De kunst van de bepaling

met de zomer achter de rug en het einde van het jaar haast voor ons is het belangrijk om een pauze te nemen om te kijken naar een van de minst begrepen onderdelen van het indieningsproces: het verzoek om bepaling. Determinaties, ook bekend als recons (heroverweging) en precons (pre-overweging) in de expediting industrie, zijn vormen die vragen om verduidelijkingen en interpretaties, of in sommige Code gevallen rechte afwijkingen, van de Codes en zonering resoluties die onze eerlijke stad regeren.

stel dat een plan examinator een architect een moeilijke tijd geeft over het al dan niet tellen elektrische kasten als gezoneerd vloeroppervlak. In bijna elk afzonderlijk geval, elektrische kasten zijn niet te worden afgetrokken van zoned vloeroppervlak! In het geval van elektrische riser stapels, waar grote bundels van leiding lopen elektrische leidingen op en neer het gebouw, kunnen deze worden afgetrokken van de zoned vloeroppervlak als ze zijn voor alle doeleinden mechanische assen en ergo zoned vloeroppervlak vrijgesteld per Zr 12-10. Elektrische ruimten met belangrijke apparatuur (verdeelpanelen, back-upsystemen, meters, transformatoren, enz.) kunnen ook als mechanische ruimte worden beschouwd en dus worden afgetrokken. Ondanks dit alles, gelooft je examinator het argument niet en wil dat je elektrische ruimte wordt geteld als zonedfloor gebied, dus waar ga je vanaf daar heen?

u dient een Vaststellingsformulier in waarin uw zaak wordt vermeld en een verzoekschrift bij een hogere macht wordt ingediend. Dit is het equivalent van” escalatie ” bij het omgaan met klantenservice kwesties. CCD1-formulieren en ZRD1-formulieren worden respectievelijk gebruikt voor Code-en Zoneringsbepalingen. Echter, houd er rekening mee dat elke afwijking van de bestemmingsplannen is een one way direct ticket naar de Board of Standards and Appeals (BSA)! Niemand bij DOB zal ooit een afwijking verlenen aan kwesties van zonering en de zrd1-vorm staat zelfs de optie niet toe. Dus in het geval van onze Elektrische ruimten, een eenvoudige ZRD1 vragen verduidelijking over de definities van vloeroppervlak zal meestal volstaan, op voorwaarde dat er fatsoenlijke schetsen ter ondersteuning van de claim gehecht aan de zrd1 formulier. Maar om een hele kledingkast te krijgen met een eenzame leiding die door het afgetrokken van zoned vloeroppervlak is een variantie en veel geluk op BSA.

behalve Zoneringsbepalingen zijn er Codeterminaties. Een ccd1-formulier wordt gebruikt voor verduidelijkingen en zelfs afwijkingen met betrekking tot de Codes (Oud en nieuw), De Wet op de meervoudige woningen, de Administratieve Code van de stad New York, en de regels van de stad New York (RCNY). Meestal gebruiken we CCD1s om secties van de Code te verduidelijken om ervoor te zorgen dat onze aanvragers in overeenstemming zijn met de nieuwste ideeën van de afdeling over een Code kwestie. Zelden vragen we om een variantie, want in ieder geval heeft men een zeer, zeer, zeer goede reden nodig in de vorm van een “praktische moeilijkheid” om de afdeling zover te krijgen een variantie toe te kennen. Merk op dat een variantie CCD1 meestal wordt geëscaleerd naar Technical Affairs (TA), en eenmaal bij TA kunnen sommige Ccd1 ‘ s tot een jaar of meer duren om op te lossen!

belangrijk om op te merken is dat een CCD1 of ZRD1 slechts zo sterk is als de documentatie die eraan is gekoppeld. Sterke taal is geweldig, maar zonder duidelijke plannen en diagrammen uitleggen en bouwen op de taal van de ccd1 vorm zelf is nutteloos. Soms kan het veel langer duren om die documentatie te verzamelen en veel meer kapitaal dan de ccd1-vorm en de taal zelf. Ik heb gezien klanten besteden kleine fortuinen verstrekken van alle addenda de stad kan nodig zijn om de ccd1 goedkeuring te verlenen, afhankelijk van de ccd1 verzoek. Eenmaal goedgekeurd, zijn er meestal “voorwaarden” waaraan moet worden voldaan – verwacht nooit een ccd1 goedgekeurd zonder dat de stad het plaatsen van zoveel voorwaarden op die goedkeuring als ze kunnen, met name variantie CCD1s.

dus u hebt uw taal samengesteld op een ccd1 / ZRD1 formulier en de ondersteunende documentatie is in orde, dus wat is het volgende? Het volledige ccd1 / ZRD1-pakket, formulier plus de addenda, moet naar DOB worden gestuurd voor beoordeling en een controlenummer waarmee elke bepaling kan worden gevolgd. De formulieren komen al in PDF-formaat van de DOB website en ze kunnen gemakkelijk worden bewerkt op de computer. Uw addenda mag echter niet groter zijn dan het 11×17-formaat en vervolgens “geboekt” achter het ccd1-formulier in Adobe Acrobat of een gelijkwaardig programma. Dit creëert een handige ccd1 formulier + addenda voor distributie, en de volledige PDF kan niet hoger zijn dan 10MB. Waarom 10MB? Want dat is de typische e-mailbijlage limiet voor DOB ‘ s e-mailservers. Zodra alles aanwezig en correct is in de computer, begin met het opstellen van een e-mail naar de volgende adressen, afhankelijk van wat DOB rechtsgebied u de bepaling in te dienen in:

NYC Development Hub: [email protected]

volledige service: [email protected]

bouwveiligheid: [email protected]

Bronx: [email protected]

Brooklyn: [email protected]

Manhattan: [email protected]

Vrouwen: [email protected]

Staten Island: [email protected]

Opmerking: e-mailadressen huidige volgens de September 2015 Service Update Memo

In het vakgebied van genoemde e-mail is het belangrijk om een standaard onderwerpregel te gebruiken. Als een taak is ingediend en een ccd1 of ZRD1 moet worden goedgekeurd om uit een plan beoordeling bezwaar te krijgen, dan moet de onderwerpregel en de ccd1 of ZRD1 bestandsnaam zelf lezen:

<DOB aanvraagnummer>_<Bezwaarnummer>_adres.pdf

Pre-Bepalingen ingediend om te zien of de stad is “cool” met een voorgestelde interpretatie of Code variantie (vergeet niet geen zonering varianties!) voordat de taak daadwerkelijk wordt ingediend, moet het onderwerp en de bestandsnaam:

Pred_Address hebben.pdf.Een laatste punt: de kwaliteit en de duidelijkheid van de taal op het formulier en de bijbehorende addenda zijn van het grootste belang voor de goedkeuring. Begrijp dat CCD1s en ZRD1s meestal het proces starten bij DOB door te worden beoordeeld door de Dob ‘ s junior technical staff, vergelijkbaar met hoe pages de zaken doorlichten die moeten worden gehoord door het Amerikaanse Hooggerechtshof, en worden afgetekend door Dob senior technical staff die meestal PEs en RAs zijn. Duidelijke, eenvoudige, bondige taal kan zeer nuttig zijn wanneer men op zoek is naar een vastberadenheid goedkeuring. De verleiding is altijd om uw zaak te overschatten en / of overcompliceren met technische termen, maar een aantal van de meest succesvolle CCD1s en ZRD1s ik heb gekregen goedgekeurd waren basic, twee alinea Verzoeken. In geen geval moet u ooit de twee pagina ‘ s die op de formulieren zelf.

om het even welke vaststelling goedgekeurd kan veel hard werk en veel tijd vergen dus wees geduldig en maak de argumenten zo rigoureus, respectvol en duidelijk mogelijk. Veel succes voor iedereen!