14 Vilkår For Næringseiendom Du Trenger Å Vite

når du kjøper eller leier investeringseiendommer, kan vokabularet for næringseiendom være skremmende og ganske utfordrende å navigere. Kanskje du har hørt om kommersielle eiendomsbetingelser som “leietaker forbedring” eller “brukbar kvadratfot”, men du vet ikke hva som ligger under. Du kjenner kanskje noen av de mer vanlige vilkårene for næringseiendom, som leieklausul og netto driftsinntekter, men når det gjelder tid til å snakke med selgere og meglere og gjennomgå leieavtaler, kan du fortsatt føle deg underinformert.

hvis du er klar til å dykke inn i eiendomsmarkedet, har vi skissert 14 viktige kommersielle eiendomsbetingelser som du trenger å vite. Å vite disse kommersielle eiendomsvilkårene vil være til nytte for bedriften din, hjelpe deg med å ta informerte beslutninger og avklare eventuelle misforståelser om terminologien.

Rett Til Utvidelse (Pure Option)

leierens leiekontrakt kan inneholde En Rett Til Utvidelsesklausul, eller Det som også kalles En Pure Option, for fremtidig bruk. I et slikt tilfelle, du – utleier-er ansvarlig for å gi ekstra ledig plass for leietaker for hele leieperioden, før leietaker faktisk trenger plass. Leietaker kan eller ikke kan utøve muligheten til å bruke den tilgjengelige plassen til enhver tid under leieavtalen.

fordelen for deg er at du som utleier kan øke leien basert på ekstra plass, men du må holde øye med dette, da det kan føre til problemer senere hvis flere leietakere i samme bygning har utvidelsesforespørsler.

Mulighet For Å Kjøpe

hvis du leier en avgift-enkel, enkelt-leietaker eiendom til en leietaker som ønsker å gjøre en masse build-outs eller bare ønsker å kjøpe eiendommen på slutten av leieperioden, kan det være en “opsjon på å kjøpe” i kontrakten. Hvis en opsjon-til-kjøp lease klausul eksisterer, vil du ønsker å angi vilkårene som leietaker kan kjøpe eiendommen, samt prisen du forventer, hvis du skulle bestemme seg for å selge. Leietakere utfører vanligvis muligheten til å kjøpe ved avslutningen av leieavtalen.

Fellesarealer Vedlikehold (CAM) Avgifter

CAM avgifter inkluderer alle kostnadene ved drift av næringseiendom. Disse avgiftene inkluderer vedlikehold av fellesarealer: korridorer, heiser,trapper, lobbyer, offentlige toaletter, parkeringsplasser, fortau, etc. Å være utleier, må du vite hvordan CAM-avgiften beregnes per leietaker.

da forskjellige leietakere vil ha forskjellige behov, må du også kunne kommunisere tydelig hvordan CAM-avgifter vil påvirke hver enkelt leiekontrakt. Du kan råde leietakere å tenke på hva de ville bruke fra fellesarealer. Leietakere kan skissere sine forventninger i en forespørsel om forslag dokument.

På Denne måten demonstrerer du en veldig åpen og partnerlignende tilnærming for å hjelpe hver leietaker å være på samme side med deg om alle detaljene som utgjør deres individuelle leieavtaler.

Brukbare Arealet

Brukbare arealet er mengden plass som blir leid. Det er fotavtrykk som leietaker vil ta i en bygning. Brukbare arealet bestemmer vegg-til-vegg plass under leiebetingelsene og inkluderer arealet av stedet som er reservert for leietaker. Å vite denne informasjonen vil hjelpe deg med å avgjøre om du har nok plass til hver av dine potensielle leietakere.

Rentable Arealet

Rentable arealet inkluderer brukbare arealet pluss en del av arealet som vil bli delt mellom leietakere. Dette kan omfatte bad i korridorer, lobbyer, toaletter, heiser, eller kafeteriaer. Det kan også dekke områder som vedlikehold og vaktmestertjenester områder. Derfor er leiebeløpet bestemmes av den rentable arealet.

Parkeringsforhold

Husk at en leieavtale innebærer alle tilgjengelige parkeringsplasser reservert for leietaker. For å bestemme parkeringsforholdet, ta den totale leiebare arealet av en plass, og dele den med antall parkeringsplasser. Leiekontrakten bør foreslå hvor mange parkeringsplasser vil være tilgjengelig for hver leietaker.

du kan også råde potensielle leietakere å rådføre seg med sine ansatte for å lære hvor mange av dem kjøre til jobb, og hvor mange ville ta offentlig transport. Små ting som dette vil vise leietakere at du er en god utleier som tar vare på deres behov.

Leietaker Representant

leietaker representant er ofte eiendomsmegler som representerer leietaker. Han eller hun hjelper leietaker forhandle med deg, utleier. En leietaker representant arbeider på provisjon, dele den med utleiers leasing agent, og fungerer som et mellomledd mellom leietakere og utleiere. Videre vil representanten forsøke å løse noen problemer mellom leietaker og utleier.

som utleier kan du nevne muligheten for leietaker å ha sin egen representant, så det ville ikke være noen vanskelige situasjoner i leieperioden. Folk har en tendens til å glemme detaljer, og å ha en leietaker representant vil gjøre livet ditt enklere som du setter en ekstra grad av separasjon (og ansvar) mellom deg og leietaker.

Utleier Representant (Leasing Agent)

utleier representant fungerer som leasing agent. Denne agenten representerer utleier og tar vare på utleierens interesser. Når du blir eier av en eller flere kommersielle eiendommer, er leasingagenten din en av dine beste venner, så velg klokt.

utleierrepresentantens første jobb er å få deg det høyeste beløpet av leie med minst mulig utgift. Den hellige gral avtale er en trippel-net (NNN) lease, selvfølgelig! Din leasingagent forhandler også med leietakerens representant på dine vegne for å utarbeide en avtale som (ideelt) optimaliserer leiekostnader, depositum, leietakerforbedringsgodtgjørelser, etc.

Velge en god leasing agent vil hjelpe deg å få best mulig avtale med hver leietaker. Men vær forsiktig – du vil ikke ha en altfor aggressiv avtale der leietaker er hjørnet så mye at leieavtalen blir et juridisk ansvar for deg.

Medmegler

noen utleiere signerer en eksklusiv noteringsavtale med en kommersiell eiendomsmegler. Da disse meglerne er der for å fremskynde leieprosessen, kan de invitere andre meglere til å se over eiendommen og leie den. Disse andre meglere, fra ditt perspektiv, er co-meglere.

hvis megleren og hans eller hennes medmegler finner en leietaker som godtar å leie eiendommen, deler de to meglerne opp provisjonen. Siden medmegleren ikke er direkte knyttet til deg, er du ikke ansvarlig for å betale ekstra provisjon for medmeglerens engasjement.

derfor, du bør være helt greit med din megler nå ut for hjelp fra andre meglere. Det er en fordel for deg, da du vil ha to meglere som jobber sammen, og du betaler bare for en megler.

Henvisningsgebyr

et henvisningsgebyr er et gebyr betalt fra en megler til en annen når de henviser en klient. Vanligvis er det prosentandelen av provisjonen. Slik fungerer megleren din med en medmegler. De to av dem er vanligvis enige om å dele avgiften 50/50. Du får dobbel hjelp, de deler pengene, alle er glade.

Bygningsklassifiseringer

det er tre klasser av bygninger (A, B og C), og du må forstå hva disse kommersielle eiendomsbetingelsene betyr.

• Klasse a bygninger er nesten nye, på en svært attraktiv beliggenhet, og er kjent for godt vedlikehold.
• Klasse B er gjennomsnittlige bygninger med færre fasiliteter.
• klasse c bygninger er eldre enn 20 år, og de trenger mye forbedring og reparasjoner.

Klasse a-bygninger vil være de mest attraktive for leietakere, men vil vanligvis være de dyreste å kjøpe og leie ut. Klasse b bygninger er vanligvis billigere å kjøpe, har lavere leie, og er mindre ønskelig. Klasse C er vanligvis de billigste bygningene å kjøpe, men du kan møte mange renoveringsutgifter som til og med kan omfatte sonering og miljøspørsmål og tillate fornyelser.

det hjelper å forstå disse kommersielle eiendomsvilkårene for å sikre at du ikke betaler mer enn du burde for en bygning som ikke oppfyller din oppfattede verdi eller oppfyller dine forventninger.

Leiekonsesjoner

leiekonsesjoner er godtgjørelser som tillater rabattert eller gratis leie for en fast periode. Vanligvis er leiekonsesjoner knyttet til renoveringer eller tilpasninger utført av den nye leietaker. Det kan også bety å skyve frem den første leiebetalingen, slik at leietaker ikke står overfor ekstra utgifter for å flytte inn i bygningen.

Du må være veldig klok her, da du ikke vil komme for langt inn i innrømmelser som vil skade bunnlinjen din. Du må også være oppmerksom på kontantstrømmen, da du kan møte skatteforpliktelser, spesielt når du utsetter den første betalingen.

du vil at megleren din i nærheten skal tenke gjennom dette nøye og gjøre eiendommen din attraktiv for solide leietakere uten å skade lønnsomheten.

Leieforbedringer

“leieforbedringer” Er en leieforbedring av leiekonsesjoner som du vil diskutere med leieren. Disse forbedringene er endringer i eiendommen av leietaker. Leietaker kan bestemme seg for å endre eiendommen og gjøre noen endringer som passer bedriftens behov bedre. Slike forbedringer kan omfatte gulv, tak, maling etc., og bør forhandles før du signerer leieavtalen.

du vil ønske å ha mottilbud for alle forbedringene, så du vet at leiekonsesjonene ikke vil være altfor dyre for deg. I noen tilfeller kan du være bedre å gjøre leietaker forbedringer selv og bla leien mot et høyere tall, i stedet for å akseptere en leiereduksjon på grunn av leietaker-utførte forbedringer.

Intensjonsavtale (LOI)

dette er et skriftlig dokument som forsterker leietakers forpliktelse til å leie eiendommen. Intensjonsavtalen (LOI) inneholder vilkårene i leieavtalen som forhandlinger, innrømmelser og tidsrammer, og det er signert før leieavtalen.

hvis du blir presentert MED EN LOI, må du sørge for at megleren raskt vurderer hvor alvorlig LOI egentlig er. I noen tilfeller vil medmeglere fremskynde Intensjonsavtalen uten å sjekke om leietaker virkelig er et solid valg. Det vil være opp til deg og din megler å la ingen steiner unturned og sørge for at du lukker en avtale med høyre leietaker.

Noen ganger vil du ha mer enn En Intensjonsavtale. Dette er faktisk foretrukket slik at du kan velge hvilken leietaker du liker mest. Bunnlinjen, det er ditt sted du leier, og du bør ha muligheten til å velge.

hvis du kjøper EN nnn lease eiendom, vil du være den som presenterer LOI. I dette tilfellet Er En Intensjonsavtale et ikke-bindende, god trosforslag fra deg, kjøperen, til selgeren. Dette dokumentet angir målene for et offisielt tilbud om å kjøpe. Det er en tidsbesparende som krystalliserer potensielle transaksjonsdetaljer, minimerer misforståelser og dokumenter fremgang mot et offisielt tilbud. Det brukes ofte som et verktøy for eiendomsidentifikasjonsprosessen i en 1031-børs og FOR nnn-investeringer.

Å Bryte den Opp-Å Vite Viktige Eiendomsmegling Vilkår Fordeler AVKASTNINGEN

Komme inn næringseiendom som utleier Kan være ganske skummelt hvis du ikke er kjent med det grunnleggende, som inkluderer de viktigste eiendomsmegling vilkår og deres betydning. Som en ny investor kan absolutt NNN lease eiendomsinvestering være den enkleste og ofte mest lukrative ruten, da NNN leieavtaler pleier å være grei og leietaker betaler for alt – skatter, forsikring og CAM. Du samler bare leien.

men om du kjøper en avgift-enkel, enkelt-leietaker eiendom, en bakken lease, eller en multi-leietaker eiendom investering, er det svært viktig at du utdanne deg selv på det grunnleggende i prosessen og arbeider med eiendomsmeglere og leietakere. Å jobbe som et team for å sikre at det ikke er noen blinde flekker i noen forhandlinger, og enhver leiekontrakt du signerer er viktig.

Hos Westwood Net Lease Advisors tilbyr Vi en evaluering og risikotoleransevurdering, utforsker eiendommer som passer dine investeringskriterier basert på faktiske tall i stedet for gjetting, og vurderer leietakers økonomi og kredittvurdering for å finne eiendommen og leietakertypen som passer best for deg. Vi samarbeider også med DEG for å lage Intensjonsavtalen (LOI) og analysere / forhandle leiedetaljer, kilde juridiske og finansielle tjenester og mer-alt uten kostnad for deg. Våre kjøpsrådgivere er her for deg hvert steg på veien – fra første forespørsel hele veien til avslutning. Føl deg fri til å nå ut for en uforpliktende, gratis konsultasjon for å komme i gang. 314-997-5227.