Hoe wijk zonering in twee eenvoudige stappen los te schroeven

na drie jaar onder een nieuwe zoneringscode zijn er enkele kniks die het waard zijn om uit te strijken. Hier community contribuant Matt Ruben, voorzitter van de Northern Liberties Neighbors Association, identificeert twee oplossingen die kunnen helpen bij het realiseren van meer wijk-schaal gemengd gebruik gebouwen, het versterken van commerciële corridors met lokale retail en residentiële dichtheid.

buurten kunnen niet gedijen zonder commerciële activiteit. Kleine, lokale bedrijven zijn het levensbloed van elke stedelijke gemeenschap. En lokale bedrijven kunnen niet bestaan zonder mensen die er bovenop leven: ontwikkelaars hebben de appartementen nodig om hun projecten te financieren en geld te verdienen, en bedrijven hebben zoveel mogelijk klanten in de buurt nodig.

dit type ontwikkeling – bedrijven op straatniveau met appartementen op de top – wordt gemengd gebruik ontwikkeling genoemd, en het creëert veilige, interessante, economisch vitale stadswijken. Philly is een stad van rowhouses, Ja. Maar de commerciële gangen zijn de stekels die de rowhouses bij elkaar houden als gemeenschappen, en de slagaders die het openbare leven van de buurt voeden.

denk er eens over na: zo veel van de meest legendarische oudere gebieden van onze stad en de meest populaire nieuwere centra op commerciële corridors. East Passyunk Avenue in South Philly; Frankford Ave. in Fishtown; Baltimore Ave. in West Philly; 9e St in de Italiaanse markt; 4e St / stof rij in Queen Village; n 2e st. in Northern Liberties; “Two Street” in Pennsport; Germantown Ave. in Mt. Luchtig en Chestnut Hill – de lijst gaat maar door.

toen onze stad in 2012 haar verouderde zoneringscode wijzigde, erkende het het belang van gemengde corridors en creëerde verschillende CMX-zoneringscategorieën (“commercieel gemengd gebruik”) om dit soort ontwikkeling mogelijk te maken zonder dat er van geval tot geval een omslachtige zoneringsvariantie nodig was.

maar er ging iets mis in de kleine lettertjes, en de twee belangrijkste CMX – categorieën zijn nutteloos – of zelfs schadelijk-gemaakt voor onze buurten. Hier is wat er mis is met hen, en de eenvoudige oplossingen die ervoor zorgen dat ze werken.

STAP 1: CMX-3-Kill de McMansions

CMX-3 is een zoneringscategorie bedoeld voor kleine tot middelgrote appartementengebouwen. Het probleem is dat terwijl CMX-3 appartementengebouwen met bedrijven en lobby ‘ s op de eerste verdiepingen toestaat, het geen commerciële component vereist. Dus ontwikkelaars kunnen in plaats daarvan bouwen eengezinswoningen op CMX-3 eigendom.

deze maas laat ontwikkelaars woningen op straatniveau plaatsen, waardoor commerciële corridors worden verwaterd. En omdat CMX-3 Hoogte, open ruimte, en parkeren regels zijn bedoeld voor appartementengebouwen, het laat ontwikkelaars overwoekerde herenhuizen met onvoldoende werven, waarvan de grote omvang is niet in verhouding tot de buurt en trekt kopers of huurders met meer auto ‘ s te bouwen. Het creëert een perverse stimulans voor eengezinswoningontwikkelaars om CMX-3-woningen te zoeken in plaats van woningen die daadwerkelijk zijn bestemd voor eengezinswoningen.

dus CMX-3 is een verlies-verlies: Als je een stedenbouwkundige bent die gemengde toepassingen wil, hogere dichtheid en minder auto ‘s, krijg je in plaats daarvan eenmalig gebruik, lagere dichtheid en meer auto’ s. Als je een oude inwoner die wil buurt architectonische weefsel te behouden, toegang te krijgen tot handige bedrijven, en de controle van de stijgende vraag naar beperkte straat-parkeerplaatsen, je in plaats daarvan verstoord weefsel, geen nieuwe bedrijven, en meer auto ‘ s.

gelukkig is de Maas in de CMX-3-wet, hoewel catastrofaal, gemakkelijk te herstellen: gemeenteraad en burgemeester Kenney moeten een wet vaststellen die eengezinswoningen in CMX-3-zones verbiedt. Met deze eenvoudige pennenstreek kunnen ze helpen een belangrijk deel van wat Philly ‘ s buurten in het verleden geweldig heeft gemaakt, te behouden en ervoor te zorgen dat ze groot blijven tot in de toekomst.

stap twee: CMX-2 – stop met het martelen van de ontwikkelaars

CMX-2 is bedoeld voor kleinschalige commerciële ontwikkeling: een winkel aan de straat met een paar appartementen bovenop. Het is de klassieke stedelijke omgeving: De Marshall St. butcher shop met de familie van de eigenaar wonen erboven in 1926; de Pine St. antique store met medische studenten wonen erboven in 1996; de Frankford Ave. coffeeshop met webontwikkelaars die er boven wonen in 2016.

in theorie is CMX-2 groot. Het vereist commerciële eerste verdiepingen (geen eengezinswoningen toegestaan), en het heeft een duidelijke, eenvoudige hoogte limiet die de ontwikkeling bescheiden in schaal houdt. Maar zoals momenteel geïmplementeerd, CMX-2 ‘s probleem is het tegenovergestelde van CMX-3’ s: terwijl CMX-3 geeft ontwikkelaars te veel speelruimte, CMX-2 is te restrictief. Bijna niemand kan een CMX-2 project in Philly bouwen, om twee redenen.

eerst is de hoogtegrens te laag. Het is 38 voet, hetzelfde als de limiet voor eengezinswoningen. Dit lijkt logisch te zijn omdat het betekent dat CMX-2 gebouwen mooi zullen opgaan in de nabijgelegen woonwijken.

maar in de 21e eeuw moeten commerciële ruimten groter en luchtiger zijn dan woonruimten. Zeker, je kunt vintage platen verkopen van een kleine oude rowhouse storefront – maar je kunt geen financiering of bouwvergunningen krijgen om een nieuwe commerciële ruimte te bouwen als dat. Het is dus erg moeilijk om een goede commerciële eerste verdieping, plus drie niveaus van appartementen, in 38 voet hoogte te plaatsen. En het is erg moeilijk om de financiering veilig te stellen als je slechts twee niveaus van appartementen op de top van uw eerste verdieping.

het tweede probleem met CMX-2 zou Kafka doen blozen. Door de manier waarop de regelgeving is opgesteld, komt in de meeste gevallen het aantal appartementen dat een ontwikkelaar in een gebouw kan plaatsen niet overeen met hoe groot ze het gebouw kan maken. Bijvoorbeeld, CMX-2 regels kan een ontwikkelaar om een gebouw groot genoeg om zes appartementen te bouwen. Maar andere CMX-2 regels zouden haar niet toestaan om dat gebouw te verdelen in zes appartementen. In plaats daarvan kunnen de regels haar beperken tot, Laten we zeggen, vier.

dit zou haar dwingen om ofwel absurd grote appartementen te bouwen, ofwel om een kunstmatig klein gebouw te bouwen. In beide gevallen berooft de beperking potentiële klanten van de commerciële ruimte van het project doordat het aantal huurders boven het project wordt verminderd – en meer fundamenteel zal de beperking het project waarschijnlijk volledig vernietigen doordat het onmogelijk wordt om het project te financieren.

net als bij CMX-3 zijn de problemen met CMX-2 groot, maar ook gemakkelijk te verhelpen. Burgemeester Kenny en de gemeenteraad hoeven alleen maar een wet uit te vaardigen die de CMX-2 hoogte limiet verhoogt tot 41 of 42 voet, en past de toegestane appartement dichtheid aan de toegestane grootte van het gebouw. Met deze twee eenvoudige veranderingen kunnen ze het soort ontwikkeling stimuleren dat oude bewoners, duizendjarige Urbanisten en ontwikkelaars graag zouden zien.Matt Ruben zit in de adviesraad van PlanPhilly.