Leilighet-Hotell på farten I Florida

Av Lisa Simundson
Møter Sør, April 2005

Det var en tid da, hvis et hotell eller resort “gikk leilighet,” sine dager med å være et hotell var i utgangspunktet ferdig. I dag, derimot, den harde skillet mellom “hotel” og ” condo “har blitt uskarpt av fremveksten av et relativt nytt konsept i serveringsbransjen-” condo-hotel.”

ideen om å bo på et hotell er ikke noe nytt; de rike og berømte har gjort det i flere tiår, og bor i luksuriøse graver med Ritz-Carlton og Four Seasons i adressen. Men i motsetning til hotell boliger-som er sanne første eller andre boliger-condo-hotel enheter som er kjøpt av individuelle eiere, enten som en investering eller ferie bolig, er plassert i et leieprogram i løpet av tiden når eierne ikke bruker dem.

men ikke begynn å tenke “time share” ennå; kjøperne av rom i en condo-hotel faktisk eier sin del av eiendommen, tjene en prosentandel av leieinntekter, og er ikke låst inn i visse uker i året for bruk.

det er imidlertid visse bruksbegrensninger for de som kjøper enheter i et leilighetshotell, nødvendiggjort av det faktum at eiendommen først og fremst fortsatt er et hotell og fortsatt genererer sengeskatteinntekter for byer der de befinner seg.

” Det er virkelig et levende, pustende hotell. For 99.9 prosent av enhetene vi eier, ingen noensinne bor i dem,” sier Chris Falor, vice president of architecture and engineering For Falor Cos., Et Miami-Og Chicago-basert gjestfrihetsfirma som allerede har konvertert Eller for tiden konverterer en slew Av South Florida-eiendommer til condo-hoteller, inkludert Cheeca Lodge I Islamorada og fire høyprofilerte South Beach-eiendommer: The Tides; Royal Palm Resort, Som vil bli En Sol Melia-eiendom; Og Breakwater Og Edison, som vil bli fusjonert til en 113-suite eiendom.

en tidligere annonsert avtale om å kjøpe Og konvertere Omni Colonnade I Coral Gables falt nylig, selv Om Falor Cos fortsetter med kjøp og konvertering Av Hilton Palm Beach Oceanfront.

“har rett til å bruke dem 30 til 45 dager i året, avhengig av hva de satte opp da de kjøpte enheten,” Sier Falor. “en eier kan ikke bare dukke opp og si ,” jeg vil ha den personen ut av rommet mitt.”

faktisk er det tider når eiere må gi opptil tre måneders forhåndsvarsel før de bruker rommet sitt, noe som holder hotellet tilgjengelig for forbigående besøkende som ofte ikke har noen anelse om at de bor i en enhet eid av en enkelt kjøper.

” det fungerer som et hotell i sin helhet. Forskjellen er i eierskapssiden og i finansieringssiden,” sier David Falor, leder Av Falor Cos. “Det vi gjør er å selge eiendom, ikke inntekt, til enkeltpersoner. Og hvis de velger å, og de ikke må, de kan sette enheten i en utleie management program.”

men det store flertallet drar nytte av programmet, Sier David Falor, og etterlater mesteparten av rommene i et leilighetshotell tilgjengelig for bestilling, inkludert gruppevirksomhet.

“gjør gruppe-eller konvensjonsblokker akkurat som et vanlig hotell gjør,” Sier Falor. “Så hvis en eier ringer inn og den allerede er bestilt for en gruppe eller konvensjon, er den booket. Det er ikke tilgjengelig.”

Hvis planleggere ønsket ytterligere forsikring om at nok rom i et leilighetshotell ville være tilgjengelig, kunne de imidlertid alltid vurdere blandede bruksegenskaper som downtown Miamis Four Seasons, som inkluderer 221 vanlige hotellrom og suiter, 89 condo-hotel-enheter-50 prosent av disse er for tiden rullet inn i hotellbeholdningen-og øverste etasje boliger som ikke er en del av hotellets basseng.

For De Fire Årstidene har det ekstra beholdningen vært en stor fordel i frierføtter gruppe virksomhet, sier Eveliny Bastos-Klein, et hotell talsmann.

“Vi har tatt mer enn en gruppe som var mye større enn vi ville ha vært i stand til å imøtekomme ellers,” sier hun. “For oss er det flott. En møteplanlegger som ikke ville vurdere oss før-nå kan de.”

I Motsetning til rommene på Noen Av Falor-eiendommene-som er rette hotellrom uten kjøkken-har alle leilighetene På Four Seasons kjøkken og er litt større enn standard gjesterom. Men på andre eiendommer Som Pink Shell Beach Resort & Spa I Fort Myers, er det en blanding av studioer uten kjøkken og en-og to-roms, boligstil enheter.

“Det er et veldig nytt konsept som varierer sterkt,” sier Bastos-Klein.

selv om flertallet av condo-hoteller I Florida er gruppert I Sør-Florida, er ideen fanget i hele staten som utviklere innser de økonomiske fordelene ved å drive et gjeldfritt hotell som er mer sannsynlig å tåle noen nedgang i markedet og mindre sannsynlig å bytte hender og merker.

“konseptet vokser i store sprang,” sier condo-hotel megler Joel Greene, president I Miami-baserte Condo Hotel Center, som markedsfører condo-hoteller i Hele Florida-inkludert eiendommer I Orlando, Sandestin Og St. Augustine – Så Vel Som I Chicago, Las Vegas og en håndfull resort områder som Avon, Colo., Og Myrtle Beach, Sc

“Vi gikk Fra å ha et nettsted som produserte 143 kjøpere for oss i 2003 til en database som er nesten 3900 på dette punktet,” Sier Greene. “I desember 2003 hadde vi fire personer kontakt oss hele måneden, og i desember 2004 var tallet over 850.”

men lønnsom leilighet – hotel boom kan være for kjøpere og selgere involvert, det har noen I South Florida ulykkelig. På pressetid rapporterte Miami Herald at En av byens grande dame-eiendommer-Sheraton Bal Harbour – hadde blitt kjøpt av Miami-baserte Relaterte Grupper I Florida og var planlagt for riving for å gjøre plass til både condominiums og Et 250-roms st. Regis condo-hotell.

den nesten 50 år gamle eiendommen ble designet av den berømte arkitekten Morris Lapidus-som også skapte landemerket Fontainebleau og Eden Roc hotels-og var en av hans fineste prestasjoner, ifølge lokalhistoriker Dr. Paul George.

” Det er en gråtende skam, ” Sa George Til Herald.

Bortsett fra sin kulturelle betydning, Sheraton Bal Harbour var også en viktig del Av Greater Miami convention hotel inventar. Eiendommen vil være åpen Til Mai 2006.

Som det ærverdige hotellet går inn i historien, gjenstår det å se hvordan condo-hotel konvertering påvirker fritid og gruppevirksomhet i det lange løp, ettersom flere og flere kjøpere konkurrerer med reisende om condo-hotellrom.

Movers & Shakers

følgende er et utvalg av condo-hoteller I Florida.

• Cheeca Lodge& Spa, Islamorada
• The Setai, South Beach
• Fontainebleau II& III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• conrad miami
• The Atlantic, Fort Lauderdale
• W Hotel& Residences, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (åpner sensommeren 2005)
• Reunion Resort & Club Of Orlando
• Villaer På ChampionsGate, Kissimmee (åpning 2006)
• Laterra, St. Augustine