Hvordan skru opp nabolaget sonering i to enkle trinn

etter tre år under en ny soneringskode er det noen kinks verdt å stryke ut. Her Samfunnet Bidragsyter Matt Ruben, President I Northern Liberties Neighbors Association, identifiserer to reparasjoner som kan bidra til å realisere flere nabolag skala blandet bruk bygninger, styrke kommersielle korridorer med lokal detaljhandel og bolig tetthet.

Nabolag kan ikke trives uten kommersiell aktivitet. Små, lokale bedrifter er livsblodet til ethvert bysamfunn. Og lokale bedrifter kan ikke eksistere uten folk som bor på toppen av dem: Utviklere trenger leilighetene til å finansiere og tjene penger på sine prosjekter, og bedrifter trenger så mange nærliggende kunder som mulig.

denne typen utvikling – bedrifter på gatenivå med leiligheter på toppen – kalles blandingsutvikling, og det skaper trygge, interessante, økonomisk viktige byområder. Philly er en by av rowhouses, ja. Men dens kommersielle korridorer er spines som holder rowhouses sammen som lokalsamfunn, og arteriene som nærer nabolagets offentlige liv.

Tenk på det: Så mange av byens mest etasjer eldre områder og mest populære nyere senter på kommersielle korridorer. East Passyunk Avenue I Sør Philly; Frankford Ave. i Fishtown; Baltimore Ave. I West Philly; 9. St i det italienske Markedet; 4. St / Stoff Rad I Queen Village; N 2. St. I Nordlige Friheter; “Two Street” I Pennsport; Germantown Ave. i Mt. Airy Og Chestnut Hill-listen fortsetter og fortsetter.

da byen vår oppdaterte sin antikke soneringskode i 2012, anerkjente den betydningen av korridorer med blandet bruk og opprettet FLERE CMX (“kommersiell blandet bruk”) soneringskategorier for å tillate denne typen utvikling uten behov for besværlige soneringsavvik fra sak til sak.

men noe gikk veldig galt i den fine utskriften, og de to viktigste CMX – kategoriene har blitt gjort ubrukelige-eller til og med skadelige – for våre nabolag. Her er hva som er galt med dem, og de enkle reparasjonene som får dem til å fungere.

TRINN ETT: CMX-3-Kill The McMansions

CMX-3 er en reguleringsplan kategori ment for små og mellomstore boligblokker. Problemet er at MENS CMX-3 tillater boligblokker med bedrifter og lobbyer i første etasje, krever det ikke en kommersiell komponent. Så utviklere kan i stedet bygge eneboliger PÅ CMX – 3 eiendom.

dette smutthullet lar utviklere sette boliger på gatenivå, fortynne kommersielle korridorer. OG FORDI CMX-3 høyde, åpen plass og parkeringsregler er ment for boligblokker, lar det utviklere bygge overgrodde rekkehus med utilstrekkelige meter, hvis store størrelse er ute av forhold til nabolaget og trekker kjøpere eller leietakere med flere biler. Det skaper en pervers insentiv for eneboliger hjem utviklere å oppsøke CMX-3 egenskaper i stedet for egenskaper faktisk regulert for eneboliger boligutvikling.

SÅ CMX-3 er en tap-tap: Hvis du er en urbanist som ønsker blandet bruk, høyere tetthet og færre biler, får du i stedet engangsbruk, lavere tetthet og flere biler. Hvis du er en langvarig bosatt som ønsker å opprettholde nabolaget arkitektonisk stoff, få tilgang til praktiske bedrifter, og kontrollere økende etterspørsel etter begrensede gateparkeringsplasser, får du i stedet forstyrret stoff, ingen nye bedrifter og flere biler.

Heldigvis CMX – 3 smutthull, mens katastrofale, er lett å fikse: Bystyret og Ordfører Kenney må vedta en lov som forbyr eneboliger I CMX – 3 soner. Med dette enkle slag av pennen, de kan bidra til å bevare en viktig del av det Som har gjort Philly nabolag stor i det siste, og sikre at de forblir stor lenge inn i fremtiden.

TRINN TO: CMX – 2-Stopp Torturere Utviklerne

CMX-2 er ment for mindre skala kommersiell utvikling: en butikk på gaten med noen få leiligheter på toppen. Det er den klassiske urbane innstillingen: Marshall st. butcher shop med eierens familie som bor over den i 1926; Pine St. antique store med medisinske studenter som bor over Den i 1996; Frankford Ave. kaffebar med webutviklere som bor over det i 2016.

I teorien ER CMX-2 flott. Det krever kommersielle første etasjer (ingen eneboliger tillatt), og den har en klar, enkel høydegrense som holder utviklingen beskjeden i skala. MEN SOM for tiden implementert, ER CMX-2s problem det motsatte AV CMX-3: MENS CMX – 3 gir utviklere for mye spillerom, ER CMX-2 for restriktiv. Nesten ingen kan faktisk bygge ET CMX – 2-prosjekt I Philly, av to grunner.

først er høydegrensen for lav. Det er 38 fot, det samme som grensen for eneboliger. Dette ser ut til å være fornuftig fordi DET betyr AT CMX – 2-bygninger vil blande seg pent med nærliggende boliger.

men i det 21.århundre må kommersielle rom være høyere og luftigere enn boliger. Jada, du kan selge vintage poster ut av en liten gammel rowhouse butikk-men du kan ikke få finansiering eller byggetillatelser for å bygge en ny kommersiell plass sånn. Så det er veldig vanskelig å passe en skikkelig kommersiell første etasje, pluss tre nivåer av leiligheter, i 38 fot høyde. Og det er veldig vanskelig å sikre finansiering hvis du bare har to nivåer av leiligheter på toppen av første etasje.

DET andre problemet MED CMX-2 ville gjøre Kafka rødme. På grunn av hvordan regelverket er skrevet, i de fleste tilfeller antall leiligheter en utbygger kan sette inn i en bygning ikke samsvarer med hvor stor hun kan gjøre bygningen. FOR EKSEMPEL KAN CMX – 2-regler tillate en utvikler å bygge en bygning som er stor nok til å imøtekomme seks leiligheter. Men andre CMX – 2-regler ville ikke tillate henne å faktisk dele den bygningen i seks leiligheter. I stedet, reglene kan begrense henne til, si, fire.

dette ville tvinge henne til enten å bygge absurd store leiligheter, eller ellers å bygge en kunstig liten bygning. I begge tilfeller frarøver begrensningen prosjektets kommersielle plass til potensielle kunder ved å redusere antall leietakere ovenfor-og mer fundamentalt vil begrensningen trolig drepe prosjektet helt ved å gjøre det umulig å finansiere.

som MED CMX-3 er problemene MED CMX-2 store, men også lett løst. Borgmester Kenny og Bystyret trenger bare å vedta en lov som øker CMX-2 høydegrensen til 41 eller 42 fot, og justerer den tillatte leilighetstettheten for å matche bygningens tillatte størrelse. Med disse to enkle endringene kan de anspore den typen utvikling som langvarige innbyggere, tusenårige urbanister og utviklere alle vil gjerne se.

Matt Ruben sitter i PlanPhilly Rådgivende Styre.