In Columbus, Indiana, Een dead mall krijgt een nieuw leven als een gezondheid-gerichte gemeenschap hub

in 1990, een jaar toen B. Dalton en Wet Seal regeerden opperste en de schijnbaar ontembare Amerikaanse winkelcentrum was op zijn hoogtepunt, de stad Columbus, Indiana, kreeg haar tweede echte gesloten winkelcentrum—een van de geschatte 19 winkelcentra te openen in de Verenigde Staten dat jaar.De New Fair Oaks Mall ligt op de plaats van het oude Bartholomew County Fairgrounds in het belangrijkste winkelgebied van de stad, vijf kilometer ten noordoosten van City Center, een conventioneel overdekt winkelcentrum uit de vroege jaren 1970, dat verbonden is met een met glas omhulde openbare evenementenruimte die bekend staat als de Commons. Beide gebouwen zijn ontworpen door César Pelli voor Gruen Associates—een naam die synoniem is met winkelcentra van Culver City, Californië, tot Waukegan, Illinois, en vele punten daartussen. In 1956 introduceerde de in Wenen geboren oprichter van het bedrijf, Victor Gruen, Amerikaanse consumenten in het eerste volledig afgesloten, klimaat gecontroleerde winkelcentrum van het land, Southdale Center in Edina, Minnesota.= = Geschiedenis = = Columbus ‘ twee-mall tijdperk was echter van korte duur. Pelli ‘ s Commons en City Center—beter bekend als de Commons Mall—werden bijna volledig gesloopt in 2008 om plaats te maken voor een herontwikkelingsproject rond een nieuwe overdekte gemeenschapsruimte. De 413.000 vierkante meter grote Fair Oaks Mall, een meer workaday retail bestemming met een behoorlijk aantal Mall nietjes en geen architectonische stamboom om over te spreken, soldiered on.Vandaag de dag is Fair Oaks Mall nog steeds open en de thuisbasis van een bescheiden—minder dan je met twee handen kon rekenen-tal van retail-en restauranthuurders met een Kmart-turned-Dunham ‘ s sporting goods store die als enige overlevende anker dient. Mall wandelaars blijven gebruik maken van de concourse en de voormalige J. C. Penny heeft veel actie gezien als van de late. Maar in alle opzichten is Fair Oaks Mall dood.

zoals met veel stervende en dode winkelcentra in het hele land, is het hiernamaals van Fair Oaks Mall vooraf bepaald voordat de spreekwoordelijke stekker volledig wordt getrokken. Maar in een verfrissende afwijking van de norm, de mall zal niet wijken voor een particuliere mixed-use ontwikkeling met huisvesting of gedeeltelijk worden omgezet in een mega-kerk of Amazon fulfillment center. De non-profit Fair Oaks Community Development Corporation( FOCDC), een partnerschap tussen de Stad Columbus en Columbus Regional Health (CRH), is nu eigenaar van de 36-hectare grond en is van plan om de mall te transformeren in een publiek goed: een gezondheid en recreatieve campus gecentreerd rond “holistische welzijn” waar de huidige Mall wandelaars en sportartikelen winkel klanten zal zich meteen thuis voelen.

van dying retail hub naar community resource

na de overname van de mall in December 2018, tikte de FOCDC het bedrijf mksk in Columbus, Ohio, met het hoofdkantoor in landschapsarchitectuur en stedenbouw, en Perkins&zullen in juni daaropvolgend een masterplan en een langetermijnvisie voor de Fair Oaks Mall-site opstellen. Hoewel de uitvoering van die visie momenteel in de wacht staat vanwege de coronapandemie, is het masterplan dat uit dit proces is voortgekomen Opmerkelijk: een veelzijdig buurthuis-slash-wellness hub die functioneert als een soort spirituele neef van een YMCA maar met een Food court en, ja, zelfs wat retail.Lindsey Peckinpaugh, een in Chicago gevestigde praktijkleider met Perkins Wills Sport -, recreatie-en Entertainmentdivisie, legde uit dat zowel CRH als de stad “het gemeenschappelijke doel hebben om de mall terug te geven aan een soort gemeenschap en naar buiten gericht gebruik.”Toch streven beiden ook hun eigen unieke doelstellingen na. Voor de CRH helpt het adaptive reuse-project om een aantal klinische diensten verspreid over de stad te centraliseren in een ondersteunende hub. De stad, ondertussen, heeft al lang behoefte aan zowel indoor recreatieve voorzieningen voor parken afdeling-hoofd programmering, en extra administratieve ruimte.”I think the mayor , more than anything, was concerned about what would happen to the mall if it was just leave to the private market,” voegde Peckinpaugh eraan toe. “Het was waarschijnlijk niet van plan om te worden ontwikkeld op een manier die evenredig was met het omringende landgebruik en additief voor de kwaliteit van het leven van de stad.”

hoewel Peckinpaugh ‘ s praktijk heeft ervaren een vlaag van interesse-van zowel onroerend goed ontwikkelaars en stadsmanagers gelijk – in het potentieel van het omzetten van ter ziele gegane big box anchor winkels in recreatieve voorzieningen, Wat is gepland voor de Fair Oaks Mall gaat verder dan het veranderen van een oude Sears in een zeer grote Equinox. Elke vierkante centimeter van de meer dan 526.000 vierkante meter geplande faciliteit zal worden gewijd aan gezondheid en wellness-gerelateerde toepassingen, waaronder groepsoefeningen en fitnessstudio ‘ s, sportvelden, een demonstratiekeuken, hartcentrum, hydrotherapie zwembad, en nutritionele en klinische diensten beheerd door CRH. Omdat het programma van het gebouw zo divers is, is er een soort ingekochte inclusiviteit die ervoor zorgt dat alle gebruikers zich welkom voelen, of het nu gaat om pilates of diabetesbegeleiding.

“iets dat ik denk dat is interessant dat we hebben gesproken over als een ambitieus doel—en we zien het in andere gemengde typologie projecten als deze-is de notie van het spectrum van zorg of spectrum van welzijn,” legde Peckinpaugh. “Het maakt niet uit of je gezond bent, je herstelt van een blessure, of je krijgt behandeling van een ziekte, iedereen co-mengt als een in een gemeenschap.”

Welkom terug, mall walkers

naast door CRH geleide poliklinische gezondheidsdiensten en fitnessfaciliteiten, zal 25% van de voetafdruk van de Fair Oaks Mall worden gereserveerd voor non-profit gemeenschapspartners tegen concurrerende leasetarieven en “complementaire” retail—denk bijvoorbeeld aan een leverancier van yoga-uitrusting of die de plek vult waar de Limited vroeger was.

de sportwinkel van Dunham, die nog steeds gebonden is aan een actief huurcontract, heeft de stad belangstelling getoond voor het behouden van een aanwezigheid op het terrein na de herontwikkeling, wat, zoals Peckinpaugh opmerkte, zinvol is omdat “het een aanvullend gebruik voor hen zal zijn.”Andere huurders kunnen mogelijk spa-diensten, banken, en eten en drinken vestigingen in te vullen de food court. “Denk aan alle voetbalmoeders die een manicure konden krijgen tussen het doen van iets anders,” mijmerde Peckinpaugh. En, zoals gezegd, trouwe mall wandelaars worden in de rekening. Volgens het Masterplan zou een speciaal wandelpad langs de bestaande concourse een centraal kenmerk zijn van de vernieuwde en gereactiveerde Fair Oaks Mall.

” we praten veel over het elimineren van toegangsbarrières en het feit dat er binnen onze gemeenschappen maar weinig plaatsen zijn waar je als lid van de gemeenschap naartoe kunt gaan en niet voor iets hoeft te betalen, ergens in moet geloven of iets moet kopen, ” zei Peckinpaugh over het onderhouden van een element dat geheel toegankelijk is voor het publiek, zoals een winkelcentrum corridor-omgeslagen-wandelpad. “Een belangrijk uitgangspunt van het plan is dat mensen naar binnen gaan, vrij rondlopen en winkelen als ze dat willen. Maar er zullen punten van toegangscontrole zijn die u Lidmaatschap, Een afspraak of reden nodig hebt om in een programma te zijn.”

David Sheldon, een Los Angeles-based associate principal met Perkins&Will ‘ S Corporate and Commercial practice, merkte ook op de sleutelrol die de concourse heeft in het nieuw leven inblazen van dit specifieke dead mall en mogelijk anderen. “Het interessante aan de concourse is het potentieel om het te activeren met meer doordachte wellness-huurovereenkomsten,” zei hij. “De terugval is om naar Claire’ s en tante Anne ‘ s pretzels te gaan, maar ik denk dat met dit soort concepten en wat er voor deze specifieke eigenschap is voorzien, er een kans is om het echt holistisch te maken—het is daar.”

“ontwikkelaars moeten anders denken over hun prestaties en moeten ook een beetje anders denken over hun huurrollen”, voegde Sheldon toe. “En dat kan helpen om die armatuur beter te activeren, zodat iedereen een verhoogd gevoel van de wellness-kans ervaart.”

het masterplan van MKSK en Perkins zal ook verder reiken dan de bestaande voetafdruk van het winkelcentrum. De herontwikkeling zal worden verankerd door een groot multifunctioneel Veldhuis direct ten noorden van de mall op de site van een voormalige satelliet warenhuis (Goody’ s) dat nu is verhuurd als kantoorruimte aan de Columbus-gebaseerde Cummins engine company; Cummins ‘ Kevin Roche-ontworpen hoofdkantoor, voltooid in 1983, zijn gelegen in het centrum, niet te ver van de old Commons Mall. En die huurovereenkomst wordt snel volwassen.Zoals Peckinpaugh opmerkte, heeft Columbus lange tijd geprobeerd om een crowd-drawing indoor turf faciliteit op te zetten die het hele jaar door kan worden gebruikt voor regionale toernooien voor sporten als lacrosse en rugby voetbal. Het idee is dat een dergelijke locatie, voorzien als een bruisende hub voor “regionaal jeugdsporttoerisme,” genoeg toeschouwers zou kunnen trekken om retail en andere aanvullende diensten te ondersteunen in het aangrenzende winkelcentrum.

een 21e-eeuwse terugkeer naar Gruens visie

terwijl de COVID-19-crisis de FOCDC heeft gedwongen om voorlopig op de pauzeknop te drukken, is de metamorfe herontwikkeling van Fair Oaks Mall nog steeds volop aan de gang. “We hebben verteld door de Stad Columbus dat het niet een kwestie van als, het is gewoon een kwestie van wanneer,” legde Peckinpaugh. “Ze wachten op herstel. (Een groot deel van de financiering die was gereserveerd voor de eerste fase van het project werd uiteindelijk over de hele gemeenschap verdeeld als leningen voor kleine bedrijven tijdens de pandemie.)

net als bij het uitgebreide proces van gemeenschapsbetrokkenheid dat het Masterplan informeerde en trok wat Peckinpaugh naar schatting gemiddeld 20 tot 300 leden van de Gemeenschap per vergadering zou zijn, zet de FOCDC zich in voor een hoog niveau van transparantie met betrekking tot de toekomst van de herontwikkeling.

“Dit is een van de grootste verschillen tussen dit concept en het meer typische concept van betrokkenheid over de toekomst van deze eigenschappen,” voegde Sheldon van de openheid van het project toe. “Want het feit dat het zo openbaar is en zich al in de gunst van de Gemeenschap bevindt—je hebt geen keuze, je zit erin. Het gaat niet om iets anders dan hoe we iets vooruit helpen dat een zekere mate van consensus heeft.”

en hoewel de Fair Oaks Mall in dezelfde staat van limbo kan zijn (voormalig hoofdredacteur Matt Shaw bracht een bezoek aan Fair Oaks Mall in 2008 en zelfs toen merkte dat het grotendeels verlaten was) als talloze andere Mall-eigendommen in het land, is er natuurlijk het feit dat het een dood winkelcentrum is in een middelgrote stad in het Midwesten, internationaal beroemd om zijn rijkdom aan modernistische architectuur. “Werken in Columbus is zowel een eer en een grote verantwoordelijkheid,” zei Peckinpaugh. “Alleen al het herontwikkelen van 400 of 500.000 vierkante meter ruimte op zich is een enorme investering. Ik denk dat wanneer we in het ontwerp zullen er veel van het beheer van de verwachtingen, want dit is een project dat wordt voorgesteld door de Gemeenschap—en het zal waarschijnlijk niet de architectonische juweel dat ze willen dat het is, maar ik weet wel met creativiteit en een goed beheer van de faciliteit zinvol kan worden getransformeerd in een faciliteit Columbus is trots op.Afgezien van de Ontwerpverwachtingen hopen Peckinpaugh en Sheldon dat de vernieuwde Fair Oaks Mall niet per se aandacht krijgt voor de manier waarop het eruit ziet, maar voor de nadruk op community-based programmering die teruggaat naar Victor Gruens oorspronkelijke visie voor de American mall.

” we hebben een vrij aanzienlijke hoeveelheid winkelcentra gezien die op zoek zijn naar transformatie, ” zei Sheldon. “En wij als architecten komen binnen, en we kijken naar residentiële, we kijken naar gemengd gebruik, we kijken naar entertainment. En dan gaat het terug naar een soort wegwerpartikelen, die in de komende vijf tot zeven jaar verouderd en verouderd zullen zijn. En dus lossen ze het probleem niet echt op.”

” onze interesse in dit is echt geboren uit hoe we miljoenen vierkante meter aan eigenschappen kunnen nemen en ze terug kunnen transformeren naar onze gemeenschappen en het op een andere manier kunnen doen,” voegde hij eraan toe. “En ik denk dat waar we het over hebben met Columbus is een geweldig voorbeeld van dat.”