かずー-ゾーニング近隣には二つの簡単な手順で

近隣は商業活動なしで繁栄することはできません。 小規模な地元企業は、あらゆる都市コミュニティの生命の血です。 そして、地元の企業は、それらの上に住んでいる人々なしで存在することはできません：開発者は、彼らのプロジェクトに資金を調達し、お金を稼ぐためにア

このタイプの開発–アパートを上にした通りのレベルのビジネス–は複合利用開発と呼ばれ、安全で面白く、経済的に重要な都市地域を作り出します。 フィリーはローハウスの街だ しかし、その商業回廊は、コミュニティとして一緒にローハウスを保持する棘、および近所の公共の生活を養う動脈です。

それについて考えてみてください：私たちの街で最も有名な古いエリアと最も人気のある新しいエリアの多くは商業廊下を中心にしています。 サウス-フィリーのイースト-パッシー-アベニュー、フランクフォード-アベニュー。 フィッシュタウン、ボルチモア-アベニューにある。 西フィリーでは、イタリアの市場で9番目のSt、クイーンビレッジで4番目のSt/ファブリックロウ、北の自由のN2番目のSt、ペンポートの”Two Street”、ジャーマンタウンアベニュー。 富士山の中で。 風通しの良いと栗の丘-リストは上に行く。

当市が2012年に時代遅れのゾーニングコードを更新したとき、混用回廊の重要性を認識し、面倒なケースバイケースゾーニングの差異を必要とせずにこの種の開発を可能にするためにいくつかのCMX（”商業混用”）ゾーニングカテゴリを作成した。

しかし、何かが細かい活字で非常に間違っていました、そして2つの最も重要なCMXカテゴリは私たちの近所に役に立たない、あるいは損害を与え ここでは、彼らと何が間違っているのか、そしてそれらを動作させる簡単な修正です。

ステップワン: CMX-3-Kill The McMansions

CMX-3は、中小規模のアパートの建物を対象としたゾーニングカテゴリです。 問題は、CMX-3は、最初の階に企業やロビーを持つアパートの建物を可能にするが、それは商業的なコンポーネントを必要としないということです。 そのため、開発者は代わりにCMX-3プロパティに一戸建ての家を建てることができます。

この抜け穴は、開発者が商業廊下を希釈し、通りのレベルに住宅を置くことができます。 また、CMX-3の高さ、オープンスペース、駐車ルールはマンションのためのものであるため、開発者はヤードが不足している生い茂ったタウンハウスを建設することができ、その大きなサイズは近所に比例しておらず、より多くの車でバイヤーや賃借人を引き寄せる。 これは、実際に一戸建て住宅開発のためにゾーニングされたプロパティの代わりにCMX-3プロパティを模索する一戸建て住宅開発者のためのひねくれたイ

だからCMX-3は負け-負けです: あなたは混合用途、より高い密度と少ない車を望んでいる都市主義者なら、あなたは代わりに、単一使用、低密度、およびより多くの車を取得します。 近隣の建築構造を維持し、便利なビジネスへのアクセスを得、限られた通り駐車スペースのための上昇の需要を制御したいと思う長年の居住者なら、代りに混乱させた生地、新しいビジネス、およびより多くの車を得ない。

幸いなことに、CMX-3の抜け穴は壊滅的ですが、修正するのは簡単です：市議会とケニー市長は、CMX-3ゾーンの一戸建て住宅を禁止する法律を制定する必要があ ペンのこの単純なストロークで、彼らは過去にフィリーの地域は素晴らしい作ったものの重要な部分を維持し、彼らは将来的に長い間偉大なまま確保す

ステップ2：CMX-2–開発者を拷問するのを止める

CMX-2は小規模な商業開発のためのものです。 それは古典的な都市設定である:1926年にそれの上に住んでいる所有者の家族が付いているマーシャルSt.の肉屋;1996年にそれの上に住んでいる医学生が付いているPine St.の骨董品店;Frankford Ave。 2016年には、web開発者とのコーヒーショップがそれの上に住んでいます。

理論的にはCMX-2は素晴らしいです。 商業用の1階（戸建住宅は許可されていません）が必要であり、開発を控えめにする明確で単純な高さの制限があります。 しかし、現在実装されているように、CMX-2の問題はCMX-3の反対です：CMX-3は開発者にあまりにも多くの余裕を与えますが、CMX-2はあまりにも制限的です。 2つの理由から、PHILLYでCMX-2プロジェクトを実際に構築することはほとんどできません。

まず、高さ制限が低すぎます。 それは38フィート、一戸建ての家のための限界と同じである。 これは、CMX-2の建物が近くの住宅のものとうまく調和することを意味するので、意味があるようです。

しかし、21世紀になると、商業空間は住宅空間よりも高く、広々としている必要があります。 確かに、少し古いrowhouseの店先から型の記録を販売できる–しかしそのような新しい商業スペースを造る融資か建築許可を得ることができない。 だから、適切な商業の一階に加えて、高さの38フィートに、アパートの三つのレベルに合わせて非常に厳しいです。 そして、それはあなたがあなたの一階の上にアパートの唯一の二つのレベルを持っている場合、資金調達を確保するために非常に

CMX-2の2つ目の問題はカフカを赤面させるだろう。 規制がどのように書かれているかのために、ほとんどの場合、開発者が建物に入れることができるアパートの数は、彼女が建物を作ることができる大き たとえば、CMX-2ルールでは、開発者が六つのアパートを収容するのに十分な大きさの建物を建設することができます。 しかし、他のCMX-2のルールは、彼女が実際にその建物を6つのアパートに分割することを許さないでしょう。 代わりに、ルールは、例えば、四つに彼女を制限するかもしれません。

これは彼女に不条理に大きなアパートを建設するか、人工的に小さな建物を建設するかのどちらかを強制するだろう。 いずれの場合も、制限は、上記のテナントの数を減らすことによって、潜在的な顧客のプロジェクトの商業スペースを奪う–とより根本的に、制限は、それが

CMX-3と同様に、CMX-2の問題は大きなものですが、簡単に修正できます。 市長ケニーと市議会は、CMX-2の高さ制限を41または42フィートに引き上げ、建物の許容サイズに合わせて許容アパート密度を調整する法律を制定するだけ これらの2つの単純な変更により、長年の住民、千年の都市主義者、そして開発者がすべて見たいと思うような開発に拍車をかけることができます。

マット-ルーベンがプランフィリーの諮問委員会に座っている。