Qu’est-ce qu’un Appart’Hôtel, Pourquoi Fonctionne-t-il et Pourquoi est-ce Difficile?
Qu’est-ce qu’un Appart’Hôtel, Pourquoi Fonctionne-t-il et Pourquoi est-ce difficile?
Par Irvin W. Sandman
24 mai 2007
Les hôtels en copropriété, le nouveau segment en vogue de l’industrie, ont fait l’objet d’une facturation importante à pratiquement toutes les conférences hôtelières au cours des trois dernières années. L’écriture sur le sujet peut cependant sembler dense et déroutante pour les non-initiés. Cet article fournit une introduction aux concepts d’hôtels en copropriété et vise à donner un point d’entrée accessible sur le terrain. Il cherche également à fournir à ceux qui connaissent les appart’hôtels un résumé concis et résumé qui cristallise certains des concepts les plus généraux.
Qu’Est-Ce Qu’Un Appart’Hôtel ?
Dans un appart’hôtel, les chambres sont détenues séparément en tant qu’unités de copropriété. Ce premier point est quelque peu évident: pour avoir un “appart’hôtel”, des unités de condominiums sont nécessaires.
Deuxièmement, dans un appart’hôtel, les unités de condos sont louées par l’hôtel dans le cadre d’un programme de location. Chaque hôtel dispose d’un inventaire des chambres. Dans un appart’hôtel, les unités de condominiums appartenant séparément sont destinées à faire partie de l’inventaire de l’hôtel par le biais d’un programme de location. Dans certains hôtels en copropriété, toutes les chambres de l’hôtel sont vendues comme des unités en copropriété. Dans d’autres, seules certaines des chambres sont vendues, et le promoteur conserve une partie ou une majorité des chambres comme “inventaire fixe.”
Les ” hôtels résidentiels à usage mixte ” sont parfois confondus avec les appart’hôtels. Les hôtels résidentiels à usage mixte se trouvent généralement dans les marchés urbains. Dans ce concept, un hôtel urbain, souvent quatre ou cinq diamants, est construit avec des condominiums résidentiels haut de gamme aux étages supérieurs. Ces unités de condominiums sont conçues comme des résidences. Ils ne sont pas destinés à faire partie de l’inventaire des chambres de l’hôtel. Ainsi, les hôtels en copropriété et les hôtels à usage mixte sont des animaux différents.
Quels sont les avantages des Appart’Hôtels?
Le concept de condo-hôtel est motivé par ses avantages pour le consommateur et le promoteur.
Avantages pour le consommateur. En règle générale, le concept de condo-hôtel est utilisé dans des endroits où la propriété en copropriété est souhaitable pour une utilisation à temps partiel, comme un lieu de villégiature. Pour comprendre les avantages d’un condo-hôtel pour le consommateur, on peut regarder l’alternative du consommateur dans le contexte de la station. Avant l’avènement des condominiums, un consommateur qui voulait être propriétaire d’une unité de condominiums de villégiature n’avait qu’une seule véritable alternative: acheter une unité dans un complexe de condominiums de villégiature traditionnel.
Considérez cette comparaison sous deux angles: lorsque le consommateur ne loge pas dans la copropriété; et quand le consommateur y reste.
Dans un complexe de condominiums de villégiature traditionnel, que fait le consommateur lorsqu’il ne séjourne pas dans le condominium? Il peut laisser l’unité vacante, renonçant ainsi à tout potentiel de revenu. Alternativement, l’acheteur peut essayer de louer l’unité lui-même. Cette alternative, bien sûr, consomme beaucoup de temps et de problèmes. Une troisième alternative consiste à embaucher une agence extérieure qui louerait l’unité à la semaine. Dans tout scénario de location, cependant, la commercialisation de l’unité est problématique. Les documents sous-jacents du développement n’exigent généralement pas que les propriétaires maintiennent leurs unités de manière cohérente. Par conséquent, tout client intéressé à louer l’unité aura très peu confiance en la qualité de l’unité – il n’y a pas de “proposition de valeur” cohérente pour le bâtiment, le développement ou les unités qu’il contient.
Le concept de condo-hôtel répond à ces préoccupations. La location de l’unité est gérée de manière professionnelle. Les unités doivent généralement être entretenues de manière cohérente. La commercialisation de l’unité est plus efficace et le propriétaire de l’unité n’a pas besoin de perdre son temps et ses efforts. En d’autres termes, l’appart’hôtel a une proposition de valeur améliorée pour le consommateur, offrant une meilleure réponse à la question “que dois-je faire lorsque je n’utilise pas l’unité?”
Le concept de condo-hôtel a également une proposition de valeur améliorée lorsque le consommateur séjourne dans l’unité. Dans un condominium de villégiature traditionnel, l’expérience du propriétaire ressemble beaucoup à un appartement. Un appart’hôtel, en revanche, offre au propriétaire de l’unité les commodités élargies d’un hôtel: service d’étage, enregistrement à la réception, ménage et autres commodités. Il est facile de voir pourquoi de nombreux acheteurs trouveraient ces avantages une amélioration par rapport à une unité de condominiums de villégiature traditionnelle.
Avantages pour le développeur. Le concept de condo-hôtel offre également des avantages significatifs au promoteur. Le promoteur hôtelier traditionnel a un long chemin à parcourir entre le moment où il envisage un projet et le moment où il est en mesure de réaliser un retour sur fonds propres. Le développeur doit obtenir des droits pour le projet, le construire, l’ouvrir, puis, généralement sur trois ans, stabiliser l’opération. Ce n’est qu’alors que le développeur peut s’attendre à voir un retour sur investissement ou à réaliser un profit grâce à une vente ou à un autre événement de liquidité. Ce processus peut prendre cinq ans ou plus. En revanche, un promoteur d’appart’hôtels peut réaliser un retour sur investissement substantiel beaucoup plus tôt, car les ventes des unités ferment généralement au moment où l’hôtel ouvre ses portes. De plus, le promoteur de condominiums a accès à une source supplémentaire de financement sécurisé: le pool de prêteurs qui financent le développement de condominiums traditionnels. Cette source supplémentaire de capital peut réduire les coûts de prêt.
Pourquoi Les Développements De Condos-Hôtels Sont-Ils Difficiles?
Les appart’hôtels sont difficiles parce qu’ils soulèvent des complexités juridiques et pratiques qui n’existent pas dans les développements hôteliers traditionnels.
Complexités juridiques. Les développements de condominiums présentent plusieurs défis juridiques supplémentaires. Premièrement, il existe des risques liés au droit des valeurs mobilières qui n’existent pas dans le développement hôtelier traditionnel. Lorsqu’un promoteur vend une chambre d’hôtel comme unité de copropriété, une question se pose : le promoteur vend-il un bien immobilier ou un investissement? La question se cristallise lorsque l’on se résume et évalue le terrain du promoteur à l’acheteur potentiel de l’unité. Le pitch pourrait être: “Je vais vous vendre un logement en copropriété. Tu me le rends la plupart du temps, je le loue dans le cadre des affaires de l’hôtel, et je te ferai beaucoup d’argent.”Alternativement, le terrain pourrait être: “Je vais vous vendre un logement en copropriété. Le voici – amusez-vous avec.”Dans l’ancien pitch, le développeur vend clairement un titre et les lois sur les valeurs mobilières s’appliqueraient. Dans ce dernier cas, le promoteur ne vend que des biens immobiliers et les lois sur les valeurs mobilières ne s’appliqueraient pas. Pour éviter les risques liés au droit des valeurs mobilières, une liste détaillée des choses à faire et à ne pas faire a été élaborée, principalement à partir de la lettre de non-action Intrawest.
Deuxièmement, contrairement aux hôtels traditionnels, un promoteur d’hôtels en copropriété doit également se conformer aux lois de l’État et des copropriétés locales. Ces lois sont principalement des lois de divulgation conçues pour protéger les acheteurs potentiels d’unités en leur fournissant des informations que les législateurs de l’État pensaient être précieuses. Les lois prévoient également les moyens spécifiques de créer le régime des condominiums.
Troisièmement, des complexités juridiques peuvent découler de l’application des lois de zonage à l’appart’hôtel. Le condo-hôtel est-il un condominium? Ou est-ce un hôtel? Les lois de zonage ne sont souvent pas claires. Cela signifie que le promoteur doit évaluer ces lois et travailler avec les autorités locales pour résoudre les problèmes et les questions de classification de zonage, par exemple si un propriétaire d’unité doit payer une taxe d’occupation temporaire lorsqu’il occupe l’unité.
Complexité des affaires. En plus des questions juridiques supplémentaires qui se posent dans le développement d’hôtels en copropriété, il existe également des complexités pratiques qui n’existent pas dans le développement hôtelier traditionnel.
Premièrement, le promoteur hôtelier a trois types de prêteurs à considérer, plutôt qu’un seul. Il peut y avoir une construction hôtelière traditionnelle / prêteur permanent, comme c’est généralement le cas dans le développement hôtelier. Mais il peut également y avoir un prêteur en copropriété qui connaît les particularités des prêts pour le développement de condominiums, telles que le processus de vente et de libération des actes. Et le promoteur doit tenir compte des besoins des prêteurs de détail qui prêteront de l’argent aux acheteurs des unités de condominiums – la façon dont le promoteur configure les pièces peut affecter le bassin de prêteurs de détail à la disposition des acheteurs d’unités.
Deuxièmement, le succès du projet peut dépendre du marché des condominiums résidentiels, plutôt que du marché des hôtels et de l’offre et de la demande de chambres d’hôtes. La dépendance à l’égard du marché des condominiums résidentiels peut convenir lorsque ce marché est chaud. Lorsque ce n’est pas le cas, cependant, des stratégies de repli peuvent être nécessaires.
Troisièmement, il y a une incertitude sur l’inventaire des chambres. Pour éviter l’application des lois sur l’enregistrement des valeurs mobilières, le promoteur de condos-hôtels ne peut pas forcer les acheteurs d’unités à adhérer au programme de location de l’hôtel. En conséquence, le promoteur d’un hôtel en copropriété ne peut pas être sûr du nombre de chambres dans l’inventaire de l’hôtel, et cette incertitude rend les prévisions de revenus plus difficiles.
Quatrièmement, il existe des règlements normalement simples qui prennent en compte des complexités dans le contexte de l’appart’hôtel. Par exemple, les développeurs connaissent bien la conformité ADA et savent comment s’assurer qu’un nombre suffisant de salles conformes à ADA sont construites. Mais comment cela se fait-il lorsque toutes les pièces sont destinées à être vendues en copropriété? Un autre exemple est l’application des lois sur les licences d’alcool. La licence d’alcool d’un hôtel permet normalement la livraison de boissons alcoolisées dans les chambres de l’hôtel. La licence permet-elle la livraison à des unités détenues séparément ?
Enfin, le promoteur peut être obligé de continuer à être propriétaire de “l’unité hôtelière.”Les sociétés hôtelières de marque ne veulent pas conclure de contrats de gestion avec une association de copropriétaires. Si une société de gestion de marque est impliquée, elle exigera généralement que le promoteur crée une “unité hôtelière”, composée des espaces commerciaux et communs de l’hôtel, et exigera que le promoteur continue de posséder et de gérer cette unité hôtelière après la vente des chambres d’hôtel. Cette structure peut créer des conflits d’intérêts entre le promoteur et les propriétaires de logements à plus long terme, et peut également créer des risques de litige.
Les défis du développement de l’appart’hôtel sont nombreux. Mais l’industrie et ses conseillers ont bien fait de les rencontrer au cours des dernières années. Les fondations intellectuelles des appart’hôtels sont solides.
Les Appart’Hôtels sont-Ils Là pour rester?
Les appart’hôtels ont deux avantages importants qui perdureront. Ils sont une excellente solution pour les personnes qui veulent posséder une unité de condo de villégiature et ne veulent pas laisser l’unité vacante ou ne pas avoir à la louer. Les condominiums offrent également au promoteur la possibilité d’obtenir un rendement des capitaux propres plus tôt que ce qui serait disponible dans un développement hôtelier traditionnel. Ces avantages continueront probablement d’être très intéressants jusqu’à ce qu’une meilleure solution soit élaborée. Nous pouvons nous attendre à ce que les unités de condos-hôtels soient une caractéristique de la plupart des développements de complexes hôteliers dans les années à venir.
