2 개의 쉬운 단계
에서 이웃 구역 설정을 푸는 방법 새로운 구역 코드에 따라 3 년 후에 다림질 할 가치가있는 몇 가지 꼬임이 있습니다. 여기에 지역 사회의 기여 매트 루벤,북부 자유 이웃 협회의 회장,지역 소매 및 주거 밀도 상업 복도를 강화,더 많은 지역 규모의 혼합 사용 건물을 실현하는 데 도움이 될 수있는 두 가지 수정 사항을 식별합니다.
동네는 상업 활동 없이는 번창 할 수 없습니다. 소규모 지역 기업은 모든 도시 공동체의 생명의 피입니다. 그리고 지역 기업은 그 위에 사는 사람들 없이는 존재할 수 없습니다:개발자는 프로젝트에 자금을 지원하고 돈을 벌기 위해 아파트가 필요하며 기업은 가능한 한 많은 인근 고객을 필요로합니다.
이러한 유형의 개발–아파트 위에있는 거리 수준의 사업-을 혼합 사용 개발이라고 부르며 안전하고 흥미롭고 경제적으로 중요한 도시 지역을 만듭니다. 필라델피아는 로우하우스의 도시입니다. 그러나 그 상업 회랑은 공동체로서 노관을 함께 유지하는 등뼈와 이웃의 공공 생활에 영양을 공급하는 동맥입니다.
그것에 대해 생각:우리 도시의 가장 층 오래된 지역의 많은 가장 인기있는 새로운 것들은 상업 복도에 중심. 사우스 필라델피아의 이스트 파 싱크 애비뉴;프랭크 포드 번가. 피쉬 타운에서;볼티모어 번가. 웨스트 필라델피아에서;이탈리아 시장에서 9 일 세인트;4 일 세인트/퀸 빌리지에서 패브릭 행;엔 2 세인트. 후지산 공기와 밤나무 언덕-목록은 계속적으로 간다.
우리시는 2012 년에 낡은 구역 코드를 업데이트했을 때 혼합 사용 회랑의 중요성을 인식하고 번거로운 사례 별 구역 차이없이 이러한 종류의 개발을 허용하기 위해 여러 가지(“상업용 혼합 사용”)구역 카테고리를 만들었습니다.
그러나 작은 글씨에서 뭔가 매우 잘못되었습니다. 여기에 그들과 함께 잘못 무엇,그리고 간단한 수정은 그들이 작동하게됩니다.
1 단계: 이 구역 카테고리는 중소 규모의 아파트 건물에 대한 의미입니다. 문제는 1 층에 기업 및 로비가 있는 아파트 건물을 허용하지만 상업적 구성 요소가 필요하지 않다는 것입니다. 그래서 개발자는 대신 단독 주택을 구축 할 수 있습니다.
이 허점은 개발자가 거리 수준에 주택을 배치 할 수 있습니다,상업 복도를 희석. 또한 아파트 건물에는 높이,열린 공간 및 주차 규칙이 적용되므로 개발자는 야드 수가 충분하지 않은 자란 타운 하우스를 건설 할 수 있습니다.이 타운 하우스는 큰 크기가 이웃에 비례하지 않으며 더 많은 자동차를 가진 구매자 또는 임차인을 끌어들입니다. 그것은 단독 주택 개발자들이 실제로 단독 주택 개발을 위해 구역화 된 부동산 대신 단독 주택 개발자를위한 비뚤어진 인센티브를 창출합니다.
: 혼합 용도,고밀도 및 적은 수의 자동차를 원하는 도시 주의자라면 대신 일회용,낮은 밀도 및 더 많은 자동차를 얻을 수 있습니다. 당신이 인근 건축 직물을 유지하고,편리한 사업에 접근하고,한정된 거리 주차 공간을 위한 증가 수요를 통제하고 싶은 장기간 거주자 인 경우에,당신은 대신 혼란된 직물,새로운 기업 및 차를 더 얻지 않는다.
다행히 시의회와 케니 시장은 시의회와 시의회에서 단독주택을 금지하는 법을 제정해야 한다. 펜이 간단한 스트로크,그들은 과거에 필라델피아의 동네가 큰했다 무엇의 핵심 부분을 보존 할 수 있습니다,그들은 미래에 큰 긴 유지 보장.
2 단계:개발자를 고문하지 말라
그것은 고전적인 도시 설정입니다:소유자의 가족이 1926 년에 그 위에 살고있는 마샬 세인트 정육점;1996 년에 그 위에 살고있는 의료 학생들과 파인 세인트 골동품 가게;프랭크 포드 번가. 웹 개발자가 2016 년에 그 위에 살고있는 커피 숍.이 두 가지 주요 기능은 다음과 같습니다. 그것은 상업 첫 번째 층을 필요로(어떤 단독 주택은 허용되지 않습니다),그것은 분명있다,규모에 겸손한 개발을 유지 간단한 높이 제한. 그러나 현재 구현 된 것처럼 문제는 개발자에게 너무 많은 여유를 제공하는 반면,개발자에게는 너무 제한적입니다. 거의 아무도 실제로 두 가지 이유로 필라델피아에서 프로젝트를 구축 할 수 없습니다.
첫째,높이 제한이 너무 낮습니다. 그것은 38 피트,단독 주택에 대한 제한과 동일합니다. 이 건물들은 인근의 주거 건물과 잘 어울리므로 의미가 있는 것 같습니다.
그러나 21 세기에는 상업 공간이 주거 공간보다 더 크고 더 넓어야 한다. 물론,당신은 조금 오래된 노실 점포에서 빈티지 레코드를 판매 할 수 있습니다-하지만 당신은 그런 새로운 상업 공간을 구축하기 위해 자금 조달 또는 건축 허가를 얻을 수 없습니다. 그래서 적당한 상업용 1 층과 3 층의 아파트를 38 피트 높이에 맞추는 것은 매우 어렵습니다. 그리고 그것은 당신이 당신의 1 층 위에 아파트의 두 가지 수준이있는 경우 자금 조달을 확보하는 것은 매우 힘든.두 번째 문제는 카프카 홍당무가 될 것입니다. 규정 작성 방법 때문에 대부분의 경우 개발자가 건물에 넣을 수있는 아파트 수는 건물을 얼마나 크게 만들 수 있는지와 일치하지 않습니다. 예를 들어,개발자는 6 개의 아파트를 수용할 수 있을 만큼 큰 건물을 건설할 수 있습니다. 그러나 다른 규칙은 그녀가 실제로 그 건물을 6 개의 아파트로 나누는 것을 허용하지 않을 것입니다. 대신,규칙은 네,말,그녀를 제한 할 수 있습니다.
이것은 그녀가 터무니없이 큰 아파트를 짓거나 인위적으로 작은 건물을 짓도록 강요 할 것입니다. 두 경우 모두,제한은 위의 세입자의 수를 줄임으로써 잠재 고객의 프로젝트의 상업 공간을 박탈-그리고 더 근본적으로,제한은 불가능 자금을 제공함으로써 모두 프로젝트를 죽일 가능성이 높습니다.
케니 시장과 시의회는 건물의 허용 크기와 일치하도록 허용 가능한 아파트 밀도를 41 피트 또는 42 피트로 높이고 조정하는 법만 제정 할 필요가 있습니다. 이 두 가지 간단한 변화로 인해 오랜 거주자,천년 도시 주의자 및 개발자가 모두보고 싶어하는 개발의 종류에 박차를 가할 수 있습니다.
맷 루벤이 플랜필리의 자문위원회에 앉아 있다.
