Waarom Co-Op Senior Housing klaar is voor Primetime

coöperatieve huisvesting blijft een niche binnen senior wonen,maar het model groeit langzaam. Het is op sommige markten een concurrerende optie geworden en kan verdere tractie krijgen door verschillende druk waarmee de industrie wordt geconfronteerd, aan te pakken.

bijvoorbeeld co-op-huisvesting kan worden gebruikt om te voldoen aan de groeiende vraag naar senior huisvesting in het midden-markt. Daarnaast zijn er verschillende soorten co-ops, waardoor het een flexibele keuze voor ontwikkelaars die willen profiteren van de senior marktplaats. Sommige gevestigde bedrijven in de sectoren zelfstandig wonen en begeleid wonen hebben zich al in coöperaties gevestigd.

maar coöperatieve senior huisvesting kan ook vereisen dat ontwikkelaars zich richten op het algemene welzijn van de bewoners ten opzichte van winst-en verliesrekeningen, CSI Support & Development General Manager Nancy Evans vertelde Senior Housing News. Warren, Michigan-based CSI bezit 58 senior appartement coöperaties in Californië, Maryland, Massachusetts en Michigan.

“we doen dit niet om geld te verdienen voor onze eigenaren en aandeelhouders. We willen het leven van onze leden te verbeteren,” Evans zei.

boordevol potentieel

coöperaties zijn goed voor een fractie van de inventaris van senior woningen, maar er zijn tekenen dat ze in populariteit toenemen.

het aantal senior co-ops is gegroeid van 103 in 2013 naar 125 in 2019 met in totaal 7.700 eenheden en meer dan 10.500 inwoners, vertelde Senior Cooperative Foundation Board voorzitter Dennis Wilson aan SHN. De Shoreview, Minnesota-gebaseerde groep pleit voor senior co-ops in het hele land.

maar aanbieders hebben dit opgemerkt, vooral in het Midwesten, waar de samenwerking bloeit.

Minnesota, waar de eerste senior co-op werd geopend in 1978, is de thuisbasis van 82 gemeenschappen, en de Twin Cities area is een concurrerende markt. Ebenezer, de grootste senior housing provider in de staat, beheert 38 coöperaties, de meeste onder de merken Applewood Pointe en Realife Cooperative. Vorig jaar lanceerde Oecumen een senior coöperatief merk, Zvago, met de opening van een gemeenschap van 54 eenheden van $20 miljoen in Minnetonka, Minnesota. Oecumen opende ook zvago co-ops in St. Anthony Park en Apple Valley, de bouw van een vierde co-op in Duluth is bijna voltooid, en een vijfde co-op in Stillwater is gepland.

een Andere Gopher Staat developer — Vastgoed Aandelen Ontwikkeling van Eagan, Minnesota — richt zich op het bouwen en beheren van senior co-ops-onder het Dorp Coöperatieve merk, en heeft een pijplijn van 34 coöperaties opgeleverd of in aanbouw in Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, South Dakota, Wisconsin en Washington.

ontwikkeling van vastgoedaandelen reageerde niet op verzoeken om commentaar, en Oecumen weigerde commentaar te geven aan SHN voor dit verhaal, onder verwijzing naar de concurrerende omgeving op haar markten.

de ontwikkeling van de Senior coöperatie werd lange tijd gedreven door gunstige financiering in de staat met een ruim aanbod. Senior Housing Cooperative Board voorzitter Dennis Johnson vertelde SHN in 2013 dat senior co-ops zijn “master hypotheken” verzekerd door Minnesota ‘ s Department of Housing and Urban Development (HUD) onder Sectie 213 van de National Housing Act.

na een herstructurering van de HUD drie jaar geleden verwerkt het Bureau van Minneapolis nu alle aanvragen voor co-opfinanciering in de VS

maar Minnesota is niet de enige co-op broeinest. Het grootste deel van de pipeline van Village Cooperative ligt in Iowa en Colorado, met in totaal 14 ontwikkelingen voltooid of in aanbouw.

de twee staten hebben een groeiende seniorenpopulatie. Meer dan 514.000 Iowans zijn 65 jaar en ouder, een segment dat naar verwachting zal toenemen tot meer dan 677.000 in 2050, volgens de Iowa Department of Aging. Colorado ‘ s 65-en-oudere bevolking zal naar verwachting boven 1,27 miljoen in 2030, en de staat werd gerangschikt de beste staat in de VS voor veroudering door U. S. News and World Report.

Marktrentealternatieven

het kopen van een coöperatie is een kosteneffectieve manier om seniorenwoningen te betreden en kan een alternatief zijn voor zelfstandig wonen en actieve volwassen gemeenschappen. Bewoners kopen “aandelen” in een bedrijf dat eigenaar is van het gebouw. Deze aandelen geven stakeholders het recht om een specifieke eenheid binnen een gebouw te huren en gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimtes. Daarnaast is er een maandelijkse vergoeding voor assessments, onderhoud en reparaties.

Co – op living geeft ook bewoners een belang in hoe een gemeenschap wordt beheerd, vergelijkbaar met een traditionele vereniging van huiseigenaren. Elke coöperatie heeft een gekozen executive board en leden hebben een stem in de manier waarop gebouwen worden beheerd en geëxploiteerd, Evans vertelde SHN.

Co-op aandelen waarderen in waarde stapsgewijs-gewoonlijk 1% tot 2% per jaar. Dit handhaaft betaalbaarheid en verhandelbaarheid voor nieuwe bewoners, en omdat de leden verantwoordelijk zijn voor de maandelijkse kosten op lege eenheden totdat ze worden bezet.

door de financiële structuur van coöperaties worden deze vaak over het hoofd gezien door winstgerichte investeerders, maar ze bieden consumenten wel een meer betaalbare woonoptie, aldus Lutz, Bobo & Telfair Partner Scott Gordon. Gordon is gespecialiseerd in onroerend goed en Stacaravan Park wet voor de Sarasota, Florida gevestigde firma.

er is enige reden om aan te nemen dat als de vraag naar senior co-ops stijgt, investeerders een meer lucratieve kans kunnen zien — tenminste, als het voorbeeld van co-op stacaravanparken een indicatie is.

decennialang werden gepensioneerden die stacaravans kochten samengevoegd om eigendomscoöperaties op te richten voordat particuliere investeerders en REIT ‘ s het product tot een verhandelbare beleggingscategorie van institutionele kwaliteit maakten.

leden die uit een coöperatie willen stappen, kunnen een klein rendement op hun investering zien, of ze kunnen hun aandelen aanhouden en hun eenheid aan een andere huurder verhuren. Gordon merkte op dat de maandelijkse beoordelingen aanzienlijk lager kunnen zijn dan de huur die een aandeelhouder een huurder in rekening kan brengen.

“ik weet van sommige gemeenschappen waar onderhoudskosten zijn plat voor decennia,” zei hij.

wendingen volgens het model

in tegenstelling tot traditionele woningcoöperaties waar bewoners een aandeel in het onroerend goed kopen, waardoor zij recht hebben op een wooneenheid en toegang hebben tot gedeelde voorzieningen, werken de eigendommen van CSI — die meestal bestaan uit betaalbare seniorappartementen — onder een coöperatief beheersysteem. Leden solliciteren voor beschikbare appartementen zoals ze overal anders zouden doen. Ze betalen ook een $ 100 inschrijfgeld om lid te worden van de coöperatie, die vervolgens wordt gebruikt in plaats van een borg.

het lidmaatschap geeft hen stemrecht in de manier waarop een gebouw wordt beheerd, evenals de mogelijkheid om deel te nemen aan het beheer van het gebouw. In plaats van property managers, CSI heeft liaisons verantwoordelijk voor maximaal drie gemeenschappen tegelijk, die co-op leden adviseren en leren hoe ze zelf hun gebouwen te beheren.

elke CSI-coöperatie heeft een directie en een leidinggevende die de bewoners vertegenwoordigt bij beslissingen die variëren van eetgelegenheden en tuinonderhoud tot het onderhoud van gebouwen en de programmering van activiteiten. Dit zijn allemaal gekozen posities met een termijn van één jaar en een termijn van twee maanden.

de term limieten zijn ontworpen, vertelde Evans aan SHN.

“dit zorgt voor meer omzet in posities en creëert kansen voor andere leden om te stappen in het management rollen,” zei ze.

CSI ‘ s coöperaties zijn alle betaalbare gemeenschappen, gebouwd en gefinancierd door low-income housing tax credits (LIHTC) en HUD Section 202 en 232 financiering. Dit stelt CSI in staat om huur te subsidiëren, meestal op 30% van de inkomsten van een inwoner.

een ander alternatief voor coöperatief huiseigendom is co-housing. Een voorbeeld is Garden Spot Community Village Cooperative Living House In New Holland, Pennsylvania, dat de “Best Affordable Housing Design” winnaar was van de 2018 SHN Architecture & Design Awards. Het blijft een co-op in de zin dat bewoners gemeen wonen, Garden Spot Village CEO Steve Lindsey vertelde SHN.

al deze co-op modellen bieden bewoners de mogelijkheid nieuwe vrienden te ontmoeten, nieuwe manieren te vinden om vrijwilligerswerk te doen en actief te zijn, en hun levenskwaliteit te verrijken. Tot 50% van CSI ‘ s coöperatieve bewoners doen een soort van vrijwilligerswerk, wat velen heeft verrast, Evans opgemerkt.

“ik heb veel van onze coassistenten me laten vertellen dat ze bij kwamen om hun leven te beëindigen. In plaats daarvan hebben ze een nieuw doel gevonden,” zei ze.