14 termen voor commercieel onroerend goed u moet

kennen bij het kopen of leasen van beleggingsobjecten kan de woordenschat voor commercieel onroerend goed intimiderend en uitdagend zijn om te navigeren. Misschien heb je gehoord van commerciële onroerend goed termen als “huurder verbetering,” of “bruikbare vierkante meters,” maar je weet niet wat eronder ligt. U kent misschien een aantal van de meer voorkomende commerciële vastgoedvoorwaarden, zoals leaseclausule en netto bedrijfsresultaat, maar als het tijd is om met verkopers en makelaars te praten en leases te beoordelen, voelt u zich misschien nog steeds onvoldoende geïnformeerd.

als u klaar bent om een duik te nemen in de vastgoedbeleggingsmarkt, hebben we 14 belangrijke commerciële vastgoedvoorwaarden geschetst die u moet weten. Het kennen van deze commerciële vastgoedvoorwaarden zal uw bedrijf ten goede komen, u helpen weloverwogen beslissingen te nemen en eventuele misvattingen over de terminologie te verduidelijken.

recht op uitbreiding (Pure optie)

het huurcontract van uw huurder kan een recht op uitbreiding clausule bevatten, of wat ook wel een Pure optie wordt genoemd, voor toekomstig gebruik. In een dergelijk geval bent u – de verhuurder – verantwoordelijk voor het verstrekken van extra beschikbare ruimte voor de huurder voor de gehele huurtermijn, voordat de huurder de ruimte daadwerkelijk nodig heeft. De huurder kan al dan niet gebruik maken van de mogelijkheid om de beschikbare ruimte te gebruiken op elk moment tijdens de huurovereenkomst.

het voordeel voor u is dat u als verhuurder de huur kunt verhogen op basis van de extra ruimte, maar u moet dit in de gaten houden omdat het later problemen kan veroorzaken als meer huurders in hetzelfde gebouw uitbreidingsverzoeken hebben.

optie om

te kopen als u een onroerend goed voor één huurder least aan een huurder die veel build-outs wil doen of gewoon het onroerend goed aan het einde van de leasetermijn wil kopen, kan er een “optie om te kopen” in het contract staan. Als er een option-to-buy leaseclausule bestaat, wilt u de Voorwaarden specificeren waaronder de huurder het onroerend goed kan kopen, evenals de prijs die u verwacht, als u besluit om het te verkopen. Huurders voeren meestal de optie-to-purchase uit bij het sluiten van de huurovereenkomst.

vergoedingen voor onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte (Cam)

CAM-vergoedingen omvatten alle kosten voor de exploitatie van het commerciële eigendom. Deze kosten zijn inclusief het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes: gangen, liften, trappen, lobby ‘ s, openbare toiletten, parkeerplaatsen, trottoirs, enz. Als verhuurder moet u weten hoe de cam-vergoeding per huurder wordt berekend.

omdat verschillende huurders verschillende behoeften hebben, moet u ook duidelijk kunnen communiceren hoe CAM-vergoedingen van invloed zijn op elk individueel leasecontract. U kunt uw huurders adviseren om na te denken over wat ze zouden gebruiken uit de gemeenschappelijke ruimtes. Huurders kunnen hun verwachtingen schetsen in een verzoek om een voorstel document.

op deze manier demonstreert u een zeer open en partner-achtige aanpak door elke huurder op dezelfde pagina te helpen met u over alle details die deel uitmaken van hun individuele huurovereenkomsten.

bruikbare oppervlakte

bruikbare oppervlakte is de hoeveelheid gehuurde ruimte. Het is de voetafdruk die uw huurder zal nemen in een gebouw. Bruikbare vierkante meters bepalen de ruimte van muur tot muur onder de huurvoorwaarden en omvatten de vierkante meters van de plaats die is gereserveerd voor uw huurder. Het kennen van deze informatie zal u helpen bepalen of u genoeg ruimte voor elk van uw potentiële huurders.

verhuurbare vierkante meters

verhuurbare vierkante meters omvatten de bruikbare vierkante meters plus een deel van de vierkante meters die onder de huurders zullen worden gedeeld. Dit kan badkamers in gangen, lobby ‘s, Toiletten, liften, of cafetaria’ s omvatten. Het kan zelfs betrekking hebben op ruimtes zoals onderhoud en schoonmaak gebieden. Daarom wordt het huurbedrag bepaald door de huurbare vierkante meters.

Parkeerratio

onthoud dat een huurcontract alle beschikbare parkeerplaatsen omvat die gereserveerd zijn voor huurders. Om de parkeerverhouding te bepalen, neemt u de totale huurbare vierkante meter van een ruimte en deelt u deze door het aantal parkeerplaatsen. Het leasecontract moet aangeven hoeveel parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor elke huurder.

u kunt uw potentiële huurders ook adviseren om met hun werknemers te overleggen om te weten te komen hoeveel van hen naar hun werk rijden en hoeveel het openbaar vervoer zouden nemen. Kleine dingen als deze zullen uw huurders laten zien dat je een goede verhuurder die zorgt voor hun behoeften.

vertegenwoordiger van de huurder

de vertegenwoordiger van de huurder is vaak de makelaar die de huurder vertegenwoordigt. Hij of zij helpt de huurder te onderhandelen met jou, de verhuurder. Een vertegenwoordiger van de huurder werkt op commissie, splitsen met leasing agent van de verhuurder, en fungeert als een tussenpersoon tussen huurders en verhuurders. Bovendien zal de vertegenwoordiger proberen om een aantal problemen tussen de huurder en de verhuurder op te lossen.

als verhuurder kunt u de optie vermelden dat de huurder een eigen vertegenwoordiger heeft, zodat er tijdens de huurperiode geen ongemakkelijke situaties zijn. Mensen hebben de neiging om details te vergeten, en het hebben van een huurder vertegenwoordiger zal uw leven gemakkelijker te maken als je zet een extra mate van scheiding (en aansprakelijkheid) tussen u en de huurder.

vertegenwoordiger van de verhuurder (Leasing Agent)

de vertegenwoordiger van de verhuurder werkt als leasing agent. Deze agent vertegenwoordigt de verhuurder en zorgt voor de belangen van de verhuurder. Wanneer u de eigenaar van een of meer commerciële eigendommen, uw leasing agent is een van je beste vrienden, dus kies verstandig.

de eerste taak van de vertegenwoordiger van de verhuurder is om u het hoogste bedrag van de huur met de minste kosten. De Heilige Graal deal is een triple-net (NNN) lease, natuurlijk! Uw leasingagent onderhandelt ook met de vertegenwoordiger van de huurder namens u om een overeenkomst op te stellen die (idealiter) de huurkosten, de waarborgsom, de vergoedingen van de huurderverbetering, enz.optimaliseert.

het kiezen van een goede leasing agent zal u helpen om de best mogelijke deal met elke huurder te krijgen. Maar wees voorzichtig – u niet wilt een overdreven agressieve deal waar de huurder is in het nauw gedreven zo veel dat de huurovereenkomst wordt een wettelijke aansprakelijkheid voor u.

Co-Broker

sommige verhuurders ondertekenen een exclusieve noteringsovereenkomst met een commercieel vastgoedmakelaar. Aangezien deze makelaars er zijn om het huurproces te versnellen, kunnen zij andere makelaars uitnodigen om over het pand te kijken en het te huren. Deze andere makelaars, vanuit uw perspectief, zijn co-makelaars.

als uw makelaar en zijn of haar mede-makelaar een huurder vinden die ermee instemt het onroerend goed te leasen, verdelen de twee makelaars de Commissie. Aangezien de co-broker niet direct met u verbonden is, bent u niet aansprakelijk voor het betalen van extra provisie voor de co-brokers betrokkenheid.

daarom zou u het prima vinden als uw broker hulp zoekt bij andere brokers. Het is een voordeel voor u als u twee makelaars samen te werken en u betaalt slechts voor een makelaar.

verwijzingsvergoeding

een verwijzingsvergoeding is een vergoeding die van de ene makelaar naar de andere wordt betaald wanneer zij een cliënt doorverwijzen. Meestal is het het percentage van de Commissie. Dit is hoe uw makelaar werkt met een co-broker. De twee van hen meestal overeenkomen om de vergoeding 50/50 te delen. Je krijgt het dubbele van de hulp, ze delen het geld, iedereen is blij.

Gebouwenclassificaties

er zijn drie klassen van gebouwen (A, B en C), en u moet begrijpen wat deze termen voor commercieel vastgoed betekenen.

• Klasse A gebouwen zijn bijna nieuw, op een zeer aantrekkelijke locatie, en staan bekend om goed onderhoud.
• klasse B zijn gemiddelde gebouwen met minder voorzieningen.
• gebouwen van klasse C zijn ouder dan 20 jaar en moeten veel worden verbeterd en gerepareerd.

gebouwen van Klasse A zullen het meest aantrekkelijk zijn voor huurders, maar zullen meestal het duurst zijn om te kopen en te verhuren. Klasse B gebouwen zijn meestal goedkoper te kopen, hebben lagere huur, en zijn minder wenselijk. Klasse C zijn meestal de goedkoopste gebouwen om te kopen, maar je kan geconfronteerd worden met een heleboel renovatiekosten die zelfs kan omvatten zonering en milieu kwesties en vergunningen vernieuwing.

het helpt om deze commerciële vastgoedvoorwaarden te begrijpen om ervoor te zorgen dat u niet meer betaalt dan u zou moeten voor een gebouw dat niet voldoet aan uw waargenomen waarde of aan uw verwachtingen.

Huurconcessies

huurconcessies zijn vergoedingen die kortingen of gratis huur voor een bepaalde periode toestaan. Meestal zijn huurconcessies gekoppeld aan renovaties of aanpassingen door de nieuwe huurder. Het kan ook betekenen dat u de eerste huurbetaling vooruitstuwt, zodat de huurder geen extra kosten hoeft te maken om in uw gebouw te komen wonen.

u moet hier heel verstandig zijn, omdat u niet te ver wilt gaan in concessies die uw bottom line zouden schaden. U zult ook aandacht moeten besteden aan de cashflow, omdat u mogelijk met belastingverplichtingen te maken krijgt, vooral wanneer u de eerste betaling uitstelt.

u wilt dat uw makelaar in de buurt hier goed over nadenkt en uw woning aantrekkelijk maakt voor vaste huurders zonder de winstgevendheid te schaden.

Huurderverbeteringen

“huurderverbeteringen” is een deelverzameling van huurconcessies die u met de huurder zou bespreken. Deze verbeteringen zijn wijzigingen aangebracht aan de woning door de huurder. Uw huurder kan besluiten om het pand te wijzigen en een aantal wijzigingen die beter passen bij de behoeften van het bedrijf. Dergelijke verbeteringen kunnen onder meer vloeren, plafonds, schilderen enz., en moet worden onderhandeld voordat de huurovereenkomst wordt ondertekend.

u wilt tegenaanbiedingen hebben voor alle verbeteringen, zodat u weet dat de huurconcessies niet te duur voor u zullen zijn. In sommige gevallen kunt u beter af doen huurder verbeteringen jezelf en flipping de huur naar een hoger aantal, in plaats van het accepteren van een huurvermindering als gevolg van huurder-uitgevoerde verbeteringen.

Letter of Intent (LOI)

dit is een schriftelijk document dat de verbintenis van de huurder om het onroerend goed te verhuren versterkt. De Letter of Intent (LOI) bevat de voorwaarden van de huurovereenkomst, zoals onderhandelingen, concessies, en termijnen en het is ondertekend vóór de huurovereenkomst.

als u een LOI krijgt, zorg er dan voor dat uw makelaar snel evalueert hoe ernstig de LOI werkelijk is. In sommige gevallen, co-makelaars zal de Letter of Intent te versnellen zonder te controleren of de huurder is echt een solide pick. Het zal aan u en uw makelaar om geen stenen onbeproefd te laten en zorg ervoor dat u het sluiten van een deal met de juiste huurder.

soms heeft u meer dan één intentieverklaring. Dit is eigenlijk de voorkeur, zodat u kunt kiezen welke huurder u het meest bevalt. Het komt erop neer dat het je woning is die je huurt, en je moet de optie hebben om te kiezen.

indien u een onroerend goed van NNN koopt, bent u degene die de LOI presenteert. In dit geval is een intentieverklaring een niet-bindend, te goeder trouw voorstel van u, de koper, aan de verkoper. Dit document stelt de doelen voor een officieel aanbod om te kopen. Het is een time-saver die de potentiële transactiegegevens kristaliseert, minimaliseert misverstanden, en documenten vooruitgang in de richting van een officieel aanbod. Het wordt vaak gebruikt als een instrument voor de identificatie van onroerend goed in een 1031 beurs en voor NNN Investeringen.

om het af te ronden-het kennen van de belangrijkste voorwaarden voor onroerend goed is goed voor uw ROI

het betreden van commercieel onroerend goed als verhuurder kan best eng zijn als u niet bekend bent met de basisprincipes, waaronder de belangrijkste termen voor onroerend goed en hun betekenis. Als een nieuwe investeerder, absolute NNN lease onroerend goed te investeren kan de makkelijkste en vaak meest lucratieve route, als NNN lease-overeenkomsten de neiging om eenvoudig te zijn en de huurder betaalt voor alles – belastingen, verzekering, en CAM. Je incasseert gewoon de huur.

echter, of u nu een vergoeding koopt-eenvoudig onroerend goed met één huurder, een erfpacht of een investering met meerdere huurders, het is zeer belangrijk dat u uzelf leert over de basis van het proces en werkt met makelaars en huurders. Werken als een team om ervoor te zorgen dat er geen blinde vlekken in de onderhandelingen en elk leasecontract dat u ondertekent is noodzakelijk.

bij Westwood Net Lease Advisors bieden we een evaluatie en risico-tolerantie beoordeling, onderzoeken we eigenschappen die voldoen aan uw beleggingscriteria op basis van werkelijke aantallen in plaats van giswerk, en evalueren we de financials en credit ratings van huurders om de woning en het type huurder te vinden die bij u past. We werken ook met u samen om de Letter of Intent (LOI) te maken en leasedetails te analyseren/te onderhandelen, juridische en financiële diensten aan te schaffen en meer – allemaal zonder kosten voor u. Onze koperadviseurs staan voor u klaar bij elke stap – van het eerste onderzoek tot het sluiten. Neem gerust contact op voor een vrijblijvend, gratis consult om aan de slag te gaan. 314-997-5227.