なぜコープシニア住宅がプライムタイム

の準備ができているのか協同組合住宅はシニアリビングの中でニッチなままですが、モデルはゆっくりと成長しています。 一部の市場では競争力のある選択肢となっており、業界が直面するいくつかの圧力に対処することによってさらに牽引力を得ることができま

例えば、生協住宅は、中市場のシニア住宅の需要の高まりに対応するために活用することができます。 さらに、さまざまな種類の協同組合があり、シニア市場を活用したい開発者にとって柔軟な選択肢となっています。 すでに、独立した生活および支援された生活分野のいくつかの確立された企業は、生協に分岐しています。

しかし、共同住宅はまた、開発者が損益計算書よりも住民の全体的な幸福に焦点を当てることを必要とするかもしれない、CSIサポート&開発ゼネラルマネージャーのNancy Evans氏は、Senior Housing Newsに語った。 ミシガン州ウォーレンに拠点を置くCSIは、カリフォルニア州、メリーランド州、マサチューセッツ州、ミシガン州に58のシニアアパート協同組合を所有している。

“私達は私達の所有者および株主のためのお金をもうけるこのビジネスにない。 私たちはメンバーの生活を向上させたいと思っています”とエバンス氏は述べています。

の可能性に満ちている生協は、高齢者住宅在庫の一部を占めていますが、人気が高まっている兆候があります。

シニア協同組合の数は、2013年の103から2019年の125に増加し、合計7,700戸、10,500人以上の住民がいると、シニア協同組合財団理事長のDennis Wilson氏はSHNに語った。 Shoreview、ミネソタ州ベースのグループは、全国のシニア生協のための提唱しています。

しかし、プロバイダーは特に中西部で、生協が繁栄していることに注意を払っている。

1978年に最初のシニア生協がオープンしたミネソタ州には82のコミュニティがあり、ツインシティーズ地域は競争の激しい市場です。 州内最大のシニア住宅プロバイダーであるエベネザーは、38の生協を管理しており、そのほとんどはアップルウッドポワントとリアルライフ協同組合のブランドで運営されている。

昨年、Ecumenはシニア協同組合ブランドZvagoを立ち上げ、ミネソタ州ミネトンカに2,000万ドルの54ユニットのコミュニティを開設した。 エキュメンはまた、セントアンソニーパークとアップルバレーにZvago生協をオープンし、ダルースの第四生協の建設はほぼ完了しており、スティルウォーターの第五生協が計画されている。

もう一つのGopher State developer—ミネソタ州イーガンの不動産株式開発—村またはコロラド州、アイオワ州、カンザス州、ミネソタ州、ミズーリ州、サウスダコタ州、ウィスコンシン州、ワシントン州で建設中。

不動産株式開発はコメントの要求に応じなかったが、Ecumenは市場の競争環境を理由に、この話についてSHNにコメントを拒否した。

シニア協同組合の開発は、豊富な供給を持つ州での良好な資金調達によって長い間推進されてきました。 シニア住宅協同組合理事会会長デニス-ジョンソンは2013年にSHNに語ったシニア協同組合は、国家住宅法のセクション213の下でミネソタ州の住宅都市開発省（HUD）によって保険された”マスターモーゲージ”であると述べた。

3年前のHUD再編後、ミネアポリス事務所は現在、米国のすべての生協融資申請を処理している

しかし、ミネソタ州は唯一の生協の温床ではあ 村の協同組合のパイプラインの大部分はアイオワ州とコロラド州にあり、合計14の開発が完了または建設中です。

両州は高齢者人口が増加している。 アイオワ州高齢化省によると、514,000人以上のIowanは65歳以上であり、677,000人以上に2050年までに増加すると予想されるセグメントである。 コロラド州の65歳以上の人口は1.27万人を2030年までに上回ると予想されており、US News and World Reportによって米国で高齢化のための最高の州にランクされていた。

市場レートの選択肢

協同組合への購入は、シニア住宅に入るための費用対効果の高い方法であり、独立した生活や活発な大人のコミュニティの代 住民は、建物を所有する企業の”株式”を購入します。 これらの株式は、利害関係者に建物内の特定のユニットをリースし、共通領域を利用する権利を与えます。 さらに、査定、維持および修理のための月極料金がある。

生協の生活はまた、伝統的な住宅所有者協会と同様に、コミュニティがどのように管理されているかについて住民に株式を与えます。 各協同組合には選出された執行委員会があり、メンバーは建物の管理と運営方法について投票を行っている、とEvansはSHNに語った。

生協の株式は段階的に価値が高く、通常は毎年1％から2％です。 これは、新しい居住者のための手頃な価格と市場性を維持し、彼らが占有されるまで、メンバーは空のユニットの月額料金を担当しているためです。

生協の財務構造のために、彼らは利益主導の投資家によって見落とされる傾向がありますが、消費者にはより手頃な生活オプションを提供しています、Lutz、Bobo&TelfairのパートナーであるScott GordonはSHNに語りました。 ゴードンはSarasota、フロリダベースの会社のための不動産そして移動式家公園の法律を専門にする。

シニア生協の需要が急増した場合、投資家はより有利な機会を見るかもしれないと信じる理由がいくつかあります-少なくとも、生協のモービルホーム公園の例が示唆されている場合。

何十年もの間、個人投資家とReitが製品を取引可能な機関投資家級の投資クラスにする前に、モービルハウスを購入する退職者が一緒に所有協同組合を作

生協を退出しようとしているメンバーは、投資に対するリターンが小さいか、株式を保有して別のテナントにユニットを借りることができます。 ゴードンは、毎月の評価は、株主が賃借人を充電することができます家賃よりも実質的に低くなる可能性があることを指摘しました。

“私は、維持費が何十年も横ばいになっているいくつかのコミュニティを知っている”と彼は言った。

住民が不動産の株式を購入し、生活ユニットと共有設備を利用できる伝統的な住宅協同組合とは異なり、CSIのプロパティは、主に手頃な価格のシニアア 会員は、他の場所と同じように利用可能なアパートを申請します。 彼らはまた、その後、保証金の代わりに使用されている協同組合に参加するためにentry100の入場料を支払います。

会員は、建物の管理方法に関する議決権と、建物の管理に参加する機会を与えます。 プロパティマネージャーの代わりに、CSIは、彼らの建物を自己管理する方法を生協のメンバーに助言し、教える一度に三つのコミュニティまでの責任リエゾン

各CSI生協には、飲食店やgroundskeepingから建物のメンテナンスや活動のプログラミングに至るまでの決定について住民を代表するための理事会とフロアリーダーがあります。 これらはすべて、1年の任期と2年の制限を持つ選出された役職です。

用語の制限は設計によるものである、とEvans氏はSHNに語った。

“これにより、ポジションの売上高が増加し、他のメンバーが管理職にステップする機会が生まれます”と彼女は言いました。

CSIの協同組合はすべて手頃な価格のコミュニティであり、低所得住宅税額控除（LIHTC）とHUDセクション202と232の資金調達を通じて建設され、資金調達され これにより、CSIは通常、居住者の収入の30％で家賃を補助することができます。

協力的な持ち家に代わるもう一つの選択肢は共同住宅です。 その一例は、ペンシルベニア州ニューホランドのガーデンスポットコミュニティビレッジ協同組合リビングハウスで、2018年のSHN Architecture&Design Awardsの”Best Affordable Housing Design”受賞者でした。 Garden Spot VillageのCEOであるSteve Lindseyは、住民が共同生活をしているという意味では、生協のままであるとSHNに語った。

これらの生協モデルはすべて、住民が新しい友人に会い、ボランティアと活動の新しい方法を見つけ、生活の質を豊かにする機会を提供します。 CSIの協力住民の50％までが何らかのボランティア活動をしており、多くの人を驚かせている、とEvansは指摘した。

“私たちの住民の多くは、彼らが自分たちの生活を台無しにするために来たと私に言わせてきました。 代わりに、彼らは新しい目的を見つけました”と彼女は言いました。