Condo-Hotels in beweging in Florida

door Lisa Simundson
Meetings South, April 2005

er was een tijd dat, als een hotel of resort “ging condo,” zijn dagen van een hotel waren eigenlijk klaar. Vandaag, echter, het harde onderscheid tussen “hotel” en ” condo “is vervaagd door de opkomst van een relatief nieuw concept in de horeca-de” condo-hotel.”

het idee om in een hotel te wonen is niets nieuws; de rijken en beroemdheden doen het al tientallen jaren, nemen hun intrek in luxe opgravingen met Ritz-Carlton en Four Seasons in the address. Echter, in tegenstelling tot hotel residences – die echte eerste of tweede woningen zijn-condo-hotel units die worden gekocht door individuele eigenaren, hetzij als een investering of vakantie residentie, worden geplaatst in een verhuurprogramma gedurende de tijd dat de eigenaren zijn niet met behulp van hen.

maar begin nog niet te denken aan “time share” ; de kopers van kamers in een condo-hotel eigenlijk eigenaar van hun stuk van het pand, het verdienen van een percentage van de huurinkomsten, en zijn niet opgesloten in bepaalde weken van het jaar voor gebruik.

er zijn echter bepaalde gebruiksbeperkingen voor degenen die eenheden in een appartementenhotel kopen, hetgeen noodzakelijk is omdat het onroerend goed in de eerste plaats nog steeds een hotel is en nog steeds belastinginkomsten genereert voor de steden waar het zich bevindt.”It’ s really a living, breathing hotel. Voor 99.9 procent van de eenheden die we bezitten, niemand woont er ooit in”, zegt Chris Falor, vice president of architecture and engineering voor de Falor Cos., een Miami-en Chicago-gebaseerde hospitality bedrijf dat al heeft omgezet of is momenteel het omzetten van een keur van Zuid-Florida eigenschappen in condo-hotels, met inbegrip van Cheeca Lodge in Islamorada en vier high-profile South Beach eigenschappen: the Tides; de Royal Palm Resort, die een Sol Melia eigendom zal worden; en De Golfbreker en Edison, die zal worden samengevoegd tot een 113-suite eigendom.Een eerder aangekondigde deal voor de aankoop en verbouwing van de Omni Colonnade in Coral Gables is onlangs mislukt, hoewel de Falor Cos doorgaat met de aankoop en verbouwing van het Hilton Palm Beach Oceanfront.

” hebben het recht om ze 30 tot 45 dagen per jaar te gebruiken, afhankelijk van wat ze hebben opgezet toen ze het apparaat kochten”, zegt Falor. “een eigenaar kan niet zomaar komen opdagen en zeggen,’ Ik wil die persoon uit mijn kamer.””

in feite zijn er momenten waarop eigenaren tot drie maanden van tevoren moeten aankondigen voordat ze hun kamer gebruiken, waardoor het hotel toegankelijk blijft voor voorbijgaande bezoekers die vaak geen idee hebben dat ze verblijven in een eenheid die eigendom is van een individuele koper.

” het opereert als een hotel in zijn geheel. Het verschil zit hem in de eigendomszijde en de financiering,” zegt David Falor, voorzitter van de Falor Cos. “Wat we doen is onroerend goed verkopen, niet inkomen, aan particulieren. En als ze ervoor kiezen, en dat hoeft niet, kunnen ze de unit in een verhuur management programma zetten.”

echter, de overgrote meerderheid maakt gebruik van het programma, David Falor zegt, waardoor het grootste deel van de kamers in een condo-hotel beschikbaar voor boekingen, met inbegrip van groepsactiviteiten.

” doe groep of conventie blokken net als elk normaal hotel doet,” zegt Falor. “Dus als een eigenaar belt en het is al geboekt voor een groep of Conventie, Het is geboekt. Het is niet beschikbaar.”

als planners extra zekerheid wilden dat er voldoende kamers in een condo-hotel beschikbaar zouden zijn, konden ze altijd rekening houden met woningen voor gemengd gebruik, zoals downtown Miami ‘ s Four Seasons, dat 221 reguliere hotelkamers en suites omvat, 89 condo-hotel units-waarvan 50 procent momenteel in de hotelinventaris is opgenomen-en bovenverdiepingwoningen die geen deel uitmaken van het zwembad van het hotel.

voor de vier seizoenen is het hebben van de extra inventaris een groot voordeel geweest in het hof maken van groepsactiviteiten, zegt Eveliny Bastos-Klein, een hotelwoordvoerder.

“We hebben meer dan één groep genomen die veel groter was dan we anders hadden kunnen accommoderen”, zegt ze. “Voor ons is het geweldig. Een vergaderplanner die ons niet eerder zou overwegen-nu wel.”

in tegenstelling tot de kamers in sommige van de Falor properties-die zijn rechte hotelkamers zonder keukens-alle condo units In The Four Seasons hebben keukens en zijn een beetje groter dan de standaard kamers. Bij andere accommodaties, zoals het Pink Shell Beach Resort & Spa in Fort Myers, is er echter een mix van studio ‘ s zonder keuken en een – en twee-slaapkamer, residentie-stijl eenheden.

“het is een heel nieuw concept dat sterk varieert,” zegt Bastos-Klein.

hoewel de meeste condo-hotels in Florida zijn geclusterd in Zuid-Florida, slaat het idee door in de hele staat als ontwikkelaars zich de financiële voordelen realiseren van het exploiteren van een schuldenvrij hotel dat eerder bestand is tegen een neergang in de markt en minder waarschijnlijk is om van eigenaar en merk te veranderen.”Het concept groeit met sprongen”, zegt Condo-hotel broker Joel Greene, president van het in Miami gevestigde Condo Hotel Center, dat appartementenhotels in heel Florida verkoopt, waaronder woningen in Orlando, Sandestin en St.Augustine, evenals in Chicago, Las Vegas en een handvol resortgebieden zoals Avon, Colo. en Myrtle Beach, S. C.

” we gingen van een website die 143 kopers voor ons produceerde in 2003 naar een database die op dit moment bijna 3900 is, ” zegt Greene. “In December 2003, hadden we vier mensen contact met ons de hele maand, en in December 2004, dat aantal was meer dan 850.”

hoe winstgevend de condo-hotel boom ook mag zijn voor de betrokken kopers en verkopers, het heeft sommigen in Zuid-Florida ongelukkig. Tijdens de pers, de Miami Herald gemeld dat een van de stad grande dame eigenschappen-De Sheraton Bal Harbour-was gekocht door Miami-gebaseerde verwante groep van Florida en was gepland voor sloop om plaats te maken voor zowel flatgebouwen en een 250-kamer St.Regis condo-hotel.Het bijna 50 jaar oude pand werd ontworpen door de beroemde architect Morris Lapidus-die ook de landmark Fontainebleau en Eden Roc hotels creëerde-en was een van zijn beste prestaties, volgens de lokale historicus Dr.Paul George.”It’ s a crying shame, ” zei George tegen The Herald.Afgezien van zijn culturele betekenis, was de Sheraton Bal Harbour ook een belangrijk onderdeel van de conventiehotel inventaris van Greater Miami. De accommodatie blijft open tot mei 2006.Naarmate het eerbiedwaardige hotel de geschiedenis ingaat, valt nog te bezien hoe Condo-hotelconversie op lange termijn de vrijetijdsbesteding en groepsactiviteiten beïnvloedt, aangezien steeds meer kopers concurreren met reizigers voor condo-hotelkamers.

Movers & Shakers

dit is een voorbeeld van condo-hotels in Florida.

• Cheeca Lodge& Spa, Islamorada
• The Setai, South Beach
• Fontainebleau II& III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• The Atlantic, Fort Lauderdale
• W Hotel& Residences, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (opening late zomer 2005)
• Reunion Resort & Club of Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (opening 2006)
• Laterra, St. Augustine