Hva er Et Leilighetshotell, Hvorfor Fungerer Det, Og Hvorfor Er Det Utfordrende?
Hva Er Et Leilighetshotell, Hvorfor Fungerer Det, Og Hvorfor Er Det Utfordrende?
Av Irvin W. Sandman
24 Mai 2007
Condo hotels, bransjens hot nye segmentet, har fått fremtredende fakturering på nesten alle hotellkonferanser i de siste tre årene. Skriften om emnet kan imidlertid virke tett og forvirrende for de uinitierte. Denne artikkelen gir en introduksjon til condo hotel konsepter og er ment å gi en tilgjengelig inngangspunkt i feltet. Den søker også å gi til de som er kjent med condo hoteller en kortfattet, kokt ned sammendrag som krystalliserer noen av de større bilde konsepter.
Hva Er Et Leilighetshotell?
i et leilighetshotell eies rommene separat som condominium-enheter. Dette første punktet er noe opplagt: å ha en “condo hotel,” condominium enheter er nødvendig.
For Det Andre, i et leilighetshotell, leies condo-enheter av hotellet gjennom et leieprogram. Hvert hotell har rom inventar. I et leilighetshotell, separat eide condominium enheter er ment å bli gjort en del av hotellets inventar gjennom et leieprogram. I noen condo hoteller, er alle hotellets rom solgt som condominium enheter. I andre, bare noen av rommene er solgt, og utbygger beholder en del eller et flertall av rommene som ” fast inventar.”
” Blandet bruk bolig hoteller ” er noen ganger forveksles med condo hoteller. Blandet bruk bolig hoteller er vanligvis funnet i urbane markeder. I dette konseptet, et urbant hotell, ofte fire eller fem diamanter, er bygget med high-end bolig hytter i de øverste etasjene. Disse condominium enheter er ment som boliger. De er ikke ment å være en del av hotellets rom inventar. Dermed, condo hoteller og blandet bruk hoteller er forskjellige dyr.
Hva Er Fordelene Med Condo Hotels?
leilighetshotellkonseptet er drevet av fordelene til både forbrukeren og utvikleren.
Fordeler For Forbrukeren. Vanligvis er condo hotel konseptet ansatt på steder der condominium eierskap er ønskelig for deltidsbruk,for eksempel et feriested. For å forstå fordelene med en condo hotel til forbrukeren, kan man se på forbrukerens alternativ i resort sammenheng. Før advent av condo hoteller, en forbruker som ønsket fullt eierskap av en resort condominium enhet hadde bare ett reelt alternativ: å kjøpe en enhet i en tradisjonell resort condominium utvikling.
Vurder denne sammenligningen fra to perspektiver: når forbrukeren ikke bor på sameiet; og når forbrukeren blir der.
i en tradisjonell resort condominium utvikling, hva gjør forbrukeren når han ikke bor på condominium? Han kan la enheten ligge ledig, og dermed forega noe inntektspotensial. Alternativt kan kjøperen prøve å leie ut enheten selv. Dette alternativet bruker selvsagt mye tid og problemer. Et tredje alternativ er å ansette et eksternt byrå som vil leie enheten ut i uken. I ethvert leiescenario er markedsføringen av enheten imidlertid problematisk. Utviklingens underliggende dokumenter krever vanligvis ikke eiere å opprettholde sine enheter med noen konsistens. Som et resultat vil enhver gjest som er interessert i å leie enheten, ha svært liten tillit til enhetens kvalitet–det er ingen konsekvent “verdiforslag” for bygningen, utviklingen eller enhetene i den.
leilighetshotellkonseptet besvarer disse bekymringene. Utleie av enheten håndteres profesjonelt. Enhetene er vanligvis pålagt å opprettholdes på en konsistent måte. Markedsføringen av enheten er mer effektiv, og enhetens eier trenger ikke å kaste bort tid og krefter. Med andre ord, leilighetshotell har en forbedret verdi forslag til forbrukeren, gir et bedre svar på spørsmålet, “hva gjør jeg når jeg ikke bruker enheten?”
leilighetshotellkonseptet har også et forbedret verdiforslag når forbrukeren bor på enheten. I en tradisjonell resort condominium, er eierens erfaring veldig mye som en leilighet. En condo hotel, i motsetning, gir enhetseieren utvidet fasilitetene til et hotell: romservice, resepsjon innsjekking, rengjøring og andre fasiliteter. Det er lett å se hvorfor mange kjøpere vil finne disse fordelene en forbedring over en tradisjonell resort condominium enhet.
Fordeler Til Utvikleren. Leilighetshotellkonseptet gir også betydelige fordeler for utvikleren. Den tradisjonelle hotellutvikleren har en lang vei mellom tiden han ser for seg et prosjekt og tiden han er i stand til å realisere en avkastning på egenkapitalen. Utvikleren må skaffe seg rettigheter for prosjektet, bygge det, åpne det, og deretter, over typisk tre år, stabilisere operasjonen. Først da kan utvikleren forvente å se en avkastning på investeringen eller realisere et overskudd gjennom et salg eller annen likviditetshendelse. Denne prosessen kan ta fem år eller lenger. I motsetning til dette kan en condo hotel-utvikler realisere en betydelig avkastning på investeringen mye tidligere, fordi salget av enhetene vanligvis lukker rundt den tiden hotellet åpner for forretninger. I tillegg har condo hotel utvikleren tilgang til en ekstra kilde til sikret finansiering: pool av långivere som gir finansiering for tradisjonell condominium utvikling. Denne ekstra kapitalkilden kan redusere utlånskostnadene.
Hvorfor Er Condo Hotel Utviklingen Utfordrende?
Leilighetshoteller er utfordrende fordi De øker både juridiske og praktiske kompleksiteter som ikke eksisterer i tradisjonelle hotellutviklinger.
Juridiske Kompleksiteter. Condo hotel utviklingen presentere flere flere juridiske utfordringer. For det første er det verdipapirrettslige risikoer som ikke eksisterer i tradisjonell hotellutvikling. Når en utvikler selger et hotellrom som en condominium enhet, oppstår et spørsmål: er utvikleren selger fast eiendom eller en investering? Problemet krystalliseres når man koker ned og evaluerer utviklerens tonehøyde til den potensielle enhetskjøperen. Banen kan være: “jeg vil selge deg en condominium enhet . Hvis du gir det tilbake til meg for mye av tiden, leier jeg det som en del av hotellets virksomhet, og jeg vil tjene deg mye penger.”Alternativt kan banen være:” jeg skal selge deg en condominium-enhet . Her er det-ha det gøy med det.”I den tidligere banen selger utvikleren klart en sikkerhet, og verdipapirlover vil gjelde. I sistnevnte banen, er utbygger selger bare fast eiendom, og verdipapirloven vil ikke gjelde. For å unngå verdipapirrettslige risikoer har det utviklet en detaljert liste over do ‘s and don’ ts, som hovedsakelig stammer fra Intrawest no action letter.
For Det Andre, i motsetning til tradisjonelle hoteller, må en leilighet hotellutvikler også overholde statlige og lokale condominium lover. Disse lovene er primært avsløring lover utformet for å beskytte potensielle enhet kjøpere ved å gi dem informasjon som statens lovgivere trodde ville være verdifull. Lovene gir også for de spesifikke måter at sameiet regimet kan opprettes.
Tredje, juridiske kompleksiteten kan oppstå ut av anvendelsen av reguleringsplan lover til condo hotel. Er condo hotel et condominium? Eller er det et hotell? Reguleringsplanen er ofte ikke klar. Dette betyr at utbygger må vurdere disse lovene og arbeide med lokale myndigheter for å løse reguleringsplan klassifisering problemer og spørsmål, for eksempel om en enhetseier må betale en forbigående belegg skatt når opptar enheten.
Forretningskompleksiteter. I tillegg til de ekstra juridiske spørsmålene som oppstår i leilighetshotellutvikling, er det også praktiske kompleksiteter som ikke eksisterer i tradisjonell hotellutvikling.
først har hotellutvikleren tre typer långivere å vurdere, i stedet for bare en. Det kan være en tradisjonell hotellbygging/permanent utlåner, som det vanligvis er tilfelle i hotellutvikling. Men det kan også være en condominium utlåner som er erfarne i de spesielle funksjonene i condominium utvikling lån, for eksempel prosessen for salg og gjerning utgivelser. Og utbygger må vurdere behovene til detaljhandel långivere som skal låne penger til kjøpere av condominium enheter – måten utbygger konfigurerer rommene kan påvirke pool av detaljhandel långivere tilgjengelig for enheten kjøpere.
For det Andre kan prosjektets suksess avhenge av markedet for boliger, i stedet for bare på markedet for hoteller og tilbud og etterspørsel etter gjesterom. Avhengighet av bolig condominium markedet kan være fint når det markedet er varmt. Når det ikke er, kan imidlertid fallback strategier være nødvendig.
For Det Tredje er det usikkerhet om rombeholdningen. For å unngå anvendelse av verdipapirregistreringslover, kan leilighetshotellutvikleren ikke tvinge enhetens kjøpere til å inngå hotellets leieprogram. Som et resultat kan ikke leilighetshotellutvikleren være sikker på hvor mange rom som vil være i hotellets beholdning, og denne usikkerheten gjør inntektsprognosene mer utfordrende.
Fjerde, det er normalt-enkle regler som tar på kompleksiteten i condo hotel sammenheng. For eksempel er utviklere kjent MED ada-overholdelse, og de vet hvordan de skal sørge for at tilstrekkelig ANTALL ADA-kompatible rom er konstruert. Men hvordan gjøres dette når alle rommene er ment å bli solgt som condominium enheter? Et annet eksempel er anvendelsen av brennevin lisensiering lover. Et hotells brennevin lisens tillater normalt levering av alkoholholdige drikkevarer til rom på hotellet. Tillater lisensen levering til enheter som eies separat?
endelig kan utvikleren bli tvunget til å fortsette som eier av ” hotel unit.”Branded hotel selskaper ønsker ikke å inngå forvaltningsavtaler med en condominium association. Hvis et merkevareforvaltningsselskap er involvert, vil det vanligvis kreve at utvikleren oppretter en “hotellenhet”, som består av hotellets kommersielle og fellesarealer, og krever at utvikleren fortsetter å eie og drive denne hotellenheten etter at hotellrommene er solgt. Denne strukturen kan skape interessekonflikter mellom utbygger og enhetseiere på lengre sikt, og kan også skape rettssaker risiko.
utfordringene med condo hotel utvikling er mange. Men bransjen og dets rådgivere har gjort det bra å møte dem de siste årene. Den intellektuelle grunnlaget for condo hotels har blitt satt på fast grunn.
Er Leilighetshoteller Kommet for Å Bli?
Condo hoteller har to betydelige fordeler som vil tåle. De er en utmerket løsning for folk som ønsker å eie en resort condo enhet og ønsker ikke å forlate enheten ledige eller problemer med å leie den. Condo hoteller også gi utbygger muligheten til å få en avkastning på egenkapital tidligere enn det som ville være tilgjengelig i en tradisjonell hotellutvikling. Disse fordelene vil trolig fortsette å være svært attraktive til en bedre løsning er utarbeidet. Vi kan forvente condo hotel enheter å være en funksjon i de fleste resort utviklingen i årene som kommer.
