Condo Review … Step By Step

for de av oss som har jobbet i boliglån industrien lenge Nok til å bli komfortabel og kjent med alle sjargong og akronymer, kan det være vanskelig å huske hvordan det var å føle seg overveldet og usikker om boliglån prosessen. Vi er dagens alkymister som kan slå en 1003 og noen lønn stubber inn i et nytt hjem for en familie. Kunnskapen og prosessene vi bruker til å gjøre det, kan virke like uforståelige og okkulte for våre låntakere som ritualene til gamle alkymister må ha virket som en enkel bonde. Likevel, i dette samfunnet av hemmelig kunnskap, finnes et fagområde som forvirrer og skremmer selv de mest erfarne boliglån fagfolk. Senior underwriters bryter ut i nervøs svette. Erfarne prosessorer utvikler hodepine og trenger å få en annen kopp kaffe. Denne labyrinten av tvil og forvirring Er Prosjektgjennomgang, spesielt condominium og samarbeidende eiendomstyper. Vi håper vi kan gi litt innsikt i hvordan å vurdere en condominium prosjekt.

Vi er dagens alkymister som kan slå en 1003 og noen lønn stubber inn i et nytt hjem for en familie.

En av de mest forvirrende aspektene ved å gjennomgå en condominium prøver å finne ut hvilken gjennomgang type er nødvendig for emnet lån. Den Fannie Mae Selge Guide viser flere forskjellige gjennomgang typer for condos, men de vanligste Er Begrenset Gjennomgang Og Full Gjennomgang. Hva gjør et lån kvalifisert for en begrenset gjennomgangstype? Hvorvidt en begrenset gjennomgang kan utføres, er avhengig av parametrene til det enkelte lån, ikke selve prosjektet. Logikken bak en begrenset gjennomgang er at lånet selv er en lav nok risiko for at gjennomgangen av prosjektet ikke trenger å være så streng.

de tre parametrene som bestemmer om et lån er kvalifisert for begrenset gjennomgang, er:

• STED
• LTV/CLTV
• Belegg

for eiendommer i Alle stater, unntatt Florida, er MAKSIMAL LTV / CLTV for hver belegg type:

• Eier Okkupert – 90% LTV/CLTV
• 2nd Hjem-75% LTV / CLTV
• Investering – 75% LTV / CLTV

for eiendommer som ligger I Florida, er MAKSIMAL LTV/CLTV for hver belegg type:

• Eier Okkupert-75% LTV / 90% CLTV
• 2nd Hjem-70% LTV / 75% CLTV
• Investering-70% LTV / 75% CLTV

Ny Eller Etablert –

Husk at hvis et prosjekt er “Nybygg”, er det ikke kvalifisert for en begrenset gjennomgang. Det vil kreve en full gjennomgang, uavhengig av de spesifikke låneparametrene. Så, hvordan vet du om leiligheten din regnes som ” Ny “eller ” Etablert”? Nylige retningslinjeoppdateringer har gjort dette mer komplisert, men gir deg også mer wiggle-rom for å få prosjektet til å fungere.

for å bli betraktet som “Etablert”, må følgende være sant:

• prosjektet må være 100% komplett, inkludert alle enheter og felles elementer
• prosjektet kan ikke være gjenstand for ytterligere fasing eller anneksjon
• Kontroll av HOA må ha blitt overlevert til enhetseierne
• minst 90% av de totale enhetene i prosjektet er formidlet (solgt eller under kontrakt) til enhetsinnkjøpere…

Men her er hvor wiggle room kommer inn…

• et prosjekt kan også betraktes som “Etablert” med mindre enn 90% av enhetene solgt til enhetskjøpere, så lenge de usolgte enhetene blir beholdes av utbygger som utleieenheter.

Men hvis du skal bruke denne definisjonen av “Etablert”, så sammen med de tre første elementene ovenfor (100% fullført, ingen ekstra fasing, kontroll AV HOA slått over), må følgende også være sant:

• utviklerens utleieenheter må være mindre enn 20% av de totale enhetene i prosjektet
• ALLE HOA-avgifter må betales gjeldende i utviklerholdte enheter
• det kan ikke være noen aktive eller ventende spesielle vurderinger i prosjektet

nå som vi vet hvilken type gjennomgang vi trenger (begrenset eller full), kan vi gå videre til neste trinn.

Bli med på lanseringslisten vår, og vi vil holde deg oppdatert.

Trinn To: Gjennomgå Spørreskjemaet

condo questionnaire er ditt primære gjennomgangsdokument. Det kan fylles ut av en representant for hus forening, eiendomsforvaltningsselskapet eller en annen part som er kjent nok med prosjektet for å svare på spørsmålene nøyaktig. Den personen som ikke kan fullføre spørreskjemaet er låntakeren.

vanligvis vil långivere ha sitt eget standard spørreskjema som de sender ut for å bli fullført og returnert. Fannie Mae har egne versjoner som kan brukes hvis du ikke har tilgang til ditt eget skjema.

DEN FNMA lange formen finner du her: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

DEN FNMA kort form kan bli funnet her: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

spørreskjemaet gir oss informasjon om prosjektet, for eksempel antall enheter, og månedlige kontingent betalinger, men dens primære funksjon er å avgjøre om prosjektet har noen egenskaper som ville gjøre det ikke kvalifisert for utlån I henhold Til Fannie Mae.

Hva gjør et prosjekt ikke kvalifisert?

Fannie Mae har en veldig lang liste over ting som kan diskvalifisere et leilighetsprosjekt fra valgbarhet. Noe å huske på er at i motsetning til en enkelt familie bolig, en eiendom som ligger i en condominium prosjektet kan bli avvist av grunner som ikke har noe å gjøre med emnet enheten blir finansiert. Her er noen av de vanligste eksemplene på ikke-kvalifiserte egenskaper:

• Prosjekter med obligatoriske forhåndsavgifter eller periodiske medlemsavgifter for bruk av rekreasjonsfasiliteter, som country club-fasiliteter og golfbaner, eid av en utenforstående part (inkludert utvikleren eller byggeren)
• Prosjekter som forvaltes og drives som et hotell eller motell, selv om enhetene eies individuelt
• Prosjekter med ikke-tilfeldig forretningsvirksomhet som eies eller drives AV HOA, inkludert, men ikke begrenset til, en restaurant, spa, eller health club
• prosjekter Der Hoa er navngitt som part i ventende rettssaker, eller for hvilke prosjektsponsoren eller utvikleren er navngitt som part i pågående rettssaker som gjelder sikkerhet, strukturell soliditet, beboelighet eller funksjonell bruk av prosjektet
• Prosjekter der en enkelt enhet (samme person, investorgruppe, partnerskap eller selskap) eier mer enn følgende totale antall enheter i prosjektet:
• Prosjekter med 5-20 enheter – 2 enheter
• Prosjekter med 21 eller flere enheter – 20% av de totale enhetene
• den totale plassen som brukes til ikke-residential eller kommersielle formål, kan ikke overstige 35%

Trinn 3: Prosjektdokumentgjennomgang

vi har endelig nådd det siste trinnet, vi vet gjennomgangstypen og om emnet er nytt eller etablert. Herfra må vi avslutte med å se på disse nøkkelkomponentene i prosessen.

Budsjettet

Til tross for den lange listen over potensielt ikke-kvalifiserte funksjoner som kan komme opp når du vurderer et spørreskjema, er en av de vanligste årsakene til at en leilighet må avslås et uakseptabelt budsjett. Problemet med condominium budsjetter er hva du ender opp med å få FRA HOA er så vilt uforutsigbar. Du kan få et profesjonelt, tydelig merket budsjett fra et eiendomsforvaltningsselskap som viser alle inntekter og utgifter, inkludert de nødvendige reserveoverføringene. De er de beste! Eller du kan få pensjonist-HOA-presidentens beste gjetning om hva de kan bruke for neste år håndskrevet i uleselig kursiv uten regnskap for spådd inntekt eller overføringer til en reservekonto. Noen ganger føles det som om personen som lager “budsjettet” ikke engang vet hva et budsjett faktisk er

Selv om budsjettet er godt utført og lett å lese, kan reservekravet bli kort. Fannie Mae krever at alle fullstendige vurderinger inkluderer et budsjett med minst 10% av årlig vedlikeholdsinntekt satt til side i reservekontoen. Det er noen work-arounds som kan brukes til å få prosentandelen opp litt høyere hvis de er litt korte, men hvis lånet trenger en full gjennomgang, kan budsjettet være et hardt stopp. Noen HOA har en så stor saldo på reservekontoen allerede de tror ikke de trenger å bidra med en full 10%. Fannie Mae bryr seg ikke. En $ 1 milliard reserve kontosaldo ville ikke velte 10% budsjett kravet. Det eneste unntaket til 10% – regelen er hvis HOA har en nåværende (fullført i løpet av de siste 3 årene) reservestudie, utført av et eksternt selskap, som viser at deres nåværende reservebidrag er tilstrekkelig.

Forsikringen

alle condo anmeldelser, begrenset og full, inkluderer noen form for forsikring krav. Forsikringsstykket er langt den største kilden til avviste prosjekter (og hodepine!). Forstå og tolke forsikringsbransjen sjargong er nok til å gjøre hodet spinne uten å prøve å kontrollere at retningslinjene møte fannie Mae retningslinjer. Nedenfor er en oversikt over hver nødvendig policytype og litt informasjon om hva som gjør det akseptabelt.

Hovedområdepolicy

hver eiendomspolicy, uavhengig av vurderingstype, må inneholde følgende:

• 100% erstatningskostnadsdekning
• Dekning for vindskader
  • Finnes I Spesiell eller Bred formdekning
• Building Ordinance & Law endorsement
  • Kreves på alle retningslinjer der det er tilgjengelig fra forsikringsselskapet
• påtegning Av Utstyr
  • Kreves for prosjekter med store, dyre, sentrale kjeler eller HVAC-systemer

noen røde flagg å se opp for på en master eiendom politikk er:

• medforsikring
  • Koster HOA et straffegebyr hvis DE er underforsikret under en tapshendelse
• Samlet Politikk
  • Giant policy dekning beløp delt mellom flere utilknyttede HOAs

Generell Ansvarspolicy

Ansvarsdekning er bare nødvendig for full gjennomgang, og Den må ha en dekningsbeløp på minst $1 million per forekomst. Den eneste vanskelige tingen om ansvarspolitikken er At Fannie Mae krever at du bekrefter at politikken inkluderer “Separasjon Av Forsikrede”. Dette er standard ordlyd i de fleste generelle ansvarspolitiske skjemaer, slik at du kan støte på noen hos et forsikringsselskap som ikke vet hva du ber om og blir forvirret på jakt etter en egen godkjenning på politikken. Jeg har funnet den enkleste måten å bekrefte sin tilstedeværelse i politikken, er å spørre: “Omfatter det generelle ansvarsskjemaet separasjon av forsikret språk?”

Fidelity Policy

denne politikken kan gå under flere navn: Fidelity, Crime, Ansattes Uærlighet, men de betyr alle det samme. Fidelity dekning er en annen policy som bare kreves for full gjennomgang, og selv da, bare for prosjekter med mer enn 20 enheter. Dekningsbeløpet som kreves er avhengig av HVORVIDT HOA / Forvaltningsselskapet har noen spesifikke økonomiske kontroller på plass:

• Separate bankkontoer opprettholdes for arbeidskontoen og reservekontoen, og banken der midler deponeres sender kopier av de månedlige kontoutskriftene direkte til HOA
• forvaltningsselskapet opprettholder separate poster og bankkontoer for hver HOA som bruker sine tjenester
• forvaltningsselskapet har ikke myndighet til å trekke kontroller på eller overføre midler fra RESERVEKONTOEN TIL HOA
• to styremedlemmer må signere eventuelle kontroller skrevet på reservekontoen

så lenge minst en av disse kontrollene er på plass, minimum fidelity dekning beløpet som kreves er lik tre måneder med totale vurderinger for prosjektet. Ellers må fidelity-politikken dekke summen av alle kontanter på hånden FOR HOA (drifts-og reservekontoer). HVIS HOA forvaltes av et eiendomsforvaltningsselskap, må selskapet dekkes av politikken, enten gjennom En Administrerende Agent Rider eller Som En Ekstra Navngitt Forsikret.

Flood Policy

Flood forsikring er bare nødvendig hvis leiligheten ligger i en flom sone, og da trenger vi bare å se dekning for bygningen der vår fagenhet ligger. Mengden av flom dekning som kreves er mindre av:

• 80% rcbap
• maksimal forsikring tilgjengelig FRA NFIP (som er $250 000 per enhet i bygningen)

Prosjekt Juridiske Dokumenter

så, hva om leiligheten er nybygg? Hva mer trenger du å vurdere i så fall? Fannie Mae krever en gjennomgang av prosjektets juridiske dokumenter Eller Pakter, Betingelser & Restriksjoner (CC&Rs). Dette dokumentet kan være litt forvirrende hvis Du ikke er vant til å lese juridisk, men det er en liste over spesifikke elementer du må finne for å tilfredsstille Fannie Mae.

• Rett Til Første Avslag – ikke alle prosjekter vil ha Rett Til Første Avslag, så det er den første tingen å sjekke inn dokumentene. Hvis det ikke er nevnt, flott! Gå videre til neste trinn. Hvis prosjektet beholder Retten Til Første Avslag, må du verifisere at det ikke vil påvirke rettighetene til en panthaver eller dens rettighetshaver til:
  • Foreclose eller ta tittel til en leilighet enhet i henhold til rettsmidler i boliglånet
  • Godta en gjerning eller oppdrag i stedet for foreclosure ved mislighold av panthaver
  • Selge Eller lease en enhet kjøpt av panthaver eller dens oppdragsgiver
• Rett Til Panthaver Til Skriftlig Varsel-panthaver må ha rett til rettidig skriftlig varsel om:
  • enhver fordømmelse eller havari tap som påvirker enten en vesentlig del av prosjektet eller enheten sikre sin boliglån
  • enhver 60-dagers mislighold i betaling av vurderinger eller kostnader skyldte av eieren av enhver enhet som den har boliglån
  • en bortfall, kansellering, eller vesentlig endring av noen forsikring opprettholdt av huseiere’ association
  • enhver foreslått handling som krever samtykke fra eieren av huset. en spesifisert prosentandel av panthaver
• Panthaver Rettigheter Bekreftet-de juridiske dokumentene kan ikke gi noen part prioritet over rettighetene til den første panthaver av enheten i tilfelle betaling av forsikringsinntekter eller fordømmelse tildelinger for tap til enheten
• Endringer I Dokumenter-prosjektdokumenter må inneholde bestemmelser for følgende:
  • Endringer av vesentlig negativ karakter til panthavere avtales med panthavere som representerer minst 51% av stemmene til enhetsboliger som er gjenstand for boliglån
  • ethvert tiltak for å avslutte prosjektets juridiske status etter at det oppstår betydelig ødeleggelse eller fordømmelse eller av andre grunner skal avtales med panthavere som representerer minst 51% av stemmene til enhetsboliger som er gjenstand for boliglån
  • Underforstått godkjenning kan antas når en panthaver unnlater å sende inn et svar på noen skriftlig forslag til endring innen 60 dager etter det mottar riktig varsel om forslaget, forutsatt at varselet ble levert med sertifisert eller rekommandert post, med en returkvittering forespurt.

Konklusjon

Gjennomgang av et condominium er riktignok en komplisert prosess. Det er mange bevegelige deler og mye som kan gå galt, men det kan mestres. Forhåpentligvis har vi bidratt til å gi litt innsikt og litt trinnvis retning på hva som går inn i en condo gjennomgang og gjort prosessen litt mindre skummelt.

Hva Blir Det Neste?

Hvorfor Snakker UberWriter om anmeldelser av leiligheter? Gjør dere ikke inntektsanalyse? Ja, men vi transformerer leilighet og prosjektanmeldelser akkurat som vi gjorde inntektsanalyse. Hvis du vil lære mer og komme på vår early access-liste, kan du slippe e-posten din i skjemaet nedenfor. Vi vil ikke spam deg, men vi vil holde deg oppdatert på vår utvikling for dette nye produktet.

i denne bloggen introduserte vi deg til To av våre nyeste teammedlemmer: Lisa Geloso og Crystal Pickering. Med kombinert erfaring på over 30 år i boliglån virksomheten, og et fokus på prosjektet vurderinger, har de kunnskap og ferdigheter som er nødvendige for å lære deg det perfekte systemet av leilighet og coop prosjekt vurderinger. Hvis de ikke kan få deg til landet “kvalifiserte prosjekter” så ingen kan!

Videre.