I Columbus, Indiana, får et dødt kjøpesenter en ny leieavtale på livet som et helsefokusert samfunnsnav

i 1990, et år da B. Dalton og Wet Seal regjerte øverste og det tilsynelatende ukuelige Amerikanske kjøpesenteret var i sin høyde, Fikk Byen Columbus, Indiana, sitt andre riktige lukkede kjøpesenter-en av anslagsvis 19 kjøpesentre å åpne over Usa det året.

Ligger på stedet for den gamle Bartholomew County Fairgrounds i byens kjernedistrikt, ble Det Nye Fair Oaks Mall bygget tre miles nordøst for Sentrum, et konvensjonelt innendørs kjøpesenter fra 1970-tallet, sammen med Et glassinnkapslet samfunnshendelsesområde kjent som Commons. Begge bygningene ble designet Av Cé Pelli For Gruen Associates – et navn synonymt med kjøpesentre Fra Culver City, California, Til Waukegan, Illinois, og mange punkter i mellom. I 1956 introduserte Firmaets Wien-fødte grunnlegger, Victor Gruen, Amerikanske forbrukere til nasjonens første helt lukkede, klimakontrollerte kjøpesenter, Southdale Center I Edina, Minnesota.

Columbus ‘ to-mall-epoke var imidlertid kortvarig. Pelli ‘ S Commons og City Center—bedre kjent som Commons Mall—ble nesten fullstendig revet i 2008 for å gjøre plass til et ombyggingsprosjekt i sentrum sentrert rundt et nytt innendørs samfunnsrom. Den 413,000 kvadratmeter Fair Oaks Mall, en mer workaday retail destinasjon med et anstendig antall mall stifter og ingen arkitektonisk stamtavle å snakke om, soldiered på.

I Dag Er Fair Oaks Mall fortsatt åpen og hjem til en beskjeden-mindre enn du kan stole på med to hender-smattering av detaljhandel og restaurant leietakere med En Kmart-slått-Dunhams sportsbutikk som tjener som sitt eneste overlevende anker. Mall turgåere fortsette å utnytte concourse og tidligere Jc Penny har sett mye action som for sent. Men For all hensikt Er Fair Oaks Mall død.

Som med mange døende og døde kjøpesentre over hele landet, etterlivet Av Fair Oaks Mall har vært forhåndsbestemt i forkant av den velkjente pluggen blir fullt trukket. Men i en forfriskende avvik fra normen, vil kjøpesenteret ikke gi vei til en privat blandet bruk utvikling med boliger eller bli delvis omgjort til en mega-kirke eller Amazon fulfillment center. Nonprofit Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), et partnerskap mellom Byen Columbus Og Columbus Regional Health (CRH), eier nå 36 hektar stor eiendom og planlegger å forvandle kjøpesenteret til en offentlig ressurs: en helse-og rekreasjonskampus sentrert rundt “holistisk velvære” der dagens mallvandrere og sportsbutikkforhandlere vil føle seg hjemme.

fra døende detaljhandel hub til samfunnet ressurs

ETTER å ha kjøpt kjøpesenteret i desember 2018, FOCDC tappet Columbus, Ohio-hovedkontor landskapsarkitektur og urban design firma MKSK Og Perkins&vil følgende juni for å lage en master plan og langsiktig visjon For Fair Oaks Mall området. Mens implementeringen av denne visjonen for tiden er på vent på grunn av koronaviruspandemien, er hovedplanen som kom ut av prosessen bemerkelsesverdig: en mangesidig samfunnssenter-slash-wellness hub som fungerer som en slags åndelig fetter TIL EN YMCA, men med en mat domstol og, ja, selv noen detaljhandel.

Som Lindsey Peckinpaugh, En Chicago-basert praksisleder Med Perkins &Wills Sports, Recreation and Entertainment division, forklarte det, HAR BÅDE CRH og Byen “det felles målet å returnere kjøpesenteret til en slags samfunn og utadvendt bruk.”Men begge forfølger også sine egne unike mål . For CRH hjelper adaptive reuse project det å sentralisere noen kliniske tjenester spredt over hele byen til et støttende knutepunkt. Byen, i mellomtiden, har lenge vært behov for både innendørs rekreasjonsfasiliteter for parker avdeling ledet programmering, og ekstra administrative plass.

” jeg tror borgmesteren, mer enn noe annet, var bekymret for hva som ville skje med kjøpesenteret hvis det bare ble overlatt til det private markedet, ” la Peckinpaugh til. “Det var sannsynligvis ikke til å bli utviklet på en måte som var i samsvar med den omkringliggende arealbruk og additiv Til Byens livskvalitet.”

Selv Om Peckinpaughs praksis har opplevd en flurry av interesse—fra både eiendomsutviklere og byens ledere-i potensialet for å konvertere defunct big box anker butikker til rekreasjonsfasiliteter, går det som er planlagt For Fair Oaks Mall utover å snu en gammel Sears til en veldig stor Equinox. Hver kvadratmeter av det over 526 000 kvadratmeter planlagte anlegget vil være dedikert til helse-og velværerelaterte bruksområder, inkludert gruppeøvelsesområder og treningsstudioer, idrettsbaner, et demonstrasjonskjøkken, hjertesenter, hydroterapibasseng og ernæringsmessige og kliniske tjenester som drives AV CRH. Fordi programmet av bygningen er så mangfoldig, det er en slags bakt-in inkludering som fører til alle brukere, enten det for en pilates klasse eller diabetiker rådgivning, føler seg velkommen.

“Noe som jeg synes er interessant at vi har snakket om som et ambisiøst mål-og vi ser det i andre blandede typologiprosjekter som dette – er begrepet spekteret av omsorg eller spekter av velvære,” forklarte Peckinpaugh. “Uansett om du er sunn, du gjenoppretter fra en skade, eller du får behandling fra en sykdom, blander alle sammen som en i et fellesskap.”

Velkommen tilbake, mall walkers

i tillegg TIL CRH-ledede polikliniske helsetjenester og treningsfasiliteter, vil 25 prosent Av Fair Oaks Malls fotavtrykk være reservert for ideelle samfunnspartnere til konkurransedyktige leiepriser, samt “komplementær” detaljhandel-tenk for eksempel på en yogautstyrleverandør som fyller på stedet Der Den Begrensede pleide å være.

Dunhams sportsbutikk som fortsatt er bundet til en aktiv leieavtale, har uttrykt interesse for byen for å opprettholde en tilstedeværelse på eiendommen etter ombygging som, som observert Av Peckinpaugh, gir mening som “det kommer til å være en komplementær bruk for dem.”Andre leietakere kan potensielt inkludere spa-tjenester, banker og mat-og drikkevareinstitusjoner for å fylle ut matretten. “Du tenker på alle fotballmødrene som kunne gå og få en manikyr mellom å gjøre noe annet,” mused Peckinpaugh. Og, som nevnt, lojale mall turgåere er tatt inn på kontoen. Per master plan, en dedikert tursti langs eksisterende concourse ville være et sentralt trekk ved reimagined Og reaktivert Fair Oaks Mall.

“Vi snakker mye om i vår praksis om å eliminere barrierer for tilgang og det faktum at i våre lokalsamfunn er det svært få steder hvor du kan gå som et fellesskapsmedlem og ikke trenger å betale for noe, tro på noe eller kjøpe noe,” sa Peckinpaugh for å opprettholde et element som er helt tilgjengelig for publikum som et kjøpesenter korridor-slått-tursti. “En viktig grunnsetning i planen er at folk går inn i bygningen, fritt gå rundt, og handle hvis de velger å. Men det vil være punkter av tilgangskontroll som du trenger medlemskap, en avtale, eller grunn til å være i et program.”

David Sheldon, En los Angeles-basert tilknyttet rektor Med Perkins&Wills Bedrifts-Og Handelspraksis, noterte også nøkkelrollen concourse har i å puste nytt liv inn i dette bestemte dead mall og potensielt andre. “Det interessante med concourse er potensialet til å aktivere det med mer gjennomtenkte velværeavtaler,” sa han. “Reserven er å gå Til Claire og Tante Annes pretzels, men jeg tror at med konsepter som dette og hva som er tenkt for denne eiendommen, er det en mulighet til å virkelig gjøre det helhetlig—det er der.”

“Utviklere må tenke annerledes om deres ytelse og må også tenke på deres leie ruller litt annerledes” lagt Sheldon. “Og det kan bidra til å bedre aktivere den armaturen slik at alle opplever en økt følelse av velværemuligheten.”

master plan tenkt AV MKSK Og Perkins& vil også strekker seg utover eksisterende fotavtrykk av kjøpesenteret. Ombyggingen vil bli forankret av et stort flerbruksfelt som ligger rett nord for kjøpesenteret på stedet for Et tidligere satellitt varehus (Goody’ s) som nå er leid som kontorlokaler til Columbus-baserte Cummins engine company; Cummins ‘ Kevin Roche-designede hovedkontor, ferdigstilt i 1983, ligger i sentrum, ikke så langt fra old Commons Mall. Og leieavtalen forfaller snart.

Som nevnt Av Peckinpaugh, Har Columbus lenge søkt å etablere et publikum-tegning innendørs torv anlegg som kan brukes året rundt for å være vert for regionale turneringer for idretter som lacrosse og rugby fotball. Tanken er at et slikt sted, som et livlig knutepunkt for “regional ungdomssports turisme”, kan trekke nok tilskuere til å støtte detaljhandel og andre komplementære tjenester på tilstøtende kjøpesenter.

en retur i Det 21. århundre til Gruens visjon

MENS COVID-19-krisen har tvunget FOCDC til å trykke pauseknappen for øyeblikket, er Den metamorfe ombyggingen Av Fair Oaks Mall fortsatt veldig i spill. “Vi har blitt fortalt Av Byen Columbus at det ikke er et spørsmål om om, det er bare et spørsmål om når,” forklarte Peckinpaugh. “De venter på utvinning . (En stor mengde finansiering som var satt til side for første fase av prosjektet, ble til slutt fordelt over hele samfunnet som småbedriftslån under pandemien.)

SOM med den omfattende samfunnsengasjementsprosessen som informerte hovedplanen og trakk hva Peckinpaugh anslås å være et gjennomsnitt på 20 til 300 fellesskapsmedlemmer per møte, ER FOCDC forpliktet til et høyt nivå av åpenhet om fremtiden for ombyggingen.

“Dette er en av de største forskjellene mellom dette konseptet og det mer typiske engasjementskonseptet om fremtiden for disse egenskapene,” la Sheldon til prosjektets åpenhet. “Fordi det faktum at det er så offentlig og allerede gratulerer seg inn i samfunnet – du har ikke noe valg, du er i det. Det handler ikke om noe annet enn hvordan vi beveger oss fremover som har en viss grad av konsensus.”

Og Mens Fair Oaks Mall kan være i samme tilstand av limbo (tidligere en utøvende redaktør Matt Shaw besøkte Fair Oaks Mall i 2008 og selv da observert det som stort sett forlatt) som utallige andre mall eiendommer i landet er det selvfølgelig det faktum at Det er et dødt kjøpesenter i en mellomstor Midwestern by internasjonalt kjent for sin rikdom av modernistisk arkitektur. “Å jobbe i Columbus er både en ære og et stort ansvar,” sa Peckinpaugh. “Bare ombygging av 400 eller 500 000 kvadratmeter plass i seg selv er en stor investering. Jeg tror at når vi kommer inn i design, vil det være mye styring av forventningene fordi dette er et prosjekt som blir fremsatt av samfunnet—og det vil nok ikke være den arkitektoniske perlen de vil at Den skal være, men jeg vet med kreativitet og riktig ledelse at anlegget kan bli meningsfylt forvandlet til Et anlegg Columbus er stolt av.”

Design forventninger til side, Peckinpaugh og Sheldon håper at reimagined Fair Oaks Mall ikke nødvendigvis får oppmerksomhet for måten det ser ut, men for sin vekt på samfunnsbasert programmering som harkens tilbake Til Victor Gruen opprinnelige visjon For American mall.

“Vi har sett en ganske betydelig mengde kjøpesentre som ønsker å transformere,” sa Sheldon. “Og vi som arkitekter kommer inn, og vi ser på bolig, vi ser på blandet bruk, vi ser på underholdning. Og så går det bare tilbake til en slags form for disponibel detaljhandel, som vil bli utdatert og utdatert innen de neste fem til syv årene, uansett. Og så løser de egentlig ikke problemet.”

“vår interesse for dette har virkelig blitt født av hvordan vi kan ta millioner av kvadratmeter eiendommer og forvandle dem tilbake til våre lokalsamfunn og gjøre det på en annen måte,” la han til. “Og jeg tror det vi snakker om Med Columbus er et godt eksempel på det.”