Condo Review … Step by Step

voor degenen onder ons die lang genoeg in de hypotheekindustrie hebben gewerkt om vertrouwd te raken met alle jargon en acroniemen, kan het moeilijk zijn om je te herinneren hoe het was om je overweldigd en onzeker te voelen over het hypotheekproces. Wij zijn moderne alchemisten die een 1003 en wat loonstrookjes kunnen veranderen in een nieuw thuis voor een gezin. De kennis en processen die we gebruiken om dit te doen kunnen net zo geheimzinnig en occult lijken voor onze leners als de rituelen van de oude alchemisten voor een eenvoudige boer moeten zijn geweest. Toch, binnen deze samenleving van geheime kennis, bestaat er een gebied van expertise die verwarren en intimideert zelfs de meest doorgewinterde hypotheekprofessionals. Senior verzekeraars breken uit in zenuwzweten. Ervaren processors ontwikkelen hoofdpijn en moeten nog een kopje koffie halen. Dit labyrint van twijfel en verwarring is Project beoordeling, in het bijzonder condominium en coöperatieve Vastgoed types. We hopen dat we wat inzicht kunnen geven over hoe je een condominium project te beoordelen.

wij zijn moderne alchemisten die een 1003 en sommige loonstrookjes kunnen veranderen in een nieuw thuis voor een gezin.

een van de meest verwarrende aspecten van het herzien van een condominium is proberen te bepalen welk type beoordeling vereist is voor uw lening. De Fannie Mae verkopende gids lijsten verschillende review types voor condos, maar de meest voorkomende zijn beperkte beoordeling en volledige beoordeling. Waarom komt een lening in aanmerking voor een beperkte herziening? Of een beperkte herziening kan worden uitgevoerd, hangt af van de parameters van de individuele lening, niet van het project zelf. De logica achter een beperkte herziening is dat de lening zelf een laag genoeg risico is dat de herziening van het project niet zo rigoureus hoeft te zijn.

de drie parameters die bepalen of een lening in aanmerking komt voor beperkte herziening zijn::

• locatie
• LTV / CLTV
• bezetting

voor woningen in alle staten, behalve Florida, is de maximale LTV/CLTV voor elk type bezetting:

• Eigenaar Bezet – 90% LTV/CLTV
• 2e Huis – 75% LTV/CLTV
• Investering – 75% LTV/CLTV

Voor woningen gelegen in Florida, de maximale LTV/CLTV voor elke persoon type is:

• Eigenaar Bezet – 75% LTV/90% CLTV
• 2e Huis – 70% LTV/75% CLTV
• Investering – 70% LTV/75% CLTV

Nieuwe of bestaande?

houd er rekening mee dat als een project “nieuwbouw” is, het niet in aanmerking komt voor een beperkte herziening. Het zal een volledige herziening vereisen, ongeacht de specifieke leningparameters. Dus, hoe weet u of uw appartement wordt beschouwd als “nieuw” of “gevestigd”? Recente richtlijnen updates hebben dit ingewikkelder gemaakt, maar ook geven u meer speelruimte om uw project te laten werken.

om als “vastgesteld” te worden beschouwd, moet het volgende waar zijn:

• Het project moet worden, 100% compleet, inclusief alle wooneenheden en gemeenschappelijke elementen
• Het project niet worden onderworpen aan extra fasering of annexatie
• Controle van de VVE moet zijn overgedragen aan de eigenaars van woningen
• Ten minste 90% van het totaal aantal eenheden in het project zijn overgebracht (verkocht of onder contract) unit kopers…

Maar hier is waar de speelruimte komt in…

• Een project kan ook worden beschouwd als “Vastgesteld” met minder dan 90% van de verkochte eenheden unit kopers, zolang de onverkochte eenheden worden behouden door de ontwikkelaar als huureenheden.

echter, als u deze definitie van “gevestigd” gaat gebruiken, dan moet, samen met de eerste drie bovenstaande items (100% volledig, geen extra fasering, controle Van Hoa omgedraaid), het volgende ook waar zijn:

• de huureenheden van de ontwikkelaar moeten minder dan 20% van de totale eenheden in het project
• alle Hoa-vergoedingen moeten worden betaald huidig in ontwikkelaarseenheden
• er kunnen geen actieve of hangende speciale beoordelingen in het project

nu we weten welk type beoordeling We nodig hebben (beperkt of volledig), kunnen we verder gaan met de volgende stap.

Word lid van onze lanceringslijst en we houden u op de hoogte.

stap twee: bekijk de vragenlijst

de condo-vragenlijst is uw primaire evaluatiedocument. Het kan worden ingevuld door een vertegenwoordiger van de Vereniging van de huiseigenaar, de property management company, of een andere partij die vertrouwd genoeg is met het project om de vragen nauwkeurig te beantwoorden. De enige persoon die de vragenlijst niet kan invullen is de lener.

in het algemeen beschikken kredietverstrekkers over hun eigen standaardvragenlijst die zij versturen om te worden ingevuld en teruggestuurd. Fannie Mae heeft hun eigen versies die kunnen worden gebruikt als u geen toegang tot uw eigen vorm hebt.

het FNMA lange formulier is hier te vinden: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

de FNMA korte vorm is hier te vinden: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

de vragenlijst geeft ons informatie over het project, zoals het aantal eenheden en maandelijkse contributies, maar de primaire functie ervan is om te bepalen of het project kenmerken heeft waardoor het niet in aanmerking komt voor leningen volgens Fannie Mae.

wat maakt een project niet subsidiabel?

Fannie Mae heeft een zeer lange lijst van dingen die een condo project kunnen diskwalificeren van subsidiabiliteit. Iets om in gedachten te houden is dat in tegenstelling tot een enkele gezinswoning, een woning gelegen in een condominium project kan worden geweigerd om redenen die niets te maken hebben met het onderwerp eenheid wordt gefinancierd. Hier zijn enkele van de meest voorkomende voorbeelden van niet-subsidiabele kenmerken:

• Projecten met een verplichte vooruitbetaalde of lidmaatschap kosten voor het gebruik van de recreatieve voorzieningen, zoals land-faciliteiten van de club en golf cursussen, eigendom van een derde partij (met inbegrip van de ontwikkelaar of bouwer)
• Projecten die worden beheerd en geëxploiteerd als hotel of motel, ook al is de wooneenheden zijn individueel eigendom
• Projecten met niet-incidentele bedrijfsvoering eigendom of beheer is van de VVE met inbegrip van, maar niet beperkt tot, een restaurant, spa health club
• Projecten waarin de VVE wordt genoemd als een partij bij een lopende rechtszaak, of voor die de project sponsor of ontwikkelaar is genoemd als een partij hangende geschillen die betrekking hebben op de veiligheid, de structurele soliditeit, bewoonbaarheid, of functioneel gebruik van het project
• Projecten waarin een enkele entiteit (dezelfde persoon, investor group, vennootschap of rechtspersoon) is in het bezit van meer dan de volgende totaal aantal eenheden in het project:
• Projecten met 5-20 eenheden – 2 eenheden
• Projecten met 21 of meer eenheden – 20% van het totaal aantal eenheden
• De totale ruimte die wordt gebruikt voor de utiliteits-of commerciële doeleinden mag niet meer bedragen dan 35%

Stap 3: Project Document Review

we hebben eindelijk de laatste stap bereikt, we weten het type beoordeling en of het onderwerp nieuw of gevestigd is. Vanaf hier moeten we afronden met het bekijken van deze belangrijke onderdelen van het proces.

de begroting

ondanks de lange lijst van potentieel niet-subsidiabele kenmerken die kunnen optreden bij het herzien van een vragenlijst, is een van de meest voorkomende redenen waarom een appartement moet worden afgewezen een onaanvaardbaar budget. Het probleem met condominium budgetten is wat je uiteindelijk krijgt van de HOA is zo wild onvoorspelbaar. U kunt een professioneel, duidelijk gelabeld budget van een property management bedrijf dat alle inkomsten en uitgaven toont, met inbegrip van de vereiste reserve transfers ontvangen. Dat zijn de beste! Of u kunt de gepensioneerde-Hoa-president ‘ s beste gok over wat ze zouden kunnen besteden voor het volgende jaar handgeschreven in onleesbaar cursief zonder rekening te houden met voorspelde inkomsten of overdrachten naar een reserve-account. Soms voelt het alsof de persoon die de “begroting” maakt niet eens weet wat een begroting eigenlijk is

zelfs als de begroting goed is uitgevoerd en gemakkelijk leesbaar is, kan de reserveverplichting tekortschieten. Fannie Mae vereist alle volledige reviews om een begroting met minstens 10% van het jaarlijkse die onderhoudsinkomen in de reserverekening wordt gereserveerd te omvatten. Er zijn een aantal work-arounds die kunnen worden gebruikt om het percentage een beetje hoger als ze een beetje kort, maar als de lening moet een volledige herziening, de begroting kan een harde stop. Sommige HOA ‘s hebben al zo’ n groot saldo in hun reserve account dat ze niet denken dat ze een volledige 10% moeten bijdragen. Fannie Mae geeft er niet om. Een reserve van $ 1 miljard zou de 10% budget vereiste niet omverwerpen. De enige uitzondering op de 10% – regel is als de HOA een huidige (in de afgelopen 3 jaar voltooid) reservestudie heeft, uitgevoerd door een externe onderneming, waaruit blijkt dat hun huidige reservebijdrage voldoende is.

de verzekering

alle beoordelingen van condo ‘ s, beperkt en volledig, omvatten een soort verzekeringsvereiste. De verzekering stuk is, veruit, de grootste bron van afgewezen projecten (en hoofdpijn!). Het begrijpen en interpreteren van het jargon van de verzekeringsindustrie is genoeg om uw hoofd te laten draaien zonder te proberen te verifiëren dat het beleid Fannie Mae richtlijnen ontmoet. Hieronder vindt u een overzicht van elk vereist beleidstype en wat informatie over wat het aanvaardbaar maakt.

Master Property Policy

elk vastgoedbeleid, ongeacht het type herziening, moet het volgende bevatten::

• 100% vervanging van de dekking van de kosten
• Dekking voor wind schade
  • Aanwezig in Speciale of Brede vorm dekking
• Gebouw Ordonnantie & Wet goedkeuring
  • Nodig op alle beleidsterreinen waar het beschikbaar is van de verzekeringsmaatschappij
• Apparatuur Uitsplitsing goedkeuring
  • Vereist voor projecten met grote, dure, centrale verwarmingsketels of HVAC-systemen

een Aantal rode vlaggen om op te letten voor op een master property policy:

• medeverzekering
  • kost de HOA a boete indien zij tijdens een verliesgebeurtenis onderverzekerd zijn
• gepoolde polissen
  • gigantische dekking van de polissen verdeeld over verschillende niet-aangesloten Hoa ‘ s

algemeen aansprakelijkheidsbeleid

aansprakelijkheidsdekking is alleen vereist voor volledige beoordelingen, en het moet een dekking hebben van ten minste $1 miljoen per voorval. Het enige lastige ding over het aansprakelijkheidsbeleid is dat Fannie Mae u vereist om te bevestigen dat het beleid “scheiding van Verzekeraars”omvat. Dit is standaardformulering in de meeste algemene aansprakelijkheidsbeleidsvormen, dus u kunt iemand tegenkomen bij een verzekeringsagentschap die niet weet wat u vraagt en in de war raakt op zoek naar een afzonderlijke goedkeuring op het beleid. Ik heb de gemakkelijkste manier gevonden om zijn aanwezigheid in het beleid te bevestigen is om te vragen: “omvat het algemene aansprakelijkheidsformulier de scheiding van verzekeringstaal?”

Fidelity Policy

dit beleid kan verschillende namen hebben: Fidelity, Crime, Employee oneerlijkheid, maar ze betekenen allemaal hetzelfde. Fidelity dekking is een ander beleid dat alleen nodig is voor volledige beoordelingen, en zelfs dan, alleen voor projecten met meer dan 20 eenheden. Het vereiste dekkingsbedrag is afhankelijk van de vraag of de HOA/beheermaatschappij al dan niet over een aantal specifieke financiële controles beschikt:

• Aparte bankrekeningen blijven voor de account en de reserverekening, en de bank in die fondsen worden gestort zendt afschriften van de maandelijkse bankafschriften rechtstreeks naar de VVE
• De management vennootschap houdt een afzonderlijke boekhouding en bankrekeningen voor elke VVE die gebruik maakt van de diensten van
• De management vennootschap is niet bevoegd om te tekenen controles op, of de overdracht van middelen uit, de reserves van de VVE
• Twee leden van de Raad van Bestuur moet zich aanmelden eventuele controles geschreven op de reserverekening

zolang op ten minste één van deze controles is uitgevoerd, het vereiste minimumbedrag voor getrouwheidsdekking is gelijk aan drie maanden totale beoordelingen voor het project. Anders moet het Getrouwheidsbeleid het totaal van alle beschikbare kasmiddelen voor de HOA (operationele en reserverekeningen) dekken. Als de HOA wordt beheerd door een property management company, dat bedrijf moet worden gedekt door de polis, hetzij via een Managing Agent Rider of als een extra Genoemde Verzekerde.

Overstromingsbeleid

overstromingsverzekering is alleen vereist als het appartement zich in een overstromingszone bevindt, en dan hoeven we alleen de dekking te zien voor het gebouw waarin onze subject unit zich bevindt. De hoeveelheid overstromingsdekking vereist is de laagste van:

• 80% van de vervangingskosten op het APRK
• de maximale verzekering die beschikbaar is bij het NFIP (dat is $ 250.000 per eenheid in het gebouw ))

Project juridische documenten

dus, wat als uw appartement is nieuwbouw? Wat moet je nog meer bekijken in dat geval? Fannie Mae vereist een herziening van de juridische documenten van het project of convenanten, Voorwaarden & beperkingen (CC&Rs). Dit document kan een beetje verwarrend zijn als je niet gewend bent aan het lezen van legalese, maar er is een lijst met specifieke items die je moet vinden om Fannie Mae tevreden te stellen.

• recht van eerste weigering-niet elk project zal een recht van eerste weigering hebben, dus dat is het eerste wat in de documenten moet worden gecontroleerd. Als het niet wordt genoemd, geweldig! Ga verder met de volgende stap. Als het project is behoud van het Recht van Eerste Weigering, dient u te verifiëren dat het niet zal negatieve invloed hebben op de rechten van een hypotheekhouder of zijn rechtverkrijgende voor:
  • Uitsluiten of neem de titel van een condo eenheid op grond van de remedies in de hypotheek
  • het Accepteren van een akte of een opdracht in plaats van afscherming in geval van verzuim door de hypotheekgever
  • Verkopen of leasen van een toestel overgenomen door de hypotheekhouder of de opdrachtnemer
• Rechten van Hypotheekhouders op Schriftelijke Kennisgeving – De hypotheekhouder het recht moet hebben om een tijdige schriftelijke kennisgeving van de:
  • Enige veroordeling of gewonde verlies die van invloed is op een belangrijk gedeelte van het project of de eenheid vastzetten van de hypotheek
  • Een 60-dagen delinquentie in de betaling van aanslagen of heffingen verschuldigd door de eigenaar van een eenheid op, die het bezit is van de hypotheek
  • Een tijdsverloop, annulering, of wijziging van een verzekering worden onderhouden door de vereniging van eigenaren
  • Alle voorgestelde actie vereist de toestemming van een bepaald percentage van de hypotheekhouders
• Hypotheekhouder de Rechten Bevestigd – De juridische documenten mogen geen andere partij voorrang boven de rechten van de eerste hypotheekhouder van de eenheid in geval van betaling van verzekeringsopbrengsten of veroordeling van verliezen aan de eenheid
• wijzigingen in documenten – de projectdocumenten moeten bepalingen bevatten voor de volgende documenten::
  • Wijziging van een wezenlijk negatieve aard te hypotheekhouders worden overeengekomen door hypotheekhouders dat ten minste 51% van de stemmen van de eenheid landgoederen die zijn onderworpen aan hypotheken
  • Een actie tot ontbinding van de juridische status van het project, na een aanzienlijke vernietiging of veroordeling komt of om andere redenen te worden overeengekomen door hypotheekhouders dat ten minste 51% van de stemmen van de eenheid landgoederen die zijn onderworpen aan hypotheken
  • Impliciete goedkeuring kan worden uitgegaan als een hypotheekhouder niet indienen van een reactie op een schriftelijk voorstel voor een wijziging binnen 60 dagen na het ontvangt een correcte kennisgeving van het voorstel, op voorwaarde dat de kennisgeving werd geleverd door een gewaarmerkte of aangetekende post, met een retourbewijs gevraagd.

conclusie

het herzien van een condominium is, toegegeven, een ingewikkeld proces. Er zijn veel bewegende delen en veel dat mis kan gaan, maar het kan worden beheerst. Hopelijk hebben we geholpen bieden wat inzicht en wat stap voor stap richting op wat gaat in een condo beoordeling en maakte het proces een beetje minder eng.

wat volgt?

Waarom heeft UberWriter het over condo-beoordelingen? Doen jullie geen inkomensanalyse? Ja, maar we zijn het transformeren van condo en project beoordelingen net zoals we deden inkomensanalyse. Als u meer wilt weten en op onze lijst met vroegtijdige toegang wilt komen, plaatst u uw e-mail in het onderstaande formulier. We zullen u niet spam, maar we houden u op de hoogte van onze ontwikkelingen voor dit nieuwe product.

In deze blog introduceerden we twee van onze nieuwste teamleden: Lisa Geloso en Crystal Pickering. Met gecombineerde ervaring van meer dan 30 jaar in de hypotheek business, en een focus op project beoordelingen, ze hebben kennis en vaardigheden die nodig zijn om u te leren het perfecte systeem van condo en coop project beoordelingen. Als ze je niet naar het land van “subsidiabele projecten” kunnen krijgen, dan kan niemand dat!

verder.