als Fortis Tower werpt schaduw over Cobble Hill, NYU Langone Site is Idle

eind 2017, op 347 Henry Street, de bouw begon op 5 River Park, de eerste van de vier geplande hoogbouw door Ontwikkelaar Fortis Property Group die binnenkort zal weefgetouw boven de Cobble Hill Historic District. Ontworpen door Romines Architecture, zal het gebouw 15 verhalen bevatten 25 appartementen, met een gemiddelde prijs van $ 3,15 miljoen per eenheid. Het werk aan de toren zal ergens volgend jaar eindigen.Het stijgende frame van beton en staal naast de laagbouwstenen op Pacific en Amity streets markeert het begin van een nieuwe fase in de topografische geschiedenis van de buurt, en in de lange, pijnlijke saga die begon in 2013 toen, te midden van protesten en rechtszaken, SUNY Downstate Medical Center, onder gouverneur Cuomo, besloot om Long Island College Hospital (LICH) te sluiten, dat het minder dan twee jaar eerder had verworven, om het steeds waardevollere land waarop het zat, te ontlasten.Fortis, een weinig bekend particulier bedrijf opgericht door een Cuomo-donor, diende in 2014 het winnende bod in om het pand te herontwikkelen.

gecompliceerde eigendomsregeling
de verkoopovereenkomst tussen SUNY en Fortis dicteerde een multi-part closing, waarbij Fortis twee betalingen van elk $120 miljoen zou doen, enkele jaren na elkaar – een regeling die waarschijnlijk leek op een renteloze hypotheek. Vanaf 2019 bezit SUNY – of beter gezegd haar Downstate bij LICH Holding Company – technisch nog steeds een groot deel van de voormalige LICH campus: het Henry Street Building (340 Henry Street), het Polak Paviljoen (363 Hicks Street) en het gesloopte Fuller Paviljoen (70 Atlantic Avenue).SUNY verhuurt momenteel het Polak-paviljoen aan Fortis, dat als voorwaarde voor de verkoopovereenkomst het onderverhuurt aan NYU Langone, het academic medical center dat verbonden is aan de New York University, dat op het terrein een vrijstaande spoedeisende hulpdienst exploiteert als maatregel om het verlies van de bredere gezondheidsdiensten van LICH voor een klein deel te beperken.In de overeenkomst werd bepaald dat Fortis weliswaar de waarde van het gehele pand van LICH zou betalen (zes kernpercelen van in totaal ongeveer 200.000 vierkante meter, plus diverse kleine eigendommen in de omgeving), maar dat het tweede deel van de sluiting de eigendom zou overdragen van het perceel van 33.345 vierkante meter op de hoek van Hicks en Atlantic van SUNY naar NYU, zonder kosten voor deze laatste, voor de bouw van een ambulante zorgkliniek.

As-of-Right prevaleert
in 2015 presenteerde Fortis Cobble Hill met twee ontwerpkeuzes voor de rest van het pand: een ULURP-voorstel (Uniform Land Use Review Procedure) en een aor-plan (as-of-right). ULURP is het publieke proces waarbij ontwikkelaars onderhandelen over veranderingen in landgebruik. Fortis ‘ voorstel verzocht om een upzoning die zou hebben toegestaan voor bijna twee keer zoveel woondichtheid op de Lich site in ruil voor de bouw van betaalbare woningen (20 procent van de eenheden), een openbare school, winkelruimte op Hicks, en een park op 347 Henry Street. Het zou ook de hoogste toren van de ontwikkeling hebben gepositioneerd tussen Hicks en de Brooklyn-Queens Expressway (BQE) – zo ver mogelijk van de Cobble Hill Historic District.

na advies van de Raad van bestuur en de voorzitter van de gemeente, ULURPs vereisen een duim-up van de stedenbouwkundige Commissie, de gemeenteraad, en de burgemeester, terwijl het grote publiek weegt langs de weg. (De gemeenteraadslid heeft meestal de meest invloedrijke stem in het proces. Aan de andere kant, aor projecten zijn geschikt voor bestaande bestemmingsplannen regelgeving en vereisen alleen wettelijke goedkeuring van de stad – zolang de bouwer geen wetten overtreedt, kunnen ze doen wat ze willen, of de buren of gekozen ambtenaren het leuk vinden of niet. Fortis ‘ s AOR bood geen gemeenschapsvoordelen omdat ze geen zoetstoffen van de overheid nodig hadden om het te laten gebeuren.

hoewel aanzienlijk kleiner dan de ULURP, bevat de AOR nog steeds een 470 voet hoge wolkenkrabber aan de noordkant van de Stille Oceaan tussen Henry en Hicks. Slechts negen gebouwen in heel Brooklyn zijn groter. Dit was mogelijk omdat, toen de Landmarks Preservation Commission (LPC) het Cobble Hill Historic District in 1969 oprichtte, vertegenwoordigers van LICH klaagden dat de nieuwe bestemmingsverordeningen – inclusief een hoogte van 50 voet-de toekomstige groei van het ziekenhuis zouden belemmeren. De gemeenschap, die had aangedrongen op Cobble Hill ‘ s historische benaming, gaf het punt en LICH werd afgesneden van het district.

de andere belangrijke enabler van de AOR, zoals vermeld in een artikel van de Municipal Art Society (MAS) vorig jaar, was een zoning lot merger (ZLM) waarmee Fortis, SUNY en NYU officieel akkoord gingen in een amendement – gedateerd September 2015 – op hun verkoopovereenkomst van 2014. Wanneer gebouwen niet ten volle profiteren van de ver (vloeroppervlakte ratio) die hun bestemmingsplan toelaat, geven ZLM ‘ s hun eigenaren de kans om hun ongebruikte vierkante meter te verkopen aan de eigenaren van aangrenzende percelen.New York City heeft geen discretionaire bevoegdheid over ZLM ‘ s. “Ze kunnen worden gedaan als particuliere zakelijke deals, zonder publieke beoordeling, en de hemel is letterlijk de limiet, “schreef MAS in 1999, net nadat Zlms had toegestaan” Donald Trump om ‘s werelds hoogste residentiële toren te planten in een midrise buurt” van Manhattan (waar Trump World Tower nu steekt 861 voet in de skyline). Vandaag pleit MAS voor een herziening van de zoning code die “grenzen stelt aan de hoeveelheid ontwikkelingsrechten die kunnen worden overgedragen” via ZLM.De ZLM in Cobble Hill verplaatste 81.028 vierkante meter aan residentiële ontwikkelingsrechten van het terrein dat was aangewezen voor de nieuwe medische faciliteit van NYU (en nog eens 34.989 vierkante meter van het Polak Pavilion en Henry Street Building) naar een terrein van 33.108 vierkante meter dat eigendom was van Fortis, waardoor het podium werd geschapen voor een wolkenkrabber van maar liefst 210.000 vierkante meter binnen een R6-zone met een gemiddelde dichtheid. De 1969 demapping van Pacific Street tussen Henry en Hicks, die contiguity gaf aan de Lich campus en bestemmingsplan adjacency aan haar percelen aan weerszijden, vergemakkelijkt de overdracht.Deze omstandigheden zorgden ervoor dat Fortis een aanzienlijke winst kon maken op zijn ontwikkeling – die het naar dub River Park kwam – zelfs zonder een wijziging van de zonering, wat de invloed van de stad tijdens de ULURP-onderhandelingen verminderde. Nadat Fortis ‘ oversized ULURP-voorstel de afkeuring van de Cobble Hill Association (CHA), een invloedrijke burgergroep in het gebied, en de daaropvolgende veroordeling van lokale politici (waaronder staatsraadslid Jo Anne Simon, staat senator Daniel Squadron, en congreslid Nydia Velazquez) tegenkwam eind 2015, besloot Fortis in 2016 om vooruit te ploegen met zijn aor-regeling. Niemand in de buurt van LICH vond dat plan ook goed.Cobble Hill ‘ s gemeenteraadslid Brad Lander is van mening dat de staat New York de wijk in een no-win situatie had gebracht. “Toen de staat New York, de gouverneur en SUNY Downstate besloten om het ziekenhuis te sluiten en te verkopen, konden ze bepalingen hebben vastgesteld om het te laten werken voor de gemeenschap,” zei hij vorige maand. “De staat was eigenaar van het pand. Ze hadden kunnen besluiten om het als ziekenhuis te blijven gebruiken, maar zelfs als ze zouden besluiten om het ziekenhuis te sluiten en te verkopen, zou het fatsoenlijk zijn geweest om parameters vast te stellen om het op de best mogelijke manier te gebruiken.”

Lander herhaalde het punt: “Dit is een openbaar eigendom stuk land dat SUNY Downstate en gouverneur Cuomo besloten om te verkopen zonder richtlijnen voor stedelijk ontwerp en geen betaalbare huisvesting of andere eisen van algemeen nut. Ik wil duidelijk zijn, dat is wat ons in deze puinhoop heeft gebracht.”

hoewel de schuld van de staat New York inderdaad duidelijk lijkt voor de meeste waarnemers, is het niet noodzakelijk duidelijk dat New York City net zo vastbesloten was om overontwikkeling op de site van LICH te voorkomen als Cuomo. Sommige Cobble Hill bewoners hoopten tevergeefs op een historische wijk overlay van de LPC voor de Lich campus – een beweging die, indien uitgevoerd laat in het spel, waarschijnlijk zou hebben uitgelokt een rechtszaak van Fortis. Het is niet gebeurd. Maar meer vernietigend, misschien, was de weigering van het stadhuis in 2014 en 2015 om een clausule uit te oefenen in een document ondertekend door LICH en de stad op 28 November 1994, die de grootte van het ziekenhuis campus eigendom zou hebben verminderd en dus de toegestane vierkante meter onder Fortis ‘ s aor plan.In 1994, in ruil voor het recht om een parkeergarage te bouwen op het van Voorhees Park, stemde LICH ermee in om drie particuliere openbare ruimtes in Henry Street te bouwen en te onderhouden: twee speeltuinen voor kinderen aan de westkant en een zithoek aan de oostkant. Deze verplichting wordt overgedragen aan elke toekomstige eigenaar van het onroerend goed.

maar de Overeenkomst en de toekenning van erfpacht bepaalde ook dat het ziekenhuis of zijn opvolger de titel van deze parken aan de stad moet overdragen “indien schriftelijk aangevraagd door de burgemeester van de stad, loco-burgemeester of Commissaris van parken en recreatie” op elk moment “in de periode die begint op 15 augustus 2009 en eindigt op 20 jaar en 305 dagen vanaf de datum van deze Overeenkomst” (wat betekent 28 September 2015). Het verlaten van deze parken in privé-handen bracht hun toekomst als open ruimte voor publiek gebruik niet in gevaar, maar het betekende dat hun vierkante meters bleven bijdragen aan de totale vierkante meters op elk van de percelen die ze bevatten, wat op zijn beurt de mogelijke vierkante meters van de structuren op die percelen bepaald onder bestemmingsplan.Bill De Blasio was kandidaat voor het burgemeesterschap in 2013 tegen de sluiting van LICH En toen Cobble Hill de strijd had verloren om te voorkomen dat SUNY het pand verkocht, pleitte hij ervoor dat het een ziekenhuis zou blijven. Na zijn verkiezing hielp hij echter de deal tussen Fortis en SUNY te bewerkstelligen, en vermoedens van een pay-to-play-regeling leverden hem een federaal onderzoek op door Preet Bharara.”Ik denk dat veel mensen de Blasio terecht de schuld geven voor het uitbuiten van de sluiting van LICH voor politieke doeleinden en vervolgens overgaan tot het vragen van de bieders van de site LICH voor bijdragen aan zijn en vervolgens uiteindelijk verraden de gemeenschap die hij gebruikte als de basis voor zijn campagne,” aldus Peter Bray, uitvoerend directeur van de Brooklyn Heights Association (BHA), de burgerlijke groep die de buurt die grenst aan de noordzijde van de campus LICH vertegenwoordigt. “Hij is een pro-ontwikkeling Man. Hij heeft het niet in zijn DNA om de bezorgdheid van de gemeenschap over overontwikkeling over de doelstellingen van de vastgoedgemeenschap te ondersteunen.In 2015 erkende de burgemeester publiekelijk zijn teleurstelling dat Fortis de AOR had gekozen in plaats van te blijven werken aan een haalbare ULURP. Bij zijn ambtsaanvaarding had de Blasio zich nadrukkelijk verbonden om 200.000 eenheden betaalbare woningen te creëren; de Fortis-ontwikkeling zou er zo ‘ n 200 hebben kunnen genereren.Lander herinnerde eraan dat hij “verrast” was toen Fortis de aor-route koos. “Ik las het in Crain’ s. Ik dacht zeker dat ze op zijn minst zou hebben gekregen terug in contact met ons, ” klaagde hij. “Ik denk dat, om eerlijk te zijn, toen ze voorgesteld verdubbeling van de dichtheid, ze zeiden: ‘Dit is ons aanbod – neem het of laat het. Maar dat zeggen ze allemaal.”

het raadslid gelooft echter dat, toen de CHA en hun gekozen ambtenaren de ULURP verwierpen, ze dit deden in het volle besef dat Fortis de AOR zou kunnen kiezen in plaats van een nieuw voorstel te maken, en ze namen de gok alleen omdat “een sterke meerderheid” (in Lander ‘ s woorden) van Cobble Hill bewoners de AOR het beste van twee slechte opties had gevonden. Terwijl zowel Lander als de CHA hoopten dat Fortis terug zou komen naar de tafel met “iets in het midden” – dat wil zeggen, een ULURP met een 50 procent (of zo) woondichtheid toename over de AOR, in plaats van 100 procent – ze waren bereid om de gevolgen te accepteren als de ontwikkelaar zich terugtrok.

” de Gemeenschap heeft dit besluit met veel informatie en met open ogen genomen. Ik heb mensen echt gepusht om duidelijk te zijn,” vertelde Lander. “Er waren honderden mensen betrokken bij de vergaderingen en feedback en besluitvorming. We hadden honderden antwoorden.”

Lander ‘ s verslag van de Fortis onderhandelingen is een verhaal over wat er gebeurde in Cobble Hill in het jaar 2015. Dat Van Roy Sloane, die de CHA leidde tussen 1980 en 2015, is een andere.Sloane ‘ s ambtstermijn bij de CHA eindigde toen zijn leden dreigden hem af te zetten. Hij nam ontslag. Sloane vond Fortis ‘ AOR – plan veel minder goed dan het ULURP-voorstel. In December noemde hij de AOR “gewoon verschrikkelijk. Het vernietigt de lage schaal kwaliteit en licht en lucht en parken van onze buurt.In Sloane ‘ s herinnering was elke stadsplanner met wie we spraken het erover eens dat dit een betere oplossing was, zelfs als het “900 meer mensen” dan de AOR in de buurt zou hebben gebracht. De belangrijkste factor voor hem was niet de kwantiteit, maar de verdeling: “900 mensen in je woonkamer is een probleem, maar als er 900 meer mensen bij Brooklyn Bridge Park zijn en minder mensen in je woonkamer, ben je beter af.”

Roy Sloane ‘s story
Sloane betwist Lander’ s history of the ULURP proposal, dat Lander herinnerde als een aanbod dat onafhankelijk werd gegenereerd door Fortis en min of meer gelijktijdig werd ontvangen door de politici en de CHA, die toen” praatten en overlegden “en samen overeenkwamen dat het plan” te veel ” was.”Volgens Sloane, de Blasio, loco-burgemeester Alicia Glen, en Lander had, in feite, samengewerkt met Fortis aan het ontwerp van de ULURP plan, die de stadsambtenaren “overbelast” met gemeenschapsvoordelen (toegevoegd aan Fortis ‘ reeds bestaande verplichting om een aanzienlijk deel van het land te doneren aan NYU), waardoor het project in een “showboat stuk.”

in Sloane ‘s telling stemde Fortis voorlopig in met deze lasten – de betaalbare huisvesting (nog niet automatisch ingebouwd in de ULURP door de Blasio’ s verplichte inclusieve huisvestingsbeleid van 2016) en de school – alleen vanwege de enorme toename van de dichtheid die de politici in ruil daarvoor hadden beloofd. Tegen de tijd dat het plan de CHA bereikte, was het Sloane duidelijk dat de vierkante meter niet onderhandelbaar was en dat de reden dat het niet kon worden verminderd was dat de politici geen vermindering van het aantal gemeenschapsvoordelen zouden toestaan, waarvan zij dachten dat het het publiek zou imponeren.In deze versie van de gebeurtenissen distantieerde Lander zich pas van het ULURP-plan nadat het impopulair was gebleken. Op 7 augustus 2015 publiceerde de Star-Revue een verslag van ” de eerste in een reeks van ‘openbare Planningsvergaderingen voor de Long Island College Hospital Site’ “en meldde dat Lander” drong aan op het zoning change process (ULURP) gezocht door FORTIS, noemde het de beste van een slechte situatie.”Hij kwam uit tegen het ULURP voorstel drie maanden later, duwen voor een herziening die beter zou voldoen aan de buurt.Uiteindelijk heeft Lander de betrokkenheid van Fortis bij het ULURP – proces overschat – wat, als het niet bij de eerste poging werkt, extra ontwerpkosten en vertragingen voor de ontwikkelaar betekent-en tegelijkertijd het crypto – conservatisme van Cobble Hill ‘ s solide Democratische huiseigenaren onderschat: per Sloane gaven velen van hen eigenlijk niets om de voordelen voor de gemeenschap van de ULURP-wat hen interesseerde was de hoeveelheid nieuwe mensen in het gebied. Ze hadden immers geen betaalbare huisvesting nodig en stuurden hun kinderen naar een privéschool.Sloane herinnerde zich dat “ze zeiden dingen als,’ Oh, well, we don ‘ t want to have a school. Je weet wat voor kinderen naar die scholen gaan.’In principe wees mijn gemeenschap betaalbare huisvesting af, een school die hard nodig was – ze wilden geen arme mensen hebben.'”Amy Breedlove, die nu fungeert als voorzitter van de CHA, verklaarde vorige maand, “de gemeenschap uitgedrukt in blok vergaderingen gehouden door de hele buurt dat ze de extra vierkante meter niet zou accepteren voor de zogenaamde voorzieningen.”

Sloane, die eerder in zijn ambtstermijn met LICH over de parkeergarage had onderhandeld, was bereid met de ontwikkelaar van de ULURP samen te werken zonder een verkleining van de grootte te eisen: Fortis had hem de bereidheid getoond om de vierkante meters te verschuiven om tegemoet te komen aan de voorkeuren van de gemeenschap, maar niets ervan zou ooit verdwijnen. In Sloane ‘ s visie, de CHA zondebok hem voor de oversized ULURP die de stad vooraf had onderhandeld, verachting zijn inspanningen om pragmatisch te werken onder ongewenste omstandigheden.In deze periode kreeg hij boze telefoontjes en een steen door zijn raam. Hij beweerde dat de regimeverandering bij CHA te danken was aan het misplaatste geloof van de “elite advocaat-bankiers” en “politici” van de groep dat ze “een betere deal konden krijgen.”Uiteindelijk, zoals hij het zei, “kregen ze niets.”

Sloane ‘ s eigen bronnen vertelden hem dat Fortis na slechts één ontmoeting met het nieuwe CHA-bestuur de gesprekken had opgegeven. Toen de ontwikkelaar stopte met het beantwoorden van de Cha ‘ s oproepen, moeten de leiders hebben vermoed dat het AOR plan was nu onvermijdelijk, Sloane wees op.Sloane is van mening dat, om zijn sporen uit te wissen, de CHA vervolgens een campagne begon om de rest van de buurt ervan te overtuigen dat het ULURP voorstel slechter was dan de AOR – zelfs de bewoners geruststellend dat de aor, die Fortis kon uitvoeren zonder publieke inbreng, verder verbeterd kon worden door middel van juridische stappen (mogelijk een milieuzaak). In de hoop een “legal silver bullet” of “unicorn solution” te vinden, huurde de nieuwe leiding verse advocaten in en “verteerde de hele schatkist van de CHA in ongeveer zes weken.Terwijl Sloane erkende dat zijn buren de ULURP organisch verafschuwden, stond hij erop dat, als Cobble Hill bewoners echt hadden begrepen dat het afwijzen van de ULURP een toren van 15 verdiepingen zou betekenen aan de oostkant van Henry Street, ze de andere route zouden hebben gekozen. Als het klaar is, blokkeert die toren het zonlicht in Sloane ‘ s achtertuin op Pacific Street.Aan de andere kant, Peter Bray – een relatief neutrale partij, omdat zijn BHA uit de Fortis – onderhandelingen van de CHA bleef-herhaalde het vonnis van Sloane ‘ s tegenstanders.: “Ik zou zeggen dat de Brooklyn Heights gemeenschap vond dat de aor plan was de minste van twee kwaden. Dat is heel wat anders dan zeggen dat ze tevreden of Tevreden Of blij waren met de uitkomst. Het was het minste van twee kwaden, maar het is nog steeds een slecht plan.”

Met het “kwaad” nu onherroepelijk in beweging, de CHA houdt zich bezig met toezicht op “de dag-tot-dag-dingen” (Breedlove zin) op de bouwplaats, met inbegrip van “dingen zoals dekzeilen en tie-downs die hebben geblazen losse vanwege de wind,” geparkeerde vrachtwagens op de stoep, en “de verlichting in de bovenbouw op 347 Henry Street,” die zijn “schijnt in ieders huizen” in de nacht.”This is a developer who doesn’ t like to answer to anybody but himelf, “Breedlove said,” so it is a daily task to keep them on track, hold them responsible, and make sure they ‘re doing the right thing” with regard to ” safety issues and quality-of-life issues.”Afgelopen Oktober, het Ministerie van gebouwen (DOB) uitgegeven een “gedeeltelijke stop werkorder” op 347 Henry Street nadat een aannemer raakte een gasleiding, en in December de DOB de oordeelde dat de bouwer had nagelaten om “aanvaardbaar bewijs” van het hebben van “adequate maatregelen om bestaande nutsbedrijven te beschermen.”Vanaf dit schrijven, de overtreding (die kost $ 2.500) blijft actief.

de achtertuin op 347 Henry is ook veranderd in een slagveld. In tegenstelling tot de rest van het pand valt het binnen de Cobble Hill Historic District, wat betekent dat Fortis hier voorzichtiger moet zijn. Toen de architect een bakstenen muur voorstelde aan de zuidkant van de werf, langs Amity, verwierp Gemeenschapsraad 6 Het ontwerp en vroeg de CHA om een hek.

het driedelige omheiningsontwerp – een korte omheining aan de voorkant, gevolgd door een muur van vegetatie en vervolgens een hogere omheining aan de achterkant-ging op 15 januari voor monumenten. De door Fortis ingediende renderings toonden ook verschillende achtertuin kenmerken, waaronder een zwembad. De CHA heeft een verklaring afgegeven waarin “alle items, zoals de voorgestelde trellis, buitenkeuken, lichtpalen of buitendouche, worden veroordeeld die vanaf de straat zichtbaar zouden zijn” en “elk zwembad dat vanaf de straat zichtbaar zou zijn.”

de kwestie van de zichtbaarheid vanaf de straat, die bepaalt of achterplaatskenmerken Onder het toepassingsgebied van de LPC vallen, kwam specifiek naar voren omdat de CHA om een hek in plaats van een muur had gevraagd: de enige aanspraak van de omheining op ondoorzichtigheid, de dichte struiken, zou op een dag kunnen sterven. Maar de LPC eiste formeel dat de eigenaar van het gebouw permanent de voorgestelde barrière van Hulst handhaafde, wat op zijn beurt de kwestie van de historische geschiktheid van het zwembad uit zijn bezorgdheid verwijderde.

het plan kreeg de goedkeuring van de LPC met twee aanvullende bepalingen: dat de grootte van een bakstenen opslagloods met uitzicht op de straat worden verminderd en dat de voorhek worden gemaakt van smeedijzer in plaats van staal. Over het probleem van het ongewenste zwembad, de CHA zet nu zijn vertrouwen in de DOB, die, tijdens een audit van de goedgekeurde documenten ingediend door Romines Architecture voor 347 Henry, merkte dat, in tegenstelling tot de bestemmingsplannen regelgeving, het geplande zwembad ligt minder dan 100 meter terug van de eigendom lijn.Romines ging weer aan het werk, en in November besloot de DOB, door middel van een bestemmingsplan resolution Determination (Zrd1), dat zij een uitzondering kon maken voor een alternatief ontwerp van een buitenzwembad dat, vanwege zijn positionele relatie met de ondergrondse structuren van het gebouw, zou kwalificeren als een kenmerk “binnen de voetafdruk van het gebouw.”Per DOB, dit zwembad “wordt voorgesteld onder de kelder dakruimte en als zodanig is binnen het gebouw” – dus, de “afstand bepalingen voor zwembaden niet binnen het gebouw zijn niet van toepassing.”Nog steeds, de kwestie van het zwembad en andere kinks ontdekt tijdens de audit van 347 Henry vereist dat de ontwikkelaar om een gewijzigde set van plannen voor het hele gebouw in te dienen, en toen de DOB onderzocht ze in Januari, de afdeling vond dat ze niet de nieuwe zwembad ontwerp geschetst in de zrd1 had opgenomen en gaf een afwijzing.

als de CHA de rem op het zwembad wil pompen, wenst zij dat Fortis elders sneller vooruitgang boekt. Volgens Breedlove loopt de ontwikkelaar “ver achter op schema op alles.”River Park’ S Polhemus Residences and Townhouses-17 condos binnen de gerestaureerde Polhemus Building, een 1897 Beaux-Arts landmark aan de zuidkant van Amity, en acht aangrenzende rowhouses – zal dit jaar openen, maar de 48 condos op 1 River Park door FXCollaborative en de 103 condos op 2 River Park Door Hill West Architects bestaan momenteel alleen als digitale renderings, hoewel werknemers de site hebben vrijgemaakt voor de eerste en begonnen Stichting Werk voor de laatste. In September 2017 kocht Fortis een lening van 297 miljoen dollar van Madison Realty Capital om hun bouw te financieren.

3 River Park en 4 River Park, die het blok tussen Hicks, Henry, Pacific en Amity zullen bezetten, blijven raadselachtiger. Sinds de ZLM had verschoven een deel van de kavel residentiële ontwikkeling rechten op 2 River Park, Fortis overwogen het zetten van een vrijstaande college dorm (die zou tellen als een niet-residentiële “community facility” in bestemmingsplannen termen) op 363 Hicks in 2015, maar Breedlove heeft sindsdien gehoord dat het gebouw een particuliere school zal worden, die zal huisvesten zijn lagere rangen aan de overkant van de straat op 350 Hicks. Ze verwacht dat 4 River Park bestaat uit een residentiële verbouwing van het Henry Street gebouw.

nieuwe medische faciliteit toekomst onduidelijk
de grootste vertraging is echter te danken aan NYU Langone, die in 2015 aankondigde dat het $120 miljoen zou besteden aan de bouw van een medische faciliteit op 70 Atlantic Avenue met een verwachte einddatum van 2018. De werkzaamheden zijn nog niet begonnen. SUNY heeft nog steeds het land waar NYU van plan was om te bouwen, hoewel gerechtelijke documenten laten zien dat NYU werd verondersteld om te sluiten op het pand “uiterlijk 30 juni 2016.”De kavel zou op dat moment klaar moeten zijn voor nieuwbouw.

dat bleek niet het geval te zijn. Breedlove wees op ” problemen bij de opgraving van de site. Er waren ondergrondse funderingen van het oude ziekenhuis en nutsvoorzieningen… die niet konden worden doorgesneden.”De Brooklyn Paper gemeld in maart vorig jaar, echter, dat Fortis’ s sloop van het Fuller paviljoen was voltooid, en de 2014 Lich verkoopovereenkomst gespecificeerd dat de overdracht van eigendom van SUNY naar NYU “zal plaatsvinden op de datum dat dertig (30) dagen nadat koper de sloop activiteiten heeft voltooid.”

hoewel Fortis ‘ belofte om medische zorg te behouden op de LICH campus hielp haar bod in de ogen van het publiek te legitimeren, de daaropvolgende verkoopovereenkomst niet volledig garanderen een permanente medische faciliteit. In plaats daarvan, het creëerde een set van eisen en verplichtingen waarvan de tijdige vervulling van de woning zou opleveren bij Hicks en Atlantic aan NYU “op voorwaarde dat het niet mag worden gebruikt voor een ander doel dan de levering van de gezondheidszorg en activiteiten die daarbij voor 20 jaar.”In het geval van een niet door NYU te voldoen aan de voorwaarden van de Overeenkomst voor de sluiting, SUNY zou eigendom te behouden met” het recht om de nieuwe medische lokalen te gebruiken voor elk gebruik toegestaan als een gemeenschap faciliteit, niet beperkt tot medisch gebruik.”

anders beloofde de NYU na ontvangst “een spoedeisende hulp met niet minder dan vier (4) en maar liefst twaalf (12) observatiebedden”, een ambulant chirurgiecentrum, “primaire en preventieve zorg”, “uitgebreide vrouwendiensten, met inbegrip van perinatale zorg” en “een FQHC” (federaal gekwalificeerde gezondheidsinstelling). In tegenstelling tot de andere diensten, de FQHC zou kunnen worden gevestigd buiten het terrein.

volgens de Health Resources and Services Administration (HRSA) van de federale overheid, zijn FQHC ‘ s “community-based zorgverleners die fondsen ontvangen van het HRSA Health Center programma om eerstelijnszorg te verlenen in gebieden met weinig voorzieningen.”De 2014 overeenkomst merkte op dat NYU bedoeld om “ervoor te zorgen dat de FQHC worden geëxploiteerd in de Red Hook buurt van Brooklyn, New York,” in plaats van Cobble Hill. Er is nog niets van gematerialiseerd – volgens NYU woordvoerder Lisa Greiner, ” de FQHC hoeft niet operationeel te zijn totdat Cobble Hill opent – – maar het kan nog steeds gebeuren.

dit veronderstelt echter dat de medical clinic in Cobble Hill zal plaatsvinden. Dankzij de gemiste deadlines van het project is SUNY niet langer wettelijk verplicht om het pand aan NYU over te dragen, en NYU is niet verplicht om het te ontvangen, maar beide partijen kunnen er nog steeds voor kiezen om de deal uit te voeren. “Ik heb uit recente gesprekken met NYU begrepen dat ze nog steeds van plan zijn om verder te gaan om de beloofde medische faciliteit te bouwen,” verklaarde Lander.In 2015 huurde NYU architecten Perkins Eastman in om zijn nieuwe kliniek in Cobble Hill te ontwerpen. Vanaf September van dat jaar verwierp de DOB de nieuwe bouwplannen van Perkins Eastman tien keer. “Het is niet ongewoon voor projectaanvragen voor nieuwe gebouwen te gaan door middel van verschillende rondes van plan examens voordat ze goedkeuring,” DOB woordvoerder Abigail G. Kunitz uitgelegd. “De aanvraag voor 70 Atlantic Avenue werd afgekeurd omdat niet alle benodigde items zijn ingediend bij de afdeling.”Het laatste mislukte examen was echter in maart 2017.

vorig jaar, in December, verving een nieuwe omheining De Oude op 70 Atlantic, en de architectonische weergaven die de omheining hadden versierd, werden niet teruggezet. “NYU, zoals we het begrijpen, heeft hun faciliteit teruggebracht naar de tekentafel,” Breedlove gemeld.De vertraging op 70 Atlantic is, in Breedlove ‘ s woorden, “in vele opzichten zeer problematisch geweest.”In het bijzonder betekent het dat de uiteindelijke bouw ervan samenvalt met die van 1 River Park en 2 River Park, in plaats van daaraan vooraf te gaan: “nu worden we geconfronteerd met drie grote bouwplaatsen op het logistiek uitgedaagd blok van Hicks en Atlantic Avenue, dat zoals u weet is vastgepind tussen een openbaar park, een snelweg en afrit, een belangrijke doorgaande weg, en een voetgangerseasement en gesloten rijweg.”

de CHA werkt samen met de DOB en het Department of Transportation “om de beste planning en enscenering van deze projecten te vinden. Kranen, cementtrucks, wegafsluitingen en alles wat daarmee gepaard gaat, zullen dit blok en gebied voor 2019 en tot ver in 2020 zwaar beïnvloeden.”

al met al verwacht Breedlove nog eens zes tot acht jaar bouw op de voormalige Lich campus – een periode die ook een ontwrichtende, grootschalige reparatie zal zien in een of andere vorm van de aangrenzende BQE, ” het begin van de Borough-based jail op 275 Atlantic Ave.”en mogelijk het gebouw van de Brooklyn-Queens Connector, waarvan het laatste ontwerp de tram langs Atlantic had. “Er is een meteoor van grote bouw careening naar ons toe!”Breedlove waarschuwde.