콘도 호텔이란 무엇이며,왜 효과가 있으며,왜 도전적입니까?
콘도 호텔이란 무엇이며 왜 효과가 있으며 왜 도전적인가?5 월 24,2007
콘도 호텔,업계의 뜨거운 새로운 세그먼트,지난 3 년 동안에서 거의 모든 호텔 컨퍼런스에서 눈에 띄는 청구 되었습니다. 주제에 쓰기는,그런데,초심자에게 조밀하고 혼란스럽게 보일 수 있는다. 이 기사는 콘도 호텔 개념에 소개를 제공하고 분야로 접근 가능한 진입 점을 주기 위하여 예정된다. 그것은 또한 그 익숙한 콘도 호텔에 더 큰 그림 개념의 일부를 결정화 하는 간결,삶은 다운 요약을 제공 하고자 합니다.
콘도 호텔이란?
콘도 호텔의 객실은 콘도 단위로 별도로 소유됩니다. 이 첫번째 점은 약간 명백하다:”콘도 호텔을 있기 위하여,”콘도미니엄 단위는 필요하다.
둘째,콘도 호텔에서는 임대 프로그램을 통해 콘도 유닛을 임대합니다. 모든 호텔에는 객실 재고가 있습니다. 콘도 호텔에서 별도로 소유 한 콘도미니엄 단위는 임대 프로그램을 통해 호텔 인벤토리의 일부로 만들 수 있습니다. 일부 콘도 호텔의 모든 객실은 콘도 단위로 판매 됩니다. 다른 경우에는 일부 객실만 판매되며 개발자는 객실의 일부 또는 대부분을”고정 인벤토리”로 유지합니다.”
“혼합 사용 주거 호텔”은 때때로 콘도 호텔과 혼동됩니다. 혼합 사용 주거 호텔은 일반적으로 도시 시장에서 찾을 수 있습니다. 이 개념에서 도시 호텔,자주 4 개 또는 5 개의 다이아몬드,상위 층에 하이 엔드 주거 콘도와 함께 만들어집니다. 이 콘도 단위는 주거로 예정된다. 그들은 호텔의 객실 인벤토리의 일부가 될 수 없습니다. 따라서 콘도 호텔과 혼합 사용 호텔은 다른 동물입니다.
콘도 호텔의 장점은 무엇입니까?
콘도 호텔의 개념은 소비자와 개발자 모두에게 그 장점에 의해 구동된다.
소비자의 장점. 전형적으로,콘도 호텔 개념은 콘도미니엄 소유권이 휴양지 위치와 같은 파트타임 사용을 위해 바람직한 장소에서 채택된다. 소비자에게 콘도 호텔의 이점을 이해하기 위하여는,것개은 행락지 문맥안에 소비자 대안을 볼 수 있는다. 콘도 호텔의 출현의 앞에,행락지 콘도미니엄 단위의 충분한 소유권을 원한 소비자는 단 1 개의 진짜 대안이 있었다:전통적인 행락지 콘도미니엄 발달안에 단위를 사기 위하여.
두 가지 관점에서이 비교를 고려:소비자가 콘도에 머물고 있지 않을 때; 그리고 소비자가 거기에 머물 때.
전통적인 리조트 콘도미니엄 개발에서 소비자는 콘도미니엄에 머물지 않을 때 무엇을합니까? 그는 단위함으로써 소득 잠재력을 전술,빈 거짓말을하도록 할 수 있습니다. 또는,구매자는 자신을 밖으로 단위를 임대 시도 할 수 있습니다. 물론이 대안은 많은 시간과 문제를 소비합니다. 제 3 의 대안은 주까지 단위를 밖으로 세놓을 외부 기관을 고용한것을 이다. 그러나 모든 임대 시나리오에서 단위 마케팅은 문제가 있습니다. 개발의 기본 문서는 일반적으로 소유자가 일관성을 유지하도록 요구하지 않습니다. 그 결과로,단위를 세놓기에 흥미있는 어떤 손님은 단위의 질에 관하여 약간의 신뢰가 있을 것이다-건물,발달,또는 그것에 있는 단위를 위한 일관된”가치 건의안”가 없다.
콘도 호텔의 개념은 이러한 우려에 응답합니다. 단위의 임대는 전문적으로 처리됩니다. 단위는 전형적으로 일관된 방법으로 유지될 것을 요구됩니다. 단위의 매매는 효과적 이고,단위 소유자는 그의 시간 및 노력을 낭비할 필요가 있지 않는다. 즉 콘도 호텔에는 질문에 더 나은 응답을 제공하는 소비자에게 개량한 가치 건의안이,”나가 단위를 이용하고 있지 않을 때 나는 무엇을 하는가 있는가?”
콘도 호텔의 개념은 또한 소비자가 단위에 머물 때 개선 된 가치 제안을 가지고 있습니다. 전통적인 리조트 콘도미니엄에서 소유자의 경험은 아파트 처럼 아주 많이. 콘도 호텔,대조적으로,단위 소유자 호텔의 확장된 시설을 제공 합니다: 룸 서비스,프런트 데스크 체크인,하우스 키핑 및 기타 편의 시설. 그것은 왜 많은 구매자 이러한 혜택을 전통적인 리조트 콘도미니엄 단위를 통해 개선을 찾을 것 이라고 쉽게 볼 수 있습니다.
개발자의 장점. 콘도 호텔 개념은 또한 개발자에게 상당한 이점을 제공합니다. 전통적인 호텔 개발자는 프로젝트를 계획하는 시간과 자본 수익을 실현할 수있는 시간 사이에 긴 길을 가지고 있습니다. 개발자는 프로젝트에 대한 인타이틀먼트를 획득하고 빌드하고 연 다음 일반적으로 3 년 동안 작업을 안정화해야 합니다. 그런 다음에 만 개발자는 투자 수익을 보거나 판매 또는 기타 유동성 이벤트를 통해 이익을 실현할 것으로 기대할 수 있습니다. 이 과정은 5 년 이상 걸릴 수 있습니다. 반면,콘도 호텔 개발자는 단위의 판매는 일반적으로 호텔 사업을 위해 열립니다 시간 주위에 닫기 때문에 훨씬 이전,투자에 상당한 수익을 실현할 수 있습니다. 게다가,콘도 호텔 개발자는 장악한 회계의 추가 근원에 접근이 있는다:전통적인 콘도미니엄 발달을 회계를 제공하는 대금업자의 수영장. 이 추가 된 자본 공급원은 대출 비용을 줄일 수 있습니다.
콘도 호텔 개발은 왜 어려운가요?
콘도 호텔은 전통적인 호텔 개발에 존재하지 않는 법적 및 실용적인 복잡성을 모두 제기하기 때문에 도전적입니다.
법적 복잡성. 콘도 호텔 개발은 몇 가지 추가적인 법적 문제를 제시합니다. 첫째,전통적인 호텔 개발에 존재하지 않는 증권법 위험이 있습니다. 개발자가 콘도미니엄 단위로 호텔 방을 매출할 때,질문은 발생한다:개발자는 부동산 또는 투자를 매출하는가? 이 문제는 잠재 단위 구매자에게 개발자의 피치를 평가하고 평가할 때 결정화됩니다. 피치는 다음과 같을 수 있습니다:”나는 당신에게 콘도미니엄 유닛을 판매 할 것입니다. 당신은 많은 시간 동안 나에게 그것을 돌려주고,나는 호텔 사업의 일환으로 그것을 임대 할 것이고,나는 당신에게 많은 돈을 벌 것입니다.”양자택일로,피치는 이을 수 있었다:”나는 너에게 콘도미니엄 단위를 매출할 것이다. 여기있다-그것으로 재미가있다.”전 피치,개발자가 명확하게 보안을 판매하고,증권법이 적용됩니다. 후자의 피치,개발자는 부동산을 판매하고,증권법이 적용되지 않을 것입니다. 증권법의 위험을 방지하기 위해,할 일과하지 말아야 할 사항에 대한 자세한 목록은 주로 인트라 웨스트 없음 액션 편지에서 발생,개발했다.
둘째,전통적인 호텔과 달리 콘도 호텔 개발자는 주 및 지역 콘도미니엄 법을 준수해야합니다. 이러한 법률은 주로 공개 법률 국가의 의원 가치 있을 것 이라고 생각 하는 정보를 제공 하 여 잠재 단위 구매자를 보호 하기 위해 설계 되었습니다. 법은 또한 콘도미니엄 정권을 만들 수 있는 특정 방법에 대 한 제공.
셋째,콘도 호텔에 구역 법을 적용하면 법적 복잡성이 발생할 수 있습니다. 콘도 호텔은 콘도미니엄입니까? 아니면 호텔인가요? 조닝 법은 종종 명확하지 않습니다. 즉,개발자는 해당 법률을 평가하고 해당 단위를 점유 할 때 단위 소유자가 일시 점유 세금을 납부해야하는지 여부와 같은 구역 분류 문제 및 질문을 해결하기 위해 지방 당국과 협력해야합니다.
사업 복잡성. 콘도 호텔 개발에서 발생 하는 추가 법적 질문 외에도 전통적인 호텔 개발에 존재 하지 않는 실용적인 복잡성도 있습니다.
첫째,호텔 개발자는 오히려 하나보다 고려해야 할 대출의 세 가지 종류가 있습니다. 일반적으로 호텔 개발의 경우와 같이 전통적인 호텔 건설/영구 대출 기관이있을 수 있습니다. 그러나 또한 판매와 증서 방출을 위한 과정과 같은 콘도미니엄 발달 대부의 특징에서 경험되는 콘도미니엄 대금업자가 있을지도 모른다. 그리고 개발자는 콘도미니엄 단위의 구입자에게 돈을 빌려주고 있을 것이다 소매 대금업자의 필요를 사려한것을 필요로 한다-개발자가 방을 구성하는 방법은 단위 구입자에게 유효한 소매 대금업자의 수영장에 영향을 미칠 수 있는다.
둘째,프로젝트의 성공은 오히려 단지 호텔 시장 및 객실에 대한 수요와 공급보다,주거 콘도 시장에 따라 달라질 수 있습니다. 그 시장이 뜨거울 때 주거 콘도 시장에 대한 의존도는 잘 될 수 있습니다. 그렇지 않은 경우,그러나,대체 전략이 필요할 수 있습니다.
셋째,객실 재고에 대한 불확실성이있다. 증권 등록 법의 적용을 피하기 위해 콘도 호텔 개발자는 단위 구매자가 호텔의 임대 프로그램에 참여하도록 강요 할 수 없습니다. 결과적으로 콘도 호텔 개발자는 호텔의 인벤토리에 얼마나 많은 객실이 있는지 확신 할 수 없으며 이러한 불확실성으로 인해 수익 예측이 더욱 어려워집니다.
넷째,콘도 호텔의 복잡성에 걸릴 일반적으로 간단한 규정이있다. 예를 들어,개발자는 에이다 규정 준수를 잘 알고 있으며,충분한 수의 에이다 규정 준수 룸을 구성하는 방법을 알고 있습니다. 그러나 모든 객실이 콘도미니엄 단위로 판매 될 예정 일 때 어떻게 이루어 집니까? 또 다른 예는 주류 라이센스 법의 적용입니다. 호텔의 주류 면허증은 일반적으로 호텔의 객실에 알코올 음료를 배달 할 수 있습니다. 라이선스가 별도로 소유한 유닛에 배달을 허용합니까?
마지막으로,개발자는”호텔 단위의 소유자로 계속하도록 강요 할 수있다.”상표가 붙은 호텔 회사는 콘도미니엄 협회와 관리 계약을 체결하고 싶지 않습니다. 브랜드 관리 회사가 관련된 경우 일반적으로 개발자는 호텔의 상업 및 공용 영역으로 구성된”호텔 단위”를 만들고 개발자가 호텔 객실을 판매 한 후이 호텔 단위를 계속 소유하고 운영하도록 요구합니다. 이 구조는 장기적으로 개발자와 단위 소유자 사이의 이해 상충을 만들 수 있습니다,또한 소송 위험을 만들 수 있습니다.
콘도 호텔 개발의 도전 과제는 많습니다. 그러나 업계와 상담원은 지난 몇 년 동안 그들을 만나기 위해 잘 해왔습니다. 콘도 호텔의 지적 재단 단단한 지상에 설정 되었습니다.
콘도 호텔은 여기 머물?
콘도 호텔은 영속할 것이다 2 개의 뜻깊은 이점이 있는다. 그들은 리조트 콘도 단위를 소유 하 고 빈 단위 또는 그것을 임대와 혼 전을 두고 싶지 않아 하는 사람들을 위한 훌륭한 솔루션입니다. 콘도 호텔은 또한 개발자에게 전통적인 호텔 발달안에 유효할 것이다보다는 공평의 반환을 일찌기 얻는 기회를 제공한다. 이러한 혜택은 더 나은 솔루션을 고안 될 때까지 매우 매력적인 계속 가능성이 있습니다. 우리는 콘도 호텔 단위는 향후 몇 년 동안 대부분의 리조트 개발의 기능이 될 것으로 예상 할 수있다.
