Examen des condos Step Étape par étape

Pour ceux d’entre nous qui ont travaillé dans l’industrie hypothécaire assez longtemps pour devenir à l’aise et familiarisés avec tout le jargon et les acronymes, il peut être difficile de se souvenir de ce que c’était de se sentir dépassés et incertains au sujet du processus hypothécaire. Nous sommes des alchimistes modernes qui peuvent transformer un 1003 et quelques talons de paie en une nouvelle maison pour une famille. Les connaissances et les processus que nous utilisons pour le faire peuvent sembler tout aussi arcanes et occultes à nos emprunteurs que les rituels des anciens alchimistes ont dû sembler à un simple agriculteur. Pourtant, au sein de cette société du savoir secret, il existe un champ d’expertise qui confond et intimide même les professionnels hypothécaires les plus chevronnés. Les souscripteurs seniors se déchaînent en sueurs nerveuses. Les transformateurs expérimentés développent des maux de tête et ont besoin d’une autre tasse de café. Ce labyrinthe de doutes et de confusion est l’examen de projets, en particulier les types de copropriétés et de propriétés coopératives. Nous espérons pouvoir vous donner un aperçu de la façon d’examiner un projet de condominiums.

Nous sommes des alchimistes modernes qui peuvent transformer un 1003 et quelques talons de paie en une nouvelle maison pour une famille.

L’un des aspects les plus déroutants de l’examen d’un condominium consiste à essayer de déterminer quel type d’examen est requis pour votre prêt en question. Le Guide de vente de Fannie Mae répertorie plusieurs types d’avis différents pour les condos, mais les plus courants sont l’Examen limité et l’Examen complet. Qu’est-ce qui rend un prêt admissible à un type d’examen limité? La possibilité d’effectuer un examen limité dépend des paramètres du prêt individuel et non du projet lui-même. La logique derrière un examen limité est que le prêt lui-même représente un risque suffisamment faible pour que l’examen du projet n’ait pas besoin d’être aussi rigoureux.

Les trois paramètres qui déterminent si un prêt est admissible à un examen limité sont les suivants ::

• Emplacement
• LTV / CLTV
• Occupation

Pour les propriétés de tous les États, à l’exception de la Floride, la LTV / CLTV maximale pour chaque type d’occupation est:

• Occupé par le propriétaire – 90% LTV / CLTV
• 2e Maison – 75% LTV / CLTV
• Investissement – 75% LTV / CLTV

Pour les propriétés situées en Floride, la LTV / CLTV maximale pour chaque type d’occupation est:

• Propriétaire Occupé – 75% LTV / 90% CLTV
• 2e Maison – 70% LTV / 75% CLTV
• Investissement – 70% LTV / 75% CLTV

Nouveau ou établi?

Gardez à l’esprit que si un projet est une ” nouvelle construction”, il n’est pas admissible à un examen limité. Cela nécessitera un examen complet, quels que soient les paramètres de prêt spécifiques. Alors, comment savoir si votre condo est considéré comme ” Neuf ” ou ” Établi “? Les récentes mises à jour des directives ont rendu cela plus compliqué, mais vous donnent également plus de marge de manœuvre pour que votre projet fonctionne.

Pour être considéré comme “Établi “, ce qui suit doit être vrai:

• Le projet doit être achevé à 100%, y compris toutes les unités et les éléments communs
• Le projet ne peut pas faire l’objet d’un phasage ou d’une annexion supplémentaire
• Le contrôle de l’HOA doit avoir été confié aux propriétaires d’unités
• Au moins 90% des unités totales du projet ont été cédées (vendues ou sous contrat) aux acheteurs d’unités…

Mais voici où la marge de manœuvre entre en jeu…

• Un projet peut également être considéré comme ” établi ” avec moins de 90% des unités vendues à des acheteurs d’unités, tant que les unités invendues sont retenu par le promoteur comme unités locatives.

Cependant, si vous allez utiliser cette définition de “Établi”, alors avec les trois premiers éléments ci-dessus (100% complet, pas de phasage supplémentaire, contrôle de HOA retourné), ce qui suit doit également être vrai:

• Les unités locatives du promoteur doivent correspondre à moins de 20% du total des unités du projet
• Tous les frais de HOA doivent être payés en cours dans les unités détenues par le promoteur
• Il peut ne pas y avoir d’évaluations spéciales actives ou en attente dans le projet

Maintenant que nous savons de quel TYPE d’examen nous avons besoin (limité ou complet), nous pouvons passer à la prochaine étape.

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Deuxième étape : Passez en revue le questionnaire

Le questionnaire sur le condo est votre principal document d’examen. Il peut être rempli par un représentant de l’association des propriétaires, de la société de gestion immobilière ou d’une autre partie suffisamment familiarisée avec le projet pour répondre aux questions avec précision. La seule personne qui ne peut pas remplir le questionnaire est l’emprunteur.

En règle générale, les prêteurs auront leur propre formulaire de questionnaire standard qu’ils enverront pour être rempli et retourné. Fannie Mae a ses propres versions qui peuvent être utilisées si vous n’avez pas accès à votre propre formulaire.

Le formulaire long FNMA se trouve ici: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

Le formulaire abrégé de la FNMA peut être trouvé ici: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

Le questionnaire nous donne des informations sur le projet, telles que le nombre d’unités et les paiements mensuels de cotisations, mais sa fonction principale est de déterminer si le projet présente des caractéristiques qui le rendraient inadmissible au prêt selon Fannie Mae.

Qu’est-ce qui rend un projet inadmissible ?

Fannie Mae a une très longue liste de choses qui peuvent disqualifier un projet de condo de l’admissibilité. Il faut garder à l’esprit que contrairement à une résidence unifamiliale, une propriété située dans un projet de condominiums peut être refusée pour des raisons qui n’ont rien à voir avec l’unité en question financée. Voici quelques-uns des exemples les plus courants de caractéristiques inadmissibles:

• Projets avec des frais d’adhésion initiaux ou périodiques obligatoires pour l’utilisation d’équipements de loisirs, tels que des installations de country club et des terrains de golf, appartenant à une partie extérieure (y compris le promoteur ou le constructeur)
• Projets gérés et exploités comme un hôtel ou un motel, même si les unités appartiennent à des particuliers
• Projets avec des activités commerciales non accessoires appartenant à ou exploitées par la HOA, y compris, mais sans s’y limiter, un restaurant, un spa ou un centre de santé club
• Projets dans lesquels le HOA est désigné comme partie à un litige en cours, ou pour lesquels le promoteur ou le promoteur du projet est désigné comme partie à un litige en instance relatif à la sécurité, à la solidité structurelle, à l’habitabilité ou à l’utilisation fonctionnelle du projet
• Projets dans lesquels une seule entité (la même personne physique, le même groupe d’investisseurs, un partenariat ou une société) possède plus du nombre total d’unités suivant dans le projet:
• Projets de 5 à 20 unités – 2 unités
• Projets de 21 unités ou plus – 20% du total des unités
• L’espace total utilisé à des fins non résidentielles ou commerciales ne peut excéder 35%

Étape 3: Examen du document de projet

Nous avons enfin atteint la dernière étape, nous connaissons le type d’examen et si le sujet est nouveau ou établi. À partir de là, nous devons finir par examiner ces éléments clés du processus.

Le budget

Malgré la longue liste de caractéristiques potentiellement inadmissibles qui peuvent apparaître lors de l’examen d’un questionnaire, l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles un condo doit être refusé est un budget inacceptable. Le problème avec les budgets de copropriété est que ce que vous obtenez de la HOA est tellement imprévisible. Vous pouvez recevoir un budget professionnel clairement étiqueté d’une société de gestion immobilière qui affiche tous les revenus et dépenses, y compris les transferts de réserves requis. Ce sont les meilleurs! Ou vous pouvez recevoir la meilleure estimation du retraité -HOA-président sur ce qu’il pourrait dépenser pour l’année prochaine, écrite à la main en cursive illisible sans tenir compte des revenus prévus ou des transferts vers un compte de réserve. Parfois, on a l’impression que la personne qui crée le “budget” ne sait même pas ce qu’est réellement un budget

Même si le budget est bien fait et facile à lire, l’exigence de réserve peut être insuffisante. Fannie Mae exige que tous les examens complets incluent un budget avec au moins 10% des revenus d’entretien annuels mis de côté dans le compte de réserve. Il existe des solutions de contournement qui peuvent être utilisées pour augmenter un peu plus le pourcentage s’ils sont un peu courts, mais si le prêt nécessite un examen complet, le budget peut être un arrêt difficile. Certains HOA ont déjà un solde si important sur leur compte de réserve qu’ils ne pensent pas avoir besoin de contribuer à 10%. Fannie Mae s’en fiche. Un solde du compte de réserve de 1 milliard de dollars ne renverserait pas l’exigence budgétaire de 10%. La seule exception à la règle des 10% est si le HOA a une étude de réserve en cours (réalisée au cours des 3 dernières années), réalisée par une entreprise extérieure, montrant que leur contribution de réserve actuelle est suffisante.

L’assurance

Tous les avis sur les condos, limités et complets, incluent une sorte d’exigence d’assurance. La pièce d’assurance est, de loin, la plus grande source de projets refusés (et de maux de tête!). Comprendre et interpréter le jargon de l’industrie de l’assurance suffit à vous faire tourner la tête sans essayer de vérifier que les polices respectent les directives de Fannie Mae. Vous trouverez ci-dessous un aperçu de chaque type de politique requis et des informations sur ce qui le rend acceptable.

Politique de propriété principale

Chaque politique de propriété, quel que soit le type d’examen, doit inclure les éléments suivants:

• 100% couverture des coûts de remplacement
• Couverture pour dommages causés par le vent
  • Présente sous une couverture spéciale ou large
• Ordonnance sur le bâtiment & Approbation de la loi
  • Requise sur toutes les polices lorsqu’elle est disponible auprès de la compagnie d’assurance
• Approbation de panne d’équipement
  • Requise pour les projets avec de grandes chaudières centrales coûteuses ou des systèmes CVC

Quelques drapeaux rouges à surveiller sur une politique de propriété principale sont:

• La coassurance
  • Coûte une pénalité au HOA s’il est sous-assuré lors d’un événement de perte
• Polices groupées
  • Le montant de la couverture de la police Giant est réparti entre plusieurs HOA non affiliés

La police de responsabilité civile générale

n’est requise que pour les examens complets, et elle doit avoir un montant de couverture d’au moins 1 million de dollars par événement. La seule chose délicate à propos de la police de responsabilité est que Fannie Mae vous oblige à confirmer que la police inclut la “Séparation des assurés”. Il s’agit d’un libellé standard dans la plupart des formulaires de police de responsabilité civile générale, de sorte que vous pouvez rencontrer quelqu’un dans une agence d’assurance qui ne sait pas ce que vous demandez et qui est confus à la recherche d’un endossement distinct sur la police. J’ai trouvé que le moyen le plus simple de confirmer sa présence dans la police est de demander: “Le formulaire de responsabilité générale inclut-il la séparation des termes des assurés?”

Politique de fidélité

Cette politique peut porter plusieurs noms: Fidélité, Crime, Malhonnêteté des employés, mais ils signifient tous la même chose. La couverture Fidelity est une autre police qui n’est requise que pour les examens complets, et même dans ce cas, uniquement pour les projets de plus de 20 unités. Le montant de la couverture requis dépend de la mise en place ou non de certains contrôles financiers spécifiques par la société de gestion/HOA:

• Des comptes bancaires distincts sont tenus pour le compte de travail et le compte de réserve, et la banque dans laquelle les fonds sont déposés envoie des copies des relevés bancaires mensuels directement à la HOA
• La société de gestion tient des registres et des comptes bancaires distincts pour chaque HOA qui utilise ses services
• La société de gestion n’a pas le pouvoir de tirer des chèques sur le compte de réserve de la HOA ni de transférer des fonds à partir de celui-ci
• Deux membres du Conseil d’administration doivent signer tout chèque inscrit sur le compte de réserve

Tant qu’à au moins un de ces contrôles est en place, le montant minimum de garantie de fidélité requis est égal à trois mois d’évaluations totales pour le projet. Dans le cas contraire, la police de fidélité doit couvrir le total de la trésorerie disponible pour les HOA (comptes d’exploitation et de réserve). Si le HOA est géré par une société de gestion immobilière, cette société doit être couverte par la police, soit par l’intermédiaire d’un Agent de gestion, soit en tant qu’Assuré supplémentaire nommé.

Police contre les inondations

L’assurance contre les inondations n’est requise que si le condo est situé dans une zone inondable, et nous n’avons alors besoin que de voir la couverture pour l’immeuble dans lequel se trouve notre unité en question. Le montant de couverture d’inondation requis est le moins élevé des montants suivants ::

• 80% du coût de remplacement indiqué sur le RCBAP
• L’assurance maximale disponible auprès du NFIP (qui est de 250 000 per par unité dans l’immeuble)

Documents juridiques du projet

Alors, que se passe-t-il si votre condo est une nouvelle construction? Que devez-vous examiner d’autre dans ce cas? Fannie Mae exige un examen des documents juridiques ou des Engagements du projet, Conditions & Restrictions (CC & Rs). Ce document peut être un peu déroutant si vous n’êtes pas habitué à lire le jargon juridique, mais il existe une liste d’éléments spécifiques que vous devez trouver pour satisfaire Fannie Mae.

• Droit de premier refus – Tous les projets n’auront pas un Droit de Premier Refus, c’est donc la première chose à vérifier dans les documents. Si ce n’est pas mentionné, génial! Passez à l’étape suivante. Si le projet conserve le droit de premier refus, vous devrez vérifier qu’il n’aura pas d’incidence défavorable sur les droits d’un créancier hypothécaire ou de son cessionnaire de :
  • Saisir ou prendre le titre d’une unité de condominium conformément aux recours de l’hypothèque
  • Accepter un acte ou une cession tenant lieu de forclusion en cas de défaillance du débiteur hypothécaire
  • Vendre ou louer une unité acquise par le créancier hypothécaire ou son cessionnaire
• Droits des créanciers hypothécaires à un avis écrit – Le créancier hypothécaire doit avoir droit à un avis écrit en temps opportun de:
  • Toute condamnation ou perte de dommages qui affecte une partie importante du projet ou l’unité assurant son hypothèque
  • Tout retard de 60 jours dans le paiement des cotisations ou des frais dus par le propriétaire d’une unité sur laquelle il détient l’hypothèque
  • Une déchéance, une annulation ou une modification importante de toute police d’assurance maintenue par l’association des propriétaires
  • Toute mesure proposée nécessitant le consentement d’un pourcentage déterminé des hypothèques
• Droits du créancier hypothécaire Confirmés – Les documents juridiques ne peuvent donner à aucune partie priorité sur les droits du premier créancier hypothécaire de l’unité en cas de paiement du produit de l’assurance ou d’indemnités de condamnation pour pertes subies par l’unité
• Modifications des documents – Les documents de projet doivent inclure des dispositions pour ce qui suit:
  • Les modifications de nature défavorable importante aux créanciers hypothécaires doivent être convenues par les créanciers hypothécaires qui représentent au moins 51 % des voix des successions qui sont assujetties à des hypothèques
  • Toute action visant à mettre fin au statut juridique du projet après une destruction ou une condamnation substantielle ou, pour d’autres raisons, être convenues par les créanciers hypothécaires qui représentent au moins 51 % des voix des successions qui sont assujetties à des hypothèques
  • L’approbation implicite peut être supposée lorsque : un créancier hypothécaire ne soumet pas de réponse à une proposition écrite de modification dans les 60 jours suivant celle-ci reçoit un avis approprié de la proposition, à condition que l’avis ait été remis par courrier certifié ou recommandé, avec un accusé de réception demandé.

Conclusion

L’examen d’un condominium est, certes, un processus compliqué. Il y a beaucoup de pièces mobiles et beaucoup de choses qui peuvent mal tourner, mais cela peut être maîtrisé. J’espère que nous avons aidé à donner un aperçu et une direction étape par étape sur ce qui se passe dans un examen de condo et avons rendu le processus un peu moins effrayant.

Et après ?

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Dans ce blog, nous vous avons présenté deux des nouveaux membres de notre équipe: Lisa Geloso et Crystal Pickering. Avec une expérience combinée de plus de 30 ans dans le secteur des prêts hypothécaires et un accent sur les examens de projets, ils possèdent les connaissances et les compétences nécessaires pour vous enseigner le système parfait d’examens de projets de condos et de coop. S’ils ne peuvent pas vous amener au pays des “projets éligibles”, personne ne le peut!

En avant.