14 termeni imobiliari comerciali trebuie să știți

când cumpărați sau închiriați proprietăți de investiții, vocabularul imobiliar comercial poate fi intimidant și destul de dificil de navigat. Poate că ați auzit de termeni imobiliari comerciali precum” îmbunătățirea chiriașului “sau” metri pătrați utilizabili”, dar nu știți ce se află dedesubt. S-ar putea să cunoașteți unele dintre cele mai comune condiții comerciale imobiliare, cum ar fi clauza de închiriere și venitul net din exploatare, dar când vine timpul să discutați cu vânzătorii și brokerii și să revizuiți contractele de leasing, este posibil să vă simțiți în continuare subinformat.

dacă sunteți gata să se arunca cu capul în piața de investiții imobiliare, am subliniat 14 termeni cheie comerciale imobiliare care va trebui să știți. Cunoașterea acestor termeni imobiliari comerciali va aduce beneficii afacerii dvs., vă va ajuta să luați decizii în cunoștință de cauză și să clarificați orice concepții greșite despre terminologie.

dreptul de extindere (opțiune pură)

contractul de închiriere al chiriașului dvs. poate include o clauză privind dreptul de extindere sau ceea ce se numește și o opțiune pură, pentru o utilizare viitoare. Într – un astfel de caz, dvs. – proprietarul-sunteți responsabil pentru furnizarea de spațiu suplimentar disponibil pentru chiriaș pentru întregul termen de închiriere, înainte ca chiriașul să aibă nevoie de spațiu. Chiriașul poate sau nu să-și exercite opțiunea de a utiliza spațiul disponibil în orice moment în timpul închirierii.

beneficiul pentru dvs. este că, în calitate de proprietar, puteți crește chiria pe baza spațiului suplimentar, dar va trebui să urmăriți acest lucru, deoarece poate provoca probleme mai târziu dacă mai mulți chiriași din aceeași clădire au cereri de extindere.

opțiunea de a cumpăra

dacă închiriați o taxă-proprietate simplă, cu un singur chiriaș unui chiriaș care dorește să facă o mulțime de construcții sau pur și simplu dorește să cumpere proprietatea la sfârșitul termenului de închiriere, poate exista o “opțiune de cumpărare” în contract. Dacă există o clauză de închiriere opțiune de cumpărare, veți dori să specificați termenii în care chiriașul poate cumpăra proprietatea, precum și prețul pe care îl așteptați, dacă ar trebui să decideți să vindeți. Chiriașii efectuează de obicei opțiunea de cumpărare la încheierea contractului de închiriere.

taxele de întreținere a zonei comune (CAM)

taxele CAM includ toate costurile de exploatare a proprietății comerciale. Aceste taxe includ Întreținerea zonelor comune: holuri, lifturi, scări, holuri, toalete publice, parcări, trotuare etc. Fiind proprietar, va trebui să știți cum se calculează taxa CAM pe chiriaș.

deoarece chiriașii diferiți vor avea nevoi diferite, va trebui, de asemenea, să puteți comunica clar modul în care taxele CAM vor afecta fiecare contract de închiriere individual. Ați putea sfătui chiriașii să se gândească la ceea ce ar folosi din zonele comune. Chiriasii ar putea sublinia așteptările lor într-o cerere de propunere document.

în acest fel, demonstrați o abordare foarte deschisă și asemănătoare partenerului, ajutând fiecare chiriaș să fie pe aceeași pagină cu dvs. despre toate detaliile care alcătuiesc contractele de închiriere individuale.

metri patrati utilizabili

metri patrati utilizabili este cantitatea de spatiu care este inchiriat. Este amprenta pe care chiriașul dvs. o va lua într-o clădire. Suprafața pătrată utilizabilă determină spațiul de la perete la perete în condițiile de închiriere și include suprafața pătrată a locului rezervat chiriașului dvs. Cunoașterea acestor informații vă va ajuta să determinați dacă aveți suficient spațiu pentru fiecare dintre potențialii dvs. chiriași.

suprafața pătrată închiriabilă

suprafața pătrată închiriabilă include suprafața pătrată utilizabilă plus o parte din suprafața pătrată care va fi împărțită între chiriași. Aceasta poate include băi în holuri, holuri, toalete, lifturi sau cafenele. Poate acoperi chiar și spații precum întreținere și zone de curățenie. Prin urmare, suma chiriei este determinată de suprafața pătrată închiriabilă.

rata de parcare

amintiți-vă că un contract de închiriere implică toate locurile de parcare disponibile rezervate angajaților chiriaș. Pentru a determina raportul de parcare, luați suprafața totală închiriabilă a unui spațiu și împărțiți-o la numărul de locuri de parcare. Contractul de închiriere ar trebui să sugereze Câte locuri de parcare vor fi disponibile pentru fiecare chiriaș.

de asemenea, puteți sfătui potențialii dvs. chiriași să se consulte cu angajații lor pentru a afla câți dintre ei conduc la muncă și câți ar lua transportul public. Lucruri mici de genul acesta vor arăta chiriașilor dvs. că sunteți un bun proprietar care are grijă de nevoile lor.

reprezentantul chiriașului

reprezentantul chiriașului este adesea agentul imobiliar care reprezintă chiriașul. El sau ea îl ajută pe chiriaș să negocieze cu tine, proprietarul. Un reprezentant al chiriașului lucrează la comision, împărțind-o cu agentul de leasing al proprietarului și acționează ca intermediar între chiriași și proprietari. Mai mult, reprezentantul va încerca să rezolve unele probleme între chiriaș și proprietar.

în calitate de proprietar, puteți menționa opțiunea ca chiriașul să aibă propriul reprezentant doar pentru a nu exista situații incomode pe durata contractului de închiriere. Oamenii tind să uite detalii, și având un reprezentant chiriaș va face viața mai ușoară ca esti punerea un grad suplimentar de separare (și răspundere) între tine și chiriaș.

reprezentant proprietar (agent de Leasing)

reprezentantul proprietarului lucrează ca agent de leasing. Acest agent reprezintă proprietarul și are grijă de interesele proprietarului. Când deveniți proprietarul uneia sau mai multor proprietăți comerciale, agentul dvs. de leasing este unul dintre cei mai buni prieteni, deci alegeți cu înțelepciune.

primul loc de muncă al reprezentantului proprietarului este să vă aducă cea mai mare sumă de chirie cu cea mai mică sumă de cheltuieli. Acordul Sfântul Graal este un contract de leasing triplu-net (NNN), desigur! Agentul dvs. de leasing negociază, de asemenea, cu reprezentantul chiriașului în numele dvs. pentru a elabora un acord care (în mod ideal) Optimizează costurile de închiriere, depozitul de garanție, indemnizațiile de îmbunătățire a chiriașului etc.

alegerea unui bun agent de leasing vă va ajuta să obțineți cea mai bună afacere posibilă cu fiecare chiriaș. Dar aveți grijă – nu doriți o afacere prea agresivă în care chiriașul este încolțit atât de mult încât contractul de închiriere devine o răspundere legală pentru dvs.

Co-Broker

unii proprietari semnează un acord de listare exclusivă cu un broker imobiliar comercial. Deoarece acești brokeri sunt acolo pentru a grăbi procesul de închiriere, aceștia pot invita alți brokeri să privească proprietatea și să o închirieze. Acești alți brokeri, din perspectiva dvs., sunt co-brokeri.

dacă brokerul dvs. și co-brokerul său găsesc un chiriaș care este de acord să închirieze proprietatea, cei doi brokeri împart comisionul. Deoarece co-brokerul nu este conectat direct la dvs., nu sunteți răspunzător pentru plata comisionului suplimentar pentru implicarea co-brokerilor.

prin urmare, ar trebui să fie perfect bine cu brokerul ajunge pentru ajutor de la alți brokeri. Este un beneficiu pentru tine, deoarece vei avea doi brokeri care lucrează împreună și vei plăti doar pentru un broker.

taxa de recomandare

o taxă de recomandare este o taxă plătită de la un broker la altul atunci când trimit un client. De obicei, este procentul comisionului. Acesta este modul în care brokerul dvs. lucrează cu un co-broker. Cei doi sunt de obicei de acord să împartă taxa 50/50. Primești dublu ajutor, ei împart banii, toată lumea e fericită.

clasificări ale clădirilor

există trei clase de clădiri (A, B și C) și trebuie să înțelegeți ce înseamnă acești termeni imobiliari comerciali.

• clădirile din clasa A sunt aproape noi, într-o locație extrem de atractivă și sunt cunoscute pentru o bună întreținere.
• Clasa B sunt clădiri medii cu mai puține facilități.
• clădirile din clasa C sunt mai vechi de 20 de ani și au nevoie de multe îmbunătățiri și reparații.

clădirile din clasa A vor fi cele mai atractive pentru chiriași, dar de obicei vor fi cele mai scumpe de cumpărat și de Închiriat. Clădirile din clasa B sunt de obicei mai ieftine de cumpărat, au chirie mai mică și sunt mai puțin de dorit. Clasa C sunt de obicei cele mai ieftine clădiri de cumpărat, dar s-ar putea să vă confruntați cu o mulțime de cheltuieli de renovare care pot include chiar probleme de zonare și mediu și reînnoirea permiselor.

vă ajută să înțelegeți acești termeni imobiliari comerciali pentru a vă asigura că nu plătiți mai mult decât ar trebui pentru o clădire care nu vă satisface valoarea percepută sau nu vă satisface așteptările.

concesiunile de chirie

concesiunile de chirie sunt Cote care permit chirie redusă sau gratuită pentru o perioadă fixă de timp. De obicei, concesiunile de chirie sunt legate de renovări sau adaptări efectuate de noul chiriaș. De asemenea, poate însemna împingerea înainte a primei plăți de chirie, astfel încât chiriașul să nu se confrunte cu cheltuieli suplimentare pentru a se muta în clădirea dvs.

va trebui să fii foarte înțelept aici, deoarece nu vrei să ajungi prea departe în concesii care ți-ar afecta linia de jos. De asemenea, va trebui să acordați atenție fluxului de numerar, deoarece vă puteți confrunta cu obligații fiscale, mai ales atunci când amânați prima plată.

veți dori ca brokerul dvs. din apropiere să se gândească cu atenție la acest lucru și să vă facă proprietatea atractivă pentru chiriașii solizi, fără a afecta profitabilitatea.

îmbunătățiri chiriaș

“îmbunătățiri chiriaș” este un subset de leasing de concesiuni chirie pe care le-ar discuta cu chiriaș. Aceste îmbunătățiri sunt modificări aduse proprietății de către chiriaș. Chiriașul dvs. poate decide să modifice proprietatea și să facă unele modificări care să se potrivească mai bine nevoilor afacerii. Astfel de îmbunătățiri pot include podele, tavane, pictura etc., și ar trebui să fie negociate înainte de semnarea contractului de închiriere.

veți dori să aveți contra-oferte pentru toate îmbunătățirile, astfel încât să știți că concesiunile de chirie nu vor fi prea scumpe pentru dvs. În unele cazuri, este posibil să fiți mai bine să faceți îmbunătățiri chiriașului și să răsturnați chiria către un număr mai mare, mai degrabă decât să acceptați o reducere a chiriei din cauza îmbunătățirilor efectuate de chiriaș.

scrisoare de intenție (LOI)

acesta este un document scris care consolidează angajamentul chiriașului de a închiria proprietatea. Scrisoarea de intenție (LOI) include termenii contractului de închiriere, cum ar fi negocierile, concesiunile și termenele și este semnată înainte de contractul de închiriere.

dacă vi se prezintă un LOI, asigurați-vă că brokerul dvs. evaluează rapid cât de serios este LOI. În unele cazuri, co-brokerii vor grăbi scrisoarea de intenție fără a verifica dacă chiriașul este într-adevăr o alegere solidă. Acesta va fi până la tine și brokerul să lase nici pietre neîntoarsă și asigurați-vă că sunt de închidere o afacere cu chiriaș dreapta.

uneori, veți avea mai multe scrisori de intenție. Acest lucru este de fapt preferat, astfel încât să puteți alege care chiriaș vă place cel mai mult. Linia de fund, este locul tău pe care îl închiriezi și ar trebui să ai opțiunea de a alege.

dacă achiziționați o proprietate de închiriere NNN, veți fi cel care prezintă LOI. În acest caz, o scrisoare de intenție este o propunere neobligatorie, de bună credință, adresată vânzătorului de către dvs., cumpărătorul. Acest document stabilește obiectivele pentru o ofertă oficială de cumpărare. Este un economizor de timp care cristalizează detaliile potențiale ale tranzacției, minimizează neînțelegerile și documentează progresul către o ofertă oficială. Este adesea folosit ca instrument pentru procesul de identificare a proprietății într-un schimb 1031 și pentru investiții NNN.

pentru a încheia – cunoașterea termenilor cheie imobiliari beneficiază de rentabilitatea investiției

intrarea în imobiliare comerciale ca proprietar poate fi destul de înfricoșătoare dacă nu sunteți familiarizați cu elementele de bază, care includ termenii cheie imobiliari și semnificațiile lor. Ca un nou investitor, absolut NNN leasing proprietate investirea poate fi cea mai ușoară și de multe ori cel mai profitabil traseu, ca NNN leasing tind să fie simplă și chiriașul plătește pentru tot – Taxe, asigurare, și CAM. Pur și simplu colectați chiria.

cu toate acestea, dacă achiziționați o taxă-proprietate simplă, cu un singur chiriaș, un contract de închiriere la sol sau o investiție imobiliară cu mai mulți chiriași, este foarte important să vă educați pe elementele de bază ale procesului și să lucrați cu brokeri imobiliari și chiriași. Lucrul în echipă pentru a vă asigura că nu există puncte oarbe în nicio negociere și orice contract de închiriere pe care îl semnați este imperativ.

la Westwood Net Lease Advisors, oferim o evaluare și o evaluare a toleranței la risc, explorăm proprietățile care se potrivesc criteriilor dvs. de investiții pe baza numerelor reale, mai degrabă decât a presupunerilor, și evaluăm finanțele chiriașului și ratingurile de credit pentru a găsi tipul de proprietate și chiriaș potrivit pentru dvs. De asemenea, lucrăm cu dvs. pentru a crea scrisoarea de intenție (LOI) și pentru a analiza/negocia detaliile de închiriere, pentru a furniza servicii juridice și financiare și multe altele – toate fără costuri pentru dvs. Consilierii noștri cumpărători sunt aici pentru dvs. la fiecare pas – de la ancheta inițială până la închidere. Simțiți-vă liber să vă adresați unei consultări gratuite, fără obligații, pentru a începe. 314-997-5227.