Kautsman c. Carrington Mortg. Servs., LLC

L’HONORABLE JOHN C. COUGHENOUR

ORDONNANCE

Cette affaire est portée devant le Tribunal sur la requête en rejet des défendeurs (Dkt. No 63) Troisième Plainte modifiée des demandeurs (Dkt. N° 60). Après avoir examiné l’exposé des parties et le dossier pertinent, le Tribunal ACCUEILLE en partie et REJETTE en partie la requête des défendeurs (Dkt. 63) pour les raisons expliquées ci-après.

I. CONTEXTE

Les demandeurs ont obtenu un prêt de Countrywide Bank pour financer l’achat en 2006 de biens immobiliers résidentiels dans le comté de King, dans l’État de Washington. (Dkt. N° 60 à 10-11.) Le prêt est régi par une Note à taux variable, nécessitant le paiement périodique des intérêts et du capital, et garanti par un Acte de fiducie enregistré contre le bien. (Dkt. Nos 60-1, 60-2.) Deux dispositions contenues dans l’acte de fiducie sont en cause. La première, intitulée ” Préservation, Entretien et Protection du Bien; Inspections “, permet au ” prêteur ou à son agent ” d'” entrer et d’inspecter” l’extérieur de la propriété. (Dkt. No 60-2 au ¶ 7.) La seconde, intitulée “Protection des Intérêts du Prêteur sur les Biens et les Droits en vertu de la Convention constitutive de sûreté “, permet au ” Prêteur” de prendre certaines mesures si l’emprunteur abandonne les biens ou viole les clauses de l’Acte de fiducie. (ID. au numéro 9.) Un défaut d’effectuer des paiements périodiques constituerait une telle violation. (ID. au ¶ 1.) En cas d’abandon ou de violation, le prêteur peut “faire et payer tout ce qui est raisonnable ou approprié pour protéger les intérêts du prêteur dans la propriété”, y compris “entrer dans la propriété pour effectuer des réparations, changer les serrures, remplacer ou monter les portes et les fenêtres, drainer l’eau des tuyaux. . . et avoir des utilitaires activés ou désactivés.” (ID. au numéro 9.)

Le défendeur Carrington Mortgage Services, LLC (” CMS “) a commencé à servir la Note des demandeurs en 2013. (Dkt. N° 60 à 2, 16). Défendeur Carrington Home Solutions, L.P. (“CHS”) est une société affiliée de CMS qui conclut des contrats avec CMS pour fournir divers services, y compris des inspections domiciliaires sur des propriétés où l’emprunteur est en retard sur ses paiements, et la remise en clé et l’hivernage de propriétés abandonnées en attendant une procédure de forclusion. (ID. à 3, 6, 7.) La SMC considère qu’une propriété est abandonnée en fonction des résultats des inspections du SHC. (ID.)

Les demandeurs affirment qu’après avoir pris du retard dans le paiement de leurs billets, la SMC a demandé au SHC d’inspecter leur propriété, ce que le SHC a fait le 18 mars 2013, la trouvant vacante. (ID. à 17 heures.) Le CMS a ensuite demandé au SHC d’entrer, de saisir à nouveau et d’hiverner la propriété. (ID. à 17-18.) L’hivernage consistait à éteindre les services publics, à coller sur les éviers et les appareils électroménagers et à “d’autres étapes qui entravaient l’utilisation de la propriété.” (ID.) Les demandeurs n’ont reçu aucun avis de ces activités. (ID. à 18 ans.) Ils n’ont découvert ” l’intrusion ” que lorsqu’ils ont tenté de montrer la propriété à un locataire potentiel ” le ou vers” le 27 mars 2013. (ID. à 18 ans.) Les demandeurs allèguent que le locataire potentiel aurait “plus probablement qu’autrement” loué la propriété si les demandeurs avaient pu la montrer, mais parce que les demandeurs ne le pouvaient pas, leur “crédibilité” auprès du locataire potentiel a été perdue. (ID.) Les demandeurs ont remplacé l’écluse, renversé les efforts d’hivernage du SHC et ont finalement emménagé eux-mêmes dans la propriété. (ID. à 18-19 ans.) Le SHC a continué d’inspecter périodiquement la propriété, mais n’a pas tenté à nouveau de la refermer ou de l’hiverner. (ID.) La SMC a ajouté le montant qu’elle devait au SHC pour les services rendus au solde des billets impayés des demandeurs: 15 per par inspection, 65 for pour le réacheminement et 175 for pour l’hivernage. (ID. à 19-20.)

Les demandeurs affirment que les activités d’inspection, de remise des clés et d’hivernage des défendeurs n’étaient pas nécessaires et qu’il s’agit d’une pratique courante des défendeurs. (ID. à 3-7.) Selon les demandeurs, les défendeurs se livrent à ces activités (1) dans le but de gonfler les frais qu’ils facturent et (2) de pousser les emprunteurs à abandonner leur domicile, réduisant ainsi les obstacles des prêteurs aux procédures de forclusion. (ID.) Les plaignants allèguent qu’entre 2010 et 2016, la CMS a inspecté et reverrouillé les maisons de nombreux emprunteurs de Washington avant le début de la procédure de forclusion. (ID. à 24-25.) En conséquence, les demandeurs intentent cette action en tant qu’action collective. (Voir généralement Dkt. Numéro 60.)

Les plaignants ont déposé une Plainte en recours collectif et une Première Plainte en Recours Collectif modifiée devant un tribunal d’État contre CMS, affirmant que les actions de CMS étaient illégales et avaient entraîné un préjudice. (Dkt. N° 1-2.) La CMS a renvoyé l’affaire devant cette Cour et a demandé un jugement partiel sur les actes de procédure en vertu de la Règle fédérale de procédure civile 12(c). (Dkt. N° 17.) Cette Cour a accueilli la requête, rejetant certaines des revendications des demandeurs sans préjudice et avec l’autorisation de modifier. (Dkt. N° 26.) Les demandeurs ont déposé une deuxième plainte de recours collectif modifiée, alléguant des faits supplémentaires à l’appui de leurs revendications, abandonnant une réclamation, ajoutant une réclamation et nommant CHS comme défendeur. (Dkt. N° 44). La Cour a accueilli la requête subséquente de CMS visant à rejeter la Deuxième Plainte modifiée, rejetant toutes les réclamations contre CMS et CHS sans préjudice et avec autorisation de modifier. (Dkt. N° 54.)

Les demandeurs ont ensuite déposé une Troisième Plainte de recours collectif Modifiée, faisant valoir les mêmes revendications que la Deuxième Plainte modifiée, mais en ajoutant des faits supplémentaires. (Dkt. Numéro 60.) Les demandeurs ont allégué ce qui suit: Les activités de remise des clés et d’hivernage des défendeurs constituent une violation de la CPA; Les activités d’inspection de CMS constituent une violation de la CPA; Les défendeurs ont été injustement enrichis par les frais qu’ils ont facturés pour les activités d’inspection, de remise des clés et d’hivernage; CMS a violé son contrat avec les demandeurs; et CMS a violé son obligation de bonne foi et d’utilisation équitable avec les demandeurs. (ID. à 28-44.) Les défendeurs se déplacent pour rejeter, affirmant que la Troisième Plainte modifiée des demandeurs ajoute “des allégations pour la plupart non pertinentes ou concluantes”, et les demandeurs “ne parviennent pas à surmonter les lacunes de leurs plaintes antérieures.” (Dkt. Aucun. 63 à 2.)

II. DISCUSSION

A. Norme juridique

Un défendeur peut demander le rejet lorsqu’un demandeur “omet de présenter une demande sur laquelle une réparation peut être accordée.” Fed. R. Civ. P. 12 b) 6). En vertu de la règle 12(b)(6), la Cour accepte toutes les allégations factuelles contenues dans la plainte comme vraies et les interprète sous la lumière la plus favorable à la partie qui ne bouge pas. Comté de Vasquez v.L.A., 487 F.3d 1246, 1249 (9e Cir. 2007). Cependant, pour survivre à une requête en rejet, un demandeur doit citer des faits à l’appui d’une cause d’action “plausible”. Bell Atlantic Corp. c. Twombly, 550 U.S. 544, 555-56 (2007). Une demande a une “plausibilité faciale” lorsque la partie demandant réparation “plaide un contenu factuel qui permet au tribunal de tirer la conclusion raisonnable que le défendeur est responsable de l’inconduite alléguée.” Ashcroft v. Iqbal, 556 U.S. 662, 672 (2009) (citations internes omises). Bien que le tribunal doive accepter comme vrais les faits bien plaidés d’une plainte, “des allégations concluantes de droit et des inférences injustifiées ne vont pas à l’encontre d’une motion de rejet par ailleurs appropriée.”Vasquez, 487 F.3d à 1249 (citation omise). “Le rejet pour défaut de présentation d’une demande n’est approprié que s’il apparaît hors de tout doute que la partie qui ne bouge pas ne peut prouver aucun ensemble de faits à l’appui de sa demande qui lui donnerait droit à réparation.” ID. (citation omise).

D. Violations de la CPA

Une violation de la CPA dûment invoquée nécessite des faits démontrant les éléments suivants: (1) un acte ou une pratique déloyale ou trompeuse, (2) survenant dans le commerce ou le commerce, (3) ayant une incidence sur l’intérêt public, (4) qui cause un préjudice aux entreprises ou aux biens, et (5) la causalité. Hangman Ridge Training Stables v. Titre Safeco Ins. Co., 719 P.2d 531, 533 (Lavage. 1986). En demandant le rejet, les défendeurs affirment que les demandeurs n’ont pas suffisamment plaidé le premier élément — un acte ou une pratique injuste ou trompeuse. (Dkt. N° 63 à 8-11.) Un acte est en soi injuste ou trompeur s’il viole une loi qui déclare le comportement en cause injuste ou trompeur. La crête du Pendu, 719 p.2d à 535. Autrement, “un demandeur doit démontrer que la conduite est “injuste” ou “trompeuse” dans le cadre d’une analyse spécifique de ces conditions.” Mellon c. Regl. Tr. Services Corp., 334 P.3d 1120, 1126 (Wash. App. 2014). “n un acte ou une pratique peut être injuste sans être trompeur.”Klem v. Washington Mutual Bank, 295 P.3d 1179, 1187 (Wash. 2013). “” la pratique a des causes injustes ou est susceptible de causer un préjudice substantiel aux consommateurs, ce qui n’est pas raisonnablement évitable par les consommateurs eux-mêmes et n’est pas compensé par des avantages compensateurs.'” ID. (modification de l’original) (citant 15 U.S.C. § 45(n)). Un acte est trompeur s’il implique “une ” représentation, une omission ou une pratique susceptible d’induire en erreur ” un consommateur raisonnable.” Panag c. Agriculteurs Ins. Co. de lavage., 204 P.3d 885, 895 (Lavage. 2009) (citant Sw. Accueil ” Sunsites ” Inc. v. Fed. Commerce Comm’n, 785 F.2d 1431, 1435 (9e Cir.1986)).

1. Reconfiguration et hivernage de la propriété

Les demandeurs allèguent que les actions de reconfiguration et d’hivernage du SHC étaient injustes et trompeuses. (Dkt. N° 60 à 28.) Les plaignants soulignent la décision de la Cour suprême de l’État de Washington dans Jordan c. Nationstar Mortg., LLC, 185 P.3d 1195 (Lavage. 2016). Dans l’arrêt Jordan, la cour a jugé que les dispositions autorisant l’entrée préalable à la forclusion entraient en conflit avec la loi de Washington parce que de tels actes équivalaient à une dépossession préalable à la forclusion. Voir 185 P.3d 1195, 1200-02 (Wash. 2016) (citant Wash. Rev. Code § 7.28.230 et RETRAITEMENT (TROISIÈME) DE PROP. HYPOTHÈQUES § 4.1 cmt. b (aborder les conflits entre les lois sur la théorie du privilège, telles que celles de Washington, et les dispositions relatives à l’entrée préalable à la forclusion)). La Cour suprême de l’État de Washington a considéré la question comme une question certifiée. ID. à 1198. Il a limité son analyse à la légalité de la disposition d’entrée. ID. Elle n’a jamais examiné la question dans le contexte d’une demande de CPA. Cependant, le tribunal qui a certifié la question a, jugeant la pré-forclusion du défendeur injuste et trompeuse à l’aide de l’analyse spécifique au cas de Klem. Voir Jordan c. Mortg de Nationstar., LLC, C14-0175-TOR, glissement op. à 18-21 (E.D. Wash. Nov. 21, 2017). La Cour juge le raisonnement de son collègue convaincant, notamment à la lumière des faits inclus dans la Troisième Plainte modifiée des demandeurs.

Premièrement, les demandeurs allèguent qu’ils ont été temporairement dépossédés, qu’ils ont perdu des revenus de location, qu’ils ont engagé des frais pour changer l’écluse et inverser les efforts d’hivernage de la SHC, que des montants ont été imputés à leur prêt par la SMC et qu’ils ont engagé des frais juridiques pour obtenir des conseils sur la question. (ID. à 20, 28-9.) Cela suffit pour établir un préjudice substantiel. Klem, 295 P.3d à 1187. Deuxièmement, les demandeurs allèguent qu’ils n’étaient pas en mesure de négocier de manière significative les dispositions d’inscription de l’Acte de fiducie parce que ces dispositions sont requises par Fannie Mae, Freddie Mac et la Federal Housing Authority pour les prêts vendus sur le marché secondaire. (Dkt. N° 60 à la p. 37); (voir aussi id. à la p. 30) (décrivant les conclusions de la Federal Trade Commission étayant davantage l’affirmation des demandeurs). Les demandeurs allèguent en outre que la propriété était vacante moins d’un mois avant l’entrée du SHC, qu’elle était bien entretenue et qu’elle contenait quelques objets de leurs biens personnels, dont un piano, au moment de l’entrée. (ID. à 17, 30.) Cela suffit à établir que les actions des défendeurs n’étaient pas raisonnablement évitables. Klem, 295 P.3d à 1187. Enfin, les demandeurs allèguent que tout avantage qu’ils auraient pu tirer des tentatives de sécuriser leur propriété, comme le maintien de la valeur de la propriété en vue d’une éventuelle vente par forclusion, est contraire aux preuves présentées par les groupes d’intérêt des consommateurs, qui ont montré que les activités de remise en état ne servent qu’à augmenter la probabilité de forclusion, frustrant ainsi les lois étatiques et fédérales destinées à garder les propriétaires chez eux. (Dkt. N° 60 à 30.) Cela suffit pour établir que les dommages subis par les demandeurs n’ont pas été compensés par des avantages compensatoires. Klem, 295 P.3d à 1187.

Les allégations ci-dessus sont suffisantes pour étayer une conclusion selon laquelle le recalage et l’hivernage des défendeurs étaient injustes, fournissant ainsi une base factuelle pour une réclamation de CPA. La Cour n’a pas à se prononcer sur la question de savoir si la pratique était également trompeuse.

Sur cette base, la Cour REJETTE la requête des défendeurs visant à rejeter la demande de CPA des Demandeurs en ce qui concerne les activités de remise en cause des défendeurs.

2. L’inspection de la propriété

Les demandeurs affirment également que les inspections du SHC elles-mêmes étaient injustes et trompeuses parce que les défendeurs ont utilisé les inspections pour faciliter les efforts ultérieurs de remise en état des clés et d’hivernage. (Dkt. N° 60 à 34-35.) Les demandeurs n’offrent aucun fait plausible pour étayer cette affirmation. Les “affirmations nues” sans “amélioration factuelle supplémentaire” sont insuffisantes pour survivre à une motion de rejet. Iqbal, 556 U.S. à 678 (citations internes et guillemets omis). Par conséquent, la Cour FAIT DROIT à la requête des défendeurs visant à rejeter la demande de CPA des demandeurs en ce qui concerne les activités d’inspection des défendeurs.

C. Enrichissement sans cause

Les demandeurs allèguent également que les défendeurs ont été injustement enrichis par les frais que CMS a imputés au prêt des demandeurs pour des inspections, des efforts de remise en état et d’hivernage. (Dkt. N° 60 à 39-40.) L’enrichissement sans cause nécessite l’octroi d’un avantage ” à une partie par une autre.” Dragt v. Dragt / DeTray, LLC, 161 P.3d 473, 482 (Wash. App. 2007). Les demandeurs suggèrent que CMS “est payé” par le biais des mécanismes suivants: lorsqu’un emprunteur rétablit un prêt, pendant le processus de forclusion, lorsque le préposé au prêt vend ses droits de service ou lorsque le propriétaire vend la propriété. (Dkt. N° 60 à 40.) Les plaignants allèguent que CMS a été payée ici lorsqu’elle a vendu ses droits de service hypothécaire à un nouveau réparateur. (ID.) Le Tribunal ne considère pas cela comme un avantage “aux frais du demandeur” parce que les demandeurs ne l’ont jamais, en fait, payé. Jeune v. Jeune, 191 P.3d 1258, 1262 (Wash. 2008). Le nouveau préposé aux prêts l’a fait. Par conséquent, les allégations des demandeurs sont insuffisantes pour survivre à une requête en rejet. Le Tribunal FAIT DROIT à la requête des défendeurs visant à rejeter la demande d’enrichissement sans cause des plaignants.

D. Rupture de contrat et Obligation de Bonne Foi et d’Utilisation équitable

Enfin, les demandeurs allèguent que lorsque le SHC, au nom de CMS, a saisi et rec clé leurs biens, CMS a violé son contrat avec les demandeurs et a violé son obligation implicite de bonne foi et d’utilisation équitable. (Dkt. N° 60 à 41-44.) En tant que question de seuil, les demandeurs doivent alléguer de manière plausible la confidentialité entre eux et CMS pour présenter des réclamations fondées sur des contrats. N.O. Indep. MFR Forêt. v. Département. du Labo. et industries, 899 P.2d 6, 9 (Wash. App. 1995).

La théorie des demandeurs est qu’en vertu de l’accord de compensation entre CMS et le prêteur, CMS est un cessionnaire de la partie de l’acte de fiducie contenant les dispositions d’inspection et d’inscription. (Dkt. Nos 60 à 12, 13, 41 à 43; 66 à 19) La Cour n’est pas d’accord. Même si CMS était un cessionnaire, la seule chose qui lui a vraisemblablement été attribuée est la partie de la note traitant des conditions de paiement — et non l’Acte de fiducie. (ID.) Comme la Cour l’a déjà décrit, les droits de conservation de l’Acte de fiducie sont distincts de la Note. (Dkt. No 54 aux pp. 4-5) (citant Architectural Woods, Inc. v. État, 562 P.2d 248, 248 (Lavage. 1977)). Par conséquent, les demandeurs ne plaident pas suffisamment de faits pour étayer le caractère privé. Le Tribunal FAIT DROIT à la requête des défendeurs visant à rejeter toutes les réclamations fondées sur des contrats.

III. CONCLUSION

Pour les motifs qui précèdent, la requête des défendeurs en rejet (Dkt. 63) est ACCORDÉE en partie et REFUSÉE en partie. Toutes les demandes de CPA des demandeurs, sauf pour les activités de remise en état et d’hivernage des défendeurs, sont rejetées sans préjudice et sans autorisation de modification.

DATÉ ce 23 janvier 2018.

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John C. Coughenour

JUGE DE DISTRICT DES États-UNIS