Pourquoi le logement coopératif pour personnes âgées Est prêt pour les heures de grande écoute

Le logement coopératif reste un créneau au sein de la vie des personnes âgées, mais le modèle se développe lentement. Il est devenu une option concurrentielle sur certains marchés et pourrait gagner en popularité en répondant à plusieurs pressions auxquelles l’industrie est confrontée.

Par exemple, le logement coopératif peut être utilisé pour répondre à la demande croissante de logements pour personnes âgées du marché intermédiaire. De plus, il existe différents types de coopératives, ce qui en fait un choix flexible pour les développeurs qui souhaitent exploiter le marché des seniors. Déjà, certaines entreprises établies dans les secteurs de la vie autonome et de la vie assistée se sont regroupées en coopératives.

Mais le logement coopératif pour personnes âgées peut également obliger les promoteurs à se concentrer sur le bien-être général des résidents plutôt que sur les déclarations de profits et pertes, a déclaré Nancy Evans, directrice générale du développement de CSI Support &. CSI, basée à Warren, au Michigan, possède 58 coopératives d’appartements pour personnes âgées en Californie, au Maryland, au Massachusetts et au Michigan.

” Nous ne sommes pas dans cette entreprise pour faire de l’argent pour nos propriétaires et actionnaires. Nous voulons améliorer la vie de nos membres “, a déclaré Evans.

Débordant de potentiel

Les coopératives représentent une fraction de l’inventaire de logements pour personnes âgées, mais il y a des signes qu’elles gagnent en popularité.

Le nombre de coopératives seniors est passé de 103 en 2013 à 125 en 2019, totalisant 7 700 unités et plus de 10 500 résidents, a déclaré le président du Conseil d’administration de la Fondation coopérative senior, Dennis Wilson, à SHN. Le groupe basé à Shoreview, au Minnesota, défend les coopératives seniors à travers le pays.

Mais les fournisseurs en ont pris note, en particulier dans le Midwest, où les coopératives sont florissantes.

Le Minnesota, où la première coopérative senior a ouvert ses portes en 1978, abrite 82 communautés et la région de Twin Cities est un marché concurrentiel. Ebenezer, le plus grand fournisseur de logements pour personnes âgées de l’État, gère 38 coopératives, la plupart sous les marques Applewood Pointe et Realife Cooperative.

L’année dernière, Ecumen a lancé une marque coopérative senior, Zvago, avec l’ouverture d’une communauté de 54 unités de 20 millions de dollars à Minnetonka, au Minnesota. Ecumen a également ouvert les coopératives Zvago à St. Anthony Park et Apple Valley, la construction d’une quatrième coopérative à Duluth est presque terminée et une cinquième coopérative à Stillwater est prévue.

Un autre promoteur de l’État de Gopher — Real Estate Equities Development d’Eagan, Minnesota — se concentre sur la construction et la gestion de coopératives seniors sous la marque Village Cooperative, et a un pipeline de 34 coopératives terminé ou sous construction dans le Colorado, l’Iowa, le Kansas, le Minnesota, le Missouri, le Dakota du Sud, le Wisconsin et Washington.

Real Estate Equities Development n’a pas répondu aux demandes de commentaires, et Ecumen a refusé de commenter cette histoire à SHN, citant l’environnement concurrentiel de ses marchés.

Le développement coopératif senior a longtemps été motivé par un financement favorable de l’État avec une offre abondante. Le président du Conseil d’administration de la Coopérative d’habitation senior, Dennis Johnson, a déclaré à SHN en 2013 que les coopératives d’habitation senior sont des “hypothèques principales” assurées par le Département du Logement et du Développement urbain (HUD) du Minnesota en vertu de l’article 213 de la Loi nationale sur le logement.

Après une restructuration de HUD il y a trois ans, le bureau de Minneapolis traite désormais toutes les demandes de financement coopératif aux États-Unis

Mais le Minnesota n’est pas le seul foyer coopératif. La majorité du pipeline de Village Cooperative se trouve dans l’Iowa et le Colorado, avec un total de 14 développements achevés ou en construction.

Les deux États ont une population senior croissante. Plus de 514 000 Iowans ont 65 ans et plus, un segment qui devrait passer à plus de 677 000 d’ici 2050, selon le département du vieillissement de l’Iowa. La population de 65 ans et plus du Colorado devrait dépasser les 1,27 million d’habitants d’ici 2030, et l’État a été classé meilleur État des États-Unis pour le vieillissement par U.S. News et World Report.

Solutions de rechange au taux du marché

L’achat d’une coopérative est un moyen rentable d’entrer dans un logement pour personnes âgées et peut constituer une alternative à la vie autonome et aux communautés d’adultes actives. Les résidents achètent des “actions” dans une société propriétaire de l’immeuble. Ces actions permettent aux parties prenantes de louer une unité spécifique dans un immeuble et d’utiliser des espaces communs. De plus, des frais mensuels sont facturés pour les évaluations, l’entretien et les réparations.

La vie en coopérative donne également aux résidents un intérêt dans la façon dont une communauté est gérée, à l’instar d’une association de propriétaires traditionnelle. Chaque coopérative a un conseil d’administration élu et les membres ont un vote sur la façon dont les bâtiments sont gérés et exploités, a déclaré Evans à SHN.

La valeur des actions coopératives s’apprécie progressivement – habituellement de 1 % à 2 % par an. Cela maintient l’abordabilité et la commercialisation pour les nouveaux résidents, et parce que les membres sont responsables des frais mensuels sur les unités vides jusqu’à ce qu’elles soient occupées.

En raison de la structure financière des coopératives, elles ont tendance à être négligées par les investisseurs axés sur le profit, mais elles offrent aux consommateurs une option de vie plus abordable, a déclaré Scott Gordon, partenaire de Lutz, Bobo & Telfair à SHN. Gordon se spécialise dans le droit de l’immobilier et du parc de maisons mobiles pour le cabinet basé à Sarasota, en Floride.

Il y a des raisons de croire que si la demande augmente pour les coopératives de personnes âgées, les investisseurs pourraient voir une opportunité plus lucrative – du moins, si l’exemple des parcs de maisons mobiles en coopérative est une indication.

Pendant des décennies, les retraités achetant des maisons mobiles se sont regroupés pour créer des coopératives de propriété avant que les investisseurs privés et les FPI ne fassent du produit une classe d’investissement négociable de qualité institutionnelle.

Les membres qui cherchent à quitter une coopérative peuvent voir un faible rendement de leur investissement, ou ils peuvent conserver leurs actions et louer leur unité à un autre locataire. Gordon a fait remarquer que les cotisations mensuelles peuvent être considérablement inférieures au loyer qu’un actionnaire peut facturer à un locataire.

” Je connais certaines communautés où les frais d’entretien sont stables depuis des décennies “, a-t-il déclaré.

Rebondissements sur le modèle

Contrairement aux coopératives d’habitation traditionnelles où les résidents achètent une part du capital de la propriété, ce qui leur donne droit à un logement et à l’accès à des commodités partagées, les propriétés de CSI — qui se composent principalement d’appartements pour personnes âgées abordables — fonctionnent selon un système de gestion coopérative. Les membres demandent des appartements disponibles comme ils le feraient ailleurs. Ils paient également un droit d’entrée de 100 $ pour adhérer à la coopérative, qui est ensuite utilisé à la place d’un dépôt de garantie.

L’adhésion leur donne le droit de vote sur la gestion d’un bâtiment, ainsi que la possibilité de participer à la gestion du bâtiment. Au lieu de gestionnaires immobiliers, CSI a des agents de liaison responsables de jusqu’à trois communautés à la fois, qui conseillent et enseignent aux membres de la coopérative comment gérer eux-mêmes leurs immeubles.

Chaque coopérative de CSI a un conseil d’administration et un chef d’étage pour représenter les résidents sur les décisions allant des options de restauration et de l’entretien des sols à l’entretien des bâtiments et à la programmation des activités. Ce sont tous des postes élus avec un mandat d’un an et une limite de deux mandats.

Les limites de terme sont par conception, Evans a déclaré à SHN.

” Cela crée plus de roulement dans les postes et crée des opportunités pour d’autres membres d’accéder à des rôles de direction “, a-t-elle déclaré.

Les coopératives de CSI sont toutes des communautés abordables, construites et financées par des crédits d’impôt pour logement à faible revenu (LIHTC) et le financement des sections 202 et 232 du HUD. Cela permet à CSI de subventionner les loyers, généralement à 30% des revenus d’un résident.

Une autre alternative à l’accession à la propriété coopérative est le co-logement. Un exemple est Garden Spot Community Village Cooperative Living House à New Holland, en Pennsylvanie, qui a remporté le prix du “Meilleur design de logement abordable” des SHN Architecture & Design Awards 2018. Il reste une coopérative dans le sens où les résidents vivent en communauté, a déclaré le PDG de Garden Spot Village, Steve Lindsey, à SHN.

Tous ces modèles coopératifs offrent aux résidents des occasions de rencontrer de nouveaux amis, de trouver de nouvelles façons de faire du bénévolat et d’être actifs, et d’enrichir leur qualité de vie. Jusqu’à 50 % des résidents de la coopérative de CSI font du bénévolat, ce qui en a surpris beaucoup, a noté Evans.

” Beaucoup de nos résidents m’ont dit qu’ils étaient venus pour liquider leur vie. Au lieu de cela, ils ont trouvé un nouveau but “, a-t-elle déclaré.