Tendances de la Technologie de l’Immobilier Commercial

Ils n’ont pas tort. Les relations comptent toujours, les calculs fonctionnent toujours de la même manière, et des principes tels que l’emplacement, les fondamentaux du marché et le risque vs récompense s’appliquent toujours, comme ils le faisaient il y a cent ans.

Mais les investisseurs immobiliers commerciaux ignorent les tendances technologiques à leurs risques et périls. Chez Feldman Equities, nous apprécions de rester à jour avec les tendances modernes (y compris la technologie) comme un moyen d’aller de l’avant avec les stratégies fondamentales. Voici notre guide des tendances de la technologie de l’immobilier commercial.

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Qu’est-ce que la Technologie Immobilière?

Centre-ville

La technologie immobilière est parfois appelée “RE Tech” ou “PropTech.”Le secteur de l’immobilier a peut-être été historiquement résistant au changement, mais cet entêtement est en train de passer. Rien qu’au premier semestre 2019, les investisseurs providentiels et les investisseurs en capital-risque ont versé 12,9 milliards de dollars dans des startups immobilières.

PropTech ne cherche pas nécessairement à réinventer la roue des transactions immobilières ou des pratiques d’investissement. Aucune start-up technologique n’est susceptible d’inventer de nouveaux terrains ou un tout nouveau type de biens immobiliers en dehors du résidentiel, commercial et industriel. Aucun Isaac Newton de l’immobilier n’attend dans les coulisses pour découvrir une toute nouvelle théorie fondamentale de l’immobilier pour accompagner les taux de capitalisation, les TRI ou le rendement Cash-on-Cash. (Ou peut-être le sont-ils! Ne dis jamais jamais.)

Ce que PropTech a le potentiel de faire à court terme, c’est de changer notre façon de faire des affaires en tant qu’investisseurs immobiliers — à quelle vitesse nous trouvons, évaluons et concluons des transactions; comment nous établissons des relations avec des partenaires, des co-investisseurs et des locataires; comment nous commercialisons des propriétés et obtenons un avantage concurrentiel.

Le jeu immobilier est le même; notre façon de jouer change rapidement. PropTech est en passe de fournir des solutions plus intelligentes aux propriétaires, aux locataires et aux investisseurs.

La Technologie Perturbe-t-Elle L’Immobilier Commercial ?

“Perturbation” sonne comme une mauvaise chose, comme lorsqu’un élève désobéissant “perturbe” la classe. Cependant, les “perturbations du marché” ont une signification différente. Le statu quo ne peut se poursuivre après une perturbation du marché. Le paysage a trop radicalement changé. Les perturbations du marché poussent souvent les entreprises et la société vers des niveaux de sophistication technologique plus élevés. Pensez au sort du CD ou de la cassette après le lancement de l’iPod par Apple, ou aux perspectives des poussettes tirées par des chevaux à l’avènement de l’automobile.

Nous voyons ce genre de changement se profiler dans le secteur de l’immobilier commercial de plusieurs façons. Par exemple:

• Les investisseurs sont moins susceptibles de faire confiance à un sourire étincelant, à un costume sur mesure et à une poignée de main ferme. Ils veulent voir des chiffres et des données, et ils veulent que ces données soient prédictives.
• Les intermédiaires historiques sont progressivement éliminés. Les acheteurs, les vendeurs, les investisseurs et les locataires dépendent moins que jamais des banques, des avocats et des sociétés d’entiercement. L’écart entre l’acheteur et le vendeur diminue chaque année, réduisant les dépenses des intermédiaires dans les transactions.
• Le “nuage” continue d’être roi. L’immobilier change de mains sans une goutte d’encre sur du papier réel. Les données numériques et l’authentification permettent aux transactions de se conclure plus rapidement que jamais.
• L’investissement immobilier se rapproche de plus en plus des mains du “peuple.”Avant, seule l’élite pouvait investir dans l’immobilier. Désormais, de plus en plus de joueurs, même de moyens modestes, peuvent se joindre au jeu via des plateformes de crowdfunding.

• Bien que la tendance soit à la démocratisation de l’investissement immobilier, il existe certaines limites. Par exemple, les règles qui restreignent certains investissements aux investisseurs “accrédités” (à revenu élevé, à valeur nette élevée) peuvent sembler être un outil rudimentaire pour soutenir une aristocratie. Cependant, ces règles ont fait leurs débuts en réponse aux fraudes perpétrées sur les citoyens moyens par des vendeurs d’huile de serpent, proposant de vendre aux crédules le pont de Brooklyn. Les individus à faible revenu ont peut-être été exclus des transactions lucratives, mais ils étaient également plus protégés contre les escroqueries. L’esprit de la règle de l'”investisseur accrédité” est que si vous avez beaucoup d’argent, vous devriez mieux savoir, ou du moins vous pouvez vous permettre de subir une perte si les choses ne se passent pas exactement comme prévu.

Les autres risques d’une perturbation du marché comprennent:

• Coûts supplémentaires pour intégrer de nouvelles technologies.
• La courbe d’apprentissage pour intégrer les nouvelles technologies.
• Résistance des générations précédentes, dont beaucoup d’experts chevronnés à la mémoire institutionnelle inestimable.
• Surcharge d’informations — tant de données en ligne, il peut être difficile de prendre une décision (“paralysie de l’analyse”).
• Les données sont puissantes, mais les relations personnelles ont toujours leur place – évaluer la probabilité qu’un acheteur conclue une transaction; la pertinence d’un investissement; la magie indéniable d’un “instinct”.”

Les Tendances Technologiques Qui Perturbent L’Immobilier Commercial

Morgan Stanley Tower

De nombreuses tendances technologiques tentent de faciliter les affaires de l’immobilier. Quelques-uns représentent le potentiel d’un changement sismique dans l’industrie. Ces technologies n’ont pas encore atteint leur plein potentiel. De nombreux problèmes doivent être réglés. Cependant, un esprit créatif et avant-gardiste peut voir le potentiel d’accélérer et de rationaliser les transactions, de les rendre transparentes et résistantes à la fraude, et d’apporter le potentiel de richesse de l’immobilier au grand public plutôt qu’à une élite.

Amélioreront-ils l’industrie immobilière ou causeront-ils plus de problèmes qu’ils n’en valent la peine? Quoi qu’il en soit, ils sont ici et leur influence grandit …

Blockchain

Malgré tout le bruit du boom et de la crise de la crypto-monnaie, le potentiel de la blockchain est peu compris et bien plus grand que le Bitcoin. En fait, la technologie blockchain va révolutionner même un vieux véhicule d’investissement poussiéreux comme l’immobilier grâce aux avantages de la tokenisation et des contrats intelligents.

Tokenisation

La tokenisation est la fonction “crypto-monnaie” de la blockchain. Les actifs détenus dans la blockchain peuvent être divisés en jetons sur la chaîne, au lieu d’actions maladroites et fortement réglementées d’une LLC. Cela permet effectivement à un propriétaire de vendre une partie de sa propriété ou à des investisseurs de revendre leurs parts de propriété sur un marché secondaire.

L’effet, pour le meilleur ou pour le pire, est souvent salué comme étant la démocratisation de l’investissement immobilier. Les personnes qui n’ont jamais eu la chance d’investir dans l’immobilier commercial auront la chance de mettre leur argent dans des transactions commerciales. Ils n’avaient pas cette opportunité auparavant parce qu’ils étaient soit trop éloignés, trop mal connectés, soit “trop pauvres” (non accrédités).

La tokenisation reste cependant hautement spéculative et par conséquent très risquée. Investir dans l’immobilier grâce à des technologies non testées et non éprouvées, comme la tokenisation, est une voie rapide vers des pertes substantielles.

D’autres options sont disponibles pour les investisseurs. Les changements réglementaires, reconnaissant le désir de nombreux investisseurs de placer leur épargne dans des opportunités immobilières commerciales qui leur étaient auparavant inaccessibles, ont rendu cela possible sans avoir besoin d’investir en utilisant des technologies non testées. Le crowdfunding immobilier, par exemple, offre une voie directe vers des investissements immobiliers de haute qualité qui reposent toujours sur les protections offertes par les lois sur les valeurs mobilières, sans exposer les investisseurs au risque supplémentaire d’utiliser des technologies “innovantes”.

Contrats intelligents

Centre-ville

Acheter des biens immobiliers comme Bitcoin semble fantaisiste, mais le véritable changeur de jeu caché dans la blockchain est beaucoup plus banal. Pour comprendre l’impact, vous devez comprendre ce qu’est une blockchain. Il consiste en un bloc (information numérisée) stocké sur une chaîne (une base de données publique 100% cryptée).

Que les données numérisées ne doivent pas nécessairement être le numéro de série d’une pièce cryptographique. Il pourrait également s’agir de détails d’un contrat immobilier. Soudain, les entreprises d’entiercement et les banques sont sans emploi. Nous n’avons pas besoin des doigts d’intermédiaires potentiellement frauduleux sur toutes nos transactions immobilières, car aucune vérification n’est nécessaire. Les données sont là sur la chaîne, accessibles au public sur des milliers d’ordinateurs, presque impossibles à pirater ou à frauder.

C’est du moins la théorie. Encore une fois, il y a des raisons importantes d’être sceptique à l’égard des contrats intelligents sans nécessairement être complètement dédaigneux. Mieux vaut attendre que la technologie ait fait ses preuves et laisser les autres prendre les flèches du pionnier. La possibilité d’utiliser une technologie éprouvée, comme les signatures numériques offertes par des entreprises comme Docusign, ou des sites de transactions financières conformes à la réglementation comme IMS ou CrowdStreet qui utilisent les systèmes de sécurité numériques les plus performants peut rendre l’investissement dans l’immobilier efficace sans être inutilement risqué.

Intelligence artificielle

Lorsque nous pensons à l’Intelligence artificielle (IA), nous avons tendance à penser au Terminator, à HAL9000 ou à d’autres habitants d’un avenir dystopique effrayant.

Nous n’y sommes pas encore. Ce que nous avons à portée de main, c’est la puissance de l’apprentissage automatique (ML).

Les ordinateurs ordinaires doivent être programmés pour effectuer une tâche spécifique. La tâche peut être incroyablement complexe, mais une fois programmée, l’ordinateur peut reproduire cette tâche à la demande, souvent en une infime fraction du temps qu’il faudrait à un humain pour effectuer la même tâche. C’est pourquoi le logiciel de souscription numérique (analyse des transactions) promet de changer la donne.

Un changeur de jeu encore plus important serait un ordinateur qui peut analyser des données et en tirer des leçons. Plutôt que de faire ce qu’on lui dit sans déviation, il peut traiter l’information et tracer un plan d’action basé sur cette information.

Les entreprises utilisent déjà l’apprentissage automatique pour prendre des décisions commerciales plus intelligentes. Et si un ordinateur pouvait examiner les tendances passées et actuelles des indicateurs économiques localisés — les données sur l’emploi, les données démographiques et la santé économique d’un État, d’une ville et d’un code postal — et découvrir quelles tendances prédisent une augmentation ou une diminution rapide de la valeur d’une propriété pour une classe de propriété spécifique? Et si cet ordinateur pouvait alors vous dire quel état, quelle ville, quel code postal était au début du processus et quel pourcentage de chances que la région soit au bord d’un boom ou d’un effondrement? Que ce soit commercial, multifamilial ou industriel était le meilleur investissement pour cet endroit et cette époque? Tout cela en utilisant les données passées pour prédire l’avenir.

Le fait est cependant que cette technologie n’existe pas encore d’une manière sur laquelle l’investisseur prudent peut compter. L’investissement immobilier est toujours une forme d’art. Considérons, par exemple, la psychographie d’un bâtiment – le sentiment que l’on a quand on entre dans un bâtiment. Il n’y a rien d’artificiel là-dedans. C’est un véritable sentiment de sécurité, d’élégance, de sophistication et seuls les propriétaires et exploitants ayant des décennies d’expérience dans la location à des milliers de locataires peuvent comprendre comment maximiser la satisfaction des locataires grâce au design et à l’ambiance d’un immeuble.

La technologie est cependant utilisée par les exploitants d’immeubles de bureaux sophistiqués pour améliorer l’espace de travail. Par exemple, chez Feldman, nous intégrons une connexion Wi-Fi haut débit dans les parties communes de nos bâtiments, d’immenses écrans d’art numériques dans les halls d’entrée, des systèmes d’ascenseurs à la fine pointe de la technologie qui réduisent les temps d’attente et améliorent la productivité.

L’apprentissage automatique et l’intelligence artificielle ne sont pas encore prêts à réinventer complètement l’immeuble de bureaux; mais chez Feldman, nous puisons dans ce qui est disponible pour ajouter de la valeur aux bâtiments que nous possédons et pour fournir certains des environnements de travail les plus avancés du pays.

Réalité virtuelle

Tout le monde aime essayer avant d’acheter. Dans l’immobilier commercial, peu d’investisseurs se limitent à leur propre jardin. Les investisseurs dans un immeuble de bureaux à Poughkeepsie pourraient être situés à Portland ou même au Pakistan. L’informatique mobile et le cloud computing réduisent encore les distances entre les pays et les devises.

Ce que la technologie mobile et le cloud n’ont pas facilité, cependant, c’est en fait marcher sur les terrains. Observer le bâtiment de tous les côtés. Inspection du système électrique de près. Promenez-vous dans le quartier environnant.

Jusqu’à présent.

Les images de drones et les vues de rue offertes par des entreprises comme Google Maps vous permettent déjà de poser des pieds virtuels à proximité d’une opportunité d’investissement lointaine. La réalité virtuelle fait monter les enchères avec une vidéographie à 360 degrés et une photographie de haute qualité. Les vendeurs, les courtiers et les sponsors peuvent immerger les investisseurs lointains dans des propriétés comme jamais auparavant.

La réalité virtuelle offre également l’avantage de la planification virtuelle, qui vous permet de visualiser un bâtiment en détresse après la rénovation et même de le meubler ou d’ajouter des équipements. Cela vous aide à vendre votre vision aux acheteurs, aux investisseurs et aux locataires.

Internet des objets (IoT)

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“Internet of Things” est un bro technologique qui parle des appareils de tous les jours qui s’adaptent aux besoins technologiques. Nous n’avons peut-être jamais pensé que les portes, les lumières ou les CVC faisaient partie d’un “Internet” until jusqu’à ce que nous nous souvenions qu’il est maintenant possible de verrouiller une porte, d’atténuer les lumières ou d’ajuster la température d’une pièce à partir d’un appareil mobile à des milliers de kilomètres.

Les “SmartHomes” ou “SmartOffices” sensibles au contrôle mobile ne sont que le début. Les bureaux modernes peuvent être équipés de capteurs qui utilisent l’apprentissage automatique (voir ci-dessus) pour optimiser l’expérience des locataires. Les contrôleurs de bureau centralisés peuvent savoir quelles zones sont les plus fréquentées et quand, en ajustant l’éclairage et la température en conséquence. Ils peuvent apprendre quand un cadre arrive à son bureau et ajuster l’éclairage ou la température en conséquence et selon les saisons. Ils peuvent même détecter quand de nombreuses personnes sont dans une pièce et ajuster la température pour tenir compte de leur respiration et de leur chaleur corporelle!

Les contrôles de sécurité IoT font une grande différence dans la sécurité des bâtiments commerciaux. Les verrous automatiques et l’authentification intelligente du personnel autorisé aident à maintenir l’intégrité des zones et des données sensibles.

Au fur et à mesure que la technologie progresse, de plus en plus de locataires de bureaux haut de gamme – dont beaucoup d’entreprises technologiques elles—mêmes — s’attendent à une technologie ” SmartOffice “. Obtenez un avantage concurrentiel en restant en avance sur le terrain.

Analyse de données

Vous êtes-vous déjà demandé comment Amazon sait exactement quels produits vous recommander? Comment Netflix sait quels films et émissions vous proposer?

Tout ce que nous faisons sur Internet, sur nos téléphones, devient un point de données que ces entreprises peuvent utiliser pour évaluer notre comportement d’achat grâce à une pratique appelée “analyse prédictive.”

Rappelez-vous l’intelligence de la machine d’en haut? Cette technologie ne fonctionne que parce qu’Internet est inondé de données. Les investisseurs et les promoteurs immobiliers commerciaux n’ont pas besoin d’embaucher des analystes coûteux pour recueillir des données à partir de rapports enfouis. Les villes, les comtés et les États publient des tonnes de données en ligne pour un accès facile au public, y compris des données sur l’emploi, les données de migration, les données démographiques et d’autres statistiques très pertinentes pour l’investissement immobilier commercial.

Des données plus approfondies sont disponibles via des frais mensuels de logiciel en tant que service (SaaS) pour les investisseurs qui ont les moyens et la volonté de prendre des décisions d’investissement encore plus axées sur les données.

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La technologie change l’immobilier commercial pour le mieux

Nous avons demandé plus tôt si la perturbation imminente du secteur de l’immobilier commercial, représentée par ces tendances technologiques, était une bonne chose ou une mauvaise chose. Les gens raisonnables peuvent être en désaccord, mais nous sommes dans l’équipe “Bonne chose.” Considérez …

• PropTech permet à un plus grand nombre d’investisseurs immobiliers commerciaux de reconnaître les opportunités qu’ils ont peut-être négligées auparavant. Cela permet à plus de propriétés de trouver le bon acheteur et à plus d’acheteurs de réussir leur investissement.
• Avec un investissement immobilier plus accessible, les investisseurs chevronnés devront hausser le ton. Incapables de se reposer sur leurs lauriers, ils seront à la hauteur de ce nouveau défi, améliorant les relations avec les investisseurs et les services aux locataires pour tous.
• Le cycle de vente sera raccourci, avec moins d’intermédiaires et moins de doigts dans la tarte. Cela réduit les dépenses, les risques de fraude et le nombre d’obstacles qui ralentissent les transactions. L’argent pourra aller plus vite, avec plus de transparence et de compréhension.
• Les acheteurs tireront parti des données pour prendre de meilleures décisions d’investissement. Les investisseurs découvriront en masse qu’ils n’ont à prendre la parole de personne pour rien; toutes les données dont ils ont besoin pour prendre la bonne décision seront à portée de main, à l’aide de puissantes bases de données et d’ordinateurs d’apprentissage.
• L’expérience des locataires continuera de s’améliorer, la technologie améliorant les propriétés et la prestation des services de leurs propriétaires.
• Le patrimoine immobilier sera accessible à de plus en plus de personnes … et elles auront accès aux données et à l’éducation pour le gérer.

Conclusion

Centre-ville

La technologie ouvre la voie dans toutes les industries. L’immobilier commercial ne fait pas exception.

Parfois, c’est facile à oublier. Dans l’immobilier, nous avons tendance à adopter une attitude “certaines choses ne changent jamais”. Après tout, la terre sur laquelle nous construisons existe depuis des millions, voire des milliards d’années. Les bâtiments que nous achetons ont résisté pendant des décennies, voire des siècles; nous espérons que les nouveaux que nous construisons dureront encore des siècles.

La technologie ne change peut-être pas la nature des transactions, mais elle va beaucoup changer la façon dont les transactions se font, de plusieurs manières. Cela comprend:

• Comment nous trouvons des offres.
• Comment nous évaluons les offres.
• Comment nous concluons des transactions.
• Comment nous commercialisons ces offres.
• Comment nous répondons aux attentes de nos partenaires et de nos locataires.

L’industrie immobilière remonte à l’ère agricole, mais chaque ère ultérieure s’y est construite. L’ère industrielle a offert des révolutions dans les ressources humaines et l’essor de l’office et de la propriété industrielle. L’âge de l’information a ajouté des données. Aujourd’hui, l’ère de l’innovation nous permet de rendre nos transactions immobilières plus rapides, plus sécurisées, plus accessibles et plus avancées que nous ne l’aurions jamais cru possible.

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