle. ” Pour nous, c’est génial. Un planificateur de réunion qui ne nous considérait pas auparavant – maintenant, ils le peuvent.”

Contrairement aux chambres de certaines des propriétés Falor – qui sont des chambres d’hôtel droites sans cuisine – toutes les unités de condo du Four Seasons ont une cuisine et sont un peu plus grandes que les chambres standard. Cependant, dans d’autres propriétés telles que le spa Pink Shell Beach Resort & à Fort Myers, il existe un mélange de studios sans cuisine et d’unités de style résidence à une ou deux chambres.

” C’est un concept très nouveau qui varie beaucoup “, explique Bastos-Klein.

Bien que la majorité des appart’hôtels en Floride soient regroupés dans le sud de la Floride, l’idée se répand dans tout l’État, car les développeurs réalisent les avantages financiers de l’exploitation d’un hôtel sans dette qui est plus susceptible de résister à tout ralentissement du marché et moins susceptible de changer de mains et de marques.

“Le concept se développe à pas de géant”, explique le courtier en condominiums Joel Greene, président du Condo Hotel Center basé à Miami, qui commercialise des condominiums dans toute la Floride – y compris des propriétés à Orlando, Sandestin et St. Augustine – ainsi qu’à Chicago, Las Vegas et une poignée de zones de villégiature telles qu’Avon, Colo., et Myrtle Beach, S.C.

” Nous sommes passés d’un site Web qui a produit 143 acheteurs pour nous en 2003 à une base de données qui en compte près de 3 900 à ce stade”, explique Greene. ” En décembre 2003, nous avions quatre personnes qui nous contactaient tout le mois, et en décembre 2004, ce nombre était de plus de 850.”

Aussi rentable que le boom des condos-hôtels puisse être pour les acheteurs et les vendeurs impliqués, certains sont mécontents dans le sud de la Floride. Au moment de la presse, le Miami Herald a rapporté que l’une des propriétés de la grande dame de la ville – le Sheraton Bal Harbour – avait été achetée par le groupe lié de Floride basé à Miami et devait être démolie pour faire place à des condominiums et à un condo-hôtel St. Regis de 250 chambres.

La propriété de près de 50 ans a été conçue par le célèbre architecte Morris Lapidus – qui a également créé les hôtels emblématiques de Fontainebleau et Eden Roc – et était l’une de ses plus belles réalisations, selon l’historien local, le Dr Paul George.

“C’est une honte criante”, a déclaré George au Herald.

Outre son importance culturelle, le Sheraton Bal Harbour était également une partie importante de l’inventaire des hôtels de congrès du Grand Miami. L’établissement restera ouvert jusqu’en mai 2006.

Alors que le vénérable hôtel entre dans l’histoire, il reste à voir comment la conversion de condos-hôtels affecte les loisirs et les activités de groupe à long terme, alors que de plus en plus d’acheteurs rivalisent avec les voyageurs pour des chambres de condos-hôtels.

Déménageurs & Secoueurs

Voici un échantillon de condos-hôtels en Floride.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• The Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort, Sunny Isles
• Conrad Miami
• The Atlantic, Fort Lauderdale
• W Hotel & Residences, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (ouverture fin de l’été 2005)
• Reunion Resort & Club d’Orlando
• Villas à ChampionsGate, Kissimmee (ouverture 2006)
• Laterra, St. Augustine