În Columbus, Indiana, un mall mort este obtinerea unui nou contract de leasing pe viață ca un centru comunitar axat pe sănătate

în 1990, un an când B. Dalton și Wet Seal a domnit suprem și mall-ul american aparent îndărătnic a fost la apogeu, orașul Columbus, Indiana, a câștigat al doilea centru comercial închis propriu—zis-unul dintre cele 19 mall-uri estimate să se deschidă în Statele Unite în acel an.

situat pe locul vechiului târg Bartholomew County Fairgrounds din districtul central de vânzare cu amănuntul al orașului, noul Târg Oaks Mall a fost construit la trei mile nord-est de centrul orașului, un centru comercial interior convențional din epoca anilor 1970, unit cu un spațiu de evenimente civice învelit în sticlă cunoscut sub numele de Commons. Ambele clădiri au fost proiectate de C Inquxsar Pelli pentru Gruen Associates-un nume sinonim cu mall-uri din Culver City, California, la Waukegan, Illinois, și multe puncte între ele. În 1956, fondatorul firmei de la Viena, Victor Gruen, a introdus consumatorii americani în primul centru comercial complet închis, controlat de climă, Southdale Center din Edina, Minnesota.

Epoca cu două mall-uri a lui Columb a fost însă de scurtă durată. Pelli ‘ s Commons și City Center—mai bine cunoscut sub numele de Commons Mall—au fost aproape complet demolate în 2008 pentru a face loc unui proiect de reamenajare a orașului centrat în jurul unui nou spațiu comunitar interior. 413,000-pătrat-picior Fair Oaks Mall, O destinație de vânzare cu amănuntul mai workaday cu un număr decent de capse mall și nici un pedigree arhitectural pentru a vorbi despre, soldiered pe.

astăzi, Fair Oaks Mall este încă deschis și acasă la un modest—mai puțin decât ai putea conta pe cu două mâini—brumă de chiriași de vânzare cu amănuntul și restaurante cu un magazin de articole sportive Kmart-transformat-Dunham servind ca singura ancoră supraviețuitoare. Mall pietoni continuă să utilizeze concourse și fostul JC Penny a văzut o mulțime de acțiune ca de întârziere. Dar pentru toate intențiile și scopurile, Fair Oaks Mall este mort.

ca și în cazul multor mall-uri moarte și moarte din întreaga țară, viața de Apoi a Fair Oaks Mall a fost predeterminată înainte ca proverbiala priză să fie complet trasă. Dar, într-o abatere răcoritoare de la normă, mall-ul nu va da loc unei dezvoltări private mixte cu locuințe sau nu va fi parțial transformat într-o mega-biserică sau centru de împlinire Amazon. Târgul nonprofit Oaks Community Development Corporation (FOCDC), un parteneriat între orașul Columbus și Columbus Regional Health (CRH), deține acum proprietatea de 36 de acri și intenționează să transforme mall-ul într-un bun public: un campus de sănătate și agrement centrat în jurul “bunăstării holistice”, unde actualii pietoni de mall și patronii magazinelor de articole sportive se vor simți ca acasă.

de la moarte hub de vânzare cu amănuntul pentru a resurselor comunitare

după achiziționarea mall-ul în decembrie 2018, FOCDC exploatat Columbus, Ohio-cu sediul arhitectura peisagistica si firma de design urban MKSK și Perkins& va iunie următoare pentru a crea un master plan și viziune pe termen lung pentru site-ul Fair Oaks Mall. În timp ce implementarea acestei viziuni este în prezent în așteptare din cauza pandemiei coronavirusului, planul general care a ieșit din proces este remarcabil: un centru comunitar cu mai multe fațete-slash-wellness hub care funcționează ca un fel de văr spiritual la un YMCA, dar cu un food court și, da, chiar și unele de vânzare cu amănuntul.

după cum a explicat Lindsey Peckinpaugh, un lider de practică din Chicago cu Perkins &Divizia de Sport, Recreere și divertisment a lui Will, atât CRH, cât și orașul posedă “obiectivul comun de a readuce mall-ul la un fel de comunitate și utilizare orientată spre exterior.”Cu toate acestea, ambele își urmăresc propriile obiective unice. Pentru CRH, proiectul de reutilizare adaptivă îl ajută să centralizeze unele servicii clinice împrăștiate în oraș într-un hub de susținere. Între timp, orașul are nevoie de mult timp atât de facilități de agrement interioare pentru programarea condusă de Departamentul de parcuri, cât și de spațiu administrativ suplimentar.

“cred că primarul , mai mult decât orice, era îngrijorat de ce s-ar întâmpla cu mall-ul dacă ar fi lăsat doar pe piața privată”, a adăugat Peckinpaugh. “Probabil că nu urma să fie dezvoltat într-un mod proporțional cu utilizarea terenurilor din jur și aditiv la calitatea vieții orașului.”

deși practica Peckinpaugh a cunoscut o rafală de interes—atât din partea dezvoltatorilor imobiliari, cât și a managerilor orașului—în potențialul de a transforma magazinele de ancorare big box defuncte în facilități de agrement, ceea ce este planificat pentru Fair Oaks Mall depășește transformarea unui vechi Sears într-un echinocțiu foarte mare. Fiecare centimetru pătrat al instalației planificate de peste 526.000 de metri pătrați va fi dedicat utilizărilor legate de sănătate și wellness, inclusiv zone de exerciții de grup și studiouri de fitness, terenuri de sport, o bucătărie demonstrativă, centru cardiac, piscină de hidroterapie și servicii nutriționale și clinice operate de CRH. Deoarece programul clădirii este atât de divers, există un fel de incluziune coaptă care îi face pe toți utilizatorii, indiferent dacă există pentru o clasă de pilates sau consiliere diabetică, să se simtă bineveniți.

“ceva despre care cred că este interesant despre care am vorbit ca un obiectiv aspirațional—și îl vedem în alte proiecte de tipologie amestecate ca acesta—este noțiunea de spectru de îngrijire sau spectru de bunăstare”, a explicat Peckinpaugh. “Indiferent dacă sunteți sănătoși, vă recuperați după o leziune sau primiți tratament de la o boală, toată lumea se amestecă ca una într-o comunitate.”

Bine ați revenit, Mall walkers

în plus față de serviciile de sănătate ambulatorii și facilitățile de fitness conduse de CRH, 25% din amprenta Fair Oaks Mall va fi rezervată partenerilor comunității nonprofit la tarife competitive de închiriere, precum și retailului” complementar ” -gândiți—vă, de exemplu, la un furnizor de echipamente de yoga care completează locul în care era limitat.

magazinul de articole sportive Dunham, care este încă legat de un contract de închiriere activă, și-a exprimat interesul față de oraș pentru menținerea unei prezențe la proprietatea post-reamenajare, care, așa cum a observat Peckinpaugh, are sens, deoarece “va fi o utilizare complementară pentru ei.”Alți chiriași ar putea include servicii spa, bănci și unități de alimente și băuturi pentru a completa food court. “Te gândești la toate mamele de fotbal care ar putea merge și să-și facă o manichiură între a face altceva”, a spus Peckinpaugh. Și, așa cum am menționat, pietonii loiali ai mall-ului sunt luați în considerare. Conform Planului general, o pistă dedicată de mers pe jos de-a lungul sălii existente ar fi o caracteristică centrală a mall-ului Fair Oaks reimaginat și reactivat.

“în practica noastră vorbim mult despre eliminarea barierelor de acces și despre faptul că în cadrul comunităților noastre există foarte puține locuri în care poți merge ca membru al comunității și nu trebuie să plătești pentru ceva, să crezi în ceva sau să cumperi ceva”, a spus Peckinpaugh despre menținerea unui element care este în întregime accesibil publicului ca o pistă de mers pe jos pe coridorul mall-ului. “Un principiu important al planului este că oamenii intră în clădire, se plimbă liber și fac cumpărături dacă aleg. Dar vor exista puncte de control al accesului că aveți nevoie de membru, o programare sau un motiv pentru a fi într-un program.”

David Sheldon, un director asociat din Los Angeles cu Perkins&practica corporativă și comercială a lui Will, a remarcat, de asemenea, rolul cheie pe care concourse îl are în a da viață nouă acestui mall mort și potențial altora. “Lucrul interesant despre sală este potențialul de a-l activa cu contracte de leasing mai bine gândite”, a spus el. “Rezerva este să mergi la covrigii lui Claire și a mătușii Anne, dar cred că, cu astfel de concepte și ceea ce este prevăzut pentru această proprietate specială, există o oportunitate de a o face cu adevărat holistică—este chiar acolo.”

” dezvoltatorii trebuie să se gândească diferit la performanța lor și, de asemenea, trebuie să se gândească la rulourile lor de chirie puțin diferit”, a adăugat Sheldon. “Și asta poate ajuta la activarea mai bună a armăturii, astfel încât toată lumea să experimenteze un sentiment sporit al oportunității de wellness.”

planul general prevăzut de MKSK și Perkins &se va extinde, de asemenea, dincolo de amprenta existentă a mall-ului. Reamenajarea va fi ancorată de o mare casă de teren multifuncțională situată direct la nord de mall, la locul unui fost Magazin universal prin satelit (Goody’ s), Care este acum Închiriat ca spațiu de birouri companiei Cummins engine cu sediul în Columbus; sediul corporativ proiectat de Kevin Roche, finalizat în 1983, este situat în centrul orașului, nu prea departe de Old Commons Mall. Și contractul de închiriere se maturizează în curând.

după cum a remarcat Peckinpaugh, Columb a căutat mult timp să înființeze o instalație de gazon interior care să poată fi folosită pe tot parcursul anului pentru a găzdui turnee regionale pentru sporturi precum lacrosse și rugby fotbal. Ideea este că un astfel de loc, conceput ca un hub plin de viață pentru “turismul sportiv regional pentru tineret”, ar putea atrage suficienți spectatori pentru a sprijini comerțul cu amănuntul și alte servicii complementare la mall-ul adiacent.

o revenire a secolului 21 la viziunea lui Gruen

în timp ce criza COVID-19 a forțat FOCDC să apese butonul de pauză pentru moment, reamenajarea metamorfică a Fair Oaks Mall este încă foarte în joc. “Ni s-a spus de către orașul Columb că nu se pune problema dacă, ci doar când”, a explicat Peckinpaugh. “Așteaptă recuperarea. (O sumă mare de finanțare care fusese rezervată pentru prima fază a proiectului a fost distribuită în cele din urmă în întreaga comunitate ca împrumuturi pentru întreprinderi mici în timpul pandemiei.)

ca și în cazul procesului extins de implicare a comunității care a informat planul general și a atras ceea ce Peckinpaugh estimează a fi o medie de 20 până la 300 de membri ai comunității pe întâlnire, FOCDC se angajează la un nivel ridicat de transparență în ceea ce privește viitorul reamenajării.

“aceasta este una dintre cele mai mari diferențe dintre acest concept și conceptul mai tipic de implicare cu privire la viitorul acestor proprietăți”, a adăugat Sheldon despre deschiderea proiectului. “Pentru că faptul că este atât de public și se ingrată deja în comunitate—nu ai de ales, ești în ea. Nu este vorba despre nimic altceva decât cum putem muta ceva înainte, care are un anumit nivel de consens.”

și în timp ce Fair Oaks Mall poate fi în aceeași stare de uitare (fostul editor executiv Matt Shaw a făcut o vizită Fair Oaks Mall în 2008 și chiar și atunci a observat-o ca fiind în mare parte abandonată) ca nenumărate alte proprietăți De mall din țară, există, desigur, faptul că este un mall mort într-un oraș Midwestern de dimensiuni medii, renumit pe plan internațional pentru bogăția sa de arhitectură modernistă. “Lucrul în Columb este atât o onoare, cât și o mare responsabilitate”, a spus Peckinpaugh. “Doar reamenajarea a 400 sau 500.000 de metri pătrați de spațiu în sine este o investiție uriașă. Cred că atunci când vom intra în design, va exista o mulțime de management al așteptărilor, deoarece acesta este un proiect propus de comunitate—și probabil că nu va fi bijuteria arhitecturală pe care doresc să o fie, dar știu că, cu creativitate și un management adecvat, instalația poate fi transformată în mod semnificativ într-o instalație de care Columbus este mândru.”

așteptările de proiectare deoparte, Peckinpaugh și Sheldon speră că Reimaginatul Fair Oaks Mall nu atrage neapărat atenția pentru modul în care arată, ci pentru accentul pus pe programarea bazată pe comunitate, care revine la viziunea originală a lui Victor Gruen pentru mall-ul American.

“am văzut o cantitate destul de semnificativă de mall-uri care caută să se transforme”, a spus Sheldon. “Și noi, ca arhitecți, intrăm și ne uităm la rezidențial, ne uităm la utilizarea mixtă, ne uităm la divertisment. Și apoi se întoarce la un fel de formă de vânzare cu amănuntul de unică folosință, care va fi depășită și depășită în următorii cinci până la șapte ani, oricum. Și astfel, ei nu rezolvă cu adevărat problema.”

” interesul nostru pentru acest lucru s-a născut într-adevăr din modul în care să luăm milioane de metri pătrați de proprietăți și să le transformăm înapoi în comunitățile noastre și să o facem într-un mod diferit”, a adăugat el. “Și cred că despre ce vorbim cu Columb este un exemplu excelent în acest sens.”