コンドミニアムホテルとは何ですか、なぜそれが機能するのですか、そしてなぜそれが挑戦的ですか？
コンドミニアムホテルとは何ですか、なぜそれが機能するのですか、そしてなぜそれが難しいのですか？
By Irvin W.Sandman
May24,2007
業界のホットな新しいセグメントであるコンドミニアムホテルは、過去三年間でほぼすべてのホテル会議で顕著な請求を与えられ しかし主題の執筆は初心者に密、混乱するようである場合もある。 この記事はコンドミニアムのホテルの概念に導入を提供し、分野に入手しやすい記入項目を与えるように意図されている。 また、コンドミニアムホテルに精通している人に、より大きな画像の概念のいくつかを結晶化した簡潔で煮詰められた要約を提供しようとしています。
コンドミニアムホテルとは？
コンドミニアムホテルでは、客室はコンドミニアムユニットとして別々に所有されています。 この最初のポイントはやや明白です：”コンドミニアムホテル”を持つためには、コンドミニアムユニットが必要です。
第二に、コンドミニアムホテルでは、コンドミニアムユニットはレンタルプログラムを通じてホテルによってレンタルされます。 すべてのホテルには部屋の在庫があります。 コンドミニアムホテルでは、個別所有のコンドミニアムユニットは、レンタルプログラムを通じてホテルの在庫の一部になることを意図しています。 一部のコンドミニアムホテルでは、ホテルのすべての部屋がコンドミニアムユニットとして販売されています。 他のものでは、一部の部屋のみが販売され、開発者は部屋の一部または大部分を”固定在庫”として保持します。”
“混合使用住宅ホテル”は、コンドミニアムホテルと混同されることがあります。 混合された使用住宅のホテルは都市市場に普通ある。 このコンセプトでは、都市型ホテル、頻繁に四、五ダイヤモンドは、上層階にハイエンドの住宅マンションで構築されています。 これらのマンションの単位は住宅として意図されている。 これらは、ホテルの部屋の在庫の一部であることを意図したものではありません。 従って、コンドミニアムのホテルおよび混合された使用ホテルは異なった動物である。
コンドミニアムホテルの利点は何ですか？
コンドミニアムホテルのコンセプトは、消費者と開発者の両方にその利点によって駆動されます。
典型的には、コンドミニアムホテルのコンセプトは、リゾート地など、マンションの所有権がパートタイムの使用に望ましい場所で採用されています。 消費者へのコンドミニアムホテルの利点を理解するためには、リゾートの文脈の消費者の代わりを見ることができる。 コンドミニアムのホテルの出現の前に、リゾートのコンドミニアムの単位の完全な所有権がほしいと思った消費者に1つの実質の代わりしかなかった:従来のリゾートのコンドミニアムの開発の単位を買うため。
この比較を二つの視点から考える：消費者がマンションに滞在していないとき; そして、消費者がそこに滞在しているとき。
伝統的なリゾートマンション開発では、消費者はマンションに滞在していないときに何をしますか？ 彼はユニットが空いているようにすることができ、それによって収入の可能性を先取することができます。 また、バイヤーは彼自身からの単位を賃借することを試みることができる。 もちろん、この代替手段は多くの時間と手間を消費します。 第三の選択肢は、週までにユニットを借りるだろう外部の代理店を雇うことです。 しかし、どのレンタルシナリオでも、ユニットのマーケティングには問題があります。 開発の基礎となる文書は、通常、所有者が一貫性を持ってユニットを維持する必要はありません。 その結果、単位の賃借に興味があるどのゲストでも単位の質についての少しだけ信任がある–それの建物、開発、または単位のための一貫した”価値提案”
コンドミニアムホテルのコンセプトは、これらの懸念に答えます。 ユニットのレンタルは専門的に処理されます。 単位は普通一貫した方法で維持されるように要求される。 ユニットのマーケティングはより効果的であり、ユニットの所有者は自分の時間と労力を無駄にする必要はありません。 すなわち、コンドミニアムのホテルに質問によりよい答えを提供する消費者に改善された価値提案がある、”私が単位を使用していないとき私は何をす”
コンドミニアムホテルのコンセプトは、消費者がユニットに滞在しているときにも改善された価値提案を持っています。 伝統的なリゾートマンションでは、所有者の経験は非常にアパートのようなものです。 コンドミニアムホテルは、対照的に、ユニットの所有者にホテルの拡張された設備を提供します: ルームサービス、フロントデスクのチェックイン、ハウスキーピング、およびその他の設備。 多くのバイヤーがこれらの利点に従来のリゾートのコンドミニアムの単位上の改善をなぜ見つけるか見ることは容易である。
コンドミニアムのホテルの概念はまた開発者に重要な利点を提供する。 伝統的なホテル開発者は、彼がプロジェクトを想定している時間と、彼が資本利益率を実現することができる時間の間に長い道のりを持っています。 開発者は、プロジェクトのエンタイトルメントを取得し、それを構築し、それを開いてから、通常3年間にわたって、操作を安定させる必要があります。 それだけで、開発者は投資収益率を見たり、販売やその他の流動性イベントを通じて利益を実現することを期待することができます。 このプロセスには5年以上かかることがあります。 これとは対照的に、コンドミニアムホテルの開発者は、ユニットの販売は、通常、ホテルがビジネスのために開く時間の周りに閉じるので、はるかに早 さらに、コンドミニアムのホテルの開発者に保証された資金調達の付加的なもとへのアクセスがある:従来のマンションの開発に資金を提供する貸 資本のこの追加されたソースは、融資コストを削減することができます。
なぜコンドミニアムホテルの開発は難しいのですか？
コンドミニアムホテルは、伝統的なホテル開発には存在しない法的および実用的な複雑さの両方を高めるため、挑戦的です。
法的な複雑さ。 マンションのホテルの開発は複数の付加的な法的挑戦を示す。 まず、伝統的なホテル開発には存在しない証券法のリスクがあります。 開発者がマンションの単位としてホテルの部屋を販売するとき、質問は起こる:開発者は不動産か投資を販売しているか。 一つが沸騰し、将来のユニット購入者に開発者のピッチを評価するときに問題が結晶化されます。 ピッチは次のとおりであることができる:”私はマンションの単位を販売する。 あなたは多くの時間のために私にそれを返し、私はホテルのビジネスの一部としてそれを借りて、私はあなたにたくさんのお金を稼ぐでしょう。”また、ピッチは次のようになる可能性があります：”私はあなたにマンションユニットを販売します。 ここにある-それを楽しんでいます。”前者のピッチでは、開発者は明らかにセキュリティを販売している、と証券法が適用されます。 後者のピッチでは、開発者は不動産のみを販売しており、証券法は適用されません。 証券法のリスクを回避するために、doのといけないことの詳細なリストが開発されており、主にIntrawest no action letterから生じています。
第二に、伝統的なホテルとは異なり、コンドミニアムホテルの開発者は州および地方のコンドミニアム法を遵守しなければなりません。 これらの法律は、主に州の議員が価値があると考えた情報を提供することによって、将来のユニットのバイヤーを保護するために設計された開示法 法律はまたマンションの政体が作成することができる特定の方法を提供する。
第三に、コンドミニアムホテルへのゾーニング法の適用から法的複雑さが生じる可能性があります。 コンドミニアムホテルはコンドミニアムですか？ またはそれはホテルですか？ ゾーニング法は、多くの場合、明確ではありません。 これは、開発者がこれらの法律を評価し、ユニットの所有者がユニットを占有するときに一時的な占有税を支払う必要があるかどうかなどのゾーニング分類の問題や質問を解決するために地方自治体と協力しなければならないことを意味します。
ビジネスの複雑さ。 コンドミニアムホテルの開発で発生する追加の法的な質問に加えて、伝統的なホテルの開発には存在しない実用的な複雑さもあります。
まず、ホテル開発者は、一つだけではなく、三つの種類の貸し手を考慮する必要があります。 通常、ホテル開発の場合のように、伝統的なホテル建設/恒久的な貸し手があるかもしれません。 しかしまた販売および行為の解放のためのプロセスのようなマンションの開発の貸付け金の特殊機能で、経験されるマンションの貸方があるかもし そして開発者はマンションの単位の購入者にお金を貸す小売りの貸方の必要性を考慮する必要がある–開発者が部屋を形成する方法は単位の購入者に利用できる小売りの貸方のプールに影響を与えることができる。
第二に、プロジェクトの成功は、ホテルの市場や客室の需要と供給だけではなく、住宅マンションの市場に依存する可能性があります。 その市場が暑いとき、住宅マンション市場への依存は大丈夫かもしれません。 ただし、そうでない場合は、フォールバック戦略が必要になることがあります。
第三に、部屋の在庫に不確実性があります。 証券登録法の適用を避けるために、コンドミニアムホテルの開発者は、ユニットのバイヤーにホテルのレンタルプログラムに入るよう強制するこ その結果、コンドミニアムホテルの開発者は、ホテルの在庫にどのように多くの部屋があるかを確認することはできませんし、この不確実性は、収益予
第四に、コンドミニアムホテルの文脈における複雑さを取る通常の直接的な規制があります。 たとえば、開発者はADA準拠に精通しており、十分な数のADA準拠の部屋が構築されるようにする方法を知っています。 しかし、すべての部屋がマンションユニットとして販売されることを意図しているとき、これはどのように行われますか？ 別の例は、酒のライセンス法の適用です。 ホテルの酒類ライセンスは、通常、ホテル内の部屋にアルコール飲料を配達することができます。 ライセンスは、個別に所有されているユニットへの配信を許可していますか？
最後に、開発者は”ホテルユニット”の所有者として継続することを余儀なくされる可能性があります。”ブランドのホテル会社は、マンション協会との管理契約を締結したくありません。 ブランドの管理会社が関与している場合、通常、開発者はホテルの商業エリアと共通エリアで構成される”ホテルユニット”を作成し、ホテルの部屋が この構造は、長期的には開発者とユニットの所有者との間に利益相反を引き起こす可能性があり、訴訟リスクを引き起こす可能性もあります。
コンドミニアムホテル開発の課題は多くあります。 しかし、業界とそのカウンセラーは、過去数年間でそれらを満たすためによくやっています。 コンドミニアムのホテルの知的な基礎は固体地面で置かれた。
コンドミニアムホテルはここに滞在していますか？
コンドミニアムホテルには、耐えられる二つの重要な利点があります。 それらはリゾートのコンドミニアムの単位を所有したいと思い、それを賃借することと単位を空いているか、または口論残したいと思わない人々のための優秀な解決である。 コンドミニアムのホテルはまた開発者に従来のホテルの開発で利用できるより公平のリターンを先に得る機会を提供する。 これらの利点は、より良い解決策が考案されるまで非常に魅力的であり続ける可能性があります。 私達はコンドミニアムのホテルの単位がほとんどのリゾートの開発の特徴であると今後数年間で期待してもいい。
