Hvorfor Co-Op Senior Housing Er Klar For Primetime

Co-Op Senior Housing er fortsatt en nisje innen senior living, men modellen vokser sakte. Det har blitt et konkurransedyktig alternativ i enkelte markeder, og kan få ytterligere trekkraft ved å takle flere press mot bransjen.

for eksempel kan co-op boliger utnyttes for å møte den økende etterspørselen etter mellomstore eldre boliger. I tillegg er det ulike typer co-ops, noe som gjør det til et fleksibelt valg for utviklere som ønsker å tappe inn i seniormarkedet. Allerede, noen etablerte selskaper i independent living og sykehjem sektorer har forgrenet seg til co-ops.

men samarbeids senior boliger også kan kreve utviklere å fokusere på den generelle velvære for beboere over resultatregnskap, csi Støtte & Utvikling Daglig Leder Nancy Evans Fortalte Senior Housing News. Warren, Michigan-baserte CSI eier 58 senior leilighet kooperativer I California, Maryland, Massachusetts Og Michigan.

“Vi er ikke i denne bransjen for å tjene penger for våre eiere og aksjonærer. Vi ønsker å forbedre livene til våre medlemmer, ” Evans sa.

Fulle av potensial

Co-ops står for en brøkdel av senior bolig inventar, men det er tegn på at de vokser i popularitet.

antall senior co-ops har vokst fra 103 i 2013 til 125 i 2019 totalt 7,700 enheter og over 10,500 innbyggere, Senior Cooperative Foundation Styreleder Dennis Wilson fortalte SHN. Shoreview, Minnesota – baserte gruppen talsmenn for senior co-ops over hele landet.

men leverandører har tatt varsel, spesielt I Midtvesten, hvor co-ops blomstrer.

Minnesota, hvor Den første senior co-op åpnet i 1978, er hjem til 82 lokalsamfunn, Og Twin Cities området er et konkurranseutsatt marked. Ebenezer, den største senior boligleverandør i staten, forvalter 38 co-ops, de fleste av dem under Applewood Pointe Og Realife Samarbeids merkevarer.

I fjor lanserte Ecumen en senior cooperative merkevare, Zvago, med åpningen av en $ 20 millioner, 54-enhet samfunnet I Minnetonka, Minnesota. Ecumen åpnet Også Zvago co-ops I St. Anthony Park og Apple Valley, bygging på en fjerde co – op i Duluth er nesten fullført, og en femte co – op I Stillwater er planlagt.

En Annen Gopher State developer — Real Estate Equities Development Of Eagan, Minnesota — fokuserer på å bygge og administrere senior co-ops under Village Cooperative merkevare, og har en rørledning på 34 Kooperativer Fullført Eller Under Bygging I Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, South Dakota, Wisconsin Og Washington.

Real Estate Equities Development reagerte ikke på forespørsler om kommentar, Og Ecumen nektet å kommentere SHN for denne historien, med henvisning til konkurransemiljøet i sine markeder.

Senior samarbeidsutvikling har lenge vært drevet av gunstig finansiering i staten med rikelig tilbud. Senior Boligkooperativ Styreleder Dennis Johnson fortalte SHN I 2013 at senior co-ops er er” master boliglån ” forsikret Av Minnesota Department Of Housing and Urban Development (HUD) Under Seksjon 213 Av National Housing Act.

Etter EN HUD restrukturering for tre år siden, Behandler Minneapolis kontoret nå alle co-op finansiering programmer i USA

Men Minnesota er ikke den eneste co-op hotbed. Flertallet Av Village Cooperative rørledning er I Iowa og Colorado, med totalt 14 utbygginger fullført eller under bygging.

de to statene har voksende eldre befolkninger. Over 514,000 Iowans er 65 og eldre, et segment forventes å øke til over 677,000 av 2050, Ifølge Iowa Department Of Aging. Colorado ‘ s 65-og-eldre befolkning forventes å topp 1.27 millioner av 2030, og staten ble rangert som DEN beste staten i USA for aldring AV US News And World Report.

Markedsrentealternativer

Å Kjøpe inn i et kooperativ er en kostnadseffektiv måte å komme inn i eldre boliger, og kan være et alternativ til selvstendig levende og aktive voksne samfunn. Innbyggere kjøper “aksjer” i et selskap som eier bygningen. Disse aksjene gir interessenter rett til å leie en bestemt enhet i en bygning og utnytte fellesarealer. I tillegg er det en månedlig kostnad for vurderinger, vedlikehold og reparasjoner.

Co-op living gir også beboere en eierandel i hvordan et samfunn styres, ligner på en tradisjonell huseiereforening. Hvert kooperativ har et valgt styre og medlemmer har en stemme i hvordan bygninger forvaltes og drives, Evans fortalte SHN.

Co-op-aksjer verdsettes i verdi trinnvis-vanligvis 1% til 2% årlig. Dette opprettholder kostnader og salgbarhet for nye beboere, og fordi medlemmene er ansvarlige for de månedlige avgiftene på tomme enheter til de er opptatt.

på grunn av den økonomiske strukturen i co-ops, har de en tendens til å bli oversett av profittdrevne investorer, men de tilbyr forbrukerne et rimeligere levealternativ, Sa Lutz, Bobo & Telfair Partner Scott Gordon SHN. Gordon spesialiserer seg på eiendom og bobil park lov For Sarasota, Florida-baserte firmaet.

det er noen grunn til å tro at hvis etterspørselen øker for senior co-ops, kan investorer se en mer lukrativ mulighet — i hvert fall hvis eksemplet på co-op mobile home parks er en indikasjon.

i flere tiår har pensjonister som kjøper bobiler slått seg sammen for å skape eierskapskooperativer før private investorer og REITs gjort produktet til en omsettelig investeringsklasse av institusjonell karakter.

Medlemmer som ønsker å avslutte et samarbeid, kan se en liten avkastning på investeringen, eller de kan holde fast på sine aksjer og leie ut enheten til en annen leietaker. Gordon bemerket at de månedlige vurderingene kan være vesentlig lavere enn leien en aksjonær kan belaste en leietaker.

“jeg vet om noen samfunn hvor vedlikeholdsavgifter har vært flate i flere tiår,” sa han.

Vrider på modellen

I Motsetning til tradisjonelle boligkooperativer hvor beboere kjøper en aksjeandel i eiendommen, gir dem rett til en boenhet og tilgang til felles fasiliteter, OPERERER CSIS eiendommer — som for det meste består av rimelige seniorleiligheter — under et kooperativt styringssystem. Medlemmer søke om ledige leiligheter som de ville noe annet sted. De betaler også en $ 100 inngangsavgift for å bli med i kooperativet, som deretter brukes i stedet for et depositum.

medlemskapet gir dem stemmerett i hvordan en bygning forvaltes, samt mulighet til å delta i forvaltningen av bygningen. I STEDET for eiendomsforvaltere har CSI kontaktpersoner som er ansvarlige for opptil tre lokalsamfunn om gangen, som gir råd og lærer co-op-medlemmer hvordan de selv kan administrere sine bygninger.

Hver CSI co-op har et styre og en etasje leder til å representere beboerne på beslutninger som spenner fra spisesteder og groundskeeping til bygningen vedlikehold og aktiviteter programmering. Disse er alle valgte stillinger med ett års vilkår, og en to-term grense.

term grensene er av design, Evans fortalte SHN.

“Dette skaper mer omsetning i stillinger og skaper muligheter for andre medlemmer til å gå inn i lederroller,” sa hun.

CSIS kooperativer er alle rimelige samfunn, bygget og finansiert gjennom lavinntektsboliger skattekreditter (LIHTC) og HUD Seksjon 202 og 232 finansiering. DETTE gjør AT CSI å subsidiere leier, vanligvis på 30% av en person bosatt inntjening.

Et annet alternativ til kooperativ boligeiendom er co-bolig. Et eksempel Er Garden Spot Community Village Cooperative Living House I New Holland, Pennsylvania, som var den “Beste Rimelige Boligdesign” vinneren Av 2018 SHN Architecture & Design Awards. Det er fortsatt en co-op i den forstand at innbyggerne bor i fellesskap, Garden Spot Village CEO Steve Lindsey fortalte SHN.

alle disse samarbeidsmodellene gir muligheter for beboere til å møte nye venner, finne nye måter å frivillig og være aktive på, og berike deres livskvalitet. Opptil 50% AV CSIS kooperative innbyggere gjør en slags frivillig arbeid, noe Som har overrasket mange, bemerket Evans.

“jeg har hatt mange av våre innbyggere fortelle meg at de kom til å trappe ned sine liv. I stedet, de har funnet nye formål,” hun sa.