インディアナ州コロンバスでは、健康に焦点を当てたコミュニティハブ
としてデッドモールが新たなリースを取得しています。1990年、B.DaltonとWet Sealが君臨し、一見不屈のアメリカのショッピングモールがその頂点にあった年、インディアナ州コロンバス市は、その年に米国全土でオープンする推定19モールのうちの2番目の適切な囲まれたショッピングセンターを獲得しました。
市内の中核小売地区にある旧バーソロミュー郡フェアグラウンズの敷地に位置する新しいフェアオークス-モールは、市内中心部の北東3マイルに建設された。 両方の建物はGruen AssociatesのためにCésar Pelliによって設計されました—カリフォルニア州Culver Cityからイリノイ州Waukeganまでのショッピングモールと同義の名前、そしてその間の多くのポイント。 1956年、ウィーン生まれの創業者であるヴィクター-グルーエンは、ミネソタ州エディナにある国内初の完全に囲まれた気候制御のショッピングモール、サウスデール-センターにアメリカの消費者を紹介した。
しかし、コロンブスの二モール時代は短命だった。 ペリのコモンズと市内中心部—コモンズモールとしてよく知られている-は、新しい屋内コミュニティスペースを中心としたダウンタウンの再開発プロジェ 413,000平方フィートのフェアオークス-モールは、まともな数のモールのステープルと話す建築の血統を持つより多くの仕事の日の小売先であり、soldiered on。
今日、フェア—オークス—モールはまだオープンしており、Kmartに変わったダナムのスポーツ用品店が唯一の生き残ったアンカーとして機能する小売店やレストランのテナントがいる。 モールの歩行者はコンコースを利用し続け、前のJ.C.ペニーは後半のように多くの行為を見た。 しかし、すべての意図と目的のために、フェアオークスモールは死んでいます。
全国の多くの瀕死と死んだモールと同様に、フェアオークスモールの死後の世界は、完全に引っ張られていることわざのプラグの前に予め決定されています。 しかし、規範からのさわやかな偏差では、モールは住宅との民間の混合使用開発に道を譲ることはありませんし、部分的にメガ教会やアマゾンのフルフ コロンバス市とコロンバス地域保健（CRH）のパートナーシップである非営利のフェアオークスコミュニティ開発公社（FOCDC）は、現在36エーカーの不動産を所有し、現在のモールの歩行者やスポーツ用品店の常連客が自宅で感じることができる”ホリスティックウェルビーイング”を中心とした健康とレクリエーションキャンパスを公共資産に変えることを計画している。
死にかけている小売ハブからコミュニティリソースへ
2018年12月にモールを買収した後、FOCDCはオハイオ州コロンバスに本社を置くランドスケープアーキテクチャと都市デザイン会社MKSKとPerkins&をタップし、次の6月にfair Oaksモールサイトのマスタープランと長期ビジョンを作成します。 そのビジョンの実施は現在、コロナウイルスのパンデミックのために保留されていますが、そのプロセスから浮上したマスタープランは注目に値しま: 多面的なコミュニティセンター-スラッシュ-ウェルネスハブは、YMCAの精神的ないとこのようなものとして機能しますが、フードコートと、はい、いくつかの小売
シカゴに拠点を置くパーキンス&ウィルのスポーツ、レクリエーション、エンターテイメント部門の練習リーダーであるLindsey Peckinpaughが説明したように、CRHと市の両方が”モールをある種”しかし、両方とも独自の目標を追求しています。 CRHのために、適応型再利用プロジェクトは、それが支援ハブに市内に散在いくつかの臨床サービスを一元化するのに役立ちます。 一方、市は長い間、公園部門のプログラミングのための屋内レクリエーション施設と追加の管理スペースの両方を必要としてきました。
「市長は、何よりも、モールが民間市場に放置された場合、モールに何が起こるかを心配していたと思う」とPeckinpaugh氏は付け加えた。 “それはおそらく、周囲の土地利用に見合った方法で開発され、都市の生活の質に添加されることはなかったでしょう。”
Peckinpaughの練習は興味の突風を経験したが—不動産開発者および都市マネージャー両方から同様に-娯楽設備に亡きビッグボックスアンカー店を変える潜在性で、 526,000平方フィート以上の計画された施設のすべての平方インチは、グループエクササイズエリア、フィットネススタジオ、スポーツコート、デモンストレーションキッチン、心臓センター、ハイドロセラピープール、CRHが運営する栄養および臨床サービスを含む健康およびウェルネス関連の用途に専用されます。 建物のプログラムは非常に多様であるため、ピラティスのクラスや糖尿病のカウンセリングのためにそこにあるかどうか、すべてのユーザーにつながる
“私たちが野心的な目標として話したことが興味深いと思うもの—そしてこのような他のブレンドされた類型論プロジェクトでそれを見ています— 「健康であるか、怪我から回復しているか、病気から治療を受けているかにかかわらず、誰もがコミュニティの一員として共同交流しています。”
おかえりなさい、mall walkers
Crh主導の外来医療サービスとフィットネス施設に加えて、Fair Oaks Mallのフットプリントの25％は、競争力のあるリース料金で非営利コミュニテ
まだアクティブなリースにバインドされているダナムのスポーツ用品店は、Peckinpaughが観察したように、”それは彼らのための補完的な使用になるだろう”として理にかなっている再開発後の不動産での存在を維持することに市に関心を表明している。”他のテナントは、潜在的にフードコートに記入するためにスパサービス、銀行、および食品や飲料施設が含まれている可能性があります。 “あなたは何か他のことをする間にマニキュアを手に入れることができるすべてのサッカーのお母さんについて考えます”とPeckinpaughは黙想しました。 そして、述べたように、忠節なモールの歩行者は考慮に入れられる。 マスタープランによれば、既存のコンコースに沿った専用のウォーキングトラックは、再想像され、再活性化されたフェアオークスモールの中心的な特徴であろう。
“私たちは、アクセスの障壁を排除することについて、そして私たちのコミュニティ内には、コミュニティメンバーとして行くことができ、何かのために支払う、何かを信じる、または何かを買う必要がない場所が非常に少ないという事実について多くのことを話しています”とPeckinpaugh氏は、モールの廊下を歩いて歩くトラックのように、一般に完全にアクセス可能な要素を維持すると述べた。 “計画の重要な教義は、人々が建物に入り、自由に歩き回り、選択した場合は買い物をすることです。 しかし、メンバーシップ、予定、またはプログラムに参加する理由が必要なアクセス制御のポイントがあります。”
ロサンゼルスに拠点を置くperkins&Willの企業および商業慣行のアソシエイトプリンシパルであるDavid Sheldon氏は、コンコースがこの特定の死んだモールや潜在的に他の人に新しい命を吹き込む上で重要な役割を果たしていることにも注目した。 “コンコースについての興味深いことは、より思慮深いウェルネスリースでそれを活性化する可能性がある”と彼は言った。 “フォールバックは、クレアのとアンおばさんのプレッツェルに行くことですが、私はこのような概念と、この特定のプロパティのために想定されているもので、本当にそれをホリスティックにする機会があると思います—それはすぐそこにあります。”
“開発者はパフォーマンスについて異なる考え方をする必要があり、また家賃ロールについて少し異なる考え方をする必要がある”とSheldon氏は付け加えた。 “そして、それは誰もが健康の機会の高まり感覚を経験しているように、より良いその電機子を活性化するのに役立ちます。”
MKSKとパーキンス&が想定しているマスタープランも、モールの既存のフットプリントを超えて拡張されます。 1983年に完成したカミンズのケビン-ロシュが設計した本社は、旧コモンズ-モールからあまり遠くないダウンタウンに位置している。 そして、そのリースはすぐに成熟しています。
ペキンポーが指摘したように、コロンバスは長い間、ラクロスやラグビーフットボールのようなスポーツのための地域大会を開催するために一年中使用 このような会場は、”地域の青少年スポーツ観光”の賑やかなハブとして想定され、隣接するモールでの小売などの補完的なサービスを支援するのに十分な観
Gruenのビジョンへの21世紀の復帰
COVID-19危機はFOCDCに一時停止ボタンを押しさせたが、Fair Oaks Mallの変成的な再開発はまだ非常に活発である。 「私たちはコロンバス市から、それがいつの問題であるかの問題ではないと言われてきました」とPeckinpaugh氏は説明します。 “彼らは回復を待っている。 （プロジェクトの第一段階のために確保されていた資金の大量は、最終的にパンデミックの間に中小企業ローンとしてコミュニティ全体に配布され)
マスタープランを通知し、Peckinpaughが会議あたり平均20-300人のコミュニティメンバーであると推定したものを描いた広範なコミュニティ関与プロセスと同様に、FOCDCは再開発の将来に関する高いレベルの透明性にコミットしている。
“これは、この概念とこれらのプロパティの将来についてのエンゲージメントのより典型的な概念との間の最大の違いの一つである、”プロジェクトの開 “それはとても公共だし、すでにコミュニティに自分自身を恩返ししているという事実ので—あなたは選択の余地がない、あなたはそれにあります。 それは、ある程度のコンセンサスを持った何かをどのように前進させるか以外のことではありません。”
そして、フェアオークス-モールはリンボーの同じ状態にあるかもしれないが（元エグゼクティブエディターのマット-ショーは2008年にフェアオークス-モールを訪問し、その後も大部分が放棄されていると観察した）、国内の無数の他のモールの特性と同様に、もちろん、それはモダニズム建築の富で国際的に有名な中規模の中西部の都市にあるデッド-モールであるという事実がある。 “コロンブスで働くことは名誉と大きな責任の両方です”とPeckinpaugh氏は述べています。 “400または500,000平方フィートのスペースを再開発するだけで、それ自体が巨大な投資です。 私たちがデザインに入るとき、これはコミュニティによって出されているプロジェクトであるため、期待の管理がたくさんあると思います—そして、それはおそらく彼らが望む建築の宝石ではありませんが、私は創造性と適切な管理で施設が有意義にコロンバスが誇りに思っている施設に変身することができることを知っています。”
デザインの期待はさておき、PeckinpaughとSheldonは、再想像されたFair Oaks Mallが必ずしもそれが見える方法のために注目を集めるのではなく、Victor Gruenのアメリカのモールのための元のビジョンに戻ってくるコミュニティベースのプログラミングに重点を置いていることを願っています。
“私たちは、変革しようとしているモールのかなりの量を見てきました”とSheldon氏は述べています。 “そして、私たちは建築家として来て、私たちは住宅を見て、私たちは混合使用を見て、私たちは娯楽を見ています。 そして、それはちょうどとにかく、次の五から七年以内に時代遅れと時代遅れになる使い捨て小売のいくつかの並べ替えの形に戻ります。 だから、彼らは本当に問題を解決していません。”
“これに対する私たちの関心は、何百万平方フィートのプロパティを取り、それらを私たちのコミュニティに戻し、別の方法でそれを行う方法から本当に生 “そして、私たちがコロンブスと話していることは、その素晴らしい例だと思います。”
